RSSInainte de a recunoaste ceva, trebuie sa stii despre ce e vorba. Nu intamplator am pus ca motto la blogul meu – “imobiliarele nu sunt pentru oricine”. Fara lipsa de modestie (modestia e doar calitatea oamenilor mediocri!) de 18 ani de cand fac investitii imobiliare nu am avut in minte decat un singur reper si o singura intrebare: cat va valora imobilul pe care-l cumpar peste 5 ani, peste 10 ani si DE CE? Va spun din experienta ca maxim 5 din 100 de cumparatori de imobile isi pun aceasta intrebare si cel mult jumatate dintre cei 5 pot sa argumenteze pe ce se bazeaza.
Hai sa incercam doua studii de caz simple, dar distincte, pe intelesul tuturor.
1. Cei care cumpara prin programul Prima casa, din cauza plafonului de creditare, au putine optiuni. Daca ne referim la cei din provincie, cu siguranta, acolo cu sume de cateva zeci de mii de euro poti sa achizitionezi un apartament nou (sau nu foarte vechi), intr-o locatie acceptabila, cu vecinatati civilizate. Daca vorbim despre Capitala, lucrurile se schimba radical. Cu 60.000 euro nu prea poti sa gasesti o locuinta care sa-si conserve sau sa-si sporeasca valoarea in urmatorii 5-10 ani, ca sa nu vorbesc de faptul ca poti sa te raportezi la urmatorii 20-30 de ani – atat cat dureaza creditul ipotecar. Strict pentru Bucuresti, lucrurile sunt clare: orice imobil vechi ai achizitiona, acesta are deja un grad de uzura tehnica, iar valoarea lui nu va creste in timp sau nici macar nu va ramane aceeasi ca in momentul achizitiei. Nu am luat aici in calcul posibilitatea ca in toti acesti ani sa “beneficiem” de un cutremur. In aceste conditii, toti cei care nu gandesc in perspectiva au sanse mari sa cumpere un bun imobiliar pe care-l vor plati de cel putin 3 ori mai mult, raportat la rambursarea creditului si valoarea de piata in timp. Toti acesti potentiali pagubiti au un argument “imbatabil”!… Nu ne permitem mai mult, avem nevoie acum! Interesul personal si compatibilitatea cu locuinta gasita definesc “destinul” unei tranzactii rezidentiale astazi. Maine?…
2. Cei care vor cumpara fara ajutorul bancilor au lichiditati si se orienteaza catre proprietati de valori mari, hai sa spunem minim 100.000 euro. Ei au de unde sa aleaga acum. Cum stii insa daca poti sa faci o afacere imobiliara in timp sau doar o achizitie oarecare? Eu consider ca sunt cateva criterii esentiale de care trebuie tinut cont in actuala conjunctura economica globala:
Credeti ca e doar o teorie in imobiliarele din SUA ca primele 3 elemente care dau valoare unui imobil sunt: locatia, locatia, locatia? Eu zic NU! Nu este doar o teorie: locatia este cea care a facut diferenta in real estate-ul american, ca pret, ca statut social, ca venituri, ca atractie de business in general. Cat de curand, romanii vor intelege si vor tine cont de ce inseamna pozitia unui imobil si nu vor mai considera pretul ca fiind un prim criteriu de selectie a unei oferte imobiliare.
Potentialul imobilului, datorat zonei si perspectivelor de dezvoltare/modernizare/atractie si exclusivism, iti poate asigura posibiliatatea de a lichidiza oricind – macar la pretul de achizitie – ceea ce ai cumparat. Viata e complicata si oricine poate avea nevoie de cash la un moment dat.
Apoi, ai obligatia de a “pune la treaba” imediat noua achizitie imobiliara, fie pentru nevoi personale, de locuire, fie pentru inchiriere, fie in scop comercial, fie pentru inceperea unei constructii etc. Imobilele care stau, stau prost! Nu produc, ci chiar consuma: platesti impozite, asigurare, reparatii etc.
Mentinerea valorii bunului imobil se face prin intretinerea acestuia, astfel incat valoarea lui sa nu se deprecieze in timp mai mult decat uzura imobiliara normala. Au aparut deja timid si in Romania firme care presteaza servicii complete de intretinere imobiliara pentru rentierii imobiliari care traiesc de pe urma unui portofoliu de proprietati oferite permanent la inchiriere.
Putini cumparatori se gandesc acum la costurile de intretinere lunara. Nu-i nimic. Cand le vor veni facturile aferente intretinerii imobilului s-ar putea sa vada “stele verzi” si nu vor mai avea decat o singura varianta: sa le plateasca!
Si astazi, din pacate, foarte putin “jucatori” imobiliari pun accent pe evolutia valorii imobilului pe care-l vor cumpara. Ce inseamna acest lucru? Se “joaca” in continuare pe cartea norocului, pe fenomenul “turma”? Hai sa facem pariu ca dupa ce se termina ceea ce n-a inceput (criza imobiliara din Romania) lucrurile vor fi asezate frumos si piata va fi dictatorul suprem pana atunci.
21 June 2010 :: 5:26 pm
Detin un pachet minoritar de actiuni (2.8%) la societate care are inclus in capitalul social un teren de aprox. 5000 mp in Cotroceni – zona Opera Center. Presat de nevoia de cash, am scos actiunile la vanzare (in mediu restrans) si am primit doar o oferta sub 10.000 EUR. Care ar fi sfatul specialistului? Care ar fi valoarea corecta in zilele noastre? Multumesc!
27 May 2010 :: 3:23 pm
Buna, cumpar un teren in Mangalia 500mp -9500 euro si contruiesc o casa pe structura metalica cu o rezistenta deosebita la actiunile seismice (total 45000 euro),sau cumpar in Cumpana (CTA) o casuta 2004 ,BCA ,utilata ,mobilata(85mp)la acelasi pret 45000 euro.Nu locuiesc in tara ,as vrea casa pentru “batranete”.
Multumesc expertului in domeniu!
5 May 2010 :: 1:42 pm
160.000 euro.
5 May 2010 :: 12:48 pm
Cu banii obtinuti din vanzarea unui ap. 3 cam.am cumparat un teren de 500 mp langa Buc.(Branesti),pe care am construit o casa de 270 mp locuibili. Totul bun si frumos dar… a intervenit divortul. Trebuie sa o vand neaparat.Ma poti ajuta?
10 April 2010 :: 8:14 pm
multumesc pentru promtitudine .daca se poate sa primesc un sfat ,ar fii de mare ajutor ce sa cumpar de 70000 euro ?( ap 3 camere), am deja cu 2 camere si cam cat ar face un ap cu 3 cam in zona ,MULTUMESC
9 April 2010 :: 11:52 am
vreau sa cumpar un ap cu trei camere in rahova pe dumbrava noua 70 m patrati renovat cu parchet clasic termopan gresie faianta usi interior centrala cere 75000 euro ce sa fac ? merita?
22 February 2010 :: 2:06 am
Solicit agent pentru cumparare prin prima casa apt cu 2 camere in Bucurest
e-mail : tranav@yahoo.com
4 February 2010 :: 5:16 pm
Din 35 incoace oricum au mai fost si alte cutremure, nu numai ala din 40. Fiul Dvs are 9 ani, atunci ar trebui sa mai reziste aceasta vila, inca 60-70 de ani de acum incolo. In varianta pesimista (din 1935), constructia va avea aproape 100 de ani, cand fiul Dvs. va avea 30 de ani. E o varsta la care poate se va gandi si el la un credit cu ipoteca, nu? Daca nu-i o intrebare capcana pentru Dragos si n-am picat eu de fraier la mjloc, sfatul meu este: NU! Daca tineti neaparat, faceti o evaluare si o expertiza, or sa va ajute macar la negocierea pretului.
4 February 2010 :: 4:34 pm
Buna ziua,
Revin cu o noua rugaminte.Am gasit un apartament intr-o vila pe o strada adiacenta cu Moise Nicoara(zona Alba Iulia) sector 3. Imi place foarte mult, dar am o problema mare. Nu gasesc nicaieri anul constructiei. Eu cred ca a fost construita in anii ‘35. Vanzatorul mi-a spus ca a fost construita in anii ‘50. Deci vorbim de un cutremur, cel din ‘40.
Ce sfat imi puteti da? Sa cumpar un apartament intr-o cladire atat de veche?
Care credeti ca va fi soarta lui in 15-20 de ani.
Copilul meu in varsta de 9 ani credeti ca il va mai putea folosi?
Multumesc anticipat
Lucia
31 January 2010 :: 6:34 pm
intrebandu-ma pe mine, iti spun ca eu nu pot face nimic prin prima casa.
Dar daca as putea, as vrea o casa pe pamant (pt ca asta imi doresc), chiar daca inseamna batai mari de cap, riscuri, hartogaraie etc. Daca nu vrei batai de cap, iti iei apartament, riscuri mai mici.
Oricum asta e o chestie de la caz la caz, depinde ce vrea fiecare.
31 January 2010 :: 2:57 am
Dragos – o vad ca o institutie fanciara/fond imobiliar sau banca cu circuit inchis si membrie eventual si un MLS propriu si condusa de profesionisti finante investitori impreuna cu mai greii investitori (specializati in imobiliare si posesori de actiuni mai multe) in care banul nu este la dispozitia personala si prin contract pe perioada angajarii raspund material altfel…..NU este angajat/NU are putere executiva.
(Banca/Fond de Credit Imobiliar pe scurt CASA NOASTRA – cred ca exista deja aceasta denumire dar e usor de imaginat) Eu cred ca cest fel de fond va aduce profit investitorului, sprijina sectorul imobiliare print-o informare la zi usor verificabila si deasemenea mai reduce (putin) influenta bancilor comerciale
30 January 2010 :: 8:15 pm
Dragos, ref la banca imobiliara – eu cred ca fiind particulara si bine manageriata de catre cei ce au investit/consiliu atunci nu ar mai fi ce a fost cu inceputurile pietei libere ci un bun control al acestui capital – dosarele de imprumut aprobate local si re- aprobate de catre consiliu – investitii in dotari bancare si folosirea auto proprie cu ocazional/daca este necesar masina de firma (cheltuieli controlate – auto lease 15-20 de mii max) si lucratori pro nu fotogenice – experienta in trade – ma gandeam cca 2-3000 de firme imobiliare investitoare si tot ele beneficiare de imprumuturi deci ruleaza banii lor care vor aduce profitul bine stabilit de la inceput si revanzarea acestor imprumuturi altor banci cu sacii mai mari si plini (chiar si atragerea ajutoarelor guv.sau BNR) si repet nu imprumuturi pentru dezvoltatori ci numai pentru cumparatorii adevarati cu cca 10-30 % avans (10% sume mari/30% mici) si proprietatea garantie inclusiv bonitate financiara) sa zicem participare min.1 actiune – 10,000 euro membri fondatori ..etc.,si eu sunt convins ca si romanii pot actiona organizat/parteneriat sau tovarasie capitalista
30 January 2010 :: 5:21 pm
Dragos, dupa cum vezi pribegesc de cativa ani buni nu era MLS cand am plecat iar in vizite nu am timp de cercetari ci doar pipai/adulmec piata – ma retrag curand liber profesionist de profesie consultant (import/export SUA si transporturi maritime)
apropo tuturor – piata SUA cea mai ieftina la aceasta ora – auto, materiale de constructii, electro casnice (electrice atat cat se paote 110 v) utilitare, agricole etc., si inca sper case la container (doar asamblate)
30 January 2010 :: 12:24 pm
Dragos, un studiu de caz, ceva!? Multumesc.
29 January 2010 :: 10:51 pm
Banca Imobiliara – Propunere Un nou proiect toate firmele imobiliare si brokerii intr-o banca solida care sa faca numai imprumuturi imobiliare …risk limitat intrucat este guvernata de specialisti investitori (shares holders or LTD)- ce sanse ar fi sa se stranga investitori intr-o banca de investitii specializata
29 January 2010 :: 2:44 am
Made in Romania – Se doreste ca in west inclusiv SUA dar operate de ..NOI/Romani
pai fratilor noi avem notre maniere de interpretare si dupa ce vedem la toti, luam ceva de la fiecare facem o potroceala o lasam la sedimentat si obtinem Made in Romania – pai cum sa fie ca afara la noi inauntru ca nici vara nui ca iarna si uite asa ..tra la la
(Noi nu avem MLS – sistem multiplu de listare independent (nu vreo alta camera de comert care este si agentie de imobiliare) la care agentii listeaza si au acces la info de la celelete agentii.
Deci daca vrem ceva ca de altundeva trebuie copiat fara ” inbunatatiri sau omisiuni”
si atunci poti cere sa listezi numai cu mine, tu te ocupi de reclama, publicitate de toate felurile si agentii cauta fiecare vanzatorul sau cumparatorul – DECI MLS si apoi
potopul
28 January 2010 :: 4:42 pm
Alexandru – am vazut asta de mult si ar ar fi o varianta pentru unda de propagare a cutremurului (sunt metalice/sudate si deasemenea in Los Angeles (bine izolate) dar asta merge pentru homeless sau poate chiar studenti….cu un pol pe noapte stai la cutie, oricum vin turmentati si acolo doar “unii” dorm – chiar ma gandesc la 2 Mai intr-o curte mare pui 10 buc de 20FT ($1,000 buc) containers cu latrina in curte langa fantana si faci un ban gramada vara cu tineretul
28 January 2010 :: 4:34 pm
Dragos, manufactured homes – site: http://www.factoryexpodirect.com – am fost si l-am vizitat are izolatie buna si in functie de marime poate fi numita casa sau locuinta puse pe un teren cautat pot fi vacation homes – pe la 2 mai/Mangalia sau la munte dar nu e rea nici idea de bordeluri/chicken ranch, totusi eu credeam ca pentru prostitutie sa-r preta niste motorhomes ca te poti deplasa daca se strica ” zona “
28 January 2010 :: 9:18 am
@Ion Pribeag, Dragos 209:
Tocmai am lasant o intrebare pe blogul lui Vali despre cum credeti ca ar primi piata din Romania urmatorul concept de locuinte: http://rezidentialex.ro/living-in-a-box
Acest sistem constructiv permite realizarea de locuinte, campusuri universitare, spatii de birori si chiar hoteluri. Sistemul este ecologic, modular si arata binisor, zic eu. Astept parerea voastra.
27 January 2010 :: 7:04 pm
Intrebare – Case ieftine
In SUA merg bine mobile homes and manufactured homes in toate perioadele dar mai ales acum pentru cei care pierd casele de peste 150,000 pot cumpara mobile sau manufactured homes – trebuie doar sa ai teren si ratele sunt foarte rezonabile. Am vazut ceva pe la noi dar cam scumpe si nefinisate si cred ca avem acest segment de clasa sociala care si-ar dori o casa ieftina dar pot fi folosite si case de vacanta
27 January 2010 :: 9:36 am
Buna dimineata,
Apropo de tema acestui articol am si eu o intrebare. Cunoasteti bine proiectul Allegria Residence de pe sos. Bucuresti-Oltenita. As putea avea o parere obiectiva despre acest proiect rezidential?
Va multuesc anticipat.
26 January 2010 :: 10:05 pm
Daaamn, … este adevarat, socoteala din targ nu se potriveste cu cea de acasa… iar in curtea vecinului iarba este mai verde.. intotdeauna dar important este ca s-a facut pasul inainte… aviz amatorilor, discutiile au ajutat cumpararea cu numai 1700 in loc de 2000…bravo Dragos
26 January 2010 :: 9:56 pm
Reclama este sufletul comertului dar reclama mincinoasa este pedepsita prin lege.
Suna destul de cinic “manipulare usoara a cumparatorului daca n-are de partea lui un sfatuitor/agent bun”
26 January 2010 :: 9:53 pm
Va multumesc pentru sfat.
@livium: 1. multumesc pt. sugestii, mi-am copiat acel paragraf ca sa fac analiza de text si sa pricep ce spuneti
si 2. chiria aia mi se pare optimista, eu prefer sa fiu pesimista in planificari (de ex. presupun ca for a while o multime de lume va prefera sa inchirieze decat sa vanda, si atunci chiriile poate scad? zic si eu). anyway, nu stiam de astfel de “metode”, deci raman recunoscatoare.
(ca fapt divers: calea victoriei pe la Capsa, bloc din 1968 or smth, etaj median, cu niste grinzi de 80 de cm. care, indreptatit sau nu, m-au facut sa ma simt safe, l-am scos la 1700 eur/mp)
26 January 2010 :: 9:43 pm
Dragos, si toti vanzatorii (inclusiv agentii) vreau sa mai zic aici ca reclama este sufletul comertului si manipularea cumparatorului – este foarte importanta si mult mai usoara daca el nu are de partea sa un sfatuitor/agent bun.
26 January 2010 :: 9:16 pm
Conceptul de cost de oportunitate este unul de baza in domeniul investitional. Chiar si tu cand compari cu dobanda la banca, tot un cost de oportunitate este. Exemplul cu Haiti nu are nici o relevanta, poti sa alegi o oportunitate din Galati sau Lehliu Gara
26 January 2010 :: 9:13 pm
Dragos, daca lasai in banca probabil castigai mai mult. exemplul era la nivel de definitie crestere reala/nominala.. Poti sa ai si crestere reala negativa
26 January 2010 :: 7:54 pm
Eu nu rasund nimanui ci pun in discutie intrebarea lui Dragos
Din titlul acestui comentariu eu l-am mirosit investitie si ma gandesc (nefiind de meserie financier) sa iau niste povete gratis de la niste alti investitori in cazul acesta specialisti in imobiliare si sunt specialisti (unii) altii doar teoreticieni dar toti au ceva de spus si daca filtrezi comentariile poti invata ceva gratis. Asadar cum spunea cineva mai devereme ca sa cumperi ceva ai nevoie si tu de niste CASHcaval ziceam noi pe timpuri si daca vrei sa nu se strice trebuie rulat iar asta se poate face cu mai mari, medii sau mici riscuri. Binenteles ca cel mai usor este colectare dobanda de la banci dar daca devine impozabila prea mult … urmeaza joaca la bursa/e si imobiliarele in principal apartamente mici/garsoniere usor de inchiriat tineretului LIBER care de abia asteapta sa fuga de acasa si sa stea singur (platind chirie – dobanda banilor tai) totul este chiria/dobanda sa fie APROXIMATIV EGALA si garantez ca daca ai si cumparat ieftin vei obtine aceasi bani pe apartament si peste 5-10-25 ani (daca il tii atat)sau mai mult… totul depinde de agentul vanzator sa gaseasca cumparatorul cu bani si va rog sa ma credeti ca totul se vinde chiar in profit daca ai si putin noroc
26 January 2010 :: 1:29 pm
Dragos, am citit cu atentie sfaturile tale referitoare la evaluarea unui imobil din perspectiva de cumparator/vanzator. Am urmatoarele intrebari/observatii:
1. Cum iti alegi persoanele carora sa le ceri o “second opinion”? Eu personal am luat numai tepe cerand parerea “satului”, ceea ce m-a condus la concluzia ca e bine sa fii foarte atent pe cine intrebi.
2. Referitor la evaluare, as mai adauga ca ar trebui sa tinem seama de COSTUL DE OPORTUNITATE (ce alte investitii putem face cu banii respectivi). Privind lucrurile prin prisma Costului de oportunitate, evaluarea capata brusc o alta dimensiune:
-in primul rand trebuie sa diferentiem evaluarea daca achizitia este facuta de un investitor profesionist sau de un utilizator final: astfel inv prof compara suma ceruta pe un imobil cu alte oportunitati pe care le are pe diverse piete/in diverse tari. Un ut final nu prea are cu ce sa compare pentru ca el nu investeste, poate cu chiria pe care o plateste.
Prin prisma asta, acelasi imobil poate sa valoreze 80k pentru un inv prof si 105k pentru un ut final.
-la niv unui inv profesionist lucrurile se desfasoara asa: daca el are o oportunitate de imobil la 100k care ii aduce castig 30% in 2 ani, dar in alta tara i se ofera o alta oportunitate care ii aduce 40% in 2 ani, brusc termenii evaluarii se schimba. El va oferta imobilul la 80k astfel incat sa depasesca costul de oportunitate al banilor de 40%, desi pentru un end-user acelasi imobil valoreaza 105k
Se poate vorbi f mult despre evaluare, principii, rationamente, yielduri sau exceluri..
26 January 2010 :: 1:16 pm
Referitor la intrebarea 182 a lui Pribeagu:
1. Daca cumperi un apartament cu 100,000 euro care peste 5 ani ajunge la 130,000 euro, lucrurile stau asa:
-de la 100k la 130k este CRESTERE NOMINALA de 30%
-daca din cei 30% scazi inflatia la euro (sa zicem ca a fost 10% pe perioada de 5 ani), avem o CRESTERE REALA de 20%;
2. Cat priveste raportarea la mai multe valute, sesizez oarece confuzie la tine. Cum sa faci sa cumperi ceva care sa creasca si in euro, dar si in lira sterlina si sa nu scada in yen japonez? Intrebarea asta nu prea are de-a face cu zona imobiliara.
Daca tu cumperi un imobil in euro, iar valoarea imobilului scade in yeni, inseamna ca tu te-ai expus RISCULUI VALUTAR si ai pierdut. Acoperirea riscului valutar referitor la diverse monede este o alta zona in care exista intrumente specifice: contracte futures/forward.
Eu zic sa renunti sa impusti 10 iepuri dintr-un foc, daca ai fi atat de priceput sa jonglezi pe zonele astea, te-ai lasa in secunda doi de imobiliare, acolo chiar se fac bani seriosi cu cateva clickuri de mouse..
25 January 2010 :: 10:40 pm
Dragos, am luat legatura cu un constructor/developer si din vorba in vorba am aflat cateva lucruri de luat in considerare in actuala situatie – valoarea terenului in afara unui oras la munte (cumparat prin anii 98 destul de ieftin), munca/constructia (cinstita cu muncitori platiti corect si taxele aferente) finisate, cu un profit (?% ) nedeclarat zice el ar fi cam 800-850 de euro mp deci de aici in sus incepe sa apara profitul investitorului sau comisionul agentului – bineinteles ca valoarea va creste sau scade in functie de valoarea terenului, locatie si nevoia jucatorilor (vanzator sau cumparator)
Deasemenea in timpuri bune – creditarea usoara va mari preturile si dimpotriva dar un bun agent atat atunci cand cumperi cat si atunci cand vinzi poate ajuta un cumparator sa negocieze un pret decent (evitarea agentului este gresita) pentruca el poate negosia fara problema noului venit controlat de emotii si nestiinta negocierilor
(am vazut sfaturile tale – extra bune)
In privinta blocurilor vechi, cu exceptia axei vrancea-Bucuresti le recomand cu toata increderea dar mai adaugati cca 200-300 de euro mp pentru refinisare si lucrul cel mai important vecinatatea unor propietari ex/muncitori acum pensionari fara bani dar si foarte necivilizati alcolisti sau zinga ro.
25 January 2010 :: 3:47 pm
Sunteti investitor, ok? Bun, asta inseamna ca trebuie sa aveti in vedere o rata de capitalizare (yield) de cel putin 12%. Yield-ul e o chestie cateodata subiectiva, fiecare are alt punct de plecare si depinde de la investitie la investitie. Bun, in continuare ar trebui sa vedem cam cu cat se inchiriaza o garsoniera in zonele centrale. Zicem 350 de euro? In 12 luni avem 4200 euro.Treba sa dam deoparte niste cheltuieli ( impozite, asigurari, reparatii etc) si mai luam in calcul si niste pierdei din neocupare si/sau neincasarea chiriei. Fara sa fiu deloc riguros, dau jos din cei 4200, cam 1000 euro (aprox. 25%). Raman 3200euro/an. 3200:12%=26.700Euro. Cam in acesti bani merita facuta investitia. Acum sunt loc de interpretari: chiria e mai mare sau mai mica de 350? Depinde de locatie, de finisaje, de noroc. Yield-ul e prea mare sau pot merge si pe 8-10%? Daca merg pe 8%, atunci pot urca pana la 40.000 euro. Si nu uita, profitul se face la cumparare!
Succes.
25 January 2010 :: 12:33 pm
am citit toate comentariile si tot as vrea sa va intreb ceva: pana la urma considerati ca apartamentele din centru (blocurile fara buline, sunt cateva), de pe Calea Victoriei de ex., sunt sau nu o investitie, generic vorbind ? (”generic vorbind” — ignorand haosul preturilor din momentul de fata din piata)
(eu ma pregatesc sa cumpar o garsoniera, pt. investitie, scopurile principale fiind (a) sa nu tin banii in banca, dobanzi proaste, nesiguranta si (b) sa fie ceva cu un potential de exit satisfacator; am ales ceva la aprox. 2000 eur/mp, undeva in aceasta zona, caut de vreun an ceva central care sa nu fie intr-un bloc cu bulina [avand in vedere ca lista tocmai ce s-a extins anul trecut cu inca vreo 2000 de cladiri, este o cautare aproape innebunitoare...] si evident ca am sa cumpar oricum, dar sunt curioasa care este parerea dvs.)
judecata mea in privinta valorii unui apartament a fost urmatoarea, poate gresita, atata am putut, nu lucrez intr-un domeniu tehnic/cu cifre
)
- centrul orasului ramane centru, indiferent de dezvoltarea ulterioara, si existand un numar limitat de constructii si potential de construire limitat, am presupus ca asta e o zona cu potential de crestere de pret (cantitatea limitata a unei resurse fiind direct proportionala cu pretul). Cresterea valorii nu cred ca va fi mare pe termen scurt-mediu (preturile sunt deja f. mari in raport cu puterea de cumparare/cererea solvabila), ci oarecum medie pe termen lung, datorita dezvoltarii economice, i.e. faptului ca suntem o piata de desfacere destul de importanta a UE, si nu vom fi lasati sa cadem. too big to fail adica.
- orice bulina face ca valoarea imobilului sa fie de fapt zero, pt. ca daca vine cutremurul, nu va conta ca l-am luat ieftin, banii mei vor disparea instant. societatile de asigurari asigura imobilele la o anumita suma, dar e destul de mica, iar costurile cresc cu cat e vorba de ceva mai dubios. motiv pt. care am evitat chiar si cladiri din lista “extinsa” de risc (cele adaugate recent si neincadrate intr-o clasa de risc specifica)
- semicentral, valoarea o sa creasca probabil putin [pt. ca de cum se va dezgheta piata, probabil ca multa lume ar face un mic efort suplimentar ca sa cumpere ceva in iancului/tineretului, rather than dristor/militari], dar avand in vedere cat s-a cumparat, va mai trece, am considerat eu, destul de multa vreme (peste cinci ani) pana cand cererea va determina o crestere de pret in zonele semicentrale. Si am vrut sa fiu sigura ca am posibilitatea de exit mai devreme de cinci ani, nu se stie niciodata.
- cartierele si locuintele “muncitoresti” (mici, inghesuite, infrastructura proasta) cred ca vor scadea ca pret, pe masura ce standardele de viata ale populatiei vor deveni mai mari, odata cu inevitabila dezvoltare economica. Inevitabila pentru ca de jos, nu se poate merge decat in sus, nu sunt destul de apocaliptica incat sa consider ca va veni un razboi mondial declansat de banci si imobiliaru cel rau
- casele noi… am incercat sa fac o cercetare, nu am aflat mare lucru. Intr-un mesaj la o postare anterioara a dvs. va intrebam de ce considerati ca e preferabila o casa nou-construita uneia vechi. Ati raspuns ca nu toate sunt, asa este, iar eu avand o neincredere foarte pronuntata in (a) informatiile dezvoltatorului/constructorului, (b) profesionalismul agentilor imobiliari, care ar spune orice ca sa vanda, am preferat sa nu ma ating de acest segment, ca sa nu ma trezesc ca-mi cade casa-n cap, nu la cutremur, ci la un “stranut” venit din Vrancea…
- ar mai exista o categorie, si nu stiu daca am facut bine ca am evitat-o… aceea a imobilelor centrale ciudate (demisoluri, apartamente cu baia la demisol, apartamente de 18 mp etc.). Am evitat-o pt. ca eu in calitate de cumparator ma gandesc de o mie de ori inainte sa vizionez macar asa ceva, si ca vanzator, m-am gandit ca as fi pusa in situatia unui exit foarte dificil (in cazul in care as avea nevoie de el).
In consecinta, am cautat ceva pe segmentul rezidential ultracentral/central, fara bulina, in principal pentru ca doresc sa am un exit cat de cat satisfacator in caz de nevoie. As vrea sa stiu ce parere aveti despre acest segment, cu mentiunea ca stiu ca toate previziunile noastre sunt apa de ploaie, ca poate maine vine un cutremur, se supara Osama pe Obama, da Volskbank faliment sau cine stie ce alte surprize ne asteapta, imposibil de luat in calcul.
va multumesc,
A.
25 January 2010 :: 8:47 am
Nu poti calcula valoarea unui imobil, ci cel mult poti face o estimare a valorii de piata.
Si depinde despre ce vorbim, ce fel de imobil, unde este, raritate, unicitate…tot felul.
Se poate inchiria, nu se poate…hai sa luam un caz concret. da-ne un caz concret.
De exemplu…o vila de xmp, cu teren atata, amplasata pe bld…
24 January 2010 :: 9:29 pm
Dane, ma bucur ca nu ai disparut din peisaj! Te asteptam
.
Sa-i spui lui gogu ca si pe el
24 January 2010 :: 8:43 pm
@Dragos
, dar eu vorbesc numai despre ce stiu.
Imi pare rau sa te dezamagesc, dar nu pot sa inventez raspunsuri de dragul de a parea altceva decat sunt.
Calcule, yielduri, XL-uri, evaluari comparative (cu ce?), toate sunt frumoase si dau bine la CV
Si ceea ce am scris am invatat pe pielea mea, atunci cand fortat de nevoia de cash am vandut la urgenta in 2 saptamani cu 20 de mii de euro un teren cumparat cu 30 de mii, si despre care stiam sigur ca valoreaza 100; ba mai mult, la o luna dupa vanzare am primit oferta de 80 de mii, care era deci valoarea de peste o luna si nu de AZI. Ori, tu m-ai intrebat la modul generic valoarea unui imobil AZI. Pai, daca nu ne raportam la randament, la nimic, sunt 2 variante:
1. Dpdv al vanzatorului, mentin ceea ce am scris, adica exact cat poate lua pe el AZI, asta daca TREBUIE sa vand, pentru ca despre asta vorbim, valoare reala si nu teoretica
2. Ca si cumparator, nu pot sa ma raportez decat la randament, sau daca e pentru mine, deci mi-l permit si mi-l doresc, dispare ideea de randament, si as da MAXIM 60% din valoarea din 2007(si sunt foarte generos, in conditia in care mi l-as dori foarte tare)
24 January 2010 :: 8:17 pm
Valentin, Dragos, am zis ca iau o pauza nu ca am plecat ca o “fata mare”, regindesc pozitia “verbala” de “combatere”… mai fac si injectii pe deasupra iar modul in care scriu acum este aproape contorsionat… stai ca revin cu Obama drept bodyguard la afirmatiile privind viitorul imobiliar.
Toate cele bune si
Popescu, Ionut, Aristotel, Alma nu capitulati
24 January 2010 :: 8:14 pm
La imobile obisnuite numai daca se calculeaza valoarea de inlocuire. Caz in care locatia conteaza foarte mult.
Cred.
24 January 2010 :: 7:54 pm
Cred ca trebuie gasita o unitate de masura etalon alta decat banii.
Daca azi , vanzand o anumita proprietate reusesc sa cumpar o anumita cantitate de bunuri si servicii de un anumit fel si peste 10 ani vanzand acceasi proprietate voi reusi sa cumpar minim tot aceeasi cantitate de bunuri si servicii ca prima data inseamna ca valoarea a fost conservata.
Nu conteaza pana la urma cu cat vand ci ce reusesc sa fac cu banii obtinuti.
Am intalnit oameni care au spus ca daca vindeau apartamentul acum 2 ani cu 150000 euro nu reuseau sa-si construiasca o casa in zona limitrofa a Bucurestiului. In vara trecuta au vandut apartamentul cu 90000 euro si au reusit cu banii astia sa-si construiasca casa dorita.
24 January 2010 :: 4:54 pm
@Dragos
Parerea mea personala:
Valoarea unui imobil AZI, in conditiile date de piata actuala, cand nu ai indici clari la care sa te raportezi, sau un curs firesc al pietei, este pretul pe care il poti obtine in maxim 30 de zile de la emiterea unei oferte de vanzare.
24 January 2010 :: 12:19 pm
@Ionut
Multumesc, asta voiam de la tine. Nu putem sa incepem sa ne cunoastem decat asa, cu raspunsuri reale la intrebari reale si la obiect.
24 January 2010 :: 11:27 am
@ Valentin (mi-ai cerut parerea la niste dileme)
In legatura cu de ce si cine ne-a speriat (la modul general vorbind) pot spune un sg lucru:
- Daca am fi vb de o piata matura unde profit/return s-ar fi masurat in ani de zile 10-20, atunci da…frica ar fi fost fundamentata.
Va reamintesc ca, conform PriceWaterHouse in 2005/6 Romania a fost pe primul loc in lume la acest capitol – profit in inv imobiliara.
La noi marja de profit a fost undeva de 50-70 % anual nu la deceniu asa ca SPECULA a fost cea care a dictat regulile jocului si nu cine stie ce simt de business extraordinar al vreunuia sau altuia.
- Efectul de turma si metalitatea de roman ( cea mai fatala boala) a
primat ca si cauze ale BOOM-lui si evolutiei imobiliare.
- Logic, banii nu au disparut peste noapte din buzunarul jucatorilor cu atat mai putin cu cat au fost facuti tot peste noapte.
Gandestete ca un portofoliu al unui investitor in afara va ramane neschimbat cel putin cativa ani (vb de acei 10-20 ani de amorsare)..ceea ce la noi era sinucidere curata, cine cumpara, in cateva luni avea sansa vietii de a dubla valoarea asa ca……SG cauza a fost una psihologica dictata de efectul de turma.
Ne aflam mai mult intr-o criza psiho decat una reala – toata lumea tine banii la ciorap.
In ce priveste SNOBISMUL, cred ca romanul va invata usor sa-si mai taie din lungul nasului si va incepe sa se simta singur 2 persoane intr-o locuintza de 300 mp.
DACA EDUCAREA si SELECTIA NU SE NATURAL ….e timpul sa se faca fortat. Problema este ca pe langa castigul maturizarii pieteii vom avea si mult de pierdut.
24 January 2010 :: 11:05 am
Dragilor, ma bucur de turnura pe care au luat-o discutiile, imi pare rau ca nu ma pot implica, sunt la munte dar va citesc pe telefon
24 January 2010 :: 10:43 am
Ion Pribeagu@ cresterea valorii unui imobil pe 5 ani , nu-ti acopera decat devalorizarea monedei in care ti-ai fi tinut banii? esti castigator, inseamna ca ti-ai pus banii la adapost… e si asta o realizare… unde mai pui ca multe imobile cu exceptia unor terenuri pot sa-ti aduca un profit prin inchiriere. mai mult, sa nu uitam ca imobiliarele sunt ,in teorie, o investitie pe termen lung…
ps ca si poanta:cand eram mai tanar si mai papagal decat acum , am facut o investitie intr-o pensie privata. randament de vis… dar ma bucur ca am ajutat niste necajiti sa-si ia salarii de 90.000-100.000 de Eur pe luna… si cu asta v-am pupat…
24 January 2010 :: 1:25 am
@Ion Pribeagu
. Si ai sa mai rulezi, asta e boala grea, mai ales daca ai inceput sa te pricepi.
Daca vorbim de valoare intrinseca, pai atunci putem linistiti sa-i facem mincinosi pe cei care afiseaza procente exorbitante de scadere ale preturilor in ultimii 2 ani, daca ne raportam la scaderea leului.
Calculati cat au scazut in lei, nu toata Romania este platita deja in euro…
Se vede ca ai rulat ceva banuti in imobiliare
23 January 2010 :: 11:04 pm
@livium #179
Daca vorbim de ceea ce englezii numesc “the astute investor”, ce spui tu acolo cu 25-30 de ani e mult.
La o rata de rentabilitate de 6% net, care e MINIMUL luat in considerare la o investitie mica, de obicei pentru rezidential buy-to-let, amortizarea se face cam in 15 ani, deci este termenul MAXIM de amortizare acceptat de investitorii particulari din occident.
La noi, perioada de amortizare la multe investitii a fost de o zi sau o saptamana, daca vorbim de profesionisti.
Acum, in criza, nici nu se discuta de 15 ani, se cauta 8-10 ani perioada de amortizare.
Vorbim de 10-15 ani numai la investitorii de mana a 3-a, a 4-a, zisi si “de duminica”. Acestia au auzit de noul Eldorado, alias la burbuja inmobiliaria, alias subprime heaven, si s-au grabit sa-si stranga toate economiile, sa se mai imprumute si pe la banci vreo 40-50 de mii, ca sa cumpere ceva, orice, pentru ca oricum pretul va creste, si sa-l revanda dupa un an doi pentru a cumpara cu banii obtinuti astfel un conac in Anglia, un penthouse in Manhattan, un Bentley pentru cafea si 2 Hummer pentru arat, discuit si semanat mosia.
Deci, cineva trebuia sa le spuna ca, de obicei, atunci cand ceva suna prea frumos ca sa fie adevarat, ASA ESTE!
Lor nici macar multi dintre agentii la care au apelat pentru a-i ghida in luarea unei decizii nu le-au spus ca va fi o investitie de durata, ca de fapt cumpara la a 7-a mana, etc etc.
Acei rechini despre care vorbeste Dragos au iesit din combinatie de mult, au capitalizat pana in 2008, si acum stau cu valiza de bani pregatita si asteapta.
@Ion Pribeagu
. Pacat ca nu a mai ajuns pe sticla…
Talent maxim filmul
23 January 2010 :: 9:09 pm
Intrebare pentru finantisti blog-eri – se vorbeste aici de cresterea sau scaderea valorii imobiliarelor dar ce ziceti de valoarea intriseca a acestora ca degeaba vindem peste 5 ani mai scump cu 20 la suta daca devalorizarea atat a leului cat si a valutelor sare de 20 la suta si aici ma refer in special la euro si dolar ca vad francul elvetian sta BINE la fel ca si valuta Chineza (s-a intarit cu aproape 25 la suta fata de dolar in ultimul an) si a inceput (de curand) sa circule liber in asia de sud est.
23 January 2010 :: 9:02 pm
Sfat Pentru Lucia de la Ion Pribeagu – Daca apartamentul este cel care-ti place cumpara acum daca ai banii (asta nu este investitie pe termen scurt) dar negociaza la sange si te vei bucura ca stai acolo unde de fapt vrei (boieria se plateste ca si prostia de fapt) dar daca-l pierzi vei regreta pentru o mie sau cateva….asta este viata.
23 January 2010 :: 8:48 pm
Stimati blog-eri am sa intru si eu in discutie cu toate ca nu sunt/lucrez in imobiliare dar daca am facut ceva bani sunt din ” speculatii ” pe PCR/romaneste sau investitii private in economia libera prezenta. Am sa incep cu investitia prin simpla cunoscuta tuturor afaceristilor zicala ” cumpara ieftin si vinde scump ” dar pe cat este de simpla pe atat de dificila intrucat trebuiesc trei lucruri ..ha ha ha voi care lucrati le stiti dar eu o stiu pe asta ” bani, locatie, timp ” pentru ca altfel daca nu le ai pe toate deageaba – asta diferentiaza pe cei care au si cei care nu au ca altfel multi teoreticieni…. altfel fara timp vinzi scump cumperi scump, vinzi ieftin, cumperi ieftin dar daca ai volum/esti profesionist ramai in business daca nu esti eliminat si vei reintra foarte greu in noile conditii bancare de creditare.
Acum despre banii negri…pai fara ei in conditiile impozitarilor romanesti inventate de pcr-isti cine putea sa mai ramana privat cu exceptia LOR, adica politicienii si mafia protejatilor guvernului. Este foarte adevarat ca asta cam strica rapoartele statistice dar ganditi-va la evaziunea facuta de guvernanti, mplatiti de pomana sa nu faca nimic, ca toti vor sa lucreze la stat/adica sa stea degeaba si sa colecteze ciubucuri ca de suntem in balcani….au inceput si aia prin vest si chiar in america. Daca se vrea o economie sanatoasa trebuiesc eliminate BUBELE toate nu numai una doua in partile ne-esentiale… pentru cei interesati eu vreau nu vreau platesc/beau grigore aghiazma
23 January 2010 :: 8:27 pm
Am un client care acum ceva timp in urma, mi-a spus ca in romania toti se asteapta/asteptau ca in 10-15 ani sa-si recupereze investitia in real estate. Afara, un termen de recuperare a investitiei de 25-30 de ani este unul optimist. Avem multe de schimbat si de invatat. De la zero! Valentin, Dragos impartasiti-ne mai multe din experienta voastra! E o cauza nobila la mijloc. Pana la urma profesionalizarea agentilor/brokeriloe etc ajuta pe toata lumea si de aici ar trebui inceput.