RSSDupa ce am vazut ca aproape nimeni nu a fost dornic sa-si autoevalueze competentele in imobiliare, va propun saptamana asta o alta “emisiune” de analiza, de aceasta data a proprietatilor imobiliare. Dupa 16 ani de experienta in domeniu, as putea rezuma disponibilitatea vanzatorilor/cumparatorilor in a cunoaste valoarea imobilelor prin cateva exemple, care sper ca vor spune ceva publicului.
Metoda vanzatorului de rand. Un roman scoate o proprietate la vanzare. Evident, stie pretul pe care vrea sa-l obtina. Nu il intereseaza prea tare parerile unora sau altora, pentru ca el si-a propus un pret si e clar ca ala e cel corect. Poate, la o adica, o sa fie dispus sa negocieze ceva, dar nu prea mult, ca se face de ras in fata vecinilor, a cunoscutilor care au aflat ca vrea sa vanda. Oferta devine la un moment dat publica. Cel putin 10 agenti imobiliari vin sa-si dea cu parerea, pana se face poteca pe proprietatea lui. Nu da exclusivitate, evident, ca nu vrea sa se lege la cap cu cineva care ar putea sa-si asume responsabilitatea vanzarii, nu numai a vizionarii. Romanul merge cu “Doamne ajuta” inainte! Dupa cateva luni in care nu se intampla nimic, isi da seama ca a descoperit reteta imobiliara magica! El, ca proprietar, este de departe cel mai priceput vanzator. Nu mai are nevoie de “experti” in domeniu. Adica cum au indraznit 9 din 10 vizitatori sa strambe din nas cand s-a ajuns la subiectul pret? Chiar asa! In tot acest timp, proprietarul nu s-a gandit nicio clipa sa faca o evaluare autorizata a imobilului scos la vanzare. Cand esti in turma nu conteaza directia, ci doar sa faci ce fac ceilalti. Tipic romaneste!
Metoda omului priceput la toate. Romanul e atotstiutor, e priceput la toate si devine in scurt timp imun la orice este necesar. Chiar daca nu se pricepe, in cateva zile devine “expert“ in domeniul respectiv, dand cateva telefoane la niste prieteni binevoitori, care-l sfatuiesc din pataniile altor prieteni, care – la randul lor – au auzit de alti prieteni si tot asa. In imobiliare, am intalnit proprietari care daca auzeau de implicarea unui agent in vanzarea unui imobil, daca cumva erau obligati sa accepte acest lucru, prima fraza care le iesea din gura era: “Bine, dar un nu platesc comision!”. Tipic romaneste!
Metoda celui care incearca orice. Vremurile se pot schimba, dar oamenii ba! Asa a aparut categoria oamenilor care vor sa incerce orice, in orice domeniu. Daca vad ca nu le trece durerea de masea, se duc la doctor doar in ultimul ceas, desi le pute gura de cativa ani incoace, daca li se strica masina, incearca pe cont propriu (cazul ciobanului cu levierul pentru Maybach fiind concludent!), apoi se duc la un prieten care cred ei ca se pricepe, dupa care – la naiba – ajung sa dea bani si la service. Cunosc persoane care se tund singure in oglinda pe principiul tipic romanesc care spune cam asa: “Cu ce poate fi mai bun ca mine un amarat de frizer?”. Daca, ulterior, arata ca dracu, nu se duce la frizer de rusine, si-i motiveaza sotiei exasperate: ”lasa, draga, ca creste la loc!”. In imobiliarele romanesti este exact la fel. Atat cumparatorii cat si vanzatorii, in majoritatea cazurilor, stiu cel mai bine ce au de facut. Cat priveste o evaluare profesionista, nici nu se pune problema. Costa si ne spune adevarul. Mai bine lipsa! Putem sa gresim si singuri. Tipic romaneste!
Metoda logica – profesionista. Ce este o evaluare imobiliara adevarata nu stie oricine, nici macar 10% din asa-zisii agenti de vanzari din acest domeniu. Acestia, confunda estimarea ochiometrica cu evaluarea autorizata, facuta de o persoana acreditata ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania)! Evaluarile in tarile cu o piata imobiliara matura se fac periodic datorita fluctuatilor preturilor. Pana in 2009, nu a existat nici o criza care sa motiveze o evaluare profesionista, facuta de un specialist autorizat. Desi printr-o simpla evaluare, firmele ar putea oficial/legal sa plateasca un impozit pe proprietati mult mai mic, desi vanzatorii sau chiar cumparatorii ar putea afla pretul corect al unui imobil, am constatat ca situatia este neschimbata. Cea mai simpla, eficienta si la indemana metoda de analiza a valorii unui imobil, este cel mai putin utilizata.
Da-i dracu de specialisti, ca astia folosesc formule de calcul al costurilor de inlocuire, utilizeaza metode comparative de pret, metode de capitalizare a veniturilor si o gramada de alte chestii legate de realitatea crunta a pietei imobiliare actuale. Pai, asta ne trebuie noua acum, cand piata imobiliara e inghetata? Las’ c-o deblocam noi intr-un fel sau altul, ca doar suntem romani! Tot inainte, tovarasi!
15 March 2010 :: 3:03 pm
@PI
“incadrezi imobilul…”. Hai sa definim “imobil”. Apartament, casa, vila, teren, spatiu comercial, spatiu industrial, propr. speciale etc. Comparatia directa este relevanta pentru anumite “imobile”, cea a veniturilor pt. altele si cea a costurilor pt. altele.
“faci media preturilor” – nu se face media preturilor. niciodata!
“si aplici un coeficient de reducere in functie de piata… pe o piata slaba aplicam 10-15% , pe o piata ascendenta coeficientul este pana in 5%” – de unde ai scos procentele astea?
15 March 2010 :: 2:52 pm
se stie ca cea mai corecta metoda de evaluare este metoda comparativa. incadrezi imobilul in piata in functie de zona , suprafata , perspective si apoi il compari cu mai multe imobile similare aflate deja la vanzare. faci media preturilor si aplici un coeficient de reducere in functie de piata… pe o piata slaba aplicam 10-15% , pe o piata ascendenta coeficientul este pana in 5%… si ai un pret foate aproape de realitate
deci , cu ce poate fi mai indrepatatit un ANEVAR sa faca o evaluare in comparatie cu un superagent ca mine care cunoaste piata si eventual tendintele ei?
ai sa razi dar mai mult de jumatate dintre vanzatori isi evalueaza corect proprietatile folsind aceasta metoda naturala..
15 March 2010 :: 2:26 pm
@1. Dane, Dane!
1. anevar.ro si afli mai multe.
2. Evaluarea este un proces de estimare a valorii NU UN CALCUL EXACT!! Un evaluator estimeaza un tip valoare (de piata, de investitie etc) si nu fixeaza preturi. O mare confuzie in mintea multora.
3. Valoarea se formeaza in mintea celor care actioneaza pe piata. Foarte important.
4. Cererea si oferta sunt cele care influenteaza valoarea de piata a unei proprietati. PIATA este cea care-ti spune valoarea de piata a unei proprietati.
Cum se evalueaza o proprietate ti-a explicat Dragos in finalul postului.
15 March 2010 :: 2:06 pm
Pt. Dragos – este foarte corect ce spui dar am si eu un comentariu. Si eu sunt deacord ca atunci cand CUMPERI (macar atunci sa ceri sfatul unui specialist). Problema e ca nici un specialist nu are nici o responsabilitate! Judecatorii judeca stramb nu au nici o responsabilitate, de avocati ce sa mai vorbim! Notarii fac greseli nu au nici o responsabilitate iar daca observi dupa semnarea unui contract vreo greseala, rectificarea o platesti din buzunar. La doctor (medici de familie) stii cum e, si mai dai si o atentie. La primarii totul e pe genunchi! Revin, problema mare este ca ideea de responsabilitate este 0. Ceea ce s-a intamplat in ultimii ani a dus la o decredibilizare a celor de la ANEVAR, in speta evaluatorilor care au fost acolitii bancilor! Cand oamenii au cumparat apartamente supraevaluate sau terenuri fara valoare acesti CONSULTANTI, pe care ii plateai, trebuiau sa isi faca treaba! Astazi nu spun nimic! Acesta asociatie profesionala ar trebui sa isi faca ordine in gradina si chiar ea sa inceapa sa isi creeze un mercurial pe care evaluatorii sa “bricoleze” preturile imobilelor! Cu ideea ca romanul e priceput la toate sunt absolut deacord. Dar cel mai grav este ca noi in lume ne laudam ca stim detoate si de fapt….. daca cineva ne scutura ….pe unii dintre noi (nu generalizez) nu suntem in stare sa sriem o cerere! sau o demisie (vezi ministrii)care au inventat cretinul si impotentul Program Prima Casa. Stiu ca tu esti deacord,sau asa am inteles cu acest program. Eu consider ca piata libera este ceea ce duce la echilibru, valoare reala si nu iluzii si hotii! Ca o parere din afara sistemului, daca nu exista acest program “ajutor de stat” piata deja incepea sa respire pentru ca banii adevarati ar fi inceput sa circule in economie. Da e adevarat ca multe din imobile erau la jumatate ca valoare astazi, DAR altele valoroase chiar ar fi crescut!
15 March 2010 :: 1:58 pm
Stimabile, sunt absolut de acord cu dvstr. ca suntem un popor care credem ca ne pricem la toate si de fapt nu ne pricepem la nimic (chestie valabila dealtminteri la multe alte popoare balcanice). si apropo, cred ca suntem cei mai *** soferi in europa. chestia cea mai nasoala este ca in general ‘masculul alfa’ (cel tare care decide vinzarea sau cumpararea) nu asculta absolut de nimeni. e posibil ca masculul in cauza sa fi avut succes inainte de un anumit moment si va spun din proprie experienta ca e bine sa mergi impotriva curentului daca asa crezi de cuviinta. Pe de alta parte va pot spune ca un pic de mai multa ’sinceritate’ din partea agentilor n-ar strica. In momentul in care agentul incearca mici trucuri – mi s-a intimplat in ultimele 10 zile 2 chestiuni (am fost invitat cu sotia la vizionare si brusc apartamentele erau deja vindute sau in timp ce vizionam au aparut 2 cumparatori mega interesati) incepi sa te intrebi daca sa crezi sau nu in expertiza lor. Apropo cei 2 agenti lucrau la agentii mari (top 5). Vedeti Dle Dragoteanu cum sa cred in expertiza acestor 2 agenti daca ei ma cred pe mine prost. S-ar putea ca in materie de negustorie generala eu sa le dau clase.Si intru-un caz le-am dat deja iar pretul casei cu mare interes (al celor 2 alti clienti) deja a scazut cu 25 k iar terenul cu 150 e/mp).
Cementariile dvstr le citesc cu interes ptr ca au un simbure de adevar (evident sunteti negustor si inteleg asta dar macar incercati sa fiti unul cinstit – spre deosebire de alti comentatori de pe imopedia care nu-mi dau macar aceasta senzatie). Si o intrebare :
daca ati fi cumparator si ati avea o anumita suma (sa zicem >250k) ce ati cumpara : un apr. in centru sau o casa in nord ? citi ati da pe mp pe un apt. nou in zona zero (aviatorilor, dorobanti, domenii)? sincer. cu stima.
15 March 2010 :: 1:28 pm
De ce trebuie sa cred ce spune un specialist anevar?!!! ce-l recomanda?!!! diploma?!!! ce inseamna diploma aia?!!! ce cuprinde?!!! ce cunostinte?!!! cine-i anevar?!!! sint aceeasi care au evaluat pt banci in 2007-2008 apartamentele?!!! spre ex: 2 cam dr taberei 110k pe credit luat de la banca cu 10% avans … pretul asta tot de un “specialist” a fost evaluat – nu stiu daca anevar sau nu.
Problema se pune cam asa … in imobiliare s-a dat in bara la greu, ordinea de zi inseamna: neincredere maxima, frica si incercarea de a descilci manipularea care a dus la catastrofa.
Probabil ca anevar reprezinta ceva foarte serios, nu stiu, nu cunosc, nu fac un proces “moral”, ci pur si simplu pun intrebarea: de ce sa am incredere in ei sau alti specialisti?!!! Istoria ultimilor 20 de ani arata foarte, foarte rau pt specialistii care au facut “evaluari” pt banci … se pleaca de la “evaluarile” ipotecare pt tepele de la bancorex, albina, turco-romana, dacia-felix etc. si se termina cu istoria foarte recenta a evaluarilor catastrofale de acum 2-3 ani care au bagat in *** o multime de familii de oameni simpli.
O problema imensa care se leaga intr-un fel cu ce este aici (Popescu, uite aici viata vazuta in roz la oamenii simpli):
http://voxpublica.realitatea.net/politica-societate/faliment-personal-sau-emigrare-10-motive-pentru-care-romania-risca-sa-i-piarda-pe-ultimii-care-mai-muncesc-34287.html#comment-389662
Exclusivitatea: vorbesc cu un agent (o agentie), le spun ce am de vinzare, agentul propune exclusivitate pe o perioada de x luni, eu sint de acord … incercam sa facem un contract, apar probleme: agentul vrea exclusivitate dar nu-mi ofera nici o garantie ca vinde si nici nu vrea sa piarda nimic … deci ce sens are exclusivitatea.
Nu peste tot se face la fel, unii au prins “problema” si ofera ceva la schimb – fara comision sau altceva … dar marea majoritate se gindesc ca: “asta e, nu se vinde, nu se vinde, matale (vinzatorul) pierzi timpul, noi pierdem timpul si ceva bani de publicitate” – asta inseamna frectie la piciorul de lemn sau cu alte cuvinte hai sa ne vedem fiecare de treaba lui
Citeva probleme si intrebari …