RSSInainte de a recunoaste ceva, trebuie sa stii despre ce e vorba. Nu intamplator am pus ca motto la blogul meu – “imobiliarele nu sunt pentru oricine”. Fara lipsa de modestie (modestia e doar calitatea oamenilor mediocri!) de 18 ani de cand fac investitii imobiliare nu am avut in minte decat un singur reper si o singura intrebare: cat va valora imobilul pe care-l cumpar peste 5 ani, peste 10 ani si DE CE? Va spun din experienta ca maxim 5 din 100 de cumparatori de imobile isi pun aceasta intrebare si cel mult jumatate dintre cei 5 pot sa argumenteze pe ce se bazeaza.
Hai sa incercam doua studii de caz simple, dar distincte, pe intelesul tuturor.
1. Cei care cumpara prin programul Prima casa, din cauza plafonului de creditare, au putine optiuni. Daca ne referim la cei din provincie, cu siguranta, acolo cu sume de cateva zeci de mii de euro poti sa achizitionezi un apartament nou (sau nu foarte vechi), intr-o locatie acceptabila, cu vecinatati civilizate. Daca vorbim despre Capitala, lucrurile se schimba radical. Cu 60.000 euro nu prea poti sa gasesti o locuinta care sa-si conserve sau sa-si sporeasca valoarea in urmatorii 5-10 ani, ca sa nu vorbesc de faptul ca poti sa te raportezi la urmatorii 20-30 de ani – atat cat dureaza creditul ipotecar. Strict pentru Bucuresti, lucrurile sunt clare: orice imobil vechi ai achizitiona, acesta are deja un grad de uzura tehnica, iar valoarea lui nu va creste in timp sau nici macar nu va ramane aceeasi ca in momentul achizitiei. Nu am luat aici in calcul posibilitatea ca in toti acesti ani sa “beneficiem” de un cutremur. In aceste conditii, toti cei care nu gandesc in perspectiva au sanse mari sa cumpere un bun imobiliar pe care-l vor plati de cel putin 3 ori mai mult, raportat la rambursarea creditului si valoarea de piata in timp. Toti acesti potentiali pagubiti au un argument “imbatabil”!… Nu ne permitem mai mult, avem nevoie acum! Interesul personal si compatibilitatea cu locuinta gasita definesc “destinul” unei tranzactii rezidentiale astazi. Maine?…
2. Cei care vor cumpara fara ajutorul bancilor au lichiditati si se orienteaza catre proprietati de valori mari, hai sa spunem minim 100.000 euro. Ei au de unde sa aleaga acum. Cum stii insa daca poti sa faci o afacere imobiliara in timp sau doar o achizitie oarecare? Eu consider ca sunt cateva criterii esentiale de care trebuie tinut cont in actuala conjunctura economica globala:
Credeti ca e doar o teorie in imobiliarele din SUA ca primele 3 elemente care dau valoare unui imobil sunt: locatia, locatia, locatia? Eu zic NU! Nu este doar o teorie: locatia este cea care a facut diferenta in real estate-ul american, ca pret, ca statut social, ca venituri, ca atractie de business in general. Cat de curand, romanii vor intelege si vor tine cont de ce inseamna pozitia unui imobil si nu vor mai considera pretul ca fiind un prim criteriu de selectie a unei oferte imobiliare.
Potentialul imobilului, datorat zonei si perspectivelor de dezvoltare/modernizare/atractie si exclusivism, iti poate asigura posibiliatatea de a lichidiza oricind – macar la pretul de achizitie – ceea ce ai cumparat. Viata e complicata si oricine poate avea nevoie de cash la un moment dat.
Apoi, ai obligatia de a “pune la treaba” imediat noua achizitie imobiliara, fie pentru nevoi personale, de locuire, fie pentru inchiriere, fie in scop comercial, fie pentru inceperea unei constructii etc. Imobilele care stau, stau prost! Nu produc, ci chiar consuma: platesti impozite, asigurare, reparatii etc.
Mentinerea valorii bunului imobil se face prin intretinerea acestuia, astfel incat valoarea lui sa nu se deprecieze in timp mai mult decat uzura imobiliara normala. Au aparut deja timid si in Romania firme care presteaza servicii complete de intretinere imobiliara pentru rentierii imobiliari care traiesc de pe urma unui portofoliu de proprietati oferite permanent la inchiriere.
Putini cumparatori se gandesc acum la costurile de intretinere lunara. Nu-i nimic. Cand le vor veni facturile aferente intretinerii imobilului s-ar putea sa vada “stele verzi” si nu vor mai avea decat o singura varianta: sa le plateasca!
Si astazi, din pacate, foarte putin “jucatori” imobiliari pun accent pe evolutia valorii imobilului pe care-l vor cumpara. Ce inseamna acest lucru? Se “joaca” in continuare pe cartea norocului, pe fenomenul “turma”? Hai sa facem pariu ca dupa ce se termina ceea ce n-a inceput (criza imobiliara din Romania) lucrurile vor fi asezate frumos si piata va fi dictatorul suprem pana atunci.
18 January 2010 :: 9:28 pm
Popescu, ok, asta este cu totul si cu totul altceva decit ceea ce se intelege la o prima lecturare din #3 – acolo e vorba de o stare de “gut feeling”, care nu-ti mai permite aprofundarea textului: ma refer la asocierea vinzarilor(profiturilor) coca-cola in conditii de razboi, cu un cutremur devastattor la noi pe malurile dimbovitei si inclusiv problema imobiliara privita ca un act de vinzare-cumparere (cerere-oferta).
Subiectul in noua abordare este extrem de pertinent.
18 January 2010 :: 8:44 pm
Amice Dan, exista ceva care se numeste Risk Management. Atunci cand initiezi un proiect de investitii (inclusiv in imobiliare) trebuie sa faci managementul riscului (evident nu e cazul tau deoarece dupa cum singur ai marturisit nu ti-ai asumat nici un risc imobiliar in ultimii ani). Pe afara, se fac studii serioase asupra implicatiilor unui cutremur asupra diverselor industrii, inclusiv pietei imobiliare.
Eu am citit astfel de studii si vroiam sa impartasesc cu voi ceea ce am aflat, dar am constatat ca nu am cu cine sa discut. Nivelul de educatie investitionala a ta si amicului Aristotel se reduce la a concluziona ca cineva incearca sa faca“profit de pe urma speculei unui cutremur”.
Cat priveste “masuri care sint necesare in caz de cutremur sau de prevenire a efectelor negative ale acestuia” exista institutii abilitate ale statului care se ocupa de asta. Acesta este un blog de imobiliare, si Risk managementul in domeniul imobiliar poate fi unul din topicuri, evident daca ai interlocutor de discutie.
Iti doresc succes in continuare in investitiile tale imobiliare lipsite de orice fel de riscuri.
Exemplu de studiu:
The Effect of Earthquake Risk on the San Francisco Bay Area Housing
Market: How Has it Changed Since the Loma Prieta and Northridge
Earthquakes?
18 January 2010 :: 8:12 pm
Popescu, te rog frumos reciteste ce ai scris la #3 si incearca sa reformulezi din nou ce ai vrut sa spui. Probabil te-ai referit la ce masuri sint necesare in caz de cutremur sau de prevenire a efectelor negative ale acestuia. Poate ca este vorba de o simpla greseala in exprimare – nu sint singurul care are impresia asta, sper sincer sa ma insel!
toate cele bune
18 January 2010 :: 7:49 pm
Dragos, nu ma bag intre tine si Aristotel, nu-i treaba mea, (la treaba cu familia sint in schimb absolut de acord cu tine – totul pina la familie);
Am deschis subiectul pt ca si aristotel a observat exact acelasi lucru ca si mine fata de “amicul” popescu.
Cit priveste prietenul meu sint perfect constient de vionovatia lui, de care incepe si el sa-si dea seama, eu nu asta nuantam ci compelxitatea starilor de furie aparute acum. Stie si Valentin ca eu spre exemplu consider principalii vinovati pt specula aia ca fiind sistemul bancar si cel guvernamental care au permis asemenea monstruozitate.
18 January 2010 :: 7:45 pm
Alma, e metoda de previziune bazata pe gut feeling
18 January 2010 :: 7:11 pm
Dragos, raspunzandu-i lui “mos ene” tocmai ai facut o previziune. Pe ce te bazezi?
18 January 2010 :: 5:23 pm
4. ca sa tratezi cumpararea unei locuinte ca o potentiala investitie iti trebuiesc ceva bani proprii, nu poti sa faci sa te bazezi doar pe un imprumut.
Ar fi logic sa tratezi ca pe o investitie, din pacate poate printre putinele persoane care iti citeste blogul care nu are intotdeauna banii necesari sa trateze cumparare unei locuinte ca o potentiala ‘afacere’. Just a home for my family, just our home!
18 January 2010 :: 5:09 pm
1. nu sper sa mai iau atat pe el gandindu-ma ca la sfarsitul celor 30 anisori o sa ma coste peste 115oooE! bineinteles ca n-o sa-l tin atat.
2. corect cu euribor, am luat in considerare o majorare de 20-30% a ratei.
3. de ce 5 ani sa mai platesc la altcineva chirie (unde niciodata nu ma simt la mine acasa), aceeasi bani pe care imi platesc rata?
18 January 2010 :: 4:58 pm
Amice Dan, “profitul scos de pe urma speculei unui cutremur” este modul tau de a gandi, probabil. Hotul vede numai hotii in jurul sau pentru ca asa e formata mintea lui sa gandeasca. Dealtfel, daca tot ai pornit discutia, poate ne lamuresti cum se poate specula ..un cutremur. Cumperi apartamente si astepti sa vina cutremurul, nu-i asa ?
Esti aerian mai baiatule..
18 January 2010 :: 4:08 pm
Dragos, nu-i iau partea lui Aristotel, ca nu are nevoie, dar sentimentul de ura, pe care-l reprezinta el, este unul palapabil si cu o rata de crestere foarte mare fata de segmentul imobiliar. Sentimentul si curentul asta trebuie incadrat ca o reactiune la actiunea speculei imobiliare.
Dupa cum ziceam anterior am un prieten care si-a distrus familia dupa ce i-a fost facut capul calendar cu achizitionarea de urgenta a unui apartament in decembrie 2007 pt ca o sa ajunga dublu peste un an si nu o sa mai poata sa faca credit, de catre 3-4 agentii – toate propovaduind acelasi scenariu. Prietenul asta s-a intilnit cu unul dintre “agentii” imobiliari si a vrut sa-i smulga capul de pe umeri pe strada, noroc ca l-a oprit lumea.
2. Cit priveste comentariul lui x-ulescu referitor la profitul scos de pe urma speculei unui cutremur – reactia lui Aristotel mi se pare cuminte si de bun gust. Eu ii propuneam sa achizitioneze cit mai multe cimitire si sa astepte marele cutremur care o sa-l imbogateasca iar pe alti citeva zeci de mii, cel putin, o sa-i bage in mormint pt ca nu-si permit sa fie atit de “potenti financiar” precum el si sa mai scoata si profit.
Cred ca-i trebuie mai mult decit un control: urgent un tratament de specialitate sub supraveghere stricta e mult mai indicat.
3. Eu am mai pus intrebarea asta: vrem sa traim in jungla si sa incercam sa fim leii absoluti sau intr-o societate civilizata, normala la cap?!
18 January 2010 :: 4:06 pm
Corect: informatia inseamna putere.
Dar sa stii ca puterea se obtine si prin alte cai: prin manipulare. Nu-ti trebuie decat sa fii intr-o anumita pozitie si sa cunosti un pic psihologia maselor.
Ceea ce de altfel s-a intamplat pe piata imobliara si nu numai.
Tot auzim la TV ca s-au dublat restantele la credite dar nimeni nu spune ca s-au dublat la lei de la 2,5% la 5 % si la valuta de la 3% la 6%.
Toata lumea asteapta falimentele bancilor, apocalipsa bancara, care nu se va intampla cu o expunere atat de mica.
18 January 2010 :: 3:49 pm
Dragos, care e parerea ta referitor la 3 si 13?
18 January 2010 :: 3:02 pm
acum este un moment propice pentru investitii numai ultracentral (rezidential si comercial).
pe rezidential sint preturi modice 1500-2000 mp. comercialul este inca foarte ridicat.
18 January 2010 :: 2:48 pm
Sunt unul dintre oamenii care o sa apeleze la programul Prima Casa, cu toate ca urasc cretidele!
Ce este gresit in gandirea mea/noastra (si sotia):
1. tineri casatoriti, mica afacere+job multinationala (sotia), lipsa de lichiditati rezultata din deschidere o noua mica afacere .
2. Cumparare prin credit apartament 2 camere zona dristor (nu toata lumea poate in victoriei!), din ;75 din pacate!!!, pret achitie 61000E.
3. Rata credit +/- 300E, chirie actuala 350E.
4. In 5 ani cumparat un apartament mai mare…
5. Dat in chirie apartamentul de 2 camere pe o chirie care sa acopere creditul.
18 January 2010 :: 2:32 pm
Dragos, ai spus la un moment dat ca pentru fiecare imobil exista un cumparator.
Inseamna ca poti cumpara oriunde ti se pare potrivit si frumos pentru tine pentru ca acea investitie tot iti va aduce beneficii. Si locatia conteaza dar mai conteaza si gradul de dezvoltare viitoare al unei anumite zone. Si de unde afli care este gradul de dezvoltare viitoare al unei anumite zone? Sa zicem ca din planurile urbanistice ale primariei! Cat din aceste planuri se vor realiza in urmatorii 5 ani? Eu cred ca a zecea parte.
Conditia esentiala era de fapt sa cumperi la un pret corect si pe o piata cat de cat stabila un timp ceva mai lung de doi ani cat a durat inflamarea pietei imobiliare la noi.
Ti-aduci aminte ce vanzoleala s-a creat pe piata terenurilor cand au aparut zvonurile cu ‘zona metropolitana” a Bucurestiului? Ce de terenuri s-au vandut atunci! De ziceai ca peste o luna aceasta zona va exista si va produce si efecte benefice!
Ce se mai aude de zona metropolitana? Mai nimic!
18 January 2010 :: 2:26 pm
Alma, sunt perfect de acord cu tine. Pe e alta parte implicatiile sunt diverse: ce vor face cei care stau in imobile vechi si isi permit sa se mute in imobil nou? Va duce psihoza cutremurului la cresterea pietei (preturi/cerere) la imobile noi? Daca da, ce categorii de imobile noi vor simti impactul (ca nu ma astept sa dea lumea navala catre cartierul Stejarii al lui Tiriac, unde un imobil ajunge si la 1,5 mil euro)
18 January 2010 :: 2:17 pm
@Popescu
Nu stiu daca ar trebui sa luam in discutie varianta unui cutremur major legat de piata imobiliara.
Credeti ca cei care stau in imobile cu bulina or fi cine stie ce magnati si se vor repezi dupa cutremur sa ingroase cererea de pe piata vanzarilor de imobile sau a chiriilor!
Doamne fereste de cutremur! Casele nu sunt asigurate, toti cei ramasi in viata si fara case se vor indrepta catre stat sa le asigure un loc unde sa stea.
Este si asa destul de ingrijorator faptul ca asupra unor constructii noi planeaza incertitudinea sigurantei constructiei.
18 January 2010 :: 1:45 pm
Aristotel Costel, te vad priceput la cutremure, poate ne lamuresti care va fi impactul unui astfel de eveniment nedorit pe piata chiriilor si asupra preturilor imobilelor pe categorii (imobile vechi, imobile noi). Eventual si cu argumente, altele decat cu purcelul si catelul, daca se poate evident
18 January 2010 :: 1:45 pm
Interesant articolul!
O intrebare: Euro Est Invest mai exista?
Un an nou cat mai benefic si profitabil!
“Cu consideratie … ”
Vio
18 January 2010 :: 1:31 pm
ok
18 January 2010 :: 1:09 pm
Pai, imediat dupa cutremur creste cererea… oamenii sapa repede dupa bani, filialele bancare vor fi deschise non-stop, iar daca ai noroc, multe ATM-uri vor sta vraiste. De fapt, “mie” greu “sa imi” dau seama.
Hurdughia aia greoaie a cam terminat “benzina”… consumand ENORM, iar purcelul romanesc a zburat doar in mintile unora. Bineinteles, continua sa zboare pentru multi de pe aici.
18 January 2010 :: 12:03 pm
Eu cred ca daca ai putin creier, chiar daca nu ai banii necesari achizitionarii unei locuinte si te imprumuti, cu atat mai mult trebuie sa iei in calcul si sa faci o achititie pe care sa o tratezi ca investie!
18 January 2010 :: 10:49 am
Interesant este ca nu se face distinctia clara intre cei care isi achizitioneaza o proprietate din nevoia urgenta de a avea o locuinta si cei care si-o cumpara pentru a face un upgrade al propriului confort.
Sfaturile practice privind achizitia, modelele de urmat sunt valabile doar pentru cea de-a doua categorie. A nu se intelege gresit! Daca vrei sa te muti intr-o casa mai mare, daca vrei sa locuiesti intr-o zona buna…nu inseamna ca stai neaparat cu fundu pe comoara sau platesti chash. Ci doar ca strategia personala priviind viitorul iti ofera mai multa siguranta.
Asa ca …articolul este pertinet dar aplicat exlusiv unei anumite categorii de cumparatori!
fara sa tina cont de latura investitionala!
Cei care nu prea au bani se vor muta oricum doar in acele locuinte care si le pot permite ( sau nu
18 January 2010 :: 9:02 am
Am rugamintea sa-l testati pe Popescu dpdv psihologic, iar daca trece… sa-l vedem ce poate la un IQ test.
17 January 2010 :: 10:52 pm
Buna seara si felicitari pentru blog si franchete masculina.
doar o intrebare si va multumesc anticipat daca o sa-mi raspundeti
cat credeti ca va valora in 5-10 ani un apartament cu 2 camere in central park (bucuresti – stefan cel mare, eu zic destul de central), 100 mp construiti, 2 bai, et 8, proprietarul mi-a cerut 230.000, nu vreau sa raman cu cash daca o sa creasca preturile si nu ma intereseaza daca vor scadea pe mine ma macina daca nu cumva va fi invers. ma lungesc si nu vreau sa va rapesc foarte mult timp, multumesc, a si de fapt intrebarea-intrebare e cat sa-i ofer maxim cu credit ? multumesc
17 January 2010 :: 10:30 pm
As vrea sa deschid subiectul referitor la implicatiile unui cutremur asupra pietei imobiliare (preturi, cerere). Nu e tocmai placut, dar pana si Coca Cola stie ca cele mai mari vanzari le face in situatii de razboi si dezastre naturale (inundatii, cutremur) si le bugeteaza in consecinta. Macar daca se intampla, sa stim dinainte care vor fi efectele, ca atunci nu va mai avea nimeni timp sa gandeasca ..la rece.
Nu sunt specialist, dar ma gandesc asa: un cutremur care pune jos toate cladirile cu bulina rosie si sifoneaza un pic pe cele vechi, ar putea avea drept consecinte:
-ar creea o cerere imediata pentru spatii de locuit din partea celor care au ramas fara locuinta, sau cei care s-au ales cu locuinta deteriorata
-ar creea o psihoza in randul celor care locuiesc in imobile vechi si mai ales in randul celor ale caror locuinte au fost afectate, ceea ce ar duce tot la cerere imediata pentru imobile noi
Ce efecte vor avea toate astea asupra pietei imobiliare mie greu sa imi dau seama. Voi ce parere aveti?
17 January 2010 :: 10:02 pm
E dureros de adevarat.
17 January 2010 :: 9:24 pm
Bun articol, fara pupin****** sau misto-uri, chiar BUN. Poate mai pricepe si romanul ce-i aia segmentarea pietei si cum ar trebui sa gindeasca inainte de a arunca cu creditul pe fereastra.