RSSDupa ce am vazut ca aproape nimeni nu a fost dornic sa-si autoevalueze competentele in imobiliare, va propun saptamana asta o alta “emisiune” de analiza, de aceasta data a proprietatilor imobiliare. Dupa 16 ani de experienta in domeniu, as putea rezuma disponibilitatea vanzatorilor/cumparatorilor in a cunoaste valoarea imobilelor prin cateva exemple, care sper ca vor spune ceva publicului.
Metoda vanzatorului de rand. Un roman scoate o proprietate la vanzare. Evident, stie pretul pe care vrea sa-l obtina. Nu il intereseaza prea tare parerile unora sau altora, pentru ca el si-a propus un pret si e clar ca ala e cel corect. Poate, la o adica, o sa fie dispus sa negocieze ceva, dar nu prea mult, ca se face de ras in fata vecinilor, a cunoscutilor care au aflat ca vrea sa vanda. Oferta devine la un moment dat publica. Cel putin 10 agenti imobiliari vin sa-si dea cu parerea, pana se face poteca pe proprietatea lui. Nu da exclusivitate, evident, ca nu vrea sa se lege la cap cu cineva care ar putea sa-si asume responsabilitatea vanzarii, nu numai a vizionarii. Romanul merge cu “Doamne ajuta” inainte! Dupa cateva luni in care nu se intampla nimic, isi da seama ca a descoperit reteta imobiliara magica! El, ca proprietar, este de departe cel mai priceput vanzator. Nu mai are nevoie de “experti” in domeniu. Adica cum au indraznit 9 din 10 vizitatori sa strambe din nas cand s-a ajuns la subiectul pret? Chiar asa! In tot acest timp, proprietarul nu s-a gandit nicio clipa sa faca o evaluare autorizata a imobilului scos la vanzare. Cand esti in turma nu conteaza directia, ci doar sa faci ce fac ceilalti. Tipic romaneste!
Metoda omului priceput la toate. Romanul e atotstiutor, e priceput la toate si devine in scurt timp imun la orice este necesar. Chiar daca nu se pricepe, in cateva zile devine “expert“ in domeniul respectiv, dand cateva telefoane la niste prieteni binevoitori, care-l sfatuiesc din pataniile altor prieteni, care – la randul lor – au auzit de alti prieteni si tot asa. In imobiliare, am intalnit proprietari care daca auzeau de implicarea unui agent in vanzarea unui imobil, daca cumva erau obligati sa accepte acest lucru, prima fraza care le iesea din gura era: “Bine, dar un nu platesc comision!”. Tipic romaneste!
Metoda celui care incearca orice. Vremurile se pot schimba, dar oamenii ba! Asa a aparut categoria oamenilor care vor sa incerce orice, in orice domeniu. Daca vad ca nu le trece durerea de masea, se duc la doctor doar in ultimul ceas, desi le pute gura de cativa ani incoace, daca li se strica masina, incearca pe cont propriu (cazul ciobanului cu levierul pentru Maybach fiind concludent!), apoi se duc la un prieten care cred ei ca se pricepe, dupa care – la naiba – ajung sa dea bani si la service. Cunosc persoane care se tund singure in oglinda pe principiul tipic romanesc care spune cam asa: “Cu ce poate fi mai bun ca mine un amarat de frizer?”. Daca, ulterior, arata ca dracu, nu se duce la frizer de rusine, si-i motiveaza sotiei exasperate: ”lasa, draga, ca creste la loc!”. In imobiliarele romanesti este exact la fel. Atat cumparatorii cat si vanzatorii, in majoritatea cazurilor, stiu cel mai bine ce au de facut. Cat priveste o evaluare profesionista, nici nu se pune problema. Costa si ne spune adevarul. Mai bine lipsa! Putem sa gresim si singuri. Tipic romaneste!
Metoda logica – profesionista. Ce este o evaluare imobiliara adevarata nu stie oricine, nici macar 10% din asa-zisii agenti de vanzari din acest domeniu. Acestia, confunda estimarea ochiometrica cu evaluarea autorizata, facuta de o persoana acreditata ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania)! Evaluarile in tarile cu o piata imobiliara matura se fac periodic datorita fluctuatilor preturilor. Pana in 2009, nu a existat nici o criza care sa motiveze o evaluare profesionista, facuta de un specialist autorizat. Desi printr-o simpla evaluare, firmele ar putea oficial/legal sa plateasca un impozit pe proprietati mult mai mic, desi vanzatorii sau chiar cumparatorii ar putea afla pretul corect al unui imobil, am constatat ca situatia este neschimbata. Cea mai simpla, eficienta si la indemana metoda de analiza a valorii unui imobil, este cel mai putin utilizata.
Da-i dracu de specialisti, ca astia folosesc formule de calcul al costurilor de inlocuire, utilizeaza metode comparative de pret, metode de capitalizare a veniturilor si o gramada de alte chestii legate de realitatea crunta a pietei imobiliare actuale. Pai, asta ne trebuie noua acum, cand piata imobiliara e inghetata? Las’ c-o deblocam noi intr-un fel sau altul, ca doar suntem romani! Tot inainte, tovarasi!
14 April 2010 :: 2:47 pm
A!Am uitat sa va precizez un lucru!!Lucrez in imobiliare de acum 10 ani in strainatate….Avem puncte de vedere deosebite.
M-ati convins sa cumpar in aceasta zona
In ziua cind voi avea randamentul dorit pentru investitia mea va voi invita la un pahar de sampanie……Sper sa ma mai tineti minte….oricum eu va urmaresc comentariile cu mult interes si sper ca nu ve-ti inchide forumul pina atunci.
O zi buna.
14 April 2010 :: 2:38 pm
Multumesc mult pentru raspuns!!!!Unul dintre cei mai de succes agenti imobiliari americani a scris:”Cind toata lumea cumpara ,tu vinde …. nu cumpara unde toata lumea cumpara …deja nu mai este o piata rentabila acel loc”…..Autostrada Soarelui,Parcul Industrial Medgidia,Canal Marea Neagra-Dunare-Marea Nordului…..Voi cumpara …Cine nu risca …nu cistiga…..Sper ca flerul meu nu ma inseala…Oricum in vara asta se va decide soarta acestei regiuni….Inca o data multumesc mult !!!
13 April 2010 :: 2:16 pm
Stimate Domn Dragoteanu,ce viitor( referitor la preturi terenuri,investitii ,proiecte ) preconizati ,ca agent imobiliar , pentru regiunea Medgidia?
Poate fi un loc bun pentru o investitie pe termen lung 3-5 ani? Si care ar fi ,dupa parerea D-voastra zona cea mai importanta ca viitoare proiecte.Va multumesc.
26 March 2010 :: 8:54 pm
Raspuns la – Ce este un agent bun – cica unul vindea o vaca la obor si cerea 500 dar o recomanda stearpa, rea, nu da lapte etc., deci nu o vroia nici un posibil cumparator la care un oltean zice…ba o vand eu cu o mie dar vreau si eu 100-200 ce zici, Da zice omul si incepe olteanu, Ia vana neamule, da o galeata de lapte pe zi, doi vitei pe an si este si tanara, ia vaca neamule…vine unul zice gata o iau dar dau 800 numai – asta zice batem palma la 900 – gata o iau la care vanzatorul zice pai asa vaca o tin eu de ce sa o dau cu 900…
26 March 2010 :: 8:29 pm
Domnilor, numai piata este evaluatorul cel mai bun – bani MULTI la dispozitie – vecinatate, cerinta mare creste pretul, dobanda mare, vecini urati, multi vanzatori pretul scade deci agentul face doar intermedierea intre vanzator si cumparator care nu sunt vanzatori de meserie – deci si cumparatorul poate angaja tot un vanzator care stie a cumpara ieftin…acesta este comertul cumperi ieftin si vinzi scump..asta daca poti daca nu astepti sau …pierzi dar tot negustor te numesti
25 March 2010 :: 9:13 pm
Pentru toti – eu nu inteleg dece voi toti credeti ca numai Romanii s-au pacalit cu marirea preturilor la imobiliare cand in SUA si W/EU sunt gauri uriase nu ca la noi unde eu de fapt cred ca este/a fost doar o aliniere la prezent si preturi actualizate – NU era normal un apartament cu 2 camere (au fost si cu 3 sau chiar 4) facute din betoane sau caramida si finisate cu utilitati sa se vanda cu 5-15,000 de dolari iar cei care au cumparat la aceste preturi au facut bani buni dupa 2005..pana in 2007/8 chiar, iar acum chiar daca a scazut piata cu 10-30% preturile vor ajunge iar la un nivel european
nu asa cum unii/Mafalde cred ca vor merege la nivel 1995, si pentruca se poate castiga acelasi lucru din inchirieri iar noi avem una dintre cele mai privatizate/platite piete de imobiliare cu proprietari 100/100
25 March 2010 :: 8:50 pm
@33 daca se poate numai unii din NOI sa fin agreati si altii NU – pai asa se face totul in RSR adica FSN/PSD/PDL numai noi si SECO, prostii nu au dreptul..ce tot vreti legi pentru orice…asteptati si o sa vedeti ca asigurarile si corectitudinea va curata piata de deseuri si gunoaie NU complet ca nu se poate fara uscaturi DAR cei buni vor avea ce face restul vor plati chirie si alte cheltuieli care in timp elimina puroiul
25 March 2010 :: 8:43 pm
Dragi comentatori, faceti din ceva universal o chestie romaneasca…peste tot in lume evaluatorii sunt niste oameni de meserie/educatie in constructii in cazul nostru si care daca stiu si ceva economie pot fi agreati de catre institutii financiare pentru si mai ales aprobarea creditelor caci in rest cumparatorul poate angaja pe oricine vrea muschii lui sa faca o expertiza care poate fi tehnica unde acesta nu trebuie sa stie si economie sau ecxonomica unde acesta trebuie sa faca un raport economic iar daca este ceva mai mare pot fi folositi amandoi – intrebarea este de unde iei pe acestia si atunci mergi la o firma respectabila cu asigurare pe care o platesti din buzunarul tau.
23 March 2010 :: 9:26 am
de acord, imobiliarele sunt doar pentru m..isti ca tine. probabil ca ii injuri pe toti cei care nu sunt de acord cu tine, in lipsa de argumente si experiente din lumea reala. e clar ca n-ai mai iesit din casa de mult timp, traiesti intr-o lume paralela virtuala.
22 March 2010 :: 11:11 am
sa nu uit- stii cum sunt facute evaluarile de catre evaluatori autorizati sau neautorizati sau de care vrei tu. vine, face niste poze si dupa aia ia 5 anunturi din ziar face o medie. cat ai da pe o astfel de evaluare “profesionista”. oricum ai da mai putin decat pe un agent imobiliar care iti “prezinta” (=e prezent in aceeasi camera cu tine si se uita si el la fel ca tine) un apartament, dar nu stie cati metri patrati are.
evaluarile alea umflate din grila notariala sunt facute profi sau sunt la comanda ca sa ia notarii mai multi bani din taxe?
22 March 2010 :: 11:01 am
am inteles vrei sa faci reclama anevar. e bun si profesionalismul, dar 90% din cei care fac tranzactii nu au auzit de anevar. daca tu spui ca valoarea se plateste, eu spun ca se cumpara, adica dai bani- ai evaluarea pe care o vrei. profesionalismul asta teoretic si abstract de care vorbesti nu exista in niciun domeniu de activitate. asa ca daca n-ai avut noroc in viata si te-ai facut evaluator, mai bine schimba-ti acum calificarea si fa-te notar sau avocat, ca acolo se castiga bani gramada pe degeaba.
18 March 2010 :: 11:36 pm
Dragos, sa inteleg ca tu nu consideri ca ANEVAR are puterea sa faca evaluari de calitate? De ce un client ar avea incredere intr-unul ca tine sau ca mine, adica cu ce treuie sa-l conving eu?
18 March 2010 :: 2:09 pm
@Dragos Lucrurile obisnuite sunt valabile pentru oamenii obisnuiti, care se numesc asa pentru ca formeaza majoritatea unui loc. Ca lucrurile bune sa fie percepute si ele la randul lor ca lucruri obisnuite, trebuie sa fie infaptuite de oamenii obisnuiti, in majoritatea lor. Asupra unei majoritati poti actiona soft, prin sfaturi sau prin puterea exemplului, ceea ce incerci tu sa faci aici, dar dureaza foarte mult; sau poti actiona hard, prin legi si reguli corect intocmite, iar asta este ceea ce ne-a lispsit mai mult. Eu prefer o abordare care le combina in mod necesar pe amandoua.
18 March 2010 :: 10:05 am
@ Dan
Ai perfecta dreptate..Sunt multe hibe.asa..cum am spus si eu…au fot multi “unsi” sa inchida ochi..
Probleme apar dar in nici un caz “stilpi umpluti cu nisipi” si “grinzi mai subtiri”
18 March 2010 :: 8:44 am
Cornel, s-au intimplat multe “porcarii” si la constructiile noi … nu e atit de “roz” situatia precum pare, inca n-am ajuns o societate multilateral-dezvoltata sa poti spune ca legea se respecta
17 March 2010 :: 9:49 pm
Domnule ION IONEL..
Inclusiv dvs ati declarat ca ati turnat beton in acele “grinzi subtiri”!
Asta nu va mai da dreptul MORAL sa mai comemntati sincer acest aspect!
Daca sunteti asa “Revolutionar” de ce nu ati sesizat la momentul oportun AUTORITATILE COMPETENTE??
Sincer cred ca traiti “teoria conspiratiei”!
“Dincolo”…nu mi-ati raspuns..poate ne spuneti aici ” cum ati turnat beton ( sau nisip si var) in acele grinzi subtiri” SI STALPI!
“Grinda subtire” se face din proiect..care este verificat, avizat spre neschimbare si etc etc! Poate cunoasteti care este raspunderea arhitectului si a inginerului de rezistenta! PE VIATZA!!!
Va inteleg frustrarile!! Ati muncit “dincolo”..ati venit cu X mii de euro..bani cu care doriti sa va faceti o casa .. dar sincer…nu mai bagati povesti deastea cu “grinzi subtiri” si ..nisip si var!
Credeti ca se face betonul in curte..la lopata sau la betoniera de 100L?
Nu stimate domn…de aduce de la furnizori..insotit de certificat de calitate..de agremente tehnice!
Pot exista e adevarat multe probleme ( betonul nevibrat, segregari, bolte etc etc..si multe altele..) dar nu “grinzi subtiri” !
Nu am nimic personal cu dvs, sa nu ma intelegeti gresit…dar EXAGERATI!
“Profitul” nu se obtine stimate domn din 100 de saci de ciment si 100 etrieri lipsa!!
Dar in bunul spirit romanaesc..romanul e expert la toate!
Aflati ca exista TEHNICA moderna si analiza..prin care daca vrei.. aflii si de la ce adancime a fost extras nisipul folosit in beton!
Dar acestea COSTA! Daca vrei o ..evaluare..care duce mai mult spre EXPERTIZA stii tot!
Dar asta ma repet …COSTA bani..multi bani!
Va mai povestesc depre constructii..inca 10 ani de acum incolo ..daca doriti!
Si pentru ca e meci la ora asta..va spun doar ..”LASA-NE! LASA-NE!!”
17 March 2010 :: 3:56 pm
@Dragos Nu pot sa raspund decat de ceea ce pot influenta. Personal incerc sa nu ofer prilej de hrana “scepticilor”, asa cum stiu ca nici tu nu o faci. Din pacate nu putem sa devenim majoritari decat schimband sistemul, decat reglementandu-l in mod oficial, dupa reguli masurate, mai bine sa mai rau, de organisme acreditate sa o faca.
Ori ne putem bucura ca exista si o latura pozitiva a crizei, aceea de gunoier al pietei imobiliare; dar din pacate criza face bine la mult prea putini oameni si nu e o solutie pe care as vrea sa o mai repet.
16 March 2010 :: 11:51 pm
Stimate d-le Dragoteanu,
slava D-lui ca mai scrie si cineva, ceva, ce trebue! Evaluatorul era necesar pietii Ro ca aerul. Preturile nu ar fi ajuns “jefuiala”, samsarii imobiliari in cardasie cu MassMedia “platita” sa ameteasca cumparatorii si toti jefuitorii din bransa (banci, notari, ciubucari, constructori etc,etc, etc) nu ar fi avut mana libera si piata ar fi fost “normala”. Acum si cu evaluatorii tot nu-i usor. Poate el, evaluatorul, sa determine acum cat “ciubuc” s-a platit la constructia unui bloc si cat vine pe apartament? Poate el sa mai vada ca in loc de ciment de o anumita rezistenta s-a pus nisip si var? Poate el masura otelul beton ce lipseste la armatura? Poate el sa afle cat ciubuc a primit inspectorul in constructii ca sa nu vada ce trebuia sa vada!? Piata Ro e bolnava inca si probabil, cat ar parea de sarcastic, cutremurul devastator ce se anunta (vezi google:seisme in Ro) va face tabula rasa cu “jafurile” ce s-au vandut amaratilor ce s-au indatorat pe viata! Doamnu sa-i ajute sa nu fie in casa la cutremur!
16 March 2010 :: 10:53 pm
Dragos, nu rideam de PI, ma amuza ultima fraza “important e sa nu cada pe tine”.
Au fost, sint si o sa mai fie destule tipuri de “investitii” nebune in imobiliare. Ce-i curios e faptul ca multi cu stele pe umar au astfel de “investitii”, da de gindit … multe au fost preluate prin mebo, unele (putine) redobindite cu acte ok, altele stau si acum la mezat iar unii au ochii ca pe butelie pe ele la primarie.
Alt tip de achizitii s-a facut si se mai face inca pe 112, cu acte de te doare capu ca sa treaca pe linga.
Dupa 95 se achizitionau terenuri luate pe titluri de proprietate, linga bucuresti, fara cadastru, fara intabulare.
Parerea ta o cunosc vizavi de bulina rosie, ma interesa si a altcuiva.
p.s. n-am imobiliare pe bulina rosie
16 March 2010 :: 9:10 pm
Deci..el nu are treaba cu “agentii @ consultantii imobiliari”
16 March 2010 :: 7:18 pm
PI,
16 March 2010 :: 6:53 pm
@dan la 30% randament , m-as baga si daca are bulina… daca e sa cada , mai inventeaza statul niste pomeni de despagubiri pentru niste coiosi aflati in aceasi situatie … important sa nu cada pe tine
16 March 2010 :: 6:37 pm
Ceea ce spui in legatura cu evaluatorii “profesionisti” este, parerea mea, adevarat doar in teorie si probabil doar in tari civilizate. Spun asta pentru ca am avut si voi avea de a face cu evaluatori si pot spune, din propria experienta, ca exista mai multi evaluatori care nu stiu “meserie” decat agenti imobiliari(parere personala). Cred ca sunt 3 tipuri de evaluatori in acest moment la noi:
1. profesionistii, cei care isi stiu meseria si rolul lor(foarte putini).
2. majoritatea(baietii buni), cei care pot fi influentati si care in general nu stiu mare lucru in imobiliare, dar in schimb stiu pe ce situri si ziare trebuie sa se documenteze.
3.durii, cei care cred ca stiu tot ce misca, ei nu pot fi influentati si in general evaluarile lor sunt mai mici decat valoarea de piata.
Raman totusi la parerea ca un agent imobiliar poate face ,ACUM,o evaluare corecta a unui imobil mult mai bine decat orice evaluator. Daca ar fi o asociatie profesionista a agentiilor imobiliare din Romania si un cadru legislativ normal poate ca nu ar mai fi asa o mare neincredere in agenti si evaluarile lor.
16 March 2010 :: 5:36 pm
Mi-ar placea sa existe un statut clar si o acreditare profesionala a agentului imobiliar. Acest lucru ar curata piata de “agentii” care inca mai fac oamenii sa fuga de serviciile unui intermediator.
La randul meu am fost si cumparator, si vanzator, si prestator de servicii in imobiliar. Atunci cand am beneficiat de serviciile unui agent am ramas de fiecare data cu gustul amar ca am platit pentru nemunca, sau ca am primit prea putin in comparatie cu ceea ce mi s-a pretins.
Mi-ar placea ca acesti profesionisti, verificati si acreditati, sa se adune in companii capabile sa ofere servicii complexe si complete, servicii de calitate care genereaza plus valoare palpabila in relatia cu clientul. Mi-as dori ca evaluarea imobiliara sa nu sune a monopol, ca toate partile implicate in tranzactie sa castige si sa existe respect reciproc.
Cred ca in momentul in care prestatorii de servicii seriosi vor fi majoritari in aceasta piata, cand “marfa” pe care o vor oferii ei va fi una palpabila si despre beneficiile ei oamenii nu vor conteni sa vorbeasca pe la colturi, specimenele sceptice cum sunt cele descrise de Dragos mai sus vor disparea de la sine.
16 March 2010 :: 12:37 pm
Dragos,
“rolul unei evaluari autorizate o sa fie determinant in piata imobiliara,CIT DE CURIND!”
in sens pozitiv sau negativ?!
16 March 2010 :: 12:30 pm
PI, spatiu comercial cu risc seismic ridicat (bulina rosie)
16 March 2010 :: 10:17 am
Dragos crezi ca exista o concurenta reala intre agentiile imobiliare? As vrea sa-mi spui, evident gratis, cum se formeaza acea baza de date la care au acces mai toti agentii. Cineva din imobiliare mi-a dat o explicatie halucinanta: sunt urmarite anunturile, date de privati, care apar in presa scrisa si pe net, se cere acordul proprietarilor sa colaboreze cu agenti si gata ajung intr-un “cos” din care se infrupta toti agentii contra unei sume de doar 50 E lunar. Cum se intampla in cazul in care ma duc la agentia din colt sa-mi vanda proprietatea si ma trezesc contactat de mai multe agentii?
15 March 2010 :: 10:33 pm
noroc,cornele!
iar n-ai fost atent! citeste ce-a indus dragos… in rest pana si-un papagal ca mine stie la ce foloseste o evaluare…
acum ai mai gasit pe la brasov un necajit sa te iei de el? celalat era de la valcea, parca…
15 March 2010 :: 10:25 pm
eu nu vorbesc de amortizare in termeni contabili… eu vorbesc de un termen general, de un reper … venituri brute /pret platit
amortizarea unui bun pot s-o hotarasc eu si s-o lungesc cat imi convine contabil…nu despre asta vorbeam…
15 March 2010 :: 10:17 pm
@ Sorin
“eu Papagalul Imobiliar cunoscut si Fernando din Caransebes al imobiliarelor spun ca evluarile facute de experti autorizati sunt doar argumente in plus cand vrei sa convingi un client…”
Si ce te faci daca un client este DEJA convins..a semnat un precontract DAR are nevoie de o evaluare pentru BANCA!
De multe ori ..clientul..nici nu vede raportul de evaluare in aceste cazuri!
Alteori..daca este “destept” isi face propriul sau raport de evaluare..te lasa si pe tine ( vanzator/cumparator- dupa caz) sa faci unul…si apoi …chici ciuperca ce este?
Yield (randament) E ALTCEVA DECAT… “Amortizarea”
Ca poti dupa x ani sa-si amortizezi investitia..si apoi sa ramai cu..popoul aproape golutz!
Dar astea “e” chestii grele…crede-ne!!!
)
Confunzi macul cu meiul…sincer
15 March 2010 :: 10:14 pm
No, ar trebui sa fim rigurosi. PI, folosesti termeni care semnifica altceva. Amortizarea este amortizare. In evalauarea prin capitalizarea veniturilor se foloseste rata de capitalizare sau yield-ul cum spune Dragos si cum il stiu cei…ce stiu. Chiar nu este cazul si locul sa predau evaluarea aici.
Secretul este cum interpretezi yield-ul, la ce yield vrei sa faci investitii sau cand treba sa vinzi pt ca yield-ul este prea mic.
15 March 2010 :: 10:05 pm
@ D D
Nu (prea) deviam..
Doar admiram brasoavele imobiliare ale domnului ( Fara legatura cu BRASOV-ul domnului.. )
O sa fie distractiv!O sa “inveti” lucruri noi Chiar AXIOME
Mult succes..cu el prin ograda ta!
De..dincolo…a iesit “jumulit”..
15 March 2010 :: 9:47 pm
randament de 30% si nu poti sa-i faci asigurare ? inseamna ca investitia e in afganistan intr-un camp de mine sau e hotelul de gheata de la Balea Lac…
15 March 2010 :: 9:42 pm
eu Papagalul Imobiliar cunoscut si Fernando din Caransebes al imobiliarelor spun ca evluarile facute de experti autorizati sunt doar argumente in plus cand vrei sa convingi un client… fiind experti autorizati sunt si neutrii iar evaluarea lor nu poate fi subiectiva iar ei nu pot ca din incheietura mainii sa scada sau cresca cu un 10-15%(acum am facut cu ochiul) …poate cineva sa-i acuze ca si-au dat cu parerea?
15 March 2010 :: 9:37 pm
PI, ai randament de peste 30%, dar nu poti sa faci asigurare: ce faci, cumperi sau nu?
p.s. intrebarea nu e la “misto” sau cu substrat
15 March 2010 :: 9:20 pm
Dragos, @ Liviu, eu incerc sa obtin de la voi o explicatie pe intelesul si curiozitatea celor multi, cumparatori-vinzatori din necesitate, investitori mici de ocazie, care nu inteleg o iota din ce inseamna evaluarea si mai ales la ce foloseste. Cumulam curiozitatea cu perceptia negativa data in special de picajul imobiliar si rezulta o imagine total distorsionata asupra a ceva (evaluarea).
Pina acum e destul de abstracta prezentarea si nu prezinta incredere. Dragos aici ai perfecta dreptate anevar poate insemna avatar.
Curiozitatea mea spre exemplu este: ce se vrea de la evaluatori, un pret de vinzare-cumparare?
Liviu, am lucrat in banca, evaluatorul de credite era un prieten bun – sa nu intelegi ca sint expert in asa ceva … dar am o idee cam cu ce se maninca. In 96 erau evaluatori angajati la fiecare agentie si sucursala … nu-mi aduc aminte de societati independente – nu inseamna ca nu existau dar majoritatea erau angajati la departamentul de credite in banca.
15 March 2010 :: 8:28 pm
nu stiu ce relevanta are un termen in engleza pe care eu deja l-am folosit in romaneste… daca te referi la modalitati de amortizare putem discuta…
si nu , nu vreau sa-ti demonstrez ca esti zero, vreau sa-ti demonstrez ca eu sunt minunat..
15 March 2010 :: 8:18 pm
daca-mi zici si tu ca preturile la alea noi sau facut , costuri+marja de profit imi dau doi pumni in gura… mi-ar placea sa ma de demolezi cu argumente, esti zero, nu-i argument,e dorinta ta sa fiu asa
15 March 2010 :: 8:14 pm
asta ti-a iesit!!! ai punctat! CLIENTUL NU ARE DE UNDE SA STIE CARE E AGENT BUN SI CARE NU, poate presupune sau din auzite… asta-i marele plus al unui anevar… este certificat de o instituie, pe cand un agent imobiliar, NU!
15 March 2010 :: 7:47 pm
inca ceva… pentru spatii comerciale as proceda altfel… evaluez imobilul in functie de randament… ma uit in piata si vad in cat timp s-a convenit amortizarea pentru spatiile similare … ma uit cu cat se poate inchiria… inmultesc chiria cu perioada de amortizare si-mi rezulta valoarea de piata a spatiului respectiv…
15 March 2010 :: 7:38 pm
@livium corect! eu as mai adauga ca evaluarea pentru apartamentele noi se face tot prin comparatie cu cele vechi… cele vechi fiind majoritare reprezinta baza de plecare pentru calculul celor noi….
sunt convins ca primii dezvoltatori au procedat tot asa , au vazut cat costa un apartament vechi in aceeasi zona caruia i-au adaugat, sa zicem, intre 25-60% in functie de amenajari si facilitati….
15 March 2010 :: 6:54 pm
Domnule Bresug, va felicit si va invidiez ..sunteti ” ca cafeaua” aia 3 in 1..si..superagent si superevaluator si supervizionar.
Va invidiez!
15 March 2010 :: 6:40 pm
Ca si in…vanzarea de imobile….Evaluatorii sunt si buni si mai putin buni..si mai corecti si mai putin corecti si mai ..si..mai..
Notiunea de “evaluare” spune multe!
Nu este o “stabilire” a unei valori ci..asa cum scrie ..EVALUARE!
ORICE “ROMAN” are dreptul sa faca o evaluare ..ideea este daca este si facuta pe niste baze reale, stiitifice chiar am putea spune..si DACA TINE CONT CINEVA DE EA! ( cineva care chiar conteaza in tranzactie)
Daca nu tine..este doar..”EVALUARE DE PALMARES” .:)
15 March 2010 :: 6:22 pm
@PI ai spus un lucru mare: “un agent bun”.
Cum vad eu meseria asta, e doar parerea mea: ca evaluator treba sa cunosti piata, sa faci analize de piata, sa culegi date, sa vizionezi si sa inspectezi la sange proprietatile evaluate, sa fii obiectiv, sa poti intui tendinte, sa fii informat si multe altele. Sa fie clar un lucru, eu nu vorbesc despre apartamentele vechi. La apartamentele vechi (a se intelege apartam. din cartiere muncitoresti gen militari, crangasi, titan, colentina etc) se poate face cum ai spus tu. De fapt, apartamentele vechi nu m-au interesat niciodata.
Si inca ceva, piata imobiliara romaneasca este dificila pentru un evaluator: nu exista istoric, nu exista indici reali si nu prea exista doua proprietati asemanatoare!! De ex. nord americanii nu inteleg treaba asta cu proprietatile, la ei intr-un cartier exista cateva zeci sau sute de case exact la fel (supraf. construite/utile, teren liber etc). Pentru ei este mult mai simplu.
Si da, ai dreptate un evaluator are nevoie de colaborarea cu agentiile. Dar un agent bun si inteligent stii ce face? Are un evaluator bun cu care se sfatuieste.
Si iar ai dreptate, un teren este greu de evaluat in perioada asta! De ce? Pentru ca nu sunt tranzactii. Evaluarea trebuie sa se bazeze pe tranzactii reale si nu pe oferte. Ca nu sunt tranzactii, afecteaza si evaluatorul si agentul si notarul si constructorul!!!
Este asta un motiv de satisfactie pentru cineva?
15 March 2010 :: 5:54 pm
ce face aneavarul cu programelul ala de completeaza trei campuri e foaie verde loboda , curge apa in beci , hai dinamo!
tot pe ziare imobiliare , pe site-uri imobiliare si telefoane la agentii imobiliare se bazeaza …tot pe metoda comparativa se bazeaza… anevarul are avantajul ca are stampila nu ca e mai exact decat un agent bun
15 March 2010 :: 5:39 pm
va citesc blogul de o perioada de timp si cred ca stiu oricum ce sfat mi-ati fi dat oricum : ‘ cumpara in urmatoarele 6 luni,central, apartament in bloc nou’ ; este ? ;si ptr. ca aveti impresia ca eu nu cred in specialisti va inselati. mi-am schimbat opinia si asta caut in acest moment. si va multumesc ptr. sfaturile ‘gratis’ -si cu placere va invit la o bere desi nu cred ca aveti timp. referitor la faptul ca nu platesc iar va inselati. am platit cinstit fara ‘driblinguri’ tot ce am negociat ‘la singe’ cu agentii imobiliari pina acum. si iar aveti dreptate ‘cu roman fericit’; multumesc lui Dumnezeu momentan sunt un roman fericit. Si va doresc sincer acelasi lucru.
15 March 2010 :: 5:36 pm
livium
faci media preturilor imobilelor cu care ai hotarat ca se aseamana imobilul supus evaluarii… pentru a fi mai exact chiar poti sa-l elimini pe cel mai scump si pe cel mai ieftin, si apoi sa faci media… e ca la statistica- materie de care sunt sigur ca dragos a auzit… cand se uita pe acasa tv la in puii mei…
procentul este pur orientativ, dupa cum simti piata… cand piata e mai slaba se negociaza mai mult iar cand e pe crestere mai putin …
in perioada asta ajungi sa negociezi 10-15% sau chiar 20 %?
sunt terenuri , in perioada asta, care nici nu se pot evalua… vine anevarul si-l cantareste, ia probe de sol, il gusta, ce-i face? nu ! ai nevoie de un agent imobiliar priceput care analizeaza perspectivele terenului… iti trebuie viziune, capacitate de sinteza, sa cunosti istoricul tranzactionarii…. anevarul se incurca aici…
15 March 2010 :: 5:01 pm
Dragos, cu placere, atunci cand ma pricep si cand inteleg. Daca nu, atunci stau in banca mea. Pentru cei interesati, va pot spune ca exista specialisti in evaluare FOARTE BUNI, pe a caror opinie te poti baza intr-o decizie de cumpare/ vanzare, investitii, fuziuni, asigurari etc. Dar serviciile, experienta, munca, pregatirea lor costa!
15 March 2010 :: 4:02 pm
Dane!
Sa-ti mai spun o treaba: o banca lucreaza ori cu evaluatori interni (caz in care responsabilitatea unui raport de evaluare revine in totalitate bancii) ori cu evaluatori externi pe baza de contract de prestari servicii ( pfa sau srl-uri), caz in care responsabilitatea revine evaluatorului. Care nu este deloc de neglijat. Evaluatorul formuleaza o opinie asupra valorii pe care trebuie sa o argumenteze.
Inca ceva, evaluatorii se impart la modul general iarasi in doua categorii: membrii ANEVAR si restul (te poti numi evaluator si daca ai absolvit cursuri de evaluare organizate si de alti formatori, nu numai ANEVAR). Nu toti evaluatorii sunt membri ANEVAR, tine minte acest lucru! Aaa, ca atunci cand cineva vrea un raport de evaluare te intreaba daca esti membru ANEVAR si daca tu spui ca nu, atunci iti face pasi. De ce? Pentru ca exista incredere in aceasta organizatie si in nivelul profesional al membrilor ei.
Deci, despre ce vrei sa vorbim atunci: despre ANEVAR sau despre procesul de evaluare (mai precis despre cum se poate formula o opinie asupra valorii de piata la un moment dat)?
15 March 2010 :: 3:36 pm
Liviu,
1. si ce observam acolo? hg de infiintare si colaborarile de rigoare????!!!! Liviu, tocmai asta doream sa subliniez … tot ce scrie acolo nu mai face doi lei gauriti, din pacate … faptele – colaborarile cu bancile au rezultat acum in neincredere (sa ma exprim plastic) totala fata de cuvintul “specialisti”. Asta subliniam.
2. explicatii mult mai exacte… pt ca altfel nu se intelege absolut nimic din necesitatea evaluarii iar confuzia persista. spre ex: unde-i marja de estimare? 10%, 100%, 1000% ???!!!!!!!
3. raport necesitate-speculatie plus ce ai spus tu – factorul psihologic tradus si prin maturitatea factorilor implicati
4. identic pct. 3
ca sa nu fiu bulversant, spre exemplu: evaluatorul x vine si spune – domne eu am evaluat cotetul asta la ~ 15k banca insa a dat credit pe 80k … problema ei si a pietei, eu insa mi-am facut datoria.
pe vremuri erau lasate drept ipoteca terenuri de 2 lei de catre politicieni pt milioane bune la banci… cine a facut supraevaluarile? “specialistii” ?!!! de ce nu au fost dati afara, bagati la puscarie???!!! pt ca executau ordine (personal inteleg – altfel risca taierea gitului, uneori chiar la propriu) caracatita a fost imensa (mai este si acum???!!!)… cum refacem credibilitatea?!