Nu mai e niciun secret pentru nimeni: din 2009 incoace, investitorii imobiliari sunt la putere. Ei decid astazi ce merita a fi cumparat si cu cat. Este vremea lor, a celor eligibili bancar sau potenti financiar, care detin cash.

Roata imobiliara s-a invartit in ultimii patru ani. Lacomia de odinioara a vanzatorilor s-a transferat la cei care mai sunt interesati in continuare de achizitii in acest domeniu. Recuperarea celui mai afectat domeniu economic din ultimii patru ani depinde de doi factori esentiali: incredere si… noroc. Redarea increderii este o povara care trebuie asumata la nivel intern, guvernamental. In Romania, principalul obiectiv economic al oricarui guvern trebuie sa fie cresterea consumului. Din aceasta tinta fac parte si produsele imobiliare. Daca depunerile populatiei au crescut si depozitele preferate sunt pe termen mediu, de doi-trei ani, este clar ca, cel putin la nivel psihologic, potentialii consumatori sunt sceptici in ceea ce priveste increderea in „starpirea“ imediata a crizei. Bancile vor relua creditarea cand riscul imobiliar se va diminua. In acest moment, sistemul bancar isi inventariaza „victimele“ crizei si cauta solutii pentru a debloca vanzarea de bani.

Factorul „Noroc“ tine exclusiv de ceea ce se intampla pe scena economica si politica internationala. Desfiintarea zonei euro ar fi un soc si pentru piata imobiliara din tara noastra. Investitorii straini sunt oricum prea speriati ca sa pompeze noi sume de bani intr-o tara emergenta. Sa nu uitam ca principalele cauze ale preturilor galopante dinainte de 2008 au fost determinate de afluxurile de capital strain si de creditarea facila. Pana astazi, s-a demonstrat clar ca lipsa fondurilor provenite din strainatate si inasprirea conditiilor de creditare au readus cu picioarele pe pamant orice visator care avea un imobil de vanzare. „E pur si muove!“ Hulita de cei afectati sau iubita de cei care au profitat la timp de ea, piata imobiliara traieste totusi. In continuare se fac tranzactii. Cine a invatat ceva din istoria economica a ultimilor ani are sanse mari sa faca afaceri imobiliare in continuare. Cine s-a lasat doborat de ghinionul „accidentului“ din 2008 va ramane blocat in nostalgia profiturilor de odinioara. Astazi, normalitatea imobiliara se masoara in procente mult mai mici, dar mai sigure.

Pretul corect are o formula unica. Este suma dispusa a fi platita de un cumparator/chirias pentru un produs imobiliar, indiferent de pretentiile unui proprietar. Cei care ofera ceva la vanzare/inchiriere au dreptul sa ceara oricat. In functie de dorinta lor de a vinde, cu cat presiunea de lichidizare a unei proprietati este mai mare, cu atat se apropie de pretul corect. Potentialii clienti asteapta. Timpul a lucrat in favoarea lor si nimic nu ii obliga sa ia o decizie rapida pana nu gasesc imobilul dorit, la pretul corect. Cine vrea sa vanda/inchirieze un imobil poate incheia o tranzactie numai daca gaseste un client. Investitorii imobiliari platesc in prezent numai daca fac o afacere profitabila sau utila pentru interesul lor. Ciclicitatea economica este garantia faptului ca roata imobiliara se invarte mereu. Pretul corect este doar (re)­sursa continuitatii si a evolutiei imobiliare.

(Acest editorial a fost scris la solicitarea cunoscutei reviste economice “Capital”, care l-a si publicat in editia sa din 7 mai 2012.)

Blestemul acestei tari este ca e prea bogata. Atat de bogata ca nici ceea ce ne-a dat Dumnezeu nu a putut fi identificat in totalitate. Inca se “lucreaza” la acest proces anevoios. Dupa 45 de ani de comunism si inca jumatate de tranzitie, in Romania, s-a monitorizat doar o parte din averea tarii. Cea la vedere. Cea care nu se vede este tinuta la “dospit”. Pentru oamenii de partid, pentru cercuri de interese, pentru mafia imobiliara. Fabricile si uzinele care erau pozitionate strategic au fost vandute pe nimic. Demult. Privatizarea in masa a fost un esec. Retailerii si angrosistii imobiliari au pus mana pe tot ce se putea si conta. Dar, de departe, cele mai paguboase privatizari au fost cele legate de resursele minerale. Pretul aderarii Romaniei la Uniunea Europeana a fost platit cu varf si indesat. Petrolul, energia electrica, apa, gazele si alte materii prime au devenit monopol strain. Aurul si cuprul sunt pe lista scurta. Cat de mult a beneficiat cetateanul simplu de instrainarea avutiei tarii este o alta discutie. Acum si aici voi vorbi insa de ceea ce nu s-a vrut a fi identificat si totusi se regaseste inca in patrimoniul statului. O adevarata comoara. Imobiliara.

E vorba de “imobilele nimanui”. Au statut neclar, nu sunt revendicate si nu se regasesc in lista de inventar a statului. “Imobilele nimanui” reprezinta o parte din averea Romaniei. Sau, mai bine zis, imobilele abandonate de stat, dar cu destinatar cunoscut. Acestea zac parasite in toate colturile tarii, de la zonele cele mai selecte din marile orase, pana la regiuni “necalcate” de autoritatile publice. Si, ca sa va dati seama ce avere colosala exista inca nemonitorizata, plecam de la o intrebare simpla: cate Primarii, Consilii Judetene sau Locale au o evidenta imobiliara oficiala, clara, publica asupra teritoriului – terenuri si cladiri – pe care il gestioneaza?

Prioritatea guvernelor post-decembriste nu a fost identificarea si punerea in valoare a tuturor proprietatilor din dotare, ci vanzarea celor care se pot vinde imediat. Nu au contat, in primul rand, pretul si/sau ordinea de vanzare. Asa se intampla cand vinzi ce nu e al tau. Nu-ti pasa! Carei autoritati i-a pasat de bunul nimanui?! Cel mult, persoanelor implicate in privatizari. Le-a pasat de propriul buzunar. Orice litigiu imobiliar a fost o “poveste cu cantec”. Daca proprietatea revendicata era interesanta pentru “rechinii” imobiliari, s-au inventat “N” motive pentru a nu se retroceda. Si ultima propunere guvernamentala cu despagubiri in valoare de 15% din valoarea proprietatii face parte din aceeasi strategie. Daca un imobil s-a inapoiat fostului proprietar de drept, acesta a trait o poveste fara sfarsit, luptandu-se ani de zile pentru ceva ce i se cuvenea de drept. Asa s-a ajuns la retrocedarile in compensare. Drepturile litigioase au fost cumparate de avocati specializati sau de diverse persoane care au achizitionat, mai mult sau mai putin legal,”drepturile de autor” asupra unui imobil. Cazul Constanda – Parcul Bordei este un caz vechi si mult mediatizat. Ultimul, cel al deputatului Mihail Boldea, arestat recent. Dar astfel de situatii se regasesc cu miile in toata tara.

Compensarea imobiliara este cea mai eficienta metoda de a pradui averea imobiliara, neexploatata, a Romaniei. Atat cat a mai ramas disponibila!

Statul nu face nimic. D-aia se numeste stat! “Cautatorul” de comori imobiliare lucreaza in locul statului. Numai in interes personal. Astfel, identifica oportunitati inca neexploatate si le pune in valoare. Nu putem spune ca nu se implica. Din contra! Se implica total si adanc! Creeaza o retea de lucru, din care fac parte nemijlocit si angajatii statului, aceiasi care ar trebui sa se ocupe de inventarul patrimoniului. Dar, pe un salariu de mizerie, nu te poti ocupa de ceva important. Pot foarte bine sa se ocupe altii. Ca bugetar, poti doar sa ii ajuti. Din interiorul sistemului! Astfel, s-au inventat “furnizorii” de informatii cu un caracter confidential. O veriga foarte importanta in praduirea averii imobiliare a Romaniei.

Daca va intrebati de ce multe cladiri ultracentrale sunt abandonate, nu va mai obositi. Daca va mirati de ce nu se construieste nimic pe un teren in centrul istoric din Bucuresti, mergeti mai departe linistiti. Averea statului se transforma. Daca este in domeniul public, cineva lucreaza sa o treaca in domeniul privat al statului. Ca sa poata fi instrainata. Cat mai curand. Daca este a nimanui adica in proprietatea statului, se va gasi un “oarecare”, mai devreme sau mai tarziu – in functie de atractivitatea imobilului, sa faca efortul necesar pentru o compensare la “justa” valoare, pe baza unui drept litigios. E adevarat, dureaza! Dar, merita putin efort cand vrei sa dai un tun imobiliar. Averea statului roman este cea mai ieftina prada.