RSSInainte de a recunoaste ceva, trebuie sa stii despre ce e vorba. Nu intamplator am pus ca motto la blogul meu – “imobiliarele nu sunt pentru oricine”. Fara lipsa de modestie (modestia e doar calitatea oamenilor mediocri!) de 18 ani de cand fac investitii imobiliare nu am avut in minte decat un singur reper si o singura intrebare: cat va valora imobilul pe care-l cumpar peste 5 ani, peste 10 ani si DE CE? Va spun din experienta ca maxim 5 din 100 de cumparatori de imobile isi pun aceasta intrebare si cel mult jumatate dintre cei 5 pot sa argumenteze pe ce se bazeaza.
Hai sa incercam doua studii de caz simple, dar distincte, pe intelesul tuturor.
1. Cei care cumpara prin programul Prima casa, din cauza plafonului de creditare, au putine optiuni. Daca ne referim la cei din provincie, cu siguranta, acolo cu sume de cateva zeci de mii de euro poti sa achizitionezi un apartament nou (sau nu foarte vechi), intr-o locatie acceptabila, cu vecinatati civilizate. Daca vorbim despre Capitala, lucrurile se schimba radical. Cu 60.000 euro nu prea poti sa gasesti o locuinta care sa-si conserve sau sa-si sporeasca valoarea in urmatorii 5-10 ani, ca sa nu vorbesc de faptul ca poti sa te raportezi la urmatorii 20-30 de ani – atat cat dureaza creditul ipotecar. Strict pentru Bucuresti, lucrurile sunt clare: orice imobil vechi ai achizitiona, acesta are deja un grad de uzura tehnica, iar valoarea lui nu va creste in timp sau nici macar nu va ramane aceeasi ca in momentul achizitiei. Nu am luat aici in calcul posibilitatea ca in toti acesti ani sa “beneficiem” de un cutremur. In aceste conditii, toti cei care nu gandesc in perspectiva au sanse mari sa cumpere un bun imobiliar pe care-l vor plati de cel putin 3 ori mai mult, raportat la rambursarea creditului si valoarea de piata in timp. Toti acesti potentiali pagubiti au un argument “imbatabil”!… Nu ne permitem mai mult, avem nevoie acum! Interesul personal si compatibilitatea cu locuinta gasita definesc “destinul” unei tranzactii rezidentiale astazi. Maine?…
2. Cei care vor cumpara fara ajutorul bancilor au lichiditati si se orienteaza catre proprietati de valori mari, hai sa spunem minim 100.000 euro. Ei au de unde sa aleaga acum. Cum stii insa daca poti sa faci o afacere imobiliara in timp sau doar o achizitie oarecare? Eu consider ca sunt cateva criterii esentiale de care trebuie tinut cont in actuala conjunctura economica globala:
Credeti ca e doar o teorie in imobiliarele din SUA ca primele 3 elemente care dau valoare unui imobil sunt: locatia, locatia, locatia? Eu zic NU! Nu este doar o teorie: locatia este cea care a facut diferenta in real estate-ul american, ca pret, ca statut social, ca venituri, ca atractie de business in general. Cat de curand, romanii vor intelege si vor tine cont de ce inseamna pozitia unui imobil si nu vor mai considera pretul ca fiind un prim criteriu de selectie a unei oferte imobiliare.
Potentialul imobilului, datorat zonei si perspectivelor de dezvoltare/modernizare/atractie si exclusivism, iti poate asigura posibiliatatea de a lichidiza oricind – macar la pretul de achizitie – ceea ce ai cumparat. Viata e complicata si oricine poate avea nevoie de cash la un moment dat.
Apoi, ai obligatia de a “pune la treaba” imediat noua achizitie imobiliara, fie pentru nevoi personale, de locuire, fie pentru inchiriere, fie in scop comercial, fie pentru inceperea unei constructii etc. Imobilele care stau, stau prost! Nu produc, ci chiar consuma: platesti impozite, asigurare, reparatii etc.
Mentinerea valorii bunului imobil se face prin intretinerea acestuia, astfel incat valoarea lui sa nu se deprecieze in timp mai mult decat uzura imobiliara normala. Au aparut deja timid si in Romania firme care presteaza servicii complete de intretinere imobiliara pentru rentierii imobiliari care traiesc de pe urma unui portofoliu de proprietati oferite permanent la inchiriere.
Putini cumparatori se gandesc acum la costurile de intretinere lunara. Nu-i nimic. Cand le vor veni facturile aferente intretinerii imobilului s-ar putea sa vada “stele verzi” si nu vor mai avea decat o singura varianta: sa le plateasca!
Si astazi, din pacate, foarte putin “jucatori” imobiliari pun accent pe evolutia valorii imobilului pe care-l vor cumpara. Ce inseamna acest lucru? Se “joaca” in continuare pe cartea norocului, pe fenomenul “turma”? Hai sa facem pariu ca dupa ce se termina ceea ce n-a inceput (criza imobiliara din Romania) lucrurile vor fi asezate frumos si piata va fi dictatorul suprem pana atunci.
22 January 2010 :: 12:11 pm
@livium
De unde?
Am instigat eu “medianul rapanos pe care nici nu-l luati in discutie”, sa opteze pentru varianta rata 750 Euro/luna 30 de ani, in loc de 250 Euro chirie lunara pe aceeasi cloaca… de dragul randamentelor in imobiliare?
Sa fi facut Zilisteanu&co treaba asta?
Am recunoscut intr-un post de acum 3-4 luni ca preiau informatii din anumite surse si, da, sunt intr-atat de prost si, deci, norocos, sa le preiau pe alea… valabile.
Acum in imobiliare s-au concentrat toti inteligentii… ghinionisti.
22 January 2010 :: 12:00 pm
Aristotele, adevarul este ca ai si tu rolul si locul tau in societate. De unde inversunarea asta a ta impotriva celor din imobiliare, chiar nu o inteleg…Banui ca-ti aduce trafic. Dar formator de opinie, nu esti, nu ai succes la treaba asta. Poate daca ti-ai schimba un pic tonul si limbajul…In schimb cateodata esti haios si o mai si nimeresti (ai capatat experienta iar virtualul este full de surse). Auzi frate, “fluxuri financiare”…bai, dar chiar asa si este, fara misto!
Haide, bafta!
22 January 2010 :: 11:53 am
Ionut, iarasi te vad bulversat, asta nu e forum de discutii ci blogul personal al lui Dragos Dragoteanu, si de asta se poate ca adresarile sa fie in consecinta
22 January 2010 :: 11:51 am
Dragos, o sa intru pe siturile asociatilor de care imi zici.
Cu Autoritatile nu trebuie luptat, ci initiata o comunicare mai eficienta. Sistemul e bulversat prin definitie, gandeste-te ca datorita schimbarilor politice, azi au un sef maine altul.
Iti dau un exemplu: daca iesea Geoana, se facea amnistie la TVA persoane fizice pana in 2010, stiu asta de la niste “baieti”
22 January 2010 :: 11:48 am
@ Dragos
“DACA, cumperi o masina nu te face un bun vanzator auto sau un mecanic. Observ ca toate posturile tale, sau raspunsuri sunt centrate pe EU FAC, EU AM, TU NU AI, TU NU STII, CE VOI FACE EU, si nu in ultimul rand….—.DRAGOS zi-mi si mie ce sa fac— !”
nu era adresata tie, ..sa-mi dai mie un sfat , ci cum se sfarseste orice post a lui Popescu, catre tine.
22 January 2010 :: 11:47 am
@dragos
Problema: “Esti genial” vs. “criza nici n-a inceput in Romania”.
Cauza: piata blocata.
Doleante: revigorarea…. creditarii.
Tratament: raspunsurile nu le gasesit in doxatul domeniu imobiliar, unde intreprinzi zilnic “cursa soarecelui”, cloaciada globala a fost doar unul dintre efectele dezvoltarii aberante a sistemului financiar. Reglementarea sistemului financiara elimina efectele aberante.
Traducere: oricate texte incurajatoare v-ati adresa intre voi si oricat ati investi in manipulare sunteti la mana “fluxurilor financiare” care au venit ODATA… si au plecat.
22 January 2010 :: 11:47 am
Ionut, un dialog are argumente si contrargumente. Le poti numi si atacuri daca te face sa te simti mai bine.
Daca nu ai nimic concret sa spui referitor la imobiliare si ce faci in fiecare zi, ci vorbesti vrute si nevrute pe aici, din partea mea, ori ca pleci ori ca ramai, tot inexistent esti..
22 January 2010 :: 11:39 am
Deci …Dragos “Cine e implicat in imobiliare, intra pe acest blog ca sa caute solutii, sa faca schimb de idei constructive, sa-si largeasca orizontul. Un voyerist intra ca sa se descarce, ca sa gaseasca tot felul de motive care sa le justifice lipsa de realizari, si ca sa ii injure pe primi pentru ca nu ii inteleg, asa cum faci tu.”
Asta este replica-atac …al nu stiu catelea la adresa mea a lui POPESCU.
Vad ca este sg care are drept la replica restul suntem simpli voyeuri.
OOOO.KKKK ….. o iau pe urmele lui DAN care daca nu ma insel a plecat cam din acelasi motiv.
Discutii cat mai constructive iti doresc Dragos.
22 January 2010 :: 11:16 am
@ Popescule…..hai lasa !!! pana acum eram frustrat si altele, eram turist care se refuleaza si nu aveam nimic in comun cu imob..pana in momentul in care am inceput sa ma laud (ce urasc cel mai mult), acum vb cu mine !?
POti vb doar cu cei care se lauda ? doar cu cei care au portof. in imob? doar cu cei care au cu ce ?
Parerile mele sunt mult prea mici pt lumea TA ! si eu, si aristotel, si Dan parca, singurul mogul de rangul tau e Dragos asa ca baga mare cu pupinc…..smul poate poate te ajuta si pe tine gratis cu un sfat, o oferta ceva.
22 January 2010 :: 11:15 am
Aristotel, prefer sa discut cu unul blocat in imobiliare dar care sta zi si noapte si se gandeste cum sa gaseasca solutii. Mintea unuia ca asta e activa. Nici nu stii la ce nivel de dezvoltare se poate ajunge cand esti motivat de o situatie de criza.
“Criza naste solutii” Einstein, daca nu ma crezi pe mine.
22 January 2010 :: 11:13 am
Bai, certati-va in alta parte.
Tot e bine ca in Spania exista aceste doua ramuri bine dezvoltate, agricultura si turismul. Asta arata ca-s baieti destepti. Si oricum in spatele acestor domenii, sunt alte si alte industrii care functioneaza. Sa nu le plangem lor de mila. Cunosc spanioli veniti in Romania care stiu sa faca afaceri si sa scoata profit din ele (constructii). Spuneti voi cati romani fac afaceri prin alte parti (nu slugareala).
In legatura cu banii negri din imobiliare, e clar ca aici s-au bagat multi bani: de romani, de evrei, de greci, ciprioti, spanioli, italieni etc. Problema este ca ar fi trebuit ca acei bani sa produca bani curati, care…oricum trebuiau sa plece inapoi. Acu’ sunt blocati pe terenurile de toate felurile din tarisoara noastra. Dragos stie sigur cum sta treaba, toata centura Bucurestiului e impanzita cu Euroest. Sunt sigur ca ai intermediat vanzarea a sute sau mii de hectare de pamant, ce urmau sa faca asa zisii investitori cu terenurile cumparate?
22 January 2010 :: 11:08 am
Ionut, pai daca te ocupi de marketingul dezvoltatorilor, hai sa discutam la concret. Care crezi tu ca sunt greselile facute de dezvoltatorii care stau blocati acum?
E adevarat, si ce parere ai de cercul vicios banca-dezvoltator prin care acesta din urma nu poate scadea preturile deoarece banca i-ar reevalua intregul credit, deci l-ar obliga sa vina cu bani de acasa?
22 January 2010 :: 10:56 am
@Popescu
E “frustrat” ca unii si-au gasit drept indeletnicire imbogatirea din prostire pe fata.
Uite, te duci tu frumos la banca, semnezi ca te angajezi sa platesti tot restul vietii tale foarte multi bani la banca, iar banca mi-i da mie… acum. Ca sa justificam teapa asta iti dau tie o… imobiliara.
“Implicat in imobiliare” inseamna “blocat in imobiliare”, adica FRUSTRAT.
Solutiile stau in reglementarea sistemului si dezvoltarea economica sustenabila si nu vor veni de la pocnitorile politice din Romania. Globalismul a permis o anomalie, unii smecheri au profitat de ea si s-a gătat.
Popescule, ia-mi blogul cap coada si cauta-mi nod in papura, identifica-mi opiniile eronate si fa-ma de cacao.
Si ce-ai vrea… in adancul sufletului tau? Sa-mi cumpar o imobiliara acum… sa fiu constructiv.
Taticule, ma intreb cum s-or simti domnii care m-au facut in toate felurile de la inceputul crizei incoace si care n-au vandut cloace si parloage pe… carute de bani. Asta da “lipsa de realizari”.
22 January 2010 :: 10:54 am
LOOOOLLL…..Deci POPESCULE !!! Esti unul singur si de aceea eu nu am inceput blogul ca si tine laudandu-ma cu ce am sau ce fac :
Lucrez in imobiliare de la varsta de 13 ani (familia mea a avut a 2 sau a 3 agentie din Bucuresti – inchisa in 98) .
Din 98 sunt in flux continuu in imobiliare plecand de la agent, consultant, coordonator, director de vanzari, executiv; iar de 2 ani coordonez procesul de vanzare si marketing al unor dezvoltatori imobiliari, al unor complexe imobiliare. Asa ca turistul imobiliar de care vb cred ca si in SOMN te poate invata ce inseamna IMOBILIARELE pt ca draga POPESCULE…. am luat parte la nasterea lor in Romania si am trecut prin toata adolescentza lor la noi.
ASA CA……..nu ai gasit persoana asupra careia sa-si directionezi tu FRUSTRAREA contului gras si a portofoliului pe care il detii …tu care esti tu !!!!
22 January 2010 :: 10:38 am
Ionut draga,
E important pentru mine cand citesc opinia cuiva aici, daca e chiar implicat in imobiliare sau nu. Intr-un fel ponderez opinia unuia care face imobiliare zi de zi, cum e Dragos, decat a unui voyerist imobiliar.
Un voyerist imobiliar isi da si el cu parerea despre ce citeste prin ziare, vede la televizor. El nu are contact cu piata reala si deci e foarte posibil ca opinia lui sa fie eronata. De cele mai multe ori, nu face decat sa isi exprime niste frustrari, blogul e un mijloc de refulare. E frustrat ca nu a cumparat atunci cand erau preturile mici sau ca nu poate vinde acum ce detine din intamplare. Evident, pentru toate acestea, trebuie sa gaseasca un vinovat: de regula vinovatii sunt: tara asta de *** , lacomia dezvoltatorilor care isi fac vacante in Caraibe etc. Niciodata, dar niciodata nu ei sunt vinovati pentru propriile esecuri.
Cine e implicat in imobiliare, intra pe acest blog ca sa caute solutii, sa faca schimb de idei constructive, sa-si largeasca orizontul. Un voyerist intra ca sa se descarce, ca sa gaseasca tot felul de motive care sa le justifice lipsa de realizari, si ca sa ii injure pe primi pentru ca nu ii inteleg, asa cum faci tu.
22 January 2010 :: 10:35 am
MDA….Adik ma ignori, hai sa-ti spun eu de Spania ca vad ca …esti un pic mai mult parale. Spania dragii mei este cam asa:
salariile normale nu depasesc 2000 cu usoara marja ascendenta asta pt ca Spania nu are infrastructura economica. Taceti !!! ( pt ca multi acum se vor grabi sa-mi bage carne in frigider – apropo… nu mananc de porc!!). MA REFER la industrie etc. NU EXISTA INDUSTRIE in Spania, singurele venituri la buget sunt asigurate de exportul de fructe exotice, stim cu totii mirajul capsunarilor etc si aportul adus de TURISM. In rest OHAAA Popescule. Joburile majoritare sunt pe agricultura (fructe) si turism….asa ca POPESCULE – inca odata WRONG !!!
Asta pt ca dupa ce m-ai atacat in mod pueril cand mi-am facut intrarea pe blog, observ ca acum ma ignori dar intr-un mod parsiv imi rasp si comentezi subiectele propuse de mine.
SA STII CA NU MEREU CINE RENUNTZA ESTE SI CEL INTELIGENT !!!
PS: naiba te-a pus sa te iei de mine ??? looooool
22 January 2010 :: 10:24 am
Referitor la banii negri: stiti cand a pornit isteria imobiliara in Spania?
cand s-a trecut la euro: datorita faptului ca cei care aveau bani negri, la saltea nu ii puteau converti in euro, pentru ca banca iti cerea sa ii justifici, toti acesti bani negri si-au gasit refugiul in imobiliare. S-a construit in isterie, doar ca sa nu ii piarda.
Apropo, industria constructiilor este principala industrie de spalat bani. Uitativa prin filmele italiene, toti mafiotii au firme de constructii.
22 January 2010 :: 10:19 am
@ popescule mancati-as…..SI DACA NU ARE INVESTITZII IN IMOBILIARE CE?????????
Toata lumea ta se ghideaza dupa cine are si cine nu are sau cum daca e asa…..ollleeeellleee mancati-as cum spunea Nea Marin.
Ti-am mai zis mai jos odata si repet, daca TU Maria Ta ai asta nu te face un cunoscator in domeniu CLAR ???
DACA, cumperi o masina nu te face un bun vanzator auto sau un mecanic. Observ ca toate posturile tale, sau raspunsuri sunt centrate pe EU FAC, EU AM, TU NU AI, TU NU STII, CE VOI FACE EU, si nu in ultimul rand…..DRAGOS zi-mi si mie ce sa fac !
Daca astia sunt ultimii bizoni ramasi in imobiliare ( nu mai zic de tenta de modestie falsa si crasa in ex de mai devreme – vai draga …am cerut unui ag info despre o vila de 315 k, adik uite cati bani am eu – sa-i cheltui sanatos) …. ne meritam soarta “mai draga mai” !!! sau sunt tentat sa renunt dupa 12 ani de vandut unor bizoni ca tine.
22 January 2010 :: 10:10 am
Aristotel, eu unul mi-am dat seama ca nu ai investitii imobiliare, mi-am dat seama dupa cum comentezi.
22 January 2010 :: 10:09 am
Dragos, nu tine asta ca esti un neica nimeni. Esti unul dintre agentii economici de anvergura din industria imobiliara. Mai mult decat atat, avand in vedere ca esti intermediar imobiliar si deci ai contact cu zeci-sute de actori din industrie, ai posibilitatea sa ai o imagine sintetica si de ansamblu asupra problemelor cu care se confrunta acestia, inclusiv de natura fiscala.
Initierea unui dialog cu autoritatile prin intermediul media, la initiativa unor agenti reprezentativi din industrie, este deosebit de util pentru toata lumea, numai ca cineva cu curaj trebuie sa aiba initiativa. Nu este vorba de criticarea Fiscului ci de initierea unui dialog, pentru a evita sa ne transformam intr-o tara de evazionisti involuntari.
22 January 2010 :: 10:06 am
Pai, n-am investitii in imobiliare. Pe la sfarsitul lui 2007, cand s-a impotmolit piata terenurilor, eu deja aveam un an de zile de cand eram oripilat de “sfaturile” “specialistilor” imobiliari.
Urmaresc discutiile de pe aici din motive de “alinuta sadicuta”. Divagatiile privind seriozitatea, temeinicia, consilierea, locatia, oportunitatea nu lasa loc de discutie si transarea subiectului din perspectiva esentiala a momentului.
Criza creditarii, criza globala, va duce la schimbarea capitalismului financiarist din prezent ceea ce inseamna ca domeniul imobiliar, asa cum il stiati si pretindeti in continuare ca ar mai fi si astazi… va deveni, de fapt… o simpla amintire urata.
Locul fazanilor bursieri din ‘29 este luat acum de marii si micii… trumpi.
22 January 2010 :: 8:30 am
Rolul banilor negri…..ideea in sine este retorica pt ca “esact la fel” ca si mariajul nedorit dar necesar, intre POLITIC si ECONOMIC, exista decand lumea. Daca am fi respirat aerul unei societati asemenea SUA pana in ‘80 (spre ex.), unde fiscul era mai rau decat crima sau drogurile – unde trebuia jusificare pt ultima scobitoare din casa; atunci da – BANII negrii erau un subiect TABU sau o problema grava in societate.
DAR…(sunt ala micu’ si rau cu “dar-urile”) respiram un aer imbacsit de ..cica o democratie unde animalele politice si nu numai au indus o mentalitate de scapa cine poate si de teoria celui mai puternic care intodeauna isi poate plati scaparea sau supravietuirea.
Nu poti fi corect cu un stat care te ……de cate ori are ocazia, prin urmare evaziunea fiscala, morala etc este un mod de viata si supravietuire si nu un artificiu fiscal.
Pe langa toate bubele “din capul babei mele” piata fortei de munca a pus un umar de ajutor destul de mare prin lipsa unei centralizari corecte, prin persimivitatea acordata angaj. lasand neplata taxelor si neinregistrarea salariilor reale….pe ultimul loc; de aici si credite care nu pot fi acordate chiar daca se castiga de ‘n ori mai mult decat este inreg.
Logica ce deriva este simpla si la indemana oricui – (nu cred ca inca mai exista ignorantzi, sau imi place sa cred, care nu stiu sau nu pot face o simpla deducere) – s-a cumparat cu banii jos/cash.
Intr-un interval care a fost si va fi relativ, acest undergrond al pietei era undeva de 60-70 % din puterea de cumparare.
Underground-ul imobiliar a stat la baza balantei deficitului intre cerere-oferta imobiliara, dictand fff multe reguli nescrise (maj. sunt nescrise) ale jocului. SPECULA in sine si BOOM-ul au fost efecte ale cauzei dar….tre sa fim sinceri ca asta a imbogatit pe majoritatea, si a facut mult mai interesant JOCUL in sine.
22 January 2010 :: 3:20 am
Se stie ca Bucurestiul ca si Los Angeles vor fi lovite de un cutremur foarte puternic care daca ne uitam acum la Haiti putem trage niste concluzii – eu l-am apucat pe ala din 76 si chiar daca nu am fost in Bucuresti am fost ingrozit – si acum daca se va intampla preturile vor merge jos automat – concluzie- daca este pentru locuit nu prea ai incotro dar daca este investitie atunci devine riscant.
22 January 2010 :: 1:54 am
Rolul banilor negri pro/contra
Pai daca nu erau banii negri de unde sa faci profituri mari in timp scurt si cin poate oase roade cine NU nici carne moale….dar, pentru ca totdeauna exista un DAR daca nu este in timp controlat atat cat poate fi controlat (procentaj mic) poate destabiliza piata organizata dar banii negrii nu vor putea fi eliminatii atat timp cat se lucreaza cu lichid/CASH unde mai toti jucatorii daca sunt corecti jocul este BUN dar..aici apar problemele si pot distruge jocul si jucatorii (ma refer la sume mari pentru jucatori mici)
22 January 2010 :: 1:46 am
Pentru Dragos -un blog bun si civilizat
Robert este un american de etnie japoneza si impreuna cu sotia au avut succes in 2000-2008 pana cand piata creditelor s-a evaporat, altfel in ultimul timp 2005-2008 vindeau mai mult carti despre real estate si mododalitatea de a obtine creditare care se baza pe declaratii mincinoase despre venituri si conditia financiara.
As face o corectie aici – si in SUA exista aceste probleme tip prima casa cu creditari pentru anumite categorii sociale care au dat chix dar salvate de Obama cu progarme guvernamentale
21 January 2010 :: 9:50 pm
Chiar nu se poate discuta constructiv.
21 January 2010 :: 9:41 pm
daca nu eram un papagal nu stateam sa repet principii simple care pentru multi sunt mecanica cuantica… m-ai surprins ca nu l-ai sters… perfect! ai o sansa sa intelegi fenomenul… poti iesi din criza fara probleme financiare deosebite, asta neinsemnand ca ai si inteles ceva…
21 January 2010 :: 8:39 pm
Foarte slabe postarile tale… de ce? Pentru ca sunt privite din unghiuri foarte inguste.
Ce scrii tu nu sunt parerile unui expert imobiliar ci ale unui eventual dezvoltator imobiliar…. un dezvoltator nu e un expert imobiliar… locatie , locatie, locatie este un principiu beton. Dar nu l-ai inteles… acest principiu face diferenta daca vorbim de valoarea imobilului nu de faptul ca ar fi mai usor vandabil sau mai usor de inchiriat.
Si acum axioma Papagalului imobiliar : orice imobil din lumea asta se vinde sau se inchiriaza in orice moment cu conditia sa aiba pretul corelat cu piata imobiliara din momentul ala.
Raspunsul la intrebarea din titlu este: consulta un consilier imobiliar adevarat ! Nu-l gasesti? Inseamna ca esti un multilateral dezvoltat si te vei descurca singur….sari o agentie si ai castigat 2-3%… vezi ce usor se fac banii? deocamdata romanii sunt foarte destepti si n-au nevoie de sfaturi avizate, o au pe Andreea Esca&co care cunosc….
21 January 2010 :: 5:27 pm
95 Popescu – M-au sunat persoane a caror prima intrebare era “Domnule, mai lucrati in imobiliare?…ca am un teren de vanzare…o casa, samd”. Ideea este ca foarte multi au abandonat meseria asta si e foarte bine.
Parerea mea este ca tu nu vei lucra bine niciodata cu un broker sau agent imobiliar, pentru ca sincer cred ca te consideri destul de istet sa-ti gasesti singur o casa. Pentru cei din aceasta tipologie de cumparatori sau vanzatori, exista site-urile sau sursele FSBO.
Daca vrei totusi sa lucrezi cu un broker si vrei sa eviti faze penibile ca cea descrisa de tine, ar trebui sa procedezi astfel: mai intai sa-ti alegi un broker in care sa ai incredere (atat cat se poate avea), cel mai bine un broker recomandat si explica-i ce vrei, ce cauti, cati bani ai, fa un contract cu el si pune-l la treaba sa-si merite comisionul. El treba sa faca un CMA si sa-ti prezinte vreo 10 oferte din care tu sa-ti alegi casa visata. Daca in cele 10 oferte, exista cel putin trei care sa-ti satisfaca cerintele si tu tot spui “pas”, atunci treba sa-i platesti munca facuta.
21 January 2010 :: 4:34 pm
Nu eu m-am dus la Fisc sa intreb, am prieteni care au facut-o. Eu nu sunt in situatia sa fi facut tranzactii fara sa fii platit TVA, dar modul cum se pune problema imi creeaza un mare sentiment de nesiguranta.
Tu stii cati sunt in situatia de a trebui sa plateasca sume imense ca TVA (imense pentru ca sunt triplate de intarzieri)?
Vorba lui Biris, Statul, in loc sa se trezeasca cu nu stiu cate zeci de miloane recuperate, se va trezi cu cateva zeci de mii de procese, propriri, executari, bani mutati in afara. Nu asta e cadrul perfect in care imi doresc eu sa imi desfasor eu activitatea imobiliara.
Pentru ca daca greseau 5 din 100, puteai sa zici ca da, asta e rata normala/statistica de evaziune. Dar daca 95 din 100 sunt in situatia asta nu mai e vorba de evaziune ci de altceva, spune-i tu cum vrei.
21 January 2010 :: 4:17 pm
Pai eu infierez Guvernul, dar cine sunt eu si ce canale de comunicare am? Tu esti lider de opinie pe imobiliare, ai blog – canal de comunicare. Ai si alte canale de comunicare, daca vrei sa faci o declaratie publica pe zona asta, sunt sigur ca se gasesc cateva televiziuni sa-ti ia interviuri..
Nu intelegi ca nu Negoita ma ingrijoreaza pe mine (ar fi chiar culmea sa ii port eu de grija lui Negoita, care s-a bazat pe sprijinul politic ca sa fenteze Fiscul), ci faptul ca nu mai stii pe ce norme legale sa iti faci afacerea ca sa nu devii evazionist involuntar?
Nu intelegi ca Maria Sa Statul, IN MOD INTENTIONAT lasa niste zone neclare, ca sa gresesti fara sa vrei si apoi sa vina peste tine? Dupa nu stiu cati ani?
21 January 2010 :: 4:15 pm
AM O INTREBARE : Raspunsul necesita obligatoriu inteligentza…lol !!!
CE mama naibii mai putem salva din Imobiliare ???
21 January 2010 :: 3:57 pm
Livium, Einstein spunea: cea mai grava criza este criza incompetentei.
Gasesc pe net, vila de vanzare 135k intr-o anume zona. Mai sa fie imi zic, parca e prea ieftina,ia sa intru pe situl agentiei sa vad detalii. Intru la agentie, si ce sa vezi, pretul era de fapt 315k (manipulare de trei lei, asta e nivelul imobiliarului roman).
Nu ma multumesc cu atat si sun la agentie, “dna care se ocupa de zona nu a ajuns inca la birou -era 10.30-, dar lasati numarul si va suna ea cand se intoarce”.
Am lasat numarul, credeti ca m-a mai sunat cineva pana in ziua de azi? Asta se intampla acum 1 sapt.
Si acum te intreb pe tine, care e criza voastra a agentilor cand un agent isi permite sa nu sune inapoi un client care si-a manifestat interesul pentru o vila de 315k???
Firma era Capitalimob.ro, le doresc mult noroc in afaceri, pentru ca ..chiar au nevoie..
21 January 2010 :: 3:57 pm
Salut Dragos, sunt off-topic dar eram curios ce parere ai de asta (sunt convins ca ai citit articolul):
http://www.zf.ro/companii/cea-mai-mare-tranzactie-pe-birouri-transelectrica-a-inchiriat-jumatate-de-cladire-la-piata-unirii-pentru-16-5-euro-mp-5327111/
21 January 2010 :: 3:41 pm
Referitor la TVA: speta e clara cu Negoita. Problema alta e:
-ani de zile nu au existat Norme de Aplicare, daca te duceai sa te inregistrezi ca platitor ti se spunea ca nu au norme
-daca chiar reuseai sa te inregistrezi, nu era nimeni in stare (de la Fisc) sa iti explice cum se face si deducerea TVA, ca TVAul asta e si el: de plata si de incasat
-Fiscul a tratat cu maxima toleranta aceste aspecte, ani de zile, in loc sa le atraga atentia la timp. Acum ii ia dupa 3 ani si zic: ia plateste tu penalitati pe 3 ani, care tripleaza suma de plata
-daca chiar vroiai sa fii mai catolic decat Papa si te apucai sa platesti TVA cand nimeni nu platea (ma refer la p.f. care faceau blocuri), atunci erai scos din business, pentru ca concurenta ta nu platea. Cum poti concura cu unul care nu-si plateste taxele?
Multi nu au platit TVA din ignoranta crasa. Pur si simplu nu aveau habar, nu ca nu vroiau. Eu cred ca lipsa de transparenta si informare agresiva, lipsa de norme metodologice pica si in seama statului.
Eu te inteleg ca tu ai facut nu stiu ce clauza la nu stiu ce teren, dar eu am niste banuieli ca se mai pregatesc niste “interpretari” la Codul Fiscal, si o sa te trezesti peste 1-2 ani cu nu stiu ce chestii de plata, de care nu stiai, ba mai platesti si penalitati la ele.
Sa nu ma intelegi gresit, nu vreau sa iau apararea vreunui EVAZIONIST, dar vreau sa critic pe fata atitudinea parsiva a statului care se manifesta prin lipsa de transparenta, lipsa de cadru legal complet, lipsa de comunicare clara si eficienta, care te transforma pe tine Dragos Dragoteanu -oricat de smecher te crezi si cu avocati tari- in EVAZIONIST INVOLUNTAR. Dar nu grija ta o duc eu DD, ca stiu ca esti baiat destept si o sa te descurci, ci a miilor de romani care or sa devina EVAZIONISTI INVOLUNTARI in urmatorii ani. Asta trebuie infierat.
21 January 2010 :: 3:27 pm
Dragos!! glumesti.., pai la avocat ii explic eu ce sa faca..ce sa ma lumineze. Fluxurile de bani sunt aceleasi indiferent de forma juridica in care vin
21 January 2010 :: 3:09 pm
Eu simt pe pielea mea ce inseamna perioada asta nasoala in imobiliare (chiar fac atac de nervi la auzul cuvantului “criza”). Am lucrat in imobiliare si acu’ rezist cu ultimele forte. Psihologic este ffff foarte dificil. Segmentele pe care am lucrat, au fost rezidentialele – case/vile si terenuri in Bucuresti. Ce se intampla acuma pe piata asta? Cumparatorii se retrag de pe piata pentru ca nu stiu cum le vor evolua afacerile iar vanzatorii sunt blocati in capcana pretului de achizitie sau sunt niste imbecili.
Dragos, cum iesim din incurcatura? Banui ca si la tine lucrurile merg greu!
21 January 2010 :: 2:28 pm
Lupta cu mentalitatea nu ar trebui lasata in stand-by, ar fi trebuit sa fie primul lucru pe agenda fiecarui intermediar pt ca ei sunt prima baza, primul contact de cele mai multe ori cu, clientul. In momentul cand foarte multi din breasla afiseaza un comportament neprofesionist in serviciile pe care le presteaza e normal sa apara o aversitate a clientului fata de intermediari si sa fie huliti.
Noi ar fi trebuit sa fim cei care sa educam clientul si mentalitatea acestuia.
S-a mers pe castig cu orice pret in dauna profesionalismului.
Stii ff bine Dragos ca afara se da cheia agentului, si tranzactia o face acesta impreuna cu bancile celor doi clienti.
Ar fi trebuit ca intermed. sa fie vazut ca o piesa indispens., chiar daca un rau necesar, in tranzactie si nu ca niste lingusitori avizi dupa amaratul de comision, asa cum ff multi clienti au vazut agentiile.
NU s-a stiut a impune respect si de aici a avut toata lumea de suferit.
21 January 2010 :: 1:21 pm
Ca sa revin la ideea blogului, e greu sa recunosti astazi o afacere imobiliara atata timp cat afacerea in sine sufera crunt in acest moment.
Ce este si mai grav este faptul ca exista doar 5 din cei 100 de consumatori amintiti(asta pt cei care au citit tot postul initial si nu l-au trecut la capitolul beletristica), care isi pun intrebari logice si au o gandire matura intr-o piata imatura.
21 January 2010 :: 1:00 pm
Domnule Dragoteanu va multumesc pentru raspunsul de la punctul 58. Am o intrebare : cand va infiintati o scoala de business si de ce nu ceceti asociatiilor din domeniul imobiliar,ca in viitor dupa ce criza vatrece, sa apara un mecurial (informativ) al preturilor apartamentelor?
21 January 2010 :: 12:09 pm
Ok, te rog confirma-mi daca am inteles bine cu drumul, banii se scot din:
-vanzarea dreptului de acces + taxa anuala de intretinere (crearea dreptului de servitute de trecere in favoarea cuiva referitor la un teren anume). In acest caz, ai o intrare de cash prin vanzarea dreptului de servitute, si .. ce altceva? Poti sa le mai iei niste bani anual pentru inretinerea drumului, dar cat poti sa le iei ?, nu sume foarte mari
-”inchirierea” dreptului de acces: daca vrei sa ai acces, platesti lunar/anual suma de …
ca si chirie + suma de pentru intretinerea drumului. Cunosti cazuri concrete de genul asta, ca eu nu am auzit?
Si nici nu as stii la cat sa evaluez o chirie la un drum..
21 January 2010 :: 11:25 am
Cu spectatorul ai dreptate Dragos, dar…o sg precizare care nu face decat sa intareasca ce spui : suntem INGRATI
Ne-am complacut si ne complacem in postura asta, e mult mai confortabil sa asisti decat sa intervii, sa ai taria sa spui NU atunci cand nu te pricepi la un lucru.
Romanii nostrii sunt toti 22 antrenori, 22 de presedinti etc, dar cand ii pui sa faca ceva propriu zis…..fluiera !!
M-a uimit ceva tare de tot, sincer.
In 2008 am participat la conventia pe imobiliare de la Intercontinental si….vb de la primarie, arhitectul sef, directorul pe dezvoltare imob. etc….stabii lu Peste prajit si of course ca ABERAU – TEORIEEEEE tata cat cuprinde.
Cei din sala ….pauza stateau exact cum spui ca la teatru si ascultau, sg comentarii erau intre ei si atat.
Am luat microfonul de la cineva care il tinea…. de decor cred, in mana si am lasat niste obuze care intamplator in acel moment treceau prin cap.
Normal ca ..nahh !! un pusti sa indrazneasca sa ridice niste probleme, de atfel logice si de bun simt, a fost o problema normal.
Dupa care a incept sala sa aplaude si sa sustina tot ce am zis, fiecare virgulitza era sustinuta si aplaudata.
Nimic de comentat DAR….EXACT ce spuneam, suntem prea comozi sa intervenim, si IN ANUMITE MOMENTE SAU SUBIECTE PARCA NU ESTI FERICIT CAND TI SE DA DREPTATE.
Pt ca subiectul e asa de sumbru si delicat incat dreptatea nu face altceva decat sa amarasca si mai mult.
21 January 2010 :: 11:10 am
@ Dragos – nu sunt eu mai cu mot, nu imi pot spune eu parerea si apoi sa se comenteze pt ca nu e monopolul meu si nici nu mi-am dorit asta. Tu ai cerut idei despre un viitor subiect, Popescu si-a dat cu parerea, iar eu mi-am dat cu parerea despre ce a zis Popescu. + alte cateva opinii personale.
Cred ca am pastrat tiparul despre care vb – fiecare cu parerea lui etc. Altii au atacat ce am spus, nu am facut altceva decat sa raspund mai spumant unor “atacuri” gratuite si puerile ( ca scriu fluvii, etc). Daca raspunsul e mai dur decat atacul in sine asta nu e vina mea.
21 January 2010 :: 11:04 am
Asa sunt eu mai incisiv cand consider ca trebe. Deobicei nu-mi dau pantalonii jos si intorc spatele asa usor , merg ca un kamikaze cand stiu ca am dreptate. DEFECT PROFESIONAL.
21 January 2010 :: 11:01 am
@ Dragos
Exact my point – cum spune amaratul ala care a adus criza. DAR cand exprimi o parere, se pare ca sunt multi care iti dau un : JAP – JAP 2 palme pt ca nu discuti despre cel doare pe el : cate terenuri are si vai ce se face dak vinde acum sau mai tarziu. Altii mor de foame sau sunt nevoiti sa vanda urgent si nu au cui ..etc.
Afecteaza pe toti nu numai pe unii.
Si alta parere DECAT A LOR = teorie, beletristica, fluvii samd.
Eu am comentat strict la obiect legat de afirmatii facute de altii.
Altii au comentat felul si cat de mult sau nu am scris eu.
COMENTATI VA ROG CE SCRIU – NU CAT DE MULT !! daca nu exista rabdare sa se citeasca – aveti telecomanda la indemana, sau….IGNORATI-MA
21 January 2010 :: 10:42 am
Gata m-am racorit, am scris mai multe posturi ca sa nu mai fac FLUVII cum zicea un contemporan…Popescu parca il cheama. Gandesc mult …asta e !
21 January 2010 :: 10:41 am
Daca cumva este un blog destinat celor care au investit in imobiliare, au cumparat, speculat etc – sa-i spuna si prostului asta de “mine”, cred ca e destinat tuturor din bransa vanzator, cumparator, intermediar, consultant, simplu cetatean etc. Imi place sa cred ca e ceva destinat tuturor interesati si nu o nisa pt unii. Eu de ex sunt un amarat de sales si executive manager de cativa ani si nu am zeci de terenuri in portofoliu sau altele….. VAD CA E LA MODA fiecare sa se laude cate terenuri are si cand sa vanda.
Daca cumva asta este acest blog imi pare rau ca am intervenit pana acum si imi cer scuze pt impertinenta de a-mi da cu parerea.
21 January 2010 :: 10:27 am
Si acum parca vad : “Bine bah ca esti tu destept…propune tu ceva !”
EX: Dc nu discutam despre masuri anti-criza in imobiliare –
1. lupta cu mentalitatea end-userului( = cumparatorul – sa ma scuze cei pt care pare beletristica) ,
2. business-ul underground de aici care si ajuta dar si pune piedica,
3. lipsa unui organ centralizator in domeniu, abilitat sa faca o statistica si sa dea comunicate nu toate maimutele de la TV care nu fac altceva decat sa citeasca de pe prompter sau sa faca o campanie de PR unuia sau altuia,
4. neimplicare sistemul de asigurari sau bancar in tranzactiile imobiliare asa cum e intr-o piata matura
5. ETC
6. ETC
7. ETC
21 January 2010 :: 10:16 am
Stiu ca poate Popescu va sari la beregata mea acum (sunt sigur), dar….(sunt baiatul cu “dar-urile”) chiar nu putem dezbate ceva original sau ceva ce nu a fost dezbatut asa mult ? CHIAR TREBE SA FIM ASA O TURMA UNITA ?? Apropo de ce se discuta mai devreme – beletristica !!! Discutand ceva asa doar de dragul conv. nu e beletristica ? Parca ar fi trebuit ca acest blog sa fie ceva constructiv (asta e ideea in general la un blog de genul asta) si nu ceva unde sa pierzi timpul intre niste ore plictisitoare la munca sau in ce face fiecare….in loc sa te dai cu capul de pereti, scrii pe blog.
Hai sa repetam ce au zis altii, sau alte articole si asta sigur ne face mai inteligenti. Ca sa nu mai spun de probleme personale cu portofolii imobiliare si altele….scuze “guys” dar nu mi se pare normal.
E un blog care se vrea profesionist legat de o problema majora care a afectat intreaga lume si nu un chat despre terenul unuia sau altuia…pt asta exista oameni competenti pe care deobicei ii platesti…si …hmmmmm….cred ca se numesc BROKERI, CONSULTANTI, AGENTI……etc
21 January 2010 :: 10:00 am
oooo..kkkkkk acum sunt, mai devreme nu erau, oricum faza ma face sa pic de gugustiuc …asta e!