RSSInainte de a recunoaste ceva, trebuie sa stii despre ce e vorba. Nu intamplator am pus ca motto la blogul meu – “imobiliarele nu sunt pentru oricine”. Fara lipsa de modestie (modestia e doar calitatea oamenilor mediocri!) de 18 ani de cand fac investitii imobiliare nu am avut in minte decat un singur reper si o singura intrebare: cat va valora imobilul pe care-l cumpar peste 5 ani, peste 10 ani si DE CE? Va spun din experienta ca maxim 5 din 100 de cumparatori de imobile isi pun aceasta intrebare si cel mult jumatate dintre cei 5 pot sa argumenteze pe ce se bazeaza.
Hai sa incercam doua studii de caz simple, dar distincte, pe intelesul tuturor.
1. Cei care cumpara prin programul Prima casa, din cauza plafonului de creditare, au putine optiuni. Daca ne referim la cei din provincie, cu siguranta, acolo cu sume de cateva zeci de mii de euro poti sa achizitionezi un apartament nou (sau nu foarte vechi), intr-o locatie acceptabila, cu vecinatati civilizate. Daca vorbim despre Capitala, lucrurile se schimba radical. Cu 60.000 euro nu prea poti sa gasesti o locuinta care sa-si conserve sau sa-si sporeasca valoarea in urmatorii 5-10 ani, ca sa nu vorbesc de faptul ca poti sa te raportezi la urmatorii 20-30 de ani – atat cat dureaza creditul ipotecar. Strict pentru Bucuresti, lucrurile sunt clare: orice imobil vechi ai achizitiona, acesta are deja un grad de uzura tehnica, iar valoarea lui nu va creste in timp sau nici macar nu va ramane aceeasi ca in momentul achizitiei. Nu am luat aici in calcul posibilitatea ca in toti acesti ani sa “beneficiem” de un cutremur. In aceste conditii, toti cei care nu gandesc in perspectiva au sanse mari sa cumpere un bun imobiliar pe care-l vor plati de cel putin 3 ori mai mult, raportat la rambursarea creditului si valoarea de piata in timp. Toti acesti potentiali pagubiti au un argument “imbatabil”!… Nu ne permitem mai mult, avem nevoie acum! Interesul personal si compatibilitatea cu locuinta gasita definesc “destinul” unei tranzactii rezidentiale astazi. Maine?…
2. Cei care vor cumpara fara ajutorul bancilor au lichiditati si se orienteaza catre proprietati de valori mari, hai sa spunem minim 100.000 euro. Ei au de unde sa aleaga acum. Cum stii insa daca poti sa faci o afacere imobiliara in timp sau doar o achizitie oarecare? Eu consider ca sunt cateva criterii esentiale de care trebuie tinut cont in actuala conjunctura economica globala:
Credeti ca e doar o teorie in imobiliarele din SUA ca primele 3 elemente care dau valoare unui imobil sunt: locatia, locatia, locatia? Eu zic NU! Nu este doar o teorie: locatia este cea care a facut diferenta in real estate-ul american, ca pret, ca statut social, ca venituri, ca atractie de business in general. Cat de curand, romanii vor intelege si vor tine cont de ce inseamna pozitia unui imobil si nu vor mai considera pretul ca fiind un prim criteriu de selectie a unei oferte imobiliare.
Potentialul imobilului, datorat zonei si perspectivelor de dezvoltare/modernizare/atractie si exclusivism, iti poate asigura posibiliatatea de a lichidiza oricind – macar la pretul de achizitie – ceea ce ai cumparat. Viata e complicata si oricine poate avea nevoie de cash la un moment dat.
Apoi, ai obligatia de a “pune la treaba” imediat noua achizitie imobiliara, fie pentru nevoi personale, de locuire, fie pentru inchiriere, fie in scop comercial, fie pentru inceperea unei constructii etc. Imobilele care stau, stau prost! Nu produc, ci chiar consuma: platesti impozite, asigurare, reparatii etc.
Mentinerea valorii bunului imobil se face prin intretinerea acestuia, astfel incat valoarea lui sa nu se deprecieze in timp mai mult decat uzura imobiliara normala. Au aparut deja timid si in Romania firme care presteaza servicii complete de intretinere imobiliara pentru rentierii imobiliari care traiesc de pe urma unui portofoliu de proprietati oferite permanent la inchiriere.
Putini cumparatori se gandesc acum la costurile de intretinere lunara. Nu-i nimic. Cand le vor veni facturile aferente intretinerii imobilului s-ar putea sa vada “stele verzi” si nu vor mai avea decat o singura varianta: sa le plateasca!
Si astazi, din pacate, foarte putin “jucatori” imobiliari pun accent pe evolutia valorii imobilului pe care-l vor cumpara. Ce inseamna acest lucru? Se “joaca” in continuare pe cartea norocului, pe fenomenul “turma”? Hai sa facem pariu ca dupa ce se termina ceea ce n-a inceput (criza imobiliara din Romania) lucrurile vor fi asezate frumos si piata va fi dictatorul suprem pana atunci.
23 January 2010 :: 8:15 pm
@Dragos
M-ai ghicit, ma refeream in primul rand la efectul asupra finantarii si costurilor ei, precum si a neeligibilitatii multora care au venituri bune pentru credite. Adica la reculul resimtit tot de populatie. In rest, in afara de provenienta lor, care poate fi (sau nu) din nenorocirea unor oameni, efectul asupra pietei imobiliare este Ok, vorbim despre multi bani care reintra in circuit si singurul pagubit in prima instanta este statul, pentru care, sincer, nu simt nici eu vreun regret. Inca nu am reusit sa aflu, dupa 20 de ani, pentru ce am platit extrem de multi bani ca si impozite…
Si, in ceea ce priveste Spania, eu vorbesc numai despre ceea ce am trait, sf. 2007-jum. 2009, deci perioada de criza, cand chiar umblam o ora sa schimb o bancnota de 500, deci la nivel de zi cu zi nu e chiar asa cum se aude. Cel putin in Catalunya; eu nu stiu Andalucia decat prin prisma turistului, dar acolo era saracie mai mare decat in Catalunya, lumea migra pe capete cautand de munca spre nord, iar multi dintre nemti si englezi se intorceau acasa dupa faliment.
23 January 2010 :: 8:03 pm
Pai, Dragos, ce fel de clasa medie e asta daca nu e capabila sa ia un credit legal?
Stiu si eu ca sunt bani negri in economie, dar eu ma refeream la o clasa medie, bine definita, bine consolidata, legala.
Probabil ca pe asta au mizat si dezvoltatorii: punem pretul mare ca si asa sunt destui bani negri si vor veni sa-i spele la noi!
E, ete ca au luat teapa! Nici macar banii negri nu mai pot sa-i atraga!
23 January 2010 :: 7:52 pm
Criza vazuta de Saturday Night Live – nu a mai fost data pe TV dar circula intre cei care…. http://msunderestimated.com/SNLBailoutSkit.wmv …….e criminala…
la fel ca si aia cu restaurantul din Berlin dar cu umorul englezesc. Deci practic criza se poate trece numai in anumite NOI reguli de creditare (NU furt la drumul mare ca pana acum) bancare iar despre afacerile imobiliare acestea la fel ca si toate afacerile ajung la o anumita saturatie si atunci raman in joc numai cei puternici care nu traiesc de azi pe maine
23 January 2010 :: 7:41 pm
@ dragos banii negrii , de multe ori, sunt vaselina care unge economia. sunt nocivi in sensul in care nu sunt purtatori de taxe in prima faza dar eu cred ca ajuta economia prin actiunile ulterioare. provenienta lor ma pune pe ganduri cand vine vorba de traficuri de orice fel cat si folosirea lor in scopuri de artificii sau finantari criminale. in rest, banii sunt bani…
23 January 2010 :: 6:02 pm
Si vorbim de spalari de bani intr-o tara unde bancnota de 500 de euro cu greu poate fi schimbata in alt loc decat la banca si este denumita de populatie “Bin Laden”. De ce? Toata lumea stie ca exista, dar nimeni nu a vazut-o…
Deci marea masa a populatiei nici nu prea are de-a face cu cash, la ei totul se invarte in jurul cardurilor, daca le blochezi cardul i-ai terminat, pentru ca foarte putini din ei sunt capabili sa economiseasca. Sunt, vorba lui AC, sclavii moderni, dependentii de credit, oamenii pe care daca ii intrebi cat au dat saptamana trecuta pe o plasma noua iti vor raspunde senin: zece mii pe luna!
Asta e o alta problema majora a lor, inca nu s-au obisnuit cu euro, ei intai calculeaza totul mental in pesetas si pe urma, vrand-nevrand, in euro.
Dar daca le oferi o oportunitate de a pacali statul, NO PROBLEM!
23 January 2010 :: 5:42 pm
Dragos, eu cred ca banii negri ce se vehiculeaza in Romania sunt unul din motivele pentru care situatia de la noi este atipica si nu supusa sabloanelor din tarile dezvoltate.
Si in Spania se vehiculeaza – la un nivel ceva mai mic totusi – aceleasi sisteme de money laundry. Pana acum erau banii negri ai englezilor, irlandezilor si francezilor, iar mai nou, de cand cu criza, se spala sute de milioane ai mafiei sarbe si croate din Italia, care au inceput sa migreze pe taramuri mai prietenoase de cand italienii – adusi la disperare in propria lor tara – au inceput sa ia masuri drastice si sa ii oblige sa plece.
).
In plina perioada de criza(2008-2009), un grup de acest gen, rromi din Croatia, au cumparat in 2008 in zona turistica a Tarragonei 14 vile cu preturi cuprinse intre 300 de mii si 2 milioane, NUMAI PENTRU EI, deci ca si resedinte.
Dupa care au anuntat agentia ca peste o luna doua vor incepe sa investeasca, deci sa pregateasca oportunitati.
Totul cu cash, totul cu declaratii false cu privire la preturi (cel mai mare pret declarat a fost 580.000 euro, si asta la vila de 2 milioane (aceea a fost a bulibasei
Avantaje? Pe termen scurt, infuzie de equity in piata, o aparenta normalitate, deblocarea partiala a anumitor nise de piata, etc
Dezavantaje? Subminarea economiei nationale, contributie enorma la cresterea deficitului bugetar, care stimuleaza politici financiare/fiscale/antisociale extreme si cu efecte grave pentru marea masa a cumparatorilor potentiali din orice piata, deci contributie majora la blocajul sectorului imobiliar in ansamblu.
23 January 2010 :: 4:02 pm
@Ionut
Nu ma refeream la intrebarea lui Dragos, ci la cele 3 de la #144 ale (lmao) papagalului imobiliar – hai mai omule schimba-l te rog, nu vezi cum suna?
Au componenta solida de marketing imobiliar si sunt foarte pertinente si la obiect. Mai mult, am raspuns toti 3 la ele, si eu unul sunt interesat si de pozitia ta.
Multumesc
23 January 2010 :: 1:23 pm
Buna ziua,
Cu riscul de a va supara va pun o intrebare care ma framanta de ceva vreme…
Imi doresc un apartament cu 4 camere in zona Unirii Fantani (nr cu sot), Urmaresc aceste apartamente cam de 1 an de zile si am constatat ca pretul lor tot a scazut.
Am fost la un pas de a cumpara un astfel de apartament la etajul 4 la 169.000 Euro dar in ultima clipa m-am razgandit.(acest ap pana acum nu s-a vandut).
Si acum intrebarea directa: Ce ma sfatuiti sa fac? sa mai astept? sa cumpar?
Banii acestia sunt munciti si fiecare mie de Euro ma “doare”…Daca este o intrebare idioata imi cer scuze
Multumesc anticipat Lucia
23 January 2010 :: 12:35 pm
VAND OKAZIE, BERCENI, AL. OBREGIA, BLOC MIXT, CONF.2, O GARSONIERA, SD, ET. 10, RENOVATA, AMENAJATA 2010, TOTUL NOU, CONTORIZATA, INTERFON, USA METALICA, BLOC FOARTE CURAT.
27500 EURO
LIBERA
CAD + INTAB.
0733076235
0728902372
23 January 2010 :: 12:15 pm
Daca e sa vorbim despre viitorul imobiliarelor trebuie sa plecam de la premiza ca este nevoie de spatiu locativ de orice fel de calitate.
Al doilea lucru pe care eu il am in vedere este faptul ca in orice societate civilizata din lumea asta ca sa-ti iei casa te imprumuti pe 25-30 de ani sau pe 100 (in unele cazuri). Daca suntem de acord ca pe termen mediu vom atinge 60-70% din veniturile din UE, trendul nu poate fi decat de crestere . Cine zice ca in imobiliare nu va mai fi ce a fost , a invatat imobilare de la Andreea Esca. Intradevar , ideea ca orice investitie in imobiliare va aduce bani, se va atenua. Investitiile vor trebui facute cu cap.
Cumparatorii nu s-au speriat de imobiliare dar criza a dat apa la moara celor carora li se pare mai comod sa stea cu parintii dacat sa se imprumute 30 de ani. Pe astia i-am pierdut o vreme…
Mai bine stam in chirie? Ok . Si asta inseamna dezvoltare masiva in imobiliare. Se va dezvolta mai organizat aceasta ramura. Investitorii de afara cunosc bine si afacerea asta… Ei ne dau ce vrem.
Am auzit pe multi care cred ca acesta criza a venit din cauza ca preturile erau umflate. Gresit . Lipsa de finantare ne-a adus aici. Ceea ce uita multi este : CUMPARATORUL STABILESTE PRETUL!!!! nu agentia , nu dezvoltatorul.
Daca vorbim de maturizarea cumparatorului , eu astept ca oamenii sa inteleaga ca o locuinta mare nu e neaparat o locuinta buna. O locuinta noua nu este neparat o locuinta mai buna dacat una veche. Astept sa nu mai vad imbunatatiri de lux in locuinte de nivel economy sau mai jos….
Daca ne vom educa, vom obliga dezvoltatorii la o extindere logica, solida. Inca o data, ei ne dau ceeea ce cerem… Ei stiu ca o locuinta noua poate fi si lowcost, adaptata dupa nevoile societatii. Ei doar asteapta ca , noi, romanii sa nu ne mai credem milionari excentrici si sa ne mutam in locuinte care sa ne satisfaca nevoile nu vanitatea.
23 January 2010 :: 10:12 am
@DRAGOS si Valentin
La intrebare am raspns de 3 ori pana acum mai ieri la ora 3.40 cred si apoi am reluat rasp.
In schimb aseara si am copy/paste mai jos este un alt Ionut – eu dupa ora 6 /18 aseara nu am mai postat…..ex mai jos nu mai sunt posturile mele.
Este alt Ionut – daca e din intamplare ok, daca nu ..iarasi nu am ce sa fac dar se poate dov ca sunt ip diferite.
Ionut
22 January 2010 :: 10:41 ***
1 (0/1) NU sunt de acord Sunt de acord
Dragos, tocmai asta spueam si eu ca nu clasa de mijloc, cum spune Alma, cumpara in Soseaua Nordului, ci o clasa peste medie… so…
Ionut
22 January 2010 :: 9:30 ***
0 (0/0) NU sunt de acord Sunt de acord
Alma, dar cine a spus ca este vorba de clasa de mijloc???
23 January 2010 :: 1:05 am
@Popescu, @Dan @Ionut
.
.
.
Aveam pretentii de la voi… Hai sa ne luam jucariile si sa plecam acasa.
Comunicarea este segmentul la care noi, romanii, stam cel mai rau. Dar refuz sa cred ca atat de rau incat sa pornim de la intentii constructive, de a crea aici un mediu propice de discutii la obiect, chiar de cazuistica, pentru ca aici chiar aveti/avem pe cine intreba, la certuri sterile si concursuri de body-building combinate cu cursuri de anger management si terapie de grup pentru mania grandorii
Are vreo importanta aici atitudinea oricaruia fata de voi??? Chiar si a lui Dragos??? Eu, sincer, daca Dragos imi raspunde la intrebari atunci cand am nevoie de el, poate sa ma si injure, nu dau 2 bani pe forma la care imi raspunde, atata timp cat nu imi cere bani
Macar atat si tot puteati sa invatati de la “prietenul” nostru AristotelCostel, care, desi are problemele lui existentiale cu noi, COMUNICA aici, desi mai exista 100 de bloguri de imobiliare unde nu a scris niciodata un rand.
Mie unul, asta imi spune multe, venind de la un om care din 2007 tragea semnale puternice de alarma pe toate canalele de comunicare ce ii stateau la dispozitie, cu privire la ce ne asteapta si cum s-ar putea evita, si pentru asta eu personal trec peste tonul cu care comunica si incerc de fiecare data sa descifrez mesajul real. Ei bine, de o buna bucata de vreme am inceput sa reusesc
23 January 2010 :: 12:40 am
@Dragos
, pentru ca e greu sa definesti altfel ceea ce va urma.
Multumesc, normal ca voiam sa citesc in primul rand parerea ta, si abia astept editorialul de luni. Buna rau aia cu dictatura, te-am citat vrand-nevrand intr-un interviu
@Ionut
Inca asteptam un raspuns de la tine la intrebarile lui P.I. Ai aratat dorinta arzatoare de a sta de vorba de la egal la egal pe teme concrete cu profesionisti, demonstreaza-ne ca esti capabil. Si nu mai face pe domnisoara, ba ca scriu, ba ca nu mai scriu, pentru ca aici suntem intre noi si nici macar nu are importanta ce scrii, oricum nu te cunoaste nimeni. Pana acum doar eu si Dragos semnam cu numele complet, si asta ar trebui sa spuna multe.
Deci lasa fazele astea de domnisorica, pentru ca atatia ani in imobiliare te-au invatat pana acum cat de ai naibii suntem toti din bransa asta, si nicidecum ca ar avea aici cineva ceva cu tine, si raspunde la intrebare, ca sa ne ajuti si pe noi sa ne formam o parere despre tine, despre opiniile tale vis-a-vis de piata.
Asta daca vrei sa se termine cu balariile si sa alunecam in concret, in cotidian.
@P.I.
Sincer, mi-as dori si raspunsul tau la ceea ce ne-ai intrebat.
23 January 2010 :: 12:16 am
@Papagalul Imobiliar
).
Opiniile mele? Ai sa le vezi luni pe Imopedia, deja le repet pe toate blogurile de vreo 8-9 luni de zile si chiar am obosit, nici macar nu e constructiv. Daca ma intrebi ceva concret ca si mai jos, cu cea mai mare placere.
Oricum, pe scurt, exista ceea ce eu numesc standard minim de civilizatie, si care trebuie respectat de orice dezvoltator; un minim de decenta habitationala la un pret raportat la veniturile targetului real de cumparatori potentiali. De aici ar trebui sa plece totul la ansamblurile noi, si sunt de acord cu cei care spun ca acest minim ar trebui sa fie cat mai apropiat de 700 euro/mp. OK, atat de apropiat incat sa nu faca rabat de la nici un criteriu major de confort micro sau macro.
Dupa care sa urmeze, in functie de cerere, segmentele superioare, in locatii deosebite, cu valente de lux, pentru care intotdeauna va exista cerere intr-o capitala europeana ca Bucurestiul.
Deci, nu pot descrie sfatul pe care i l-as da unui dezvoltator fara sa stiu daca a cumparat deja terenul, unde este acesta, ce suprafata si indici urbanistici prezinta, ce costuri de finantare are, pentru a putea incepe un studiu serios de fezabilitate (pe care nu pot oricum sa-l fac singur, doar ca, spre deosebire de multi altii, eu recunosc
Consiliere de calitate oferim toti cei care avem pretentia ca suntem profesionisti in imobiliare, nu? Cel putin cei care am ramas, sau o buna parte dintre noi.
In ultima ta propozitie, cea mai la obiect, ai sintetizat prima mea luna in Romania, recte august 2009, cand am batut la multe usi de dezvoltatori, am fost primit foarte bine, dar NICI UNUL dintre cei cu care am stat de vorba nu era dispus sa asculte solutii. Zambeau condescendent, aprobau din cap ceea ce ziceam, dar se gandeau deja la weekend.
Imi pare rau sa observ ca numarul celor care in august zambeau superior si spuneau (exemplu concret): “ceea ce propuneti dvs nu e compatibil cu sistemul nostru de lucru” se imputineaza pe zi ce trece, deja vreo 3 sunt in blocaj total. Deci, majoritatea sunt inca dependenti de sistemul lor de lucru, acelasi care i-a adus aici…
Cu exceptii, tineri deosebiti si competenti pusi in fata faptului implinit de catre dezvoltatori, cum ar fi de exemplu Antonio Zarnescu, sau Vlad Stoichitescu, in fata carora eu am fost cel obligat sa ridic din umeri si sa le dau dreptate ca nu existau solutii imediate…
22 January 2010 :: 11:26 pm
Nici macar nu am parcurs articolul pentru ca m-am “impiedicat” de MOTTO !
Va spune ceva afirmatia ” PRIMA CASA nu face obiectul interesului firmei mele ” ?
Adica D-vs tratati clientii selectiv ? Inseamna ca atunci motto-ul D-vs este 100% adevarat … Imobiliarele nu sunt pentru cei ca D-vs !!!!!!
Daca vi se pare ca ati pasit pe o treapta superioara numai pentru ca EUROEST se pretinde o MARE Agentie atunci gresiti, de fapt ati INVOLUAT stimate domn, nu BANUL va face haina, ci omenia pe care ati uitat-o sau nu o cunoasteti inca !!!
Daca doriti va caut si va gasesc interviurile contradictorii pe care le-ati dat si in care va contraziceti singur si vi le pun la dispozitie in forma originala .
Jalnic, dar nu pot sa trec mai departe de MOTTO. Pentru cine cunoaste, “ati exprimat TOT” numai in 4-5 cuvinte !!
Va doresc numai bine din partea celor care nu isi permit sa ofere atat cat pretindeti .
22 January 2010 :: 10:41 pm
Dragos, tocmai asta spueam si eu ca nu clasa de mijloc, cum spune Alma, cumpara in Soseaua Nordului, ci o clasa peste medie… so…
22 January 2010 :: 9:50 pm
pseudonimul meu nu-i bascalie… eu chiar ma simt un papagal din motive foarte clare… pana la urma autoironia ne ajuta sa ne mai astupam din minusuri…
22 January 2010 :: 9:32 pm
@dragos tu ai facut banii datorita unei conjuncturi sau cel mult datorita unor idei devenite certitudini. nu esti atat de trufas , ai auzit tu undeva ca daca esti increzut ajuta… poate… sunt de acord ca daca esti modest nu poti sa vinzi dar in cazul tau e ca si cum te-ai lauda ca esti sanatos. banii nu sunt o garantie ca esti sau nu imbecil.
22 January 2010 :: 9:30 pm
Alma, dar cine a spus ca este vorba de clasa de mijloc???
22 January 2010 :: 9:14 pm
Uau! Da’ ce clasa de mijloc mai avem noi sa-si poate permite sa cumpere la 3000 euro/mp?
22 January 2010 :: 8:48 pm
Dragos – referitor la ofertele multe din Soseaua Nordului, eu m-am gandit la calitatea vietii de acolo, bloacele (poate nu toate) sunt atat de aproape unele de altele ca poti vedea linistit in baia vecinului. Strazile sunt inguste samd. Dar stii ce-i culmea? Sunt oameni, care considera o oportunitate ACUM sa cumpere acolo pentru ca spun ei, au scazut preturile la 2800-3000 de euro/mp, fata de 4000 cat se cerea si se vindea acu vreun an si mai bine. Vor sa dea bine la prieteni, pentru ca vezi e “cool” sa locuiesti in S. Nordului. Snobismul de care spunea Vali mai jos.
Care sunt caracteristicile unei locatii bune dupa parerea ta?
22 January 2010 :: 7:13 pm
Hai sa discutam mai concret de atat. Haideti sa luam un caz real! Soseaua Nordului. Apartamente pentru clasa de mijloc (70-80% din ele). Cei care au cumparat acolo in 2007/2008 s-au aruncat cu capul inainte? Acuma nu mai fac fata cheltuielilor locative? De ce? Sau ce s-a intamplat, de ce credeti ca cele mai multe apartamente la vanzare, de peste 300.000 euro,sunt in zona asta?
22 January 2010 :: 6:59 pm
valentin@ nu vorbim de certitudini (numai imbecili au) , vorbim de opinii. iti dai seama ca eu am pareri pentru tot ce am pus in discutie, vreau o confruntare de idei care poate fi folositoare. trebuie sa ai pareri. daca ti-ar cere parerea un dezvoltator , ce ar trebui sa dezvolte si unde? daca un client necajit iti cere o parere pentru viitor, trebuie sa poti sa-l consiliezi. spre asta trebuie sa mergem spre o consiliere de calitate, nu spre capace si japci … mai ramane sa existe si oameni dispusi sa asculte pareri de specialitate …
22 January 2010 :: 6:44 pm
Daca vrei sa vorbim la timpul viitor, nu m-ai nimerit. Exista (inca) pe piata la ora actuala destui analisti, experti, nostradamusi, care prin intermediul energiilor oculte si al astrelor te vor lamuri cu privire la evolutia “previzibila” si “clara” a unei piete imprevizibile, imature, lipsita de cei mai elementari indici atat de necesari emiterii unor asemenea predictii la modul fondat si serios.
Meseria mea este sa raspund la intrebari legate de ziua de astazi, sa gasesc si sa implementez solutii valabile in piata astazi, care se vor ajusta si adapta din mers, zi de zi, la evolutia ulterioara a pietei.
Cine iti va spune ca stie acum directia de evolutie a pietei imobiliare romanesti minte, poti sa-i comunici linistit asta din partea mea.
Iar in ceea ce priveste educarea cumparatorilor, are criza grija de asta. Cati crezi ca isi vor mai dori apartamente imense cu pret/costuri de intretinere pe masura, pe care nu si le permit, ca sa continue acest trend in constructii, in conditia in care deja parcheaza masina 3 strazi mai departe de domiciliu ca sa n-o gaseasca firma de leasing? Deci nu va mai exista oferta decat proportionala cu cuantumul cererii SUSTENABLIE pentru nisa respectiva, nu se va mai construi, deci in primul rand nu se va mai finanta genul asta de proiect SF, fara un target real si la parametri raportati clar la puterea de cumparare si nu la figurile din capul lor, pentru ca epoca subprime a devenit istorie. Si fara finantari trase de par, fortate, nu se mai poate vorbi de snobism ca si factor primordial pe care va miza politica de marketing a unui dezvoltator, implicit caracteristicile majore ale produselor lor.
22 January 2010 :: 6:20 pm
@valentin. bine, dar care e concluzia ta? piata va fi orientata inspre ce? preturile vor fi cum? rezidentialul nou va fi orientat inspre ce? rezidentialul vechi reabilitat termic va fi competitiv celor noi?
eu vreau sa lansez o teorie de-a mea:atata timp cat cumparatorul nu va raporta cererea pe care o are la nevoile(!!!!) si veniturile(!!!!) lui, societatea romanesca va suferi si alte convulsii . pentru ca sa stii ce nevoi ai , iti trebuie o cultura pe noi nu o avem…inca . deocamdata suntem la nivelul la care ne dam toti banii pe o masina.
22 January 2010 :: 6:00 pm
Mi-ar face o mare placere sa citesc si parerile altora pe aceasta tema. Papagal papagal, dar e prima intrebare la obiect si legata strict de munca noastra de zi cu zi.
, pentru ca un practician foarte bun ca el va aprecia enorm niste raspunsuri la niste intrebari STRICT de marketing imobiliar (felicitari papagalul imobiliar!).
Ionut, e o mare provocare si pentru tine seria asta de intrebari. Aici ai ocazia sa-i raspunzi si lui Dragos mai la obiect vis-a-vis de cat valorezi
Eu unul stiu ca o voi face.
22 January 2010 :: 5:46 pm
Papagalul
- de ce cred ei ca am intrat in criza?
- din cauza cresterii nesimtite a preturilor, fara precedent si neluand in calcul puterea reala de cumparare a segmentului de consumator final REAL targetat. Asta, combinata cu criza creditelor, care pentru un alt segment important, este motivul major
(NA: e parerea majoritatii cumparatorilor cu care am avut eu contact in ultimele 6 luni in rezidential, si nu vreo axioma sau parere personala, desi in unele privinte se apropie mult de ceea ce cred eu)
- cat de tare s-au speriat de imobiliare in perioada crizei?
- nu atat de tare ca in alte tari; sa nu uitam ca traim intr-o tara in care actiunile la bursa sunt considerate investitii secundare/alternative, si nu imobiliarele, ca in majoritatea tarilor dezvoltate, intr-o tara cu un cult puternic al proprietatii imobiliare
Hai sa zicem ca aceasta perioada a impus mult mai multa atentie si mult mai multa diligenta inainte de luarea unei decizii
- le-a maturizat cererea in vreun fel sau ramanem la snobismul autentic bazat pe sabloane?
- aici iar pot sa-ti raspund concret, dupa un studiu de caz realizat la TIMON in decembrie pe un esantion de 152 de persoane care au apelat la serviciile noastre gratuite oferite acolo (am fost acolo consultantul publicului, o chestie noua in varianta beta, ideea lui Vlad Vlasceanu si care a prins foarte bine la end-useri):
Incepem sa ne confruntam cu o noua generatie de consumatori finali, mult mai selectivi si mai educati, ale caror criterii la achizitionare sunt strans legate de factori de environment, de comunicare, atentie la detalii tehnice, de structura, compartimentare, securitate, si multe altele care pana acum nu prea intrau in checklist-ul cumparatorului.
Inca exista factorul de snobism, dar el nu mai este preponderent, dovada inceputul migratiei dinspre nord-vile spre centru/semicentru- apartamente a multora dintre acei snobi care nu au luat in calcul la achizitionare multi factori vitali de habitat de la care s-a facut rabat, costuri de intretinere pe care nu si le permit, etc, si acum sunt sufocati de urmarile deciziei luate doar din dorinta de a epata…
22 January 2010 :: 5:30 pm
Tinand cont ca exista un deficit inca destul de mare cerere/oferta, cred ca a fost o pietricica aruncata in ocean…tot raportul de forte intre putere de cumparare/oferta si stand-by-ul psihologic va avea un cuv greu de spus.
Mi-e frica sa nu impuna si sa transforme Programul intr-un joc de interese bagand pe gat ANL-ul, pt ca…nu e normal statul “sa cumpere” prin banii amaratilor si tot el sa incaseze prin ANL.
22 January 2010 :: 5:23 pm
@Ionut
Nu stiu Ionut, si nu sunt genul care sa divagheze doar din imposibilitatea de a admite ca nu stie ceva
. Deocamdata baietii sunt in faza – extrem de familiara dealtfel – de a lansa diverse variante posibile pentru a testa reactiile din piata. Deci cred ca inca nu putem lua de baza nici una din cele vehiculate pana acum.
Oricum, sper sa iasa din zona extrem de nociva de stabilire fortata de preturi cu care au inceput (60 de mii, in conditia in care media preturilor tranzactionate abia a depasit 40) si care a avut drept unic efect crearea acestui nivel psihologic care a oprit caderea libera a preturilor, mai ales la rezidential vechi. Daca se evita asta, de aici ar fi plecat obligatoriu si scaderi mai puternice la nou, dar in conditia in care noul si vechiul, in aceeasi zona, au preturi foarte apropiate…
Parerea mea.
22 January 2010 :: 5:21 pm
Dragos, din cand in cand, chiar beau unu-doua pahare cu vin, cand ajung seara acasa. Chiar am o pasiune pentru vinurile bune, mi-ar fi placut sa fiu somelier. Si la noi, ca si in alte parti, afacerile se mai fac si la sprituri
22 January 2010 :: 5:16 pm
@ dragos
Si…pt ca observ ca-mi este luat fiecare cuvant intors si comentat, eu nu am afirmat ca sunt director de marketing – daca tu gasesti eu mananc fraza aia.
22 January 2010 :: 5:03 pm
Valentin am o intrebare pertinenta adresata strict tie (doar daca detii ceva info, nu speculatii sau altele – adik e doar ca info si NU CA DEZBATERE aici):
stii cumva sub ce forma va apare Prima Casa ca si noutati sau legiferari ?
22 January 2010 :: 4:59 pm
@ Dragos – asta este raspunsul de muuulllttt mai devreme
Ionut
22 January 2010 :: 3:29 ***
Produsul si Bugetul alocat (de ele depind ff multe lucruri). Nu am pretins ca sunt absolut nimic, am raspuns unui contemporan de aici la termenul de frustrat care mi-a fost atribuit.
Tzandara nu-mi sare din orice, stiu sa fac deosebirea intre angajator/coleg/prieten/alta persoana din breasla sau un necunoscut.
Ce nu accept este persiflarea celor care le dicteaza unul din cei 2 neuroni ca sunt superiori multora si jap-jap 2 palme in stanga si dr.
22 January 2010 :: 4:46 pm
Reiau dak e nevoie….Produsul, Bugetul alocat si destul de mult si consumatorii dicteaza politica….dar am raspuns de acum o ora si ceva( la 3-5 minute dupa intrebare ca nah…..mai si muncesc cica si nu am vazut instantaneu).
Deci nu mi-a luat pana acum sa-ti raspund.
22 January 2010 :: 4:42 pm
am vazut cetateni pasionati de domeniul imobiliar. pe mine astia ma intereseaza… ca sa avem o discutie serioasa despre evolutia pietei imobiliare trebuie sa o abordam avand ca obiect de studiu potentialii cumparatorii care vor fi multi pentru ca nevoia de spatiu locativ n-a disparut sub bagheta magica a crizei:
- de ce cred ei ca am intrat in criza?
- cat de tare s-au speriat de imobiliare in perioada crizei?
- le-a maturizat cererea in vreun fel sau ramanem la snobismul autentic bazat pe sabloane?
despre finantare cred ca nu trebuie sa discutam pentru ea va veni …
22 January 2010 :: 4:39 pm
Dragos…mai jos…..am raspuns de mult timp la intrebare, daca te multumeste bine, daca nu, asta e valoarea mea pe luna, pe marte oriunde ar fi.
22 January 2010 :: 4:36 pm
Ok, concluzia este ca se poate purta o conv. in limita bunului simt si al respectului reciporc…scuze reciproc. Poate sunt eu mai recalcitrant cand e vb…..de ce am mentionat mai devreme …DAR SE POATE necontand cine are sau nu dreptate unul sau amandoi…ci asa de placerea conversatiei si al diversitatii.
Ca dovada ca VALENTIN IONESCU dak este cine cred ca este….poate discuta de la egal la egal si nu de pe pozitii superioare in stratosfera in care se cred unii. (aviz amatorilor)
22 January 2010 :: 4:31 pm
@Ionut
Da, la PIB e clar ca ai dreptate, mai putin la partea cu agricultura:
Año Agricultura y pesca Industria Construcción Servicios
1970 11,0 34,0 8,8 46,3
1980 7,0 28,6 7,9 56,5
1990 5,5 25,1 8,8 60,6
2000 4,4 20,9 8,3 66,4
2005 3,1 18,4 11,6 66,8
2008 2,8 17,3 11,6 68,3
@livium
Ba da, vii=Ionut, vin=eu, adica in ceea ce priveste viticultura pe de-o parte, dar si industria producatoare de vin pe de alta parte
. Deci se exporta vin, si nu struguri. I rest my case…
22 January 2010 :: 3:59 pm
Spania nu e cumva a doua tara din lume (dupa Italia) ca suprafata viticola?
Adica vii…vin…
22 January 2010 :: 3:53 pm
Multumesc Valentin, nu e vb daca imi dai sau nu dreptate(la PIB ma refeream)…este asa …si au spus-o si demonstrat-o si singuri.
In ce priveste apelativele…..atat pot, atat arata !!!
22 January 2010 :: 3:48 pm
SI…..de unde acum aversiunea ta Dragos contra mea? pt ca Valentin mi-a raspuns la ce am zis eu despre Spania..iar eu am facut acelasi lucru la randul meu ??
22 January 2010 :: 3:47 pm
@Ionut
Daca te referi strict la ponderea in cadrul PIB, ok, inclin sa-ti dau dreptate, predomina serviciile si nu industria, dar nici capsunile
.
Daca vorbim de implicatii sociale, de locuri de munca, de multe altele, nordul tarii este preponderent industrial.
Si nu vorbeam de reprezentante Audi, ci de fabrici Audi, Seat, Ford, GMC, Suzuki, Renault, si multe altele.
Ca sa nu mai vorbim de produse si derivate petrochimice (Catalunya), de produse de larg consum, de exporturi masive de produse alimentare, de finisaje pentru locuinte, obiecte sanitare, unde sunt leaderi de nisa in Europa, produse siderurgice si metalurgice (Tara Bascilor), energie electrica neconventionala (sunt printre cei mai mari producatori din lume) etc.
Intrebarea mare in Spania este daca industria va supravietui acestei crize, si nu daca exista.
Hercesa? Problema cu gigantii imobiliari a fost ca s-au extins exponential, proportional cu capacitatea de indatorare la care se pozitionau, fara acoperire, sperand ca acel vis frumos numit “la burbuja” va mai tine un an, doi. Realitatea i-a invatat ca nu poti sa faci afaceri bazate pe speranta, ci pe studii/cifre, deoarece semnale de alarma existau din 2005-2006.
Si vis-a-vis de apelative, sunt de acord cu tine, nu-si au rostul aici.
22 January 2010 :: 3:40 pm
Nu am pretins si nu voi pretinde niciodata Dragos ca stiu tot ce se poate stie despre imobiliare, cine ar face-o sau o face e un idiot. Nu poti stii niciodata prea mult sau tot.
Referitor la cine m-a angajat pana acum sau m-ar angaja ?? iti voi raspunde intr-un sg fel :
vai si amar de cel care angajeaza doar marionete sau “yes sir men” !!!
22 January 2010 :: 3:29 pm
Produsul si Bugetul alocat (de ele depind ff multe lucruri). Nu am pretins ca sunt absolut nimic, am raspuns unui contemporan de aici la termenul de frustrat care mi-a fost atribuit.
Tzandara nu-mi sare din orice, stiu sa fac deosebirea intre angajator/coleg/prieten/alta persoana din breasla sau un necunoscut.
Ce nu accept este persiflarea celor care le dicteaza unul din cei 2 neuroni ca sunt superiori multora si jap-jap 2 palme in stanga si dr.
22 January 2010 :: 3:26 pm
@Dragos
Ca de obicei ai informatii la prima mana, deformatie profesionala la un consultant de investitii
.
Da, urmatorul blog afiliat Imopedia va fi al meu, incepand cu saptamana viitoare.
Asta nu inseamna ca nu ma voi mai simti aici la fel de bine, pentru ca sunt 2 lucruri complet distincte si total neconcurentiale.
Si sper ca si viceversa.
22 January 2010 :: 3:14 pm
Sa-ti reamintesc (dar cred ca ar trebui sa stii mai bine) ca Spania a fost una dintre primele tari care au anuntat recesiuneaaaa ??!! Sa-ti reamintesc ca HERCESA a fost una dintre primele companii care au intrat in insolventza ???
22 January 2010 :: 3:06 pm
Asta inseamna la tine industrie Valentin ?? reprezentante Audi si altceva ce ai mai zis? sau fabricutze destinate strict locuitorilor din regiunea respectiva ?
O’i fi eu tanar dar ceva cunostiinte despre micro si macroecon. am, se pare ca multi nu. Eu ma refeream la combinate, la exporturi diverse (nu doar de capsuni si portocale) ….la cu totul si cu totul altceva. Vb limbi diferite Valentin.
22 January 2010 :: 2:41 pm
Altcineva care da sfaturi…nu asta se pare ca se face aici numai despre subiectul de fond al blogului nu se discuta. Exact asta este motivul pt care am devenit asa de “acidulat”.
DISCUTATI FRATILOR DESPRE IMOBILIARE ….NU DESPRE VOI SAU DESPRE CUM SCRIE ALTUL.
Traiasca Romania plina de “antrenori si comentatori”…la altceva fluieram.
Ne-o MERITAM…..tot ce se intampla.
22 January 2010 :: 2:19 pm
Mai oameni buni!
, in loc sa incercati sa invatati cate ceva de la un vanzator innascut si unul dintre cei mai buni practicieni din real-estate-ul romanesc.
.
Lipsesc si eu o dimineata si va luati la omor intre voi…
Hai sa va spun eu unde gresiti:
Am mai spus, aproape de lansarea acestui blog, ca Dragos are de oferit mult mai mult decat ii cereti voi, doar sa stiti ce si cum sa-l intrebati. Ori, vad ca preferati sa va masurati in muschi intre voi
Eu am investitii, ba nu, eu sunt mai bun pentru ca sunt director de marketing si vanzari, ba eu pentru ca am 40 de ani de imobiliare, si in timpul asta il reduceti pe Dragos la calitatea de arbitru in certurile voastre.
Iar vis-a-vis de “eu nu mai scriu aici, plec”, uite, AC poate sa fie martor, eu am avut aceeasi prima reactie pe blogul lui Manole, prima oara cand am simtit ca as avea de spus ceva la un post acolo, si drept reactie a tabarat toata lumea pe mine
Primul impuls a fost sa nu mai scriu, iar pe urma, incurajat de ionut si nu numai, am incercat sa imi dau seama ce vor de la mine. Rezultatul? Voiau niste raspunsuri, si refuzand sa le dau ar fi insemnat sa intaresc trend-ul manifestat in anumite cercuri, cum ca suntem toti niste idioti agramati si fara substanta.
In momentul in care scrii pe un blog inviti la comunicare; nu scrie nicaieri ca trebuie sa fie numai lapte si miere, si trebuie sa-ti asumi aceasta comunicare, asta daca ai ceva de spus.
Deci, sfatul meu: incercati o forma de comunicare mai la obiect si veti avea de castigat aici la Dragos.
PS: Mai povestiti-mi si mie cum e cu Spania aia rustica si idilica, fara industrie si plina de campuri de capsuni si castraveti.
Este adevarat, Spania nu are industrie, si asta pot sa v-o spun eu care am locuit 6 luni la 5 km de una din cele mai mari rafinarii din Europa si la vreo 20 de una din cele mai mari centrale nucleare, si care in fiecare zi – inainte de a ma muta la Barcelona – faceam naveta cu masina 200 km pe zi si treceam pe langa cel putin 100 de fabrici, inclusiv Audi, Seat, Roca, piese auto, instalatii sanitare, parchet, gresii, faiante, echipamente electrice si electronice, aparatura electrocasnica, constructii barci si yachturi de agrement, etc etc etc…
Am eu o vorba: hai sa vorbim ca sa vorbim…
22 January 2010 :: 12:32 pm
Zilisteanu nu mi-a placut nici mie, niciodata! Nu stiu cine il impinge pe asta pe sticla, ca vorbeste numai tampenii. Si e si urat ca *** ’.
Eu lucrez in imobiliare de putin timp, din 2008. Nu m-am ocupat niciodata de apartamente vechi, asa ca…
Am incercat sa lucrez cu cei care au bani dar nu au timp sa-si caute singuri o investitie imobiliara, fie casa, fie apartament sau un teren.
Si acu’, intr-adevar, in imobiliare au ramas inteligentii.