RSSInainte de a recunoaste ceva, trebuie sa stii despre ce e vorba. Nu intamplator am pus ca motto la blogul meu – “imobiliarele nu sunt pentru oricine”. Fara lipsa de modestie (modestia e doar calitatea oamenilor mediocri!) de 18 ani de cand fac investitii imobiliare nu am avut in minte decat un singur reper si o singura intrebare: cat va valora imobilul pe care-l cumpar peste 5 ani, peste 10 ani si DE CE? Va spun din experienta ca maxim 5 din 100 de cumparatori de imobile isi pun aceasta intrebare si cel mult jumatate dintre cei 5 pot sa argumenteze pe ce se bazeaza.
Hai sa incercam doua studii de caz simple, dar distincte, pe intelesul tuturor.
1. Cei care cumpara prin programul Prima casa, din cauza plafonului de creditare, au putine optiuni. Daca ne referim la cei din provincie, cu siguranta, acolo cu sume de cateva zeci de mii de euro poti sa achizitionezi un apartament nou (sau nu foarte vechi), intr-o locatie acceptabila, cu vecinatati civilizate. Daca vorbim despre Capitala, lucrurile se schimba radical. Cu 60.000 euro nu prea poti sa gasesti o locuinta care sa-si conserve sau sa-si sporeasca valoarea in urmatorii 5-10 ani, ca sa nu vorbesc de faptul ca poti sa te raportezi la urmatorii 20-30 de ani – atat cat dureaza creditul ipotecar. Strict pentru Bucuresti, lucrurile sunt clare: orice imobil vechi ai achizitiona, acesta are deja un grad de uzura tehnica, iar valoarea lui nu va creste in timp sau nici macar nu va ramane aceeasi ca in momentul achizitiei. Nu am luat aici in calcul posibilitatea ca in toti acesti ani sa “beneficiem” de un cutremur. In aceste conditii, toti cei care nu gandesc in perspectiva au sanse mari sa cumpere un bun imobiliar pe care-l vor plati de cel putin 3 ori mai mult, raportat la rambursarea creditului si valoarea de piata in timp. Toti acesti potentiali pagubiti au un argument “imbatabil”!… Nu ne permitem mai mult, avem nevoie acum! Interesul personal si compatibilitatea cu locuinta gasita definesc “destinul” unei tranzactii rezidentiale astazi. Maine?…
2. Cei care vor cumpara fara ajutorul bancilor au lichiditati si se orienteaza catre proprietati de valori mari, hai sa spunem minim 100.000 euro. Ei au de unde sa aleaga acum. Cum stii insa daca poti sa faci o afacere imobiliara in timp sau doar o achizitie oarecare? Eu consider ca sunt cateva criterii esentiale de care trebuie tinut cont in actuala conjunctura economica globala:
Credeti ca e doar o teorie in imobiliarele din SUA ca primele 3 elemente care dau valoare unui imobil sunt: locatia, locatia, locatia? Eu zic NU! Nu este doar o teorie: locatia este cea care a facut diferenta in real estate-ul american, ca pret, ca statut social, ca venituri, ca atractie de business in general. Cat de curand, romanii vor intelege si vor tine cont de ce inseamna pozitia unui imobil si nu vor mai considera pretul ca fiind un prim criteriu de selectie a unei oferte imobiliare.
Potentialul imobilului, datorat zonei si perspectivelor de dezvoltare/modernizare/atractie si exclusivism, iti poate asigura posibiliatatea de a lichidiza oricind – macar la pretul de achizitie – ceea ce ai cumparat. Viata e complicata si oricine poate avea nevoie de cash la un moment dat.
Apoi, ai obligatia de a “pune la treaba” imediat noua achizitie imobiliara, fie pentru nevoi personale, de locuire, fie pentru inchiriere, fie in scop comercial, fie pentru inceperea unei constructii etc. Imobilele care stau, stau prost! Nu produc, ci chiar consuma: platesti impozite, asigurare, reparatii etc.
Mentinerea valorii bunului imobil se face prin intretinerea acestuia, astfel incat valoarea lui sa nu se deprecieze in timp mai mult decat uzura imobiliara normala. Au aparut deja timid si in Romania firme care presteaza servicii complete de intretinere imobiliara pentru rentierii imobiliari care traiesc de pe urma unui portofoliu de proprietati oferite permanent la inchiriere.
Putini cumparatori se gandesc acum la costurile de intretinere lunara. Nu-i nimic. Cand le vor veni facturile aferente intretinerii imobilului s-ar putea sa vada “stele verzi” si nu vor mai avea decat o singura varianta: sa le plateasca!
Si astazi, din pacate, foarte putin “jucatori” imobiliari pun accent pe evolutia valorii imobilului pe care-l vor cumpara. Ce inseamna acest lucru? Se “joaca” in continuare pe cartea norocului, pe fenomenul “turma”? Hai sa facem pariu ca dupa ce se termina ceea ce n-a inceput (criza imobiliara din Romania) lucrurile vor fi asezate frumos si piata va fi dictatorul suprem pana atunci.
21 January 2010 :: 9:48 am
Unul era pentru Dan altul pentru Popescu, banuiesc ca este o eroare de soft sau ceva, nu as vrea sa banuiesc altele.
21 January 2010 :: 9:44 am
Ultimile mele 3 posturi (dr. la replici) de astazi dimineata nu sunt….sa inteleg ca sunt banat ? DE CE?
21 January 2010 :: 9:44 am
Sugestia mea de subiect de abordat in articolul viitor, il reprezinta TVA care se aplica la persoane fizice la vanzarea de imobile.
studiu de caz il reprezinta cazul Negoita
http://media.imopedia.ro/stiri-imobiliare/robert-negoita-a-contestat-sechestrul-anaf-pe-bunuri–instanta-a-stabilit-o-cautiune-pentru-a-judeca-11088.html
21 January 2010 :: 9:37 am
Dragos: bariera si taxa de acces? In ce fel? da-mi niste idei..
Se poate valorifica vanzand drept de acces celor care au nevoie, altfel nu ma pricep in ce fel
21 January 2010 :: 8:21 am
Maculatura unuia = o caramida mica sau mai mare in experientza altuia
21 January 2010 :: 8:17 am
loool Dragos (faza cu femeia supermisto) – ai intees la ce ma refeream sau asa imi place sa cred. Si….degeaba vreau eu daca ea nu,tot “trebe RABDARE” pana este ea pregatita in puii mei, ca altfel ne jucam mahjong sau solitaire singuri. Tot femeia este stalpul casei, ea il sustine i daca vrea tot ea il darama…asta e decand lumea, chestia e ca este atat de inteligenta (constient sau nu) incat ne lasa pe noi sa credem ca suntem COCOSI !!!
21 January 2010 :: 8:11 am
Danee…..Daneee!!! Am si scris ca nu iau apararea nimanui, nici a lui Dragos nici Elenei, doar ca poate eu am ajuns la momentul in care nu mai astept multe lucruri “de sus” si nu sunt convins ca se mai pot schimba multe…in general. Oameni disperati in situatii nasoale sunt peste tot si vor fi, pana la urma ei sunt efectul si cauza in acelasi timp pentru imbogatirea altora. Imi pare bine ca sunt primul care ti-a deschis ochii asa cum ai zis, numai ca nu vreau sa am dreptate in situatiile astea.
In ce priveste faptul ca…esti formator de opinii si altele…cred ca mergi prea departe, faptul ca ne dam aici pe un blog unul cu parerea despre “obuzele ce trec ” prin capul altuia este altceva.
20 January 2010 :: 7:39 pm
Ionut,
crezi ca am o impresie proasta despre Dragos?!!! Te asigur ca te inseli amarnic, ma opresc aici pt a nu fi acuzat de pupin******. Cel mai important este faptul ca-l cred sincer ca a reusit prin fortele lui proprii, pt mine nu toti oamenii bogati din tara asta au facut bani prin privilegii politice, foarte multi da dar nu toti, nu ma confunda cu un tip – anarhist de “stinga” pt ca te inseli amarnic. Recunosc sint furios peste masura de *** in care se afla tara asta si probabil citeodata mai sint si orbit de furia asta, dar pe ansamblu nu sint un om de stinga absolut deloc.
Sincer nu-mi dau seama ce te-a facut sa sari in sus, nu vad nici diferentele intre ce ai scris tu despre politica si ce am scris eu.
Era vorba de un raspuns dat lui Dragos pt “admonestarea” lui ca stau “pierdut” prea mult in politica si vis-a-vis de “necorelarea” parerilor fata de sistemul bancar.
Pentru mine respectul – daca la asta te referi – nu inseamna tot timpul linguseala. Sint un om liber la fel ca si Dragos si-mi place sa ma exprim liber si sa pot sa-i spun ca eu altfel vad anumite lucruri atunci cind cred ca nu sint in acord cu el.
Nici pe Popescu sa stii ca nu-l desconsider, cu toate ca ne manifestam de pe pozitii diametral opuse si uneori se vede ca un mic razboi “troian” dialogul dintre noi.
Probabil cel mai mult te-a deranjat parerea mea despre comentariul Elenei (banuiesc – dar nici aici nu sint sigur). IONUT parerea mea este ca e un comentariu fortat (POT SA MA INSEL). Nu vreau sa mai vad oameni simpli in situatii disperate, mai ales datorita unei eventuale manipulari precum cea din anii precedenti – eu nu sint “rechin”, probabil din cauza asta nici nu am ajuns foarte departe in acest domeniu – este o parere pe care mi-o exprim, nu trebuie sa fie lumea de acord cu ea.
Eu ma semnez GOGU nu am facut nimic “ascuns” daca la asta te referi – acolo am fost mult mai acid inclusiv cu imopedia atunci cind am crezut ca doreste o “manipulare” media pt revenirea preturilor din trecut.
Eu am mult mai mult de cistigat, daca piata si-ar reveni miraculos, pt ca scap de imobiliarele mele si plec invirtindu-ma de aici. Am facut prostia de a alege sa stau aici iar acum e prea tirziu (a nu se intelege ca-s foarte batrin ca nu sint) sa o iau de la capat dincolo cu miinile aproape in buzunar. Din cauza asta am inceput sa regret enorm ca nu am “speculat” si eu in 2007-2008, acum nu mai eram in tara – garantat. Nu sint genul insa care sa ma mint singur sau si mai grav sa incep sa-i imbrobodesc si pe altii ca treaba merge bine doar pt a-mi vinde “actiunile” imobiliare. Prefer sa pot face oameni cu mult mai multa putere decit mine sa inteleaga ca trebuie sa incepem o reconstructie (macar in imobiliare) daca nu si in celelalte segmente ale societatii noastre pe baze solide, ca sa ajungem o civilizatie puternica si sa nu mai plecam capul in fata oricui.
Oricum mi-ai tras un mare semnal de alarma prin faptul ca sint citit cu mult mai mult decit am crezut eu si probabil ca fara sa vreau creez curente de opinii puternice – nu esti singurul care mi se adreseaza direct, dar esti primul care mi-a deschis ochiii in schimb.
)
Am sa iau o pauza prelungita atunci (Popescu nu te bucura – cu mine sau fara mine tot atit de reala o sa ramina situatia
Toate cele bune la toti!
20 January 2010 :: 5:20 pm
Ionut, daca tot ai inchis subiectul, nu ma refer la oamenii care au ceva de spus, ci la cei care nu au nimic de spus, dar reusesc sa faca chestia asta cu foarte multe cuvinte
20 January 2010 :: 5:13 pm
Un mic si ultim comentariu si am inchis subiectul : ca sa poti intelege ceva…orice…initial e nevoie de RABDARE: sa citesti, sa asculti, sa scrii, apoi vin cunostiintele care fac respectivele detalii sa poata fi intelese, dar fara rabdare………!!!
20 January 2010 :: 5:09 pm
da….daca mai devreme vb retoric, de data asta ma simt nevoit sa-ti raspund (succint si la obiect – pe intelesul tau) : TREBUIE SA STII DESPRE, CU CE SI CUM SE MANANCA o anumita chestie ca sa intelegi comentariile la adresa respectivului subiect. Daca esti implicat cu bani intr-un anumit lucru nu inseamna ca stii cum functioneaza – LOGIC cei care cumpara masini nu stiu si sa le vanda sau mecanica.
20 January 2010 :: 5:05 pm
Ionut, vorba multa = saracie. Decat o pagina din care nu inteleg nimic, prefer 3 randuri care imi deschid perspectiva
20 January 2010 :: 5:04 pm
Dragos, cand te pregatesti sa scrii urmatorul articol? Vreau sa fac o sugestie de subiect
20 January 2010 :: 5:00 pm
http://www.zf.ro/zf-24/un-roman-din-doi-spune-ca-imobiliarele-au-ramas-cele-mai-atractive-investitii-5385480/
Dan, special pentru tine, probabil ca tu esti al doilea roman dintre cei doi
20 January 2010 :: 4:55 pm
Popescule….lol, esti simpatic, chestia nasoala, care enerveaza pe unii este ca, unii chiar au “materie cenusie” (eu nu ma incadrez aici ) cu care pot debita fluvii, mari si oceane ideea e uneori se declanseaza adev tsunami. Aviz amatorilor pe la tv care ies si spun numai idiotenii in ideea de a calma o piata care nu poate fi usor imblanzita. Din cliseul “dorinta de a face bine” de multe ori se face mai rau. Daca am fi avut un organ abilitat care sa emita pareri, statistici etc in leg cu ce intereseaza pe multa lume, PROBABIL nu ar mai fi atat de multi care sa-si etaleze parerile ..uneori “dezastruoase mental”
20 January 2010 :: 4:49 pm
Dragilor, fac apel, incercati sa fiti concisi si la obiect, imi este aproape imposibil sa citesc comentarii de tip fluviu, literatura imobiliara, aveti mila
20 January 2010 :: 4:34 pm
Elena, bravo esti de-a mea. Iti impartasesc gandirea si pot sa spun ca avem portofolii relativ similare. Intradevar, e pacat sa vinzi acum terenuri. Asa ca eu acum vand doar ca sa cumpar altceva care imi aduce o utilitate mai mare.
Astfel, daca vinzi un teren (care iti prisoseste pentru ca ai altele similare) cu banii cumperi altul care iti este de importanta strategica. De fapt e un schimb de terenuri intre care apare un interpus. In felul asta nu numai ca nu pierzi vanzand la preturi de *** acum, dar iti creste valoarea intrinseca a portofoliului, e o restructurare de portofoliu..
20 January 2010 :: 4:33 pm
@ DAN
Nu iau apararea nimanui, Dragos chiar este unul din cei mai vechi de pe piata, unul din cei care a ajutat mai mult sau mai putin haotica piata imobiliara din Romania sa se dezvolte, si nu sunt vb gratuite ….nici atat platite, doar ca si eu activez de ceva vreme in piata, destul de mult cat sa stiu ca daca are o parere este una cu solide baze. Daca citesti mai jos si eu am avut un mare ” DAR” la postul sau, dar…. parerea ta este una foarte coerenta si informata in linii generale , chestia este ca micile rotite sunt cele care fac angrenajul. Si..haa!!…culmea, chiar marii investitori dicteaza ierarhia in orice business vrei tu. Daca nu sunt in fata sau nu apar la TV (ca in melodia lui *** ) asta este pt ca interesele nu le sunt servite de publicitate, in unele cazurile asta chiar dauneaza. Cand cineva potent material cumpara ceva, se stie si asta fac rotitele mici sa se invarta, nu are importanta cine cumpara ideea ca se cumpara…..deci micii tai investitori de garsoniere (sau la cine te-ai referit) nu fac altceva decat sa urmeze TURMA. NU POTI DESPRINDE ECONOMICUL DE POLITIC – (Nu stiu care dintre voi este ezoteric optimist) nu poate exista unul fara celalalt….doooohh !!! bun venit in lumea reala, acolo in lumea ta UTOPICA poate este altfel, pana una alta traim in Romania si aici sunt in coexistenta GOGULE !!! Ca sa nu mai spun ca domeniul imobiliar a fost, este si va fi CURTAT de tot ce inseamna clase sociale, economice, politice pt ca a imbogatit 90 % din “bogati”, SI CLAR….asta a avut ca rezultat neimplicarea niciunui organism al statului sau autoritate pt ca orice lege, clarificare, reglementare pt maturizarea pietei ar fi insemnat ingradirea oricarui castig “nelimitat” asa cum s-a intamplat pana acum. IN SFARSIT…M-am ambalat pentru ca ai inceput sa “aberezi”, e adevarat intr-un mod diplomat si coerent si ai inceput si tu ca multi alti UTOPISTI cu ce-ar fi daca sau uite ce fac astia etc…..ASTA SE FACE SI CU ASTA TREBUIE SA LUCRAM !!!
20 January 2010 :: 4:29 pm
Dragos: terenul este un drum de acces. L-am cumparat fara intentia de a-l vinde cu pentru ca imi pune in valoare alte terenuri. Deja aveam cumparator la alte terenuri cu conditia sa le asigur acces (astfel ca am luat drumul practic cu banii cumparatorilor, net cash flow = zero). Faptul ca am acces mi-a crescut exponential valoarea terenurilor detinute, sunt deja in diverse discutii.
Acum capata sens povestea?
20 January 2010 :: 3:58 pm
Gata am aterizat din stratosfera contemplarii ezotericului politic.
1. Dragos sper ca nu te incadrezi la categoria “ignoranti”-optimisti in ceea ce priveste desprinderea segmentului economic de cel politic?!!! ca era la moda inainte de alegeri si avea destui “prozeliti” fascinati.
2. Treaba cu stabilirea mediei la preturile de vinzare cred ca e o GLUMA. Popescu dorea o alchimie care sa dovedeasca ca media nationala stabilita pt puterea de cumparare nu afecteaza si segmentul de lux din piata victoriei (asta am inteles eu poate ca ma insel, are o abordare destul de “alambicata” dar esenta in general e aceeasi). In cazul in care la mastodontii de birouri de acolo sint numai firme specializate in lichidari juridice si financiare atunci nu se insala, eventual pot intra in categoria asta momentan (pina la viitoarea taxare forfetara) si pompele funebre sau vinzatorii de covrigi.
3. In rest stim si noi cum pot conta si 5 metri mai sus-jos sau stinga-dreapta in stabilirea unui pret
4. Chiar ma crezi dus cu pluta la treaba cu bancherii – ai impresia ca ma apuc eu sa-l iau de git pe fafanacul din spatele ghiseului care-mi vindea un credit sau seful lui, sau seful sefului lui, sau directorul de agentie, de sucursala,…. nici macar pe aia din consiliile de administratie de la sucursalele noastre nu-i vad vinovati (in cel mai rau caz poate doar niste lachei executanti). Problema se afla in anumiti oameni care influenteaza consiliile de administratie generala de la sucursalele mama ale bancilor, chiar si ceo-urile in foarte multe cazuri nu sint altceva decit niste papusi care executa ordine. SISTEMUL ESTE PROST pe ansamblu, iar problema de restructurare a lui este inca o necunoscuta chiar si pentru cei mai mari finantisti din lume. Acest sistem IDIOT a produs IDIOTI pe banda rulanta si nu ma pune sa-ti dau exmple din state unde s-au dat credite pe baza pedigree-ului de la ciine, sau cum s-au dat la romani in italia credite pe baza de contract de munca (la 2000 de euro – se dadeau in jur de 40.000 euro), FARA GARANTII si intr-un loc in care exista si o lege de protejare a clientului gen legea falimentului pe persoana fizica, foarte multi au venit aici din spania si italia cu acest tip de credite si au luat terenuri eventual apartamente (asta daca chiar vrei sa vorbim de REALITATEA-CRUNTA pe care o “bagatelizeaza” Popescu)
5. Ma apuca risul la comentariul Elenei cu “investitorii” spanioli – am sa-i propun si eu niste deal-uri impecabile. SOC si eu am contacte la nivel real in italia, spania si america – a intrebat cineva la nivelul real pe cei care si-a luat o teapa in imobiliarele romanesti si/sau in cele locale de acolo ce parere are despre o eventuala investitie viitoare in imobiliare in romalia?!!! o sa creada ca-i injurati de cele sfinte (din nou precizez ca ma refer strict la investitorii mici si cel mult mijlocii – cei mari nu ma intereseaza pt ca nu ei dau tonul general NICIODATA in acest segment al economiei)
20 January 2010 :: 2:13 pm
Stimate domnule Dragoteanu. Am cateva intrebari pentru dumneavoasta si motivul este ca sunteti printre putinii analisti care nu va sfiiti sa afirmati ca acesta criza imobiliara inca in Romania nu a ainceput. Personal sunt de aceeasi parere ca dumneavoatra. Ideea e, ca astazi, statul in continuare, in loc sa lase piata libera sustine prin diverse mijloace (Prima Casa) vanzarea unor imobile (noi sau vechi). Eu consider acest lucru ca fiind o denaturare a pietei libere. Nu intru in sustinerea unor agumente de tip tehnic (legislativ) o polemica, dar tari mai dezvoltate ca Romania au refuzat acest lucru deoarece piata de orice fel , dupa orice legi economice trebuie sa se autoregleze chiar cu dureri mari. Eu am lucrat in ultimii 9 ani in industria auto. Ca si acum in imobiliare piata auto a fost denaturata prin masuri gen: Programul Rabla, Taxa de prima inmatriculare si incurajarea de catre banci si a firmelor de leasing in a achizitiona populatia numai autoturisme noi (cele vechi nu se finatau). Acest lucru a dus la vanzari foarte mari, piata autoturismelor noi depasind in anumiti ani piata autoturismelor vechi. In numai 12 luni corectia avuta de piata autoturismelor noi a facut ca scaderea sa ajunga la nivelul din 2003 (si aici personal am dubii deoarece ca in imobiliare multe din realitati sunt falsificate). Acesta corectie a facut ca toata piata auto ( dealeri , finatatori, asiguratori, reparatori)sa se autodistruga in loc sa creasca normal nu umflat cu pompa. Nu credeti ca astfel de masuri, care au efect pe tremen scurt, au reverberatii grave in viitor?
A doua intrebare catre dumneavoastra: Nu inteleg cum este posibil ca intr-o piata imobiliara in care in urma cu 7 ani un apartament in Lacul Tei valora 12000 dolari in anul 2008, acelasi apartament valora 120000 Euro. Nivelul de trai crescuse de la un venit de 150 dolari (mediu) la 400 Euro (mediu). Dupa parerea mea totul a fost exagerat si pana cand venitul mediu din economie nu se va corela cu pretul apartamentelor NOI (si specific NOI), iar evaluatorii nu vor incepe sa devina extrem de transparenti piata imobiliara nu isi va reveni.
A treia intrebare este un mic studiu de caz: Dupa dumneavoastra cat ar valora ) un apartament de 2 camere , decomandat, 55 m2 ultimul nivel, intr-un bloc din anul 1985 in zona Lacul Tei, apartementul se afla la etajul 8 din 8 si este neamenajat (sau prea putin).
A patra intrebare (si ultima): cum vedeti dumneavoastra piata apartamentelor vechi construite in anii 1965 – 1970 (gen Tital). Cartierul este unul din cele mai aerisite si cu multa verdeata (pentru ca frumos nu e!) dar are blocuri vechi
20 January 2010 :: 2:07 pm
Din ce stiu si eu, si stiu bine in ce priveste Spania, este in recesiune grava, chiar e la pamant. In ce priveste tranzactiile acolo pot spune ca noi o ducem bine.
20 January 2010 :: 1:57 pm
@Elena
Bine ai venit printre noi! Ne bucuram sa avem colegi din alte tari.
Daca nu este un secret, unde lucrezi in Spania?
20 January 2010 :: 1:29 pm
… da, specialisti pă feeling dă riăl isteit.
Normal ca nu folosesc la nimic statisticile pe indici imobiliari.
Nu doar ca dovedesc faptul ca in medie cumpararea unei case acopera doar o nevoie, neputand fi numita “investitie”, nu doar ca reprezinta reper in lumea civilizata unde… chiar se poate vorbi de o piata imobiliara si unde constructorii nu se apuca de sapat inainte de a obtine avizele si ceva informatii despre potentiali cumparatori… dar, in Romania nici nu exista… statistici. Din hobby-ul unuia sau altuia am aflat indicii doleantelor ofertantilor… doleante care s-au cam injumatatit.
Sa mai spunem ca s-au epuizat scenariile fabuloase privind “convergenta veniturilor din Romania la cele din UE”?
Cred ca la inceput de drum au fost niste baieti care au dat-o-n gard rau de tot si… cu toate ca i-au uscat pe multi… se lauda acum cu ce le-a mai ramas… pe fundu’ buzunarului.
Domeniul asta “complex” s-a bazat pe tupeu si foarte mult… tupeu.
@Elena
Poti sa vinzi… ai incercat?
@Popescu
Arata-mi si mie randurile formate la agentiile imobiliare din Haiti.
20 January 2010 :: 11:56 am
Pentru cine vrea sa cunoasca experiente din domeniul imobiliar si sa inteleaga strategiile acestei pieti scriitorul Robert T.Kiyosaki a scris citeva carti foarte instructive,pe intelesul tuturor, printe care si “Tatal sarac,tatal bogat” si “Jocul banilor”.
Sa auzim numai de bine si felicitari pentru blog!!!
20 January 2010 :: 11:48 am
Domnule Dragos Dragoteanu!Jos palaria!Ma uimiti!In sfirsit vad comentarii realiste si analize clare si la obiect.
La noi in Romania piata imobiliara a fost caotica
si preturile la apartamente si unele terenuri exagerate.
Locatia unui imobil sau a unui teren este foarte importanta.
Lucrez in domeniul imobiliar de ani de zile in Spania si datorita experientei de aici am avut curajul sa cumpar citeva terenuri in Romania acum 4 ani de zile .
Sint din Iasi dar am refuzat sfaturile familiei mele de a cumpara terenuri in Moldova.
Am plecat spre zona Constanta .Portul Constanta,Canalul Marea Neagra-Dunare-Marea Nordului ,zona de coasta cu statiunile de turism si plajele de aici m-au atras .
Binenteles ca ideea mea era o investitie mica(13.000 euro) pe termen lung,undeva la 10 ani si investitia trebuia facuta in terenuri ieftine dar nu mai mult de doua loturi(cheltuieli notariale,impozite cit mai mici).
I-mi place sa citesc si sa fiu informata ,zilnic petrec doua ore pe internet urmarind stirile si activitatea parlamentara,hotariri de guvern ,legi,investitii ,falimente.
Totul a inceput intr-o zi cind un prieten mi-a facut cadou C
Toti prietenii si familia mea ma considerau un pic ciudata….
Dar ceea ce am cumparat cu 0.13 centi pe metru patrat acum pot sa vind cu 10 euro.Asa ca de criza nu poate fi vorba.
Cert este ca posibilii cumparatori sint firme din Spania pe care le cunosc dar consider ca nu este timpul de a vinde.
Astep anul 2012 cind persoanele fizice din Comunitatea Europeana vor avea dreptul de a cumpara terenuri in Romania .
Acum este complicat pentru ei sa cumpere.
Trecerea la zona Euro binenteles ca va afecta preturile.
Am trait aceasta experienta in Spania unde o cafea de la 50 centi in ziua urmatoare introducerii monedei euro costa 1euro.
Parerea mea este ca cine vinde azi in Romania pierde foarte mult.
Ma refer la terenurile agricole,terenurile vecine zonelor Metropolitane si a zonelor cu potential industrial mare.
20 January 2010 :: 11:43 am
Cu toata stima D-le Dragoteanu, stiu cine si ce reprezentati, DAR…….
Ar fi firesc sa ma prezint si eu dar nu o voi face pentru ca nu e un concurs de personalitati sau experienta, pot spune doar ca sunt un tanar de 30 ani si o experienta pe piata noastra imobiliara ingrata de 12 ani, ultimii pe parte de management imobiliar, nu o luati ca o falsa modestie dar trebuie sa-mi argumentez “impertinenta” de a pune acel “DAR” la inceput.
Daca evolutia economie mondiale ar fi continuat in ritm normal probabil acest comentariu nu ar fi avut valoare nici macar de dragul conversatiei, dar … regulile jocului sau schimbat si totodata tot ce inseamna business la orice nivel cu tot cu reguli de functionare. Sunt de acord ca orice piata functioneaza dupa anumite coordonate dar a face o paralela intre SUA si “amarata”, haotica noastra piata e deja prea mult, nu mai spun ca acele reguli pe care sper ca nu le ridicati la rang de “reguli divine ale real estate-ului”, SUNT CELE CARE AU INDUS ACEASTA CRIZA. Pe langa tot ceea ce face o piata matura sa functioneze ( nu trebuie sa enumar pt ca stiti destul de bine, ceea ce la noi nu exista) celalalt parametru esential este MENTALITATEA end-user-ului (banuiesc ca nici aceasta diferenta nu trebuie sa o argumentez). Asa ca in afara faptului ca fac parte dintr-un domeniu care teoretic are aceeasi denumire ” real estate” cele doua piete sunt total paralele, poate uneori usor tangente asa de dragul unei conversatii mai acide si interesante.
In ce priveste un posibil scenariu care poate fi luat in calcul in cazul unui profit return, in acest moment cred ca sunt indreptatit sa spun ca nimic nu mai poate fi anticipat, ideea in sine de anticipare sau scenarii plauzibile este gratuita. Daca nu ar fi fost asa, tot acest colaps ar fi putut fi “predicted” sau cel putin atenuat. S-a mers pe ce o fi ofi si nu pe : mai bine previi decat sa combati” iar acum se culege…ce s-a semanat.
Modul in sine de viata din SUA si mentalitatea de orice e posibil…si lista poate continua in ce priveste hibele din gandirea ge grup din state a generat faza de “hibernare indusa” in care suntem. Cunosc destul de bine acest “fenomen” din discutii direct interesate si ca urmare a colaborarii apropiate acum ceva timp cu Williams Mullen Strategies (unul din marii jucatori si….hmm…. advisers ai lumii intregi), colaboare din care am primit oferta de a-mi folosi experienta si calitatile personale in SUA, dar…..insemna “INROLAREA” in acest fenomen, mod de viata etc cu care sincer nu sunt de acord.
Asa ca …. acele reguli perfecte = 0, perfectiunea in sine atrage dupa ea o plafonare pentru ca dupa perfectiune este……logic nimic, ceea ce rezulta….las raspunsul la latitudinea fiecaruia. Pe langa faptul ca va trece ceva timp pana cand vom iesi din acest stand-by psihologic, va trece inzecit timp pana ce piata noastra va fi atinsa de semnele maturizarii.
19 January 2010 :: 10:35 pm
Popescu, Dragos – in acest moment ma aflu sub un asediu energetic in veselia-deliratio-exasperantus si incerc sa inteleg cum o parte din viitorii mei bani plasati in impozite la “statul” roman pe urmatorii 30 de ani, o sa fie deturnati catre tunul de 5 miliarde pe 50 km de autostrada, iar plebecula in acest moment este puternic fascinata de parapsiho-pupu media.
Incerc un contraatac frontal de pe inelul ochilor rosii catre inelele violete ale “guvernarii” actuale… va tin la curent in privinta formarii preturilor imobiliare legat de sferele cerebrale ale flacarilor roz din capul politicienilor… cred ca in scurta vreme toate lucrurile din tara asta or sa fie la aceeasi valoare pur sentimentala in ezotericul flacarii politice… cred ca sparg televizorul
19 January 2010 :: 9:36 pm
Da, am declarat ca il iau sa il tin si asta o sa si fac, nu vad ce te nedumereste
19 January 2010 :: 9:20 pm
Dan, esti iradiat energetic?
19 January 2010 :: 9:19 pm
Cristina, noua ne place critica constructiva, darama dar pune ceva in loc..
Te rog contribuie, spune-ne ceva de calitate legat de imobiliare, sa avem orgasme intelectuale la noapte.
19 January 2010 :: 9:17 pm
Dragos, dar ce succes la femei ai (cel putin azi)
19 January 2010 :: 9:16 pm
Dragos, de ce esti sarcastic, perceptia investitorilor straini e esentiala.
Ai citit ministirea cu Morgan Stanley sau doar titlul? Chestia e ca rapoartele de tara ale bancilor de investitii straine sunt citite de multi investitori straini.
Chiar de nebuni incep aia de la Morgan Stanley sa zica de bine de Romania? Crezi ca alte tari nu au pe lista?
19 January 2010 :: 9:16 pm
Sa mut pe OTV, zici?
)
))…
Inca o banalitate de raspuns, iata!
Dragos, nu vreau sa te supar. Asa ca n-o sa mai comentez pe aici. N-o faceam nici acum dar prea mi s-a parut reactia ta ca de clasa a IV-a (auzi, cica sa mut pe OTV….cu alte cuvinte cei care te critica au un nivel de inteligenta atit de scazut incit ii trimit la o televiziune usurica, sa nu-i zic usuratica
Eu speram (sincer) ca tu sa intelegi ca e necesar sa lucrezi putin la nivelul si calitatea informatiilor tocmai pentru ca ( si subliniez asta) un blog ca al tau ( ma refer la tema si la structura) are un potential imens si o utilitate foarte mare. Profita de asta dar nu doar pentru trafic si renume ci si pentru mindria lucrului bine facut. Succes in continuare!
19 January 2010 :: 9:13 pm
42 e conectat la 39
19 January 2010 :: 9:07 pm
Metafizic vorbind, te aud… stai o clipa ca tocmai incercam sa ma transfer din vilvataia flacarii violete in cea bleumarin cu picatele albe… deci, acum sint conectat la realitate… daca bagi un picior in apa fierbinte iar altul in apa cu gheata inseamna ca o sa ai un picior oparit iar altul degerat… plec inapoi in transcedental, simt ca ai o cravata in nuante de gri imaculat…
19 January 2010 :: 9:01 pm
Pai am vandut deja si am si alte discutii. Care e pointul pentru care imi pui atatea intrebari, unde vrei sa ajungi?
19 January 2010 :: 8:01 pm
http://www.zf.ro/zf-24/morgan-stanley-considera-ca-e-necesara-sustinerea-leului-si-pariaza-pe-imbunatatirea-perfomantelor-economice-ale-romaniei-5374774/
19 January 2010 :: 7:56 pm
Pe afara (sau poate si la noi), valoarea unui apartament in piata Victoriei de ex se calculeaza pe baza salariului mediu din imobilele situate in Piata Victoriei (aici exagerez un pic, de fapt se iau zone putin mai largi), si nu pe baza salariului mediu pe economie.
Este oarecum evident ca un angajat din buildingul BRD din Victoriei sa fie motivat sa inchirieze/cumpere locuinta in Piata Victoriei deoarece va face 5 min pana la birou, de fapt cumpara timp din viata sa fata de cineva care consuma 2-3 ore pe zi in masina. In sensul acestei logici trebuie luat salariul mediu din Piata Victoriei si aflii valoarea unui imobil in zona.
Problema cu salariul mediu pe economie, care uniformizeaza un angajat la combinatul de la Rovinari cu unul care munceste peste drum de guvern, este ca e o medie. Iar in ceea ce priveste media, va reamintesc bancul cu media: pui un picior in apa fiarta si unul in apa rece si pe medie esti bine. Ne aude Dl Dan?
19 January 2010 :: 7:50 pm
Dragos, valoarea imobilelor in timp este oarecum legata si de un eventual cutremur. De ex un ap f bine localizat, Piata Victoriei putin adiacent, dar care e din anii 60, indeplineste LOCATIE, si poate f bine sa fie folosit zeci de ani de acum incolo,dar daca e afectat de un cutremur nu stiu ce valoare va mai avea. Detin asa ceva.
Am un prieten care are un ap in Geneva construit la omieoptsutesiceva, suna incredibil dar el e bine merci, blocul a fost reabilitat in timp prin diverse programe ale autoritatilor elvetiene etc
In Paris am vizitat o prietena care statea intr-un imobil construit tot in sec 19. Dealtfel tot Parisul e istorie chiar si pe rezidential, nu stiu ce programe de reabilitare or fi avut si aia pe acolo ca nu am intrebat.
Ai dreptate cu locatia, chiar daca or sa fie niste programe de reabilitare, or sa fie reabilitate mai intai imobilele situate central (exemplul de mai sus Piata Victoriei) ca nu or sa se duca sa reabiliteze in Ferentari si apoi in centru.
19 January 2010 :: 7:37 pm
Terenul? pentru ca are potential sa imi declanseze o serie de vanzari care altfel erau total blocate.
19 January 2010 :: 7:24 pm
Daca tot a venit vorba de cutrmur, ramane de vazut in ce masura vor fi afectate imobilele noi facute “la schimbu’ trei”… Mi se pare pripita diferentierea radicala intre nou si vechi, sunt convins ca anumite constructii vechi vor rezista mult mai bine unui cutremur decat cele ridicate peste noapte de asa zisii “dezvoltatori”.
19 January 2010 :: 6:48 pm
Dragos, sunt de acord in mare cu opinia ta referitoare la cutremur.
In ceea ce priveste comparatiile cu alte state: parerea mea este ca lucrurile in esenta sunt la fel, cu oarece diferente legate de specificul local. Caritas-ul nu l-am inventat noi, exista si la americani – cu toata infrasctructura lor legislativa si de control- numai ca se numeste schema Ponzi (vezi cazul Madoff). Diferenta consta in numarul mai mare de zerouri. Ti-as putea da exemple nenumarate de acest gen.
In consecinta, sa studiezi modul cum s-au manifestat pietele in urma unui cutremur in alte tari, nu mi se pare total inutil. In mare, oamenii reactioneaza la fel in conditii de stress, indiferent ca s-au nascut in Romania sau in America. Nu ii cred pe americani cu mult mai harnici decat romanii, atata doar ca sunt motivati de forma moderna de sclavagism: creditul.
Viziunea ta apocaliptica referitoare la situatia unui cutremur care ar pune jos cladirile cu risc seismic 5, nu o impartasec. Lucrurile nu sunt alb sau negru ci in diferite nuante de gri. Imi inchipui ca totusi suntem o tara membra a UE, si nu una izolata in mijlocul Africii, ca sa intram in blocaj total 1 an de zile pentru ca se darama 30 de cladiri in Bucuresti. Imobile se cumpara si se vand chiar si pe timp de razboi, oricat de incredibil ar parea. Cine are in banca 50,000 si s-a ales cu blocul crapat de la cutremur, nu cred ca se duce repede sa ii sparga in Zanzibar de bucurie ca a scapat, ci se va duce sa isi ia un imobil nou.
Un cutremur de dimensiunea celui descris de tine cred insa ca va insemna ingroparea cu adevarat a pietei imobiliare pe imobile vechi in dauna celor noi. E posibil sa apara programe de reabilitare seismica (cum sunt cele de reab termica acum), precum si un cumparator major pentru imobile noi promovate la preturi decente: Statul roman. Din punct de vedere al capitalismului feroce prin prisma caruia analizezi tu lucrurile este evident ca nu vor fi lucruri prea interesante intr-o astfel de perioada, dar s-ar putea trage niste concluzii referitoare la:
-un shift in obiceiurile de consum imobiliar ale populatiei catre imobile sigure (noi);
-o nevoie imediata de locuinte (indiferent cum se va manifesta ea) din partea celor care nu mai au casa, sau au casele afectate;
-programe de stat, ajutoare externe, fonduri UE..etc, in sensul refacerii infrastructurilor afectate dar si al construirii/achizitionarii de locuinte noi existente in forme asistate de stat
etc etc etc
19 January 2010 :: 2:28 pm
D-le Dragoteanu :
“modestia e doar calitatea oamenilor mediocri!” si
“de 18 ani … nu am avut in minte decat un singur reper si o singura intrebare: cat va valora imobilul pe care-l cumpar peste 5 ani, peste 10 ani si DE CE?”
Intrebari : de ce va limitati gandirea ? … si va terfeliti modestia ? … va credeti sau vreti sa deveniti atotstiutor, atotputernic ?
Cred ca fiecare om poate sa gaseasca pacea sufleteasca, bucuria, fericirea … deci si dvs. ! Numai sa vreti sa va largiti intrebarile, nu ramaneti doar la una !
Va multumesc anticipat pentru raspunsurile dvs. !
Pace si Bine !
19 January 2010 :: 12:41 pm
Cum comentati dle Dragoteanu acest comunicat? http://www.comunicatemedia.ro/Comunicat_de_Presa_al_APAIR_privind_Legea_Licentierii_Agentilor_Imobiliari_ic32421.html
19 January 2010 :: 12:16 pm
Anca Munteanu, stai o leaca, Dragos a fost nevoit si a invatat sa se descurce in jungla, doar si prin faptul ca mai destupa capul la lume, poate sa-ti dea de gindit ca in fapt nu adopta sistemul junglei decit atunci cind are de-a face cu alti rechini (cel putin in imobiliare e prapad de rechini – peste tot in lume, nu doar la noi).
Diferenta intre jungla si civilizatie este data de legi, care la noi au fost facute de catre niste nenorociti de “politicieni” (a se intelege structuri mafiote desprinse din fosta nomenclatura si securitate) tocmai pt a pastra un climat de jungla in care ei sa prospere. Dragos nu are legatura cu aceste lucruri, el doar a fost nevoit sa se adaptaze pt a supravietuii, ca de altfel noi toti.
Nu-l cunosc pe Dragos decit din momentul in care a dat interviul pt imopedia, dar din ce scrie sincer iti spun ca reiese faptul ca nu-i regele junglei decit atunci cind se lupta in jungla cu restul “rechinilor”. Un om care-ti sugereaza sa te gindesti mai intii daca-ti permiti o achizitie imobiliara si mai ales sa te gindesti bine ce inseamna asa ceva, nu poate fi catalogat ca un om care creeaza si manipuleaza sistemul junglei in care traim – altii se integreaza perfect in ce am spus aici.
Sincer nu stiu cum poate fi schimbat acest sistem al junglei autohtone, dar iti spun sincer ca o sa fie mult mai rau de acum inainte.
Iti mai dau un exemplu la Dragos: “Atunci poate as fi una dintre putinele “hiene” imobiliare care ar lua o pauza.Macar pentru sufletul meu.”
19 January 2010 :: 10:14 am
iar vis-a-vis de raspunsul dat lui Dan, CEL PUTERNIC SUPRAVIETUIESTE,CEL SLAB MOARE ! intr-un ”capitalism feroce,fara scrupule,fara reguli predefinite ” …sper ca asemenea afirmatii sa ramana doar in plan ideatic facute de dragul dezbaterii.
A fi fara scrupule si a nu respecta reguli prestabilite fie ele si in imobiliare nu e o virtute sau un apanaj al celor puternici ci mai degraba o slabiciune grava. Da trebuie sa faci totul pentru a fi cel mai bun si sa te ridici deasupra tuturor!
Dar pana la a ma calca pe mine si a-mi ingradi mie libertatea!
Altfel salutare si Heil Hitler!
19 January 2010 :: 10:01 am
Claritatea articolelor/raspunsurilor domnului Dragoteanu este indubitabila. Stie foarte bine ce vrea sa transmita, afirmatiile sunt argumentate si exemplificate.
Problema apare la nivelul ridicarii de adevar absolut a acestor afirmatii si contestarii vehemente a oricarei opinii contrare. Nu ma refer la cazul celor care depasesc un anumit nivel al dezbaterii si care arunca cu noroi…isi merita (probabil) intepaturile.
Ma refer la o realitate sociala: nu toti sunt(em) capabili sa facem investitii imobiliare gandindu-ne la valoarea de piata de peste 10 ani a proprietatii!
Afirmatii de genul ”ai obligatia de a “pune la treaba” imediat noua achizitie imobiliara” sunt fortate si nerealiste.
Va propun un exercitiu de imaginatie: toti cumparatorii de imobiliare analizeaza o proprietate pe baza sfaturilor, corecte de altfel, enumerate in articol! Cam cum credeti ca ar arata piata imobiliara si implicit viata agentului imobiliar?!
Ce vreau sa subliniez pe baza argumentelor din articol?:
Toti oamenii isi doresc o proprietate.
Proprietate inseamna locatie, locatie, locatie.
Toti oamenii cauta locatia.
Respect!
19 January 2010 :: 7:39 am
Of. Inca un blog plin de banalitati. Din pacate.
Cica “modestia e pentru cei mediocri…” Hmmmm.
18 January 2010 :: 11:16 pm
Dragos, stai linistit ca am inteles mai demult punctul tau de vedere vis-a-vis de banci-bnr-guvernare si ti-l impartasesc aproape in totalitate. Poate sint eu mai greoi in exprimare: bnr=banci si inclusiv reprezinta interesul acestora care se impleteste excelent cu guvernarea doar si prin faptul ca ei tiparesc moneda – deci fac jocurile. Lasa-mi convingerea, insa, ca nu ai fii facut la fel doar si prin faptul ca nu acceptai un asemenea rol (atunci cind tu nu accepti sa dai spaga inseamna ca respingi “jungla”)