RSSDoamnelor si domnilor, trecem peste “preludiul” imobiliar si incepem prezentarea! Lupta pentru banii statului este un adevarat razboi, bazat pe interese directe. Trec asadar direct la concurenti… in “ordinea numerelor de pe tricou” (a interesului) si fac un exercitiu de anticipare a castigatorilor. Nu trebuie sa va puneti centurile de siguranta! Este doar un exercitiu de imaginatie individuala si intelectuala…
LOCUL 1 – medalia “CAMATARI FARA FRONTIERE”, de departe, dintotdeauna, pretutindeni in Romania, cu sprijinul neprecupetit al BNR si al Ministerului Finantelor, este acordat fara drept de apel bancilor comerciale straine, indiferent de provenienta, marime sau orientare monetara. Motivul: Pai, care credeti ca e cea mai simpla, eficienta si buna metoda de a-ti acoperi nesimtirea si incompetenta in acordarea creditelor, din ce in ce multe devenite neperformante? Ceri si oferi! Ceri marirea plafonului de creditare oferit prin “Prima casa” (cu garantiile statului evident!) si oferi credite cu “marje de nesimtire”, care sa acopere orice risc bancar in viitor. Concret, dupa ce au dat o gramada de credite corporate unor dezvoltatori care nu au cui sa-si vanda produsele imobiliare scumpe, acum se incearca recuperarea potentialelor pierderi, tot pe spatele statului si a “bivolului” roman! In plus, legat de Euribor, oferta de credite este cel putin identica cu cea dinainte de aparitia crizei. Deci, facilitati si risc zero! Traiasca statul roman, garantul suprem al profitului bancilor!
LOCUL 2 – medalia “CONSTRUIESC SI CASTIG 200%-300%” este acordat in grad de mare cinste tuturor dezvoltatorilor imobiliari care se uita la ce au construit si nu inteleg nimic! Parteneri cu bancile si la bine si la greu, ei nu renunta niciodata la castiguri fabuloase! Deviza dezvoltatorilor din Romania este: ”Apa, aerul si fraierul nu se termina niciodata!” Motivul: Doamne fereste sa le spui sa scada pretul, ca pot sa traiasca la fel de bine si cu un cistig mai mic! Prefera sa nu vanda, sa restructureze creditele bancare, sa sfideze piata si posibilitatile romanilor, sa faca orice ca sa mentina marja de castig. Acum, ultima strigare – ultima salvare, Guvernul, prin programul Prima casa. Cresterea plafonului, fericirea dezvoltatorilor. Mana in mana cu bancile, gand la gand cu bucurie, asa va reinvia si prospera creditul pe viata – forma moderna a sclaviei la romani! Traiasca noul program Prima casa, varianta imbunatatita!
LOCUL 3 – medalia “FAZANUL ROMANESC’’- este acordat statului – “ingerul pazitor” al imobiliarelor, care le asigura creditorilor (bancilor) siguranta, prosperitatea si linistea financiara – pentru “tenacitatea” de care a dat intotdeauna dovada, prin incompetenta, in administrare financiara. Motivul: Nimeni, niciodata, nu ar fi putut face o politica de marketing imobiliar mai “buna” decat ceea ce face statul prin programul Prima casa. Ce poate fi mai elocvent si sugestiv? Garantezi pentru banii bancilor straine care-i crediteaza pe romanii – cu dobanzi mult mai mari decat in tara lor, ca sa cumpere imobile nevandute – construite tot cu credite nedeclarate neperformante – luate de la aceleasi banci. Avantaj primire la dublu! Banci si dezvoltatori. Daca intra si ANL in joc, e ca intr-o poveste! Construiesti cu banii contribuabililor, scoti din domeniul public casele ANL si le introduci in domeniu privat al statului, vinzi tot contribuabilului si o iei de la capat! De unde pot lua “enoriasii” statului credite sa achite la ANL? Ati ghicit…de la bancile comerciale! Efectul multiplicator este garantat. Doar pentru unii. Dar in nici un caz pentru romani.
In definitiv, ce e rau la tot sistemul asta? Roata se invarteste, bancile profita din plin, dezvoltatorii incearca sa iasa din rahat, statul mai face o “afacere” in stil propriu, romanii se indatoreaza la greu, iar banii se intorc la straini cu dobanzi inrobitoare. TOATA LUMEA E FERICITA! Oare?…
6 February 2010 :: 9:30 am
Nu vroiam sa iau ” fizic ” fierul , ci doar sa dau un avans pentru a-l prinde pe pretul de acum . Cu alte cuvinte , intrebarea era : daca , credeti ca vor creste semnificativ preturile la materialele de constructie ( fier , beton , etc…) ca efect al maririi plafonului Prima Casa ?
5 February 2010 :: 6:34 pm
Buna ziua , d-le Dragoteanu , e a 2 -a oara cand interactionez cu dvs.
Am si eu o intrebare : Am un teren si vreau in primavara sa m-apuc de casa mult visata , totul e pregatit ( si autorizatia si cash-ul ) , sa antamez fierul si betonul de-acum sau sa mai astept sa mai scada ( daca mai scad – apropo de noile intentii ale guvernului cu prima casa )
2 February 2010 :: 11:17 am
@Dragos
Cand am intrebat cine creeaza locatia, me refeream la care categorie de oameni : investitorii creeaza o locatie atragatoare spre care migreaza clientii ( cazul Dubai, chiar daca ii prevad un final in cel mai bun caz dificil) sau oamenii , de-a lungul timpului s-au adunat in anumite ‘colturi’ si apoi capitalul a venit si el buluc spre consumator (cazul caselor de vacanta din Florida si Spania )?
@Popescu
Clientii pe care i-am vazut pe la birou se imparteau, in linii mari, in doua categorii : 1.romani care stiau ponturile, ca le creeau ‘baieti’ de-ai lor , si 2.cei veniti de afara -grecia sau Israel- care cerseau ponturile – fie angajand locali , fie angajand serviciile unei agentii precum a lui Dragos , asteptarea fiind bineintele=es spre ceva cu randament mare.
1 February 2010 :: 5:58 pm
Ursulica, la cine te referi cand faci referire la clienti care cersesc ponturi, ai pe cineva anume in vedere?
1 February 2010 :: 5:08 pm
@popescu
Nu chiar asa, ca totusi exista o Lege a Locuintei, si nu ai voie garsoniere mai mici de 16mp camera de locuit, iar la doua camere dormitorul e de minim 12mp si livingul de 18mp. Do the math and check .
Caile cu care fentezi cifrele astea – s-au cam astupat in ultima vreme, iar in ultimii doi ani s-a ajuns la arhitecti care si-au pierdut dreptul de semnatura = painea pentru tot soiul de rahaturi, si nu se mai prea risca nimeni din breasla la bicisnicii de astea.
Insa trendul este intr-adevar de rationalizare, de impingere din nou la minimul asa-zis ‘comunist’, care de fapt nu e comunist ca e de pe la 1930 si un pic, de la capitalistu’ de Corbusier ( elevetian naturalizat francez, cu simpatii socialiste), ala a dat nastere la tot soiul de concepte cu masina de locuit (=blocul de locuinte comunist), cu cartierele dormitor care chiar asa se numeau la cartile de teorie ale vinovatului mentionat, si tot asa.
Deci : cine creeaza locatia? Sau suntem constransi de o faima a locatiei sa precedam investitional intr-un mod sau altul? Dragos? Clientii tai cum abordeaza treaba asta ?- vb de cei cu forta, nu cei care cersesc ponturi.
1 February 2010 :: 4:59 pm
Ursul, o sa se ajunga la garsoniere de 12-20mp ca la Paris, asta e trendul. Si nu pentru industria de sex, ci pentru locuit
1 February 2010 :: 4:50 pm
Florine, dar sensibil mai esti. Ti-am adresat o intrebare mai devreme, incearca sa raspunzi
1 February 2010 :: 4:33 pm
Ce bine , spui tu
!!!!
Hmmm, as fi zis asta acum doi ani; acum cred ca fac parte din una dintre putinele firme de proiectare care nu au dat afara pe nimeni – nu am redus deloc personalul, si inca merge treaba, bazata pe bunul simt pe care l-am manifestat in ‘corijarea’ clientilor care stiau ei mai bine; ma rog, ai fost si tu in situatia de a fi privit, ca prestator de servicii, drept o cheltuiala inutila de investitori, nu-i asa?
Mdah, legat de locatie : ca sa poti crea o locatie=brand,trebuie sa fii tu insuti un brand; ca sa fii un trend-setter ( cre’ ca asa se scrie) si sa aiba altii incredere in tine sa te urmeze cu banii si puterea lor dupa puterea si inspiratia ta, dureaza sa construiesti renumele. Iar in Romania, experienta maxima a putinilor dezvoltatori cu acest potential este de maxim 15 ani. Cam prea putin, dupa standardele de constituire ale domeniului, nu crezi?
Dureaza ceva sa demonstrezi ca ai pariat corect, si la urmatoarea intreprindere sa te poti bate cu caramida in piept ca ai instincte si stiinta, sa devii autoritatea care poate conduce cate o chestie de anvergura, altfel ai doar influenta locala (= pe strada aceea, si atat). nu o influenta zonala ( cum au de exemplu mall-urile) , deci dureaza.
1 February 2010 :: 4:26 pm
@dragos,
esti scortos azi,scuze de interventie,o zi buna in continuare.
1 February 2010 :: 4:06 pm
Cainii latra, ursul trece si isi vede de treaba lui…
Deocamdata, ca arhitect sunt afectat si urmaresc blogul tau pentru a ‘mirosi’ in ce directie va fi orientata puterea de construire a celor cu bani = cei care imi dau comanda. Daca pana acuma, brief-ul de proiectare mergea spre apartamente uriase, de 100mp utili la o unitate de doua camere ( aberant, dar nu vroiau sa inteleaga ca ii sfatuiam spre binele lor si plecau suparati; sfatul era dat din 2008 incoace, punand la socoteala timpul de ridicare efectiva a constructiei ar fi fost pe val zilele acestea), acum se pare ca revine la mare cautare spatiul de locuire strict necesar. Inclusiv la cei cu putere financiara de la 100.000Euro / locuinta in sus
Apropo de evrei : doar unul din cei pentru care am facut proiecte a avut intelepciunea sa accepte o schema desteapta, in care o intreaga coloana de apartamente de trei camere sa fie impartite RAPID in cate o garsoniera si un doua camere. Si le-a terminat de construit, si a vandut ceva baiatul – e de la Israel, si stie
Succes cu blogul – mai aflu si eu ceva sa ma orientez
1 February 2010 :: 3:53 pm
@dragos,
tu ai auzit la tv si eu am vazut la radio.=))
1 February 2010 :: 3:41 pm
“Cererea robusta pentru spatii de birouri inregistrata din partea companiilor, in mare parte multinationale, ne-a determinat sa continuam dezvoltarea ansamblului din centrul Timisoarei….”
ce parere ai de declaratia asta, crezi ca e de prin 2007? Nu, e din ianuarie 2010
http://banateanul.gandul.info/ultima-ora/modatim-investment-contracteaza-o-finantare-de-7-600-000-de-euro-pentru-dezvoltarea-celei-de-a-treia-cladiri-din-proiectul-de-birouri-city-business-center-timisoara-5464188
1 February 2010 :: 3:34 pm
Mai adaug ceva: in cazul unei Prime location, e mai usor sa folosesti leverage (credite bancare, etc).
1 February 2010 :: 3:32 pm
Singurul lucru care conteaza este randamentul investitiei, nu-i asa?
Tu investesti in Prime location, de ce?
-pentru ca iti multiplici capitalul (de cate ori?)
-pentru cash flow, chirii/buy to let etc
-pentru ca scad mai putin/isi revin mai repede in caz de criza
pentru ce altceva?
Investesti in locatii din jurul Buc, de ce?
-pentru ca nu ai bani sa investesti in Prime Location (bariera de intrare)
-pentru ca rata de multiplicare a capitalului este mare, 2-5 ori
-pentru ca cumperi asa de ieftin incat e greu de crezut ca are unde sa mai scada, mai ales daca mai faci si niste investitii
1 February 2010 :: 3:30 pm
asta trebuie sa o stie cei de Ion Mincu, din cate stiu eu – pilonu’ frate cu gorunu’
1 February 2010 :: 3:19 pm
Dragos, cum sa nu poti creea locatii? Asta incerc eu sa fac, sa creez locatii. Exista locatii si locatii. Ai facut un drum, ai tras utilitati, ai creat o locatie.
Daca preferi sa cumperi locatii deja facute de altii, e si asta o strategie, cu observatia ca pentru asta platesti pretul
1 February 2010 :: 3:03 pm
Asta e criza? Multinationala care face angajari prin portavoce, nu am auzit in viata mea. Astia sunt carnea de tun pentru Prima Casa
http://www.zf.ro/companii/retailerii-ies-in-strada-sa-caute-angajati-cora-isi-promoveaza-prin-portavoce-800-de-locuri-de-munca-in-berceni-5462560/
1 February 2010 :: 2:50 pm
Referitor la Prime Location, mi se pare ca Donald Trump zicea ca da, locatia este cel mai important lucru, dar, daca locatia devine exagerat/nejustificat de scumpa, poti sa treci la nivelul urmator, si anume:
1.gasesti o zona (ieftina)
2.creezi tu locatia
Cum creezi locatia e deja episodul urmator. Mi se pare ca au incercat unii sa creeze locatie de business in Pipera, dar si-au prin urechile.
1 February 2010 :: 2:46 pm
Asta cu Casa Armatei ma depaseste, se poate sa mai fie inca de doua ori pe atat dar sub pamant..
1 February 2010 :: 2:45 pm
Dragos, tot din seria TVA: la vanzare de terenuri de catre persoane fizice, se plateste TVA doar pentru terenurile intravilane construibile (scoase din circuitul agricol).
Daca insa cineva vinde terenuri intravilane astfel:
-loturi de 500mp din care doar 100mp e scos din circuitul agricol (deci construibil), restul este arabil, el plateste TVA la 1/5 din valoarea terenului?
1 February 2010 :: 2:41 pm
Dragos, vestea pe care mi-o dai cu TVAul este foarte intersanta. Va sa zica daca cineva vinde terenuri de 100.000 bucata, plateste TVA 19.000.
Daca in schimb, ar construi pe teren un “imobil”, adica isi ia de la Bricostore o casuta din aia de lemn cu 1500 euro, la vanzare ar plati TVA doar pe 1.500 euro.
Foarte intersant, o sa verific.
1 February 2010 :: 2:38 pm
Florin, nu astept mari ponturi de la Dragos, el e baiat de centru.
Ce poti sa faci cu terenurile din jurul Bucurestiului decat sa le cumperi, faci zoningul (PUZ, lotizare, scoatere din circ agricol), amenajezi ceva drumuri de acces, tragi curent poate si gaze si vinzi loturile catre baieti care lucreaza la multinationala si nu au timp sa alerge si sa faca toate prostiile astea. Mai exista si alte chestii pe care poti sa le faci ca sa faci zona mai atractiva.
Daca ai tu alte idei, impartaseste-le cu noi
1 February 2010 :: 2:29 pm
Dragos:
1. din cate stiu eu in cazul teren + constructie se considera imobil. Niste baieti care vindeau vile pe 250mp, plateau TVA 5% la intregul imobil (teren +constructie). Daca ar fi fost casa pe 500mp, se platea 19%. Nu am verificat in Codul Fiscal sau la avocati daca e corect sa consideri terenul ca parte componenta din imobil ca sa poti plati 5%, iti spun cum procedeaza unii. Mergand insa cu rationamentul mai departe, daca vinzi apartamente cu TVA 5%, si apartamentele astea au teren in cota indiviza, terenul asta tot cu 5% este vandut in prezent pe piata.
Avand in vedere insa comportamentul FISCului din ultima vreme, nu m-ar mira sa deranjeze pe niste baieti peste vreo 5 ani si sa le ceara diferenta de TVA pe cota de teren din imobil, de la 5 la 19%, plus penalitati de intarziere, sechestru pe bunuri, executare silita, etc, adica ciclul imobiliar normal in relatia cu fiscul, cu care incepem sa ne obisnuim.
Ai tu alte date/informatii?
1 February 2010 :: 2:17 pm
Salut
Urmaresc de ceva vreme discutiile voastre, sunt interesante si bine venite – important este sa nu ramana niste dezbateri doar de dragul trecerii timpului.
Despre cladirea din Ion Mihalache : umbla vorba in targ ca problema vine de la lacomia dezvoltatorilor, care au ridicat cu doua etaje mai mult decat era prevazut in Autorizatia de Construire, si de aici o intreaga tevatura: nu le-au receptionat-o cei din Primarie, pompierii nu au dat Autorizatie de Functionare, fara aceste acte nu se muta nici un chirias serios ( le cer si daca nu le ai este nasol ) – ma rog, principiul Dominoului
Este asa sau nu, Dragos?
1 February 2010 :: 10:53 am
*roaga-l,scz
1 February 2010 :: 10:52 am
@popescu,
mai bine ,hai sa lasam polemica si roagal pe Dragos sa-ti de-a pontul pt. terenurile din afara Bucurestiului, e mai interesant,parerea mea.
1 February 2010 :: 10:49 am
@popescu,
Corect,asa raspund turistii imobiliari,ca la gradinita.
1 February 2010 :: 8:53 am
Florine, ok, daca ma iei ca la gimnaziu, te iau si eu ca la gradinita.
Te plimbi pe strada, vezi o fundatie, cum iti dai seama cate etaje va avea?
Raspunsul unui specialist, Florin: “daca ai un teren cu o fundatie la nivelul solului, P.O.T.-ul este o cunoscuta. C.U.T.-ul este o variabila in functie de zona si de ARHITECT, un conoscator iti evaluaza acest lucru in 10 minute, maximum”. Timp de rezolvare 10 min.
Raspunsul unui pieton imobiliar, Popescu: te uiti pe panoul de organizare de santier. Timp de rezolvare 5 secunde.
Concluzia: cine nu are specialisti, sa-si cumpere..
31 January 2010 :: 11:52 pm
hai ca la gimnaziu
daca ai un teren cu o fundatie la nivelul solului,P.O.T.-ul este o cunoscuta. C.U.T.-ul este o variabila in functie de zona si de ARHITECT, un conoscator iti evaluaza acest lucru in 10 minute, maximum.
31 January 2010 :: 11:43 pm
Florine, deci raspunsul tau e POTul si ..spaga
Dragos intrebase daca o constructie e inceputa si nu a iesit din pamant,dupa ce iti dai seama cat de inalta va fi?
31 January 2010 :: 11:38 pm
@popescu
Grabeste-te incet si o sa reusesti. P.O.T-ul era o cunoscuta,eu vobeam despre arhitectul sef din primarie si “disponibilitatea” lui de a umbla la P.U.G.
31 January 2010 :: 11:33 pm
Dragos, esti sigur de asta cu boxele, uscatoriile si prostitutia? Nu mi-ar fi trecut prin cap nici din o mie de incercari..
Ma gandeam ca astia le cumpara ca sa transforme in spatii de locuit. In Paris am vazut garsoniere de 12mp la vanzare, scria : “garsoniera 12 mp, posibil wc”
31 January 2010 :: 11:29 pm
“Cat priveste terenurile tale de la periferie,sa auzim numai de bine!Poate inveti si tu/altii ceva de la mine ca sunt o mica Enciclopedie imobiliara pentru vremurile grele.”
ce vrei sa spui cu asta?
31 January 2010 :: 11:18 pm
Hai mai Florine, ai venit sa ne dai lectii cu POTuri si CUTuri, chiar asa, e de clasa a patra.
Credeam ca e ceva mai sofisticat, cu proportia intre nr de locuri de parcare pe care esti obligat prin lege sa le asiguri, care ar putea sa iti dea o estimare a numarului de etaje ale imobilului dupa numarul de etaje de parcare (subterana)..
31 January 2010 :: 10:59 pm
@dragos
sti ceva despre legea “primei meserii”? Lumineaza-ne si pe noi.
31 January 2010 :: 10:56 pm
@dragos
iti spun unul , C.U.T.,spune-l pe celalalt.
31 January 2010 :: 6:02 pm
De la dragos nu ma asteptam, deja imi ridic un semn de intrebare. Cladirea de pe mihalache are locuri de parcare? are o parcare subterana pt masini? acea cladire nu poate functiona pana nu rezolva problema locurilor de parcare aferente. de aia e goala.
31 January 2010 :: 5:55 pm
Doamna ,domnilor buna ziua .Credeam ca este un club exclusiv de fumat trabuce …dar nu,bag seama , este unul de aratat muschii..creerului.Urmaresc atent posturile tale Dragos esti talentat si un analist brutal si inspirat .Nu ma indoiam ca asa esti…. dar parca mai lipseste ceva din lista premiilor.Unde este” saracul agent imobiliar”?Mi-a scapat mie si este pe lista?Pai Prima casa a fost o gura buna de aer pentru agentii care intermediaza imobilele de cartier;nu gresesc cand zic ca “a fost” pentru ca inteleg ca acum ne orientam spre alte tinte …mai noi .Crezi ca nu merita si agentul un locsor pe podium?
31 January 2010 :: 4:44 pm
Dragos, m-am intrebat mereu, ce fac baietii astia cu astfel de “imobile”?
Mansarde mai inteleg, dar boxe si uscatorii?
“Particular, cumpar mansarde, boxe, uscatorii in bucuresti centru!”
31 January 2010 :: 4:33 pm
Alex Celac, foarte misto harta pe care ne-ai dat-o. Chiar nu arata deloc rau harta, directia e clara de iesire din recesiune.
Pentru cat timp, double dip, multiple dip, sincer nu ma intereseaza acum, acum ma bucur de directie. Oricum daca va mai fi un dip, vom fi mult mai pregatiti atat psihologic cat si ca experienta.
Multa bafta!
31 January 2010 :: 4:28 pm
Dragos, cladirea asta care e mai mare decat buildingul BRD, singura de dimensiunile astea din zona, zici ca sta goala? Din cate stiam eu, Garanta avea sediul acolo..
31 January 2010 :: 3:53 pm
Dragos, si eu am cateva zeci de loturi de casa, langa Bucuresti. Caut variante sa gasesc, dezvoltator/investitor/constructor, gasisem chiar, dar le-am dat flit zilele trecute pentru ca puneau atatea conditii ..incat am dedus ca nu prea intelegeau businessul pe care vroiau sa il faca.
Chiar incepusem sa ma intreb daca nu sunt nebun sa refuz pe unii care vor sa construiasca pe terenurile mele, dar …am citit comentariile tale referitoare la buildingul din Mihalache si “investitia initiala,de garantii,de istoricul imobiliar al firmelor implicate” si m-am mai linistit, ca nu reuseam sa exprim in cuvinte potrivite de ce a meritat sa ii evit.
Referitor la problema ta, sincer am o idee, dar nu as publica-o aici pe blog. Nu stiu cat de realizabila dar..in perioada asta merita incercat orice..
31 January 2010 :: 3:17 pm
Dragos, nu stiu daca peripetiile bancare pe care le povestesti se intamplau in perioada de glorie a pietei imobiliare, sau mai recent. Oricum, tocmai ca la noi nu merg treburile snur cu banca – mai ales in conjunctura actuala- trebuie sa gasesti alte variante: asocieri etc..
Asta era si directia mea de discutie, ce alte variante s-ar putea gasi in astfel de conditii?
31 January 2010 :: 2:59 pm
Referitor la subiectul DE CE NU SE VINDE SI INCHIRIAZA
m-am intalnit azi cu un veteran din industrie, care mi-a spus ca, complexul Residenz a costat 500 maxim 550 euro pe metru. Daca e adevarat, de ce se incapataneaza atunci Tiriac sa ceara 1000 euro pe metru adica marja de profit de 100%?
Mie asta nu mi se pare blocaj de piata, ci reminescente de lacomie, vanzarile se pot debloca daca te readaptezi la piata cu preturile..
31 January 2010 :: 2:55 pm
Buna Dragos, pt cititorii blogului tau care spun ca economia mondiala isi revine, hai sa vedem unde e si Romania in aceasta ecuatie intr-un infomap foarte relevant din The Guardian http://www.guardian.co.uk/business/interactive/2010/jan/26/recession-gdp
Mai avem un pic
Multa bafta si salutari Danei si colegilor !
31 January 2010 :: 2:55 pm
@dragos la Raspuns: dupa marimea constructie, trebuie sa mai adaugi 2 variabile.Care sunt? Un agent bun stie .
31 January 2010 :: 2:55 pm
Dragos, pe Iancu de Hunedoara se construieste acum un building de 20 de etaje, deja e ridicat pe jumatate. De ce ar mai dezvolta astia daca e oferta asa mare in zona de spatii de birouri care stau goale (vezi exemplul tau de pe Mihalache)?
31 January 2010 :: 2:45 pm
Referitor la exemplele tale
1. Cladirea de la Mihalache sta goala pentru ca e rodul unei asocieri? Eu cred ca sta goala pentru ca fie cer prea mult si sunt in afara din piata cu chiriile, fie pentru ca, contractul de asociere a fost prost facut si acum nu se mai inteleg la imparteala.
2. Tu insuti dai 2 exemple de asocieri de succes.
3. Care e forma de asociere NCH la Controceni Park? Ce castiga NCH din faptul ca a pus terenul? Procent din vanzari, chirie?
4. Eu discutam la nivel general despre schema de asociere SAU fianantare creativa (ca a lui Trump), si nu detaliile (adica investitia initiala,de garantii,de istoricul imobiliar al firmelor implicate).
Mai intai trebuie sa stii ce schema ti se potriveste dupa care purcezi la cautarea partenerilor in functie de credibilitate etc.
Ca sa stii
31 January 2010 :: 2:36 pm
Dragos, eu am inteles pentru prima data ca imobiliarele la nivel mare nu se fac cu ia valiza de bani, da-mi terenul ca mai vad eu daca si ce poti construi pe el, a fost cand am citit “The art of the deal” a lui Donald Trump. O recomand ca lectura obligatorie pentru oricine are legatura cu zona imobiliara (am impresia ca a fost si tradusa in romaneste, oricum eu am cumparat editia in lb engleza din Romania).
Ca sa sintetizez, Trump ridica un turn de 80 de etaje, deci un proiect de 1 mld de dolari, in felul urmator:
1.gaseste locatia (terenul)
2.face fie antecontract de v-c cu proprietarul terenului, fie ante-contract de concesiune, conditionate de obtinerea tuturor avizelor + a finantarii pentru un proiect de building de 80 de etaje.
3. Face proiectul de arhitectura. Obtine aprobarea Consiliului Municipal (o faza foarte dificila la ei, care poate dura si cativa ani)
4.Dupa ce are toate astea se duce cu proiectul la banca sa obtina finantare
5.Dupa ce obtine finantarea, se duce la proprietarul terenului sa faca actele finale – sa cumpere terenul
OBS. Intercalat fazelor de mai sus face marketing si vanzare / rezervare apartamente etc
6. Incepe executia, finalizeaza buildingul etc
Concluziile care se pot trage sunt urmatoarele:
-pune pe picioare un proiect de 1 mld de dolari cu bani de tigari practic: 1-2 mil antecontractul la teren + 1-2 mil dolari proiectul de arhitectura + alte cheltuilei, in total maxim 10 mil dolari. Sa faci un proiect de 1 mld cu sub 1% banii jos , mi se pare o chestie absolut exceptionala
-vanzatorul terenului isi obtine banii dupa 2-3 ani de la semnarea antecontractului (uneori si mai mult), si conditionat de foarte multe chestii. Explica tu in Romania la tata Floarea o schema din asta sa vezi ce se intampla..
31 January 2010 :: 12:33 pm
Popescu, au fost aproximativ 14.000 de angajati ai securitatii si intre unu si doua milioane de turnatori inregistrati, lasind la o parte angajatii militiei care era un alt organ de opresiune. Am simtit din plin vremurile alea, stiu ce spun.
Dragos, aici nu e vorba de “invidie” ci de URA in cel mai pur sens al cuvintului… dupa ce ai avut de-a face cu javrele ……..
- adincime, structura betonului…. si nu in ultimul rind trebuie intrebat proprietarul citi bani mai are in buzunar!!!