Asa a zis un comentator vechi, pe blogul meu… Cica, “statul suntem noi!”, adica toti cei care platim taxele si impozitele catre ceea ce se cheama generic buget. Eu am o alta parere, ca de obicei… Ce sa fac, daca m-a facut mama mai neascultator…

Personal, simt ca fac parte din “palmasii” statului, din adunatura aia de contribuabili simpli care isi platesc la timp toate darile catre un sac fara fund. Din buget se infrupta periodic si constant diferite persoane, cu diverse interese, in domenii diferite, care reprezinta statul roman. De multe ori, am simtit cum in loc de apartenenta la stat am primit mu!e. Nu am nimic personal cu nimeni, nu atac prin ceea ce scriu aici niciun bugetar, cu vreo functie in stat, vorbesc doar despre principii de abordare si atitudine, care lovesc direct in economie, inclusiv in domeniul imobiliar.

Statul iti cere sa fii corect si cinstit cu el. Sa fii corect nu e greu, pentru ca acest lucru poate sa faca parte din valoarea individuala a unui cetatean, de care nu “scapa” nici in fata datoriei fata de patrie. Sa fii cinstit, face parte din alt “repertoriu”, acela al reciprocitatii. Cand pretinzi cuiva sa fie cinstit, trebuie sa primesti putin respect, putina consideratie si, de ce nu, sa ai sentimentul ca poti oferi cinstea ta cuiva care merita. Aici apare contradictia din titlu!  A da cinstea pe rusine e o mare porcarie. Contribuabilului roman i se cere cinste si primeste in schimb rusine. Traieste in umilinta, in neincredere si in minciuna. De ani de zile primeste doar promisiuni si i se cere ingaduinta, rabdare, din cand in cand votul, apoi i se serveste o mu!e la pachet, ca sa o tina minte pana la urmatoarele alegeri. Si, culmea, de 20 de anisori treaba asta tine. Poporul uita si inghite. Atunci, va intreb eu pe cei care credeti ca statul sunteti voi, cine sunt cei care iau decizii la cel mai inalt nivel? Cu cine se identifica ei, atata timp cat detin functii si privilegii? Sa fie ei statul sau reprezinta ceea ce se numeste Putere, chiar si pe intervale de timp? Dar slugile de la celalalt capat al “baricadei”, care cotizeaza permanent pentru fericirea lor sau a altora (straini), ce sunt? Unii dau, altii primesc! Toti sunt romani sau cel putin asa se considera. Unii sunt mai romani decat altii, iar la sfaturile sau ordinele unor “avortoni” straini, ataca cu pietre. Chestia asta ma scoate din sarite, pentru ca influenteaza direct economia si implicit domeniul imobiliar. Si noi, aia multi si prosti, nu luam nicio atitudine!…

De aceea, revin: unde este statul roman, de cine mai este el reprezentat daca strainii conduc in tara noastra? Da, strainii dicteaza in tara mea si nici macar retardatii cu aceeasi cetatenie ca si noi, cu functii temporare in Romania, nu mai au nicio putere. Nu mai au nimic, pentru ca nu sunt in stare de nimic! Cred ca daca au ceva bani pusi deoparte, sunt oameni liberi. De fapt, sunt si ei sclavi in propria tara.

Mi-aduc aminte ca acum cativa ani, in Elvetia, pentru ca s-a dorit schimbarea TVA-ului, cetatenii au fost chemati la… referendum!!! Ala stat, aia cetateni, aia democratie! Da, cetatenii elvetieni pot sa se bata in piept cu mandrie si sa spuna oriunde in lume: “Statul suntem noi!”. Mai sunt si alte state unde orice modificare semnificativa in ceea ce tine de viata contribuabilului este supusa votului. Nu stiu daca voi apuca ziua in care poporul roman va fi chemat la urne sa fie intrebat vreodata ceva, in legatura cu propriile valori, cu resursele patriei – daca sa fie sau nu vandute? Sa fie consultati daca vor sau nu TVA mai mare, daca accepta sau nu impozite mai mari, daca pot sau nu duce o noua povara fiscala. Intre timp, deciziile se iau de afara, pe banda rulanta, fara consimtamantul romanilor. Si atunci, pot eu, Dragoteanu Dragos, sa spun: “Statul sunt eu”? Popescu spune “da”! Eu spun ca e cel putin naiv. Puterea nu spune nimic, iar strainii spun: “E treaba voastra, e alegerea voastra!”. Ce misto!… Raspunderea este pretutindeni si nicaieri. Asta este statul roman.

Singura forma de a schimba sensul istoriei este sa reactionam in acelasi fel in care suntem tratati. Poti sa rezisti oricarei “torturi” a statului infruntand dictatura economica prin arta de a supravietui. Nimic nu este mai sfidator pentru cineva care vrea sa-ti faca rau decat puterea de a rezista si a reusi sa demonstrezi ca, prin mijloacele lui, il invingi!  Iar, o jigodie nu poate fi tratata onest, pentru ca cinstit poti sa fi numai cu cineva care e vrednic de cinstea ta!

Am scris anul trecut un editorial intitulat “Alegeri pentru fraieri”, exact in timpul ultimei campanii electorale. Mi-ar fi placut sa nu fi avut atunci dreptate si sa fiu eu ultimul fraier din tara asta. Pentru cei care vor sa reciteasca: http://www.ziare.com/politica/partid/opinii-alegeri-pentru-fraieri-958797 .

Ce este un azil stie tot poporul. Raportat la domeniul imobiliar, cine s-a gandit? Iarasi v-am luat prin surprindere si am sa va spun o poveste adevarata din domeniu, asa cum o vad si simt eu, acum.
Vine o zi in viata oricarui om cand te trezesti cu cosmarul in fata ochilor… Vrei sa-l alungi si nu fuge, daca inchizi ochii nu dispare si te alearga pana te ajunge. Atunci, esti fata in fata cu realitatea. Cea din prezent. Clipa adevarului a sosit in imobiliare. Si in alte domenii e la fel.

Ieri, m-am intalnit cu un tip pe care-l cunosc de ani de zile si care lucreaza in imobiliare. Nu-i mai cunosc numele, ne-am salutat si l-am intrebat: ”Cum merge?”. Raspunde cu capul plecat: ”Parca nu stii? Asteptam vremuri mai bune!” Pe loc, mi-a venit titlul actualului editorial. Ce asteapta batranii internati intr-un azil? Vremuri mai bune, in alta viata, cea de apoi. Multi batrani neputinciosi traiesc din amintirile trecutului si privesc in oglinda timpului cum se deformeaza viata odata cu trecerea zilelor.

Nu stiu cum dracu se face ca multi au ras de speech-ul meu motivational, gasindu-l o parodie la adresa agentului imobiliar ca pozitie sociala si conotatie cu statutul actual, in tumultul economiei romanesti.
Ceea ce nu stiu distinsii mei critici este ca eu am deja carti de vizita noi, pe care e scris pur si simplu: Dragoteanu Dragos – agentul imobiliar. Doar si prin perspectiva acestei schimbari minore, dar ancorata  psihologic in prezent, eu m-am indepartat de criza care sta sa vina. Am intinerit profesional, mi-am refacut moralul si entuziasmul vremurilor de acum 20 de ani cand visam cu ochii deschisi la o putere nelimitata profesional, insuflata de energia sau inconstienta omului simplu, care este dispus sa faca orice sacrificii ca sa reuseasca. Este doar un sentiment pe care imi permit sa-l impartasesc in fata acelora care au uitat cum au fost si se indreapta agale spre azilul imobiliar.

Imobiliarele actuale sunt la rascruce de drum. Nu numai din punct de vedere uman, ci si comercial. Putini sunt dispusi sa recunoasca greselile trecutului, foarte putini incearca o schimbare de “macaz” imobiliar, si mai putini inteleg importanta educatiei in domeniu si extrem de putini sunt dispusi sa faca sacrificii pentru a nu ajunge la azilul imobiliar. O sa va dau un singur exemplu personal, de care multi vor rade si din care doar cativa vor intelege ceva… Eu, Dragos Dragoteanu, care am vizitat 87 de tari pana anul trecut in luna iunie, am aproape un an de cand am refuzat sa mai calatoresc in strainatate. Nu ca nu ca nu mi-as fi permis, ci pentru ca m-am autopedepsit intrucat nu am atins decat unul din cele 2 obiective majore  pe care mi le-am propus din vara trecuta. De cel putin 3 ani de zile am prevazut ce se intampla acum. Fostii mei colegi pot sa confirme acest lucru, daca au tarie de caracter sau sunt corecti cu trecutul lor, la Euroest. Viitorul imobiliar va fi un cosmar desprins din realitatea cotidiana. Cei care vor fi dispusi sa o ia de la capat vor reusi. Ce a fost pana acum s-a numit “parfum” imobiliar. Eu am vazut ce inseamna criza pe viu, in Argentina, dupa ce a trecut FMI pe acolo, stiu ce inseamna saracia lucie, am pasit in birouri de clasa A abandonate din Africa de Sud, cand in piata imobiliara era un haos total. Noi, romanii, suntem departe de aceste realitati. Si, sper, vom ramane imuni la ceea ce personal am observat in alte tari. Astazi, majoritatea oamenilor implicati in domeniul imobiliar se retrag spre azilul din domeniu. Prin atitudinea lor, fara vlaga si energie, chinuiti de propria mentalitate, ingropati de neputinta din prezent. Nu vor sa-si asume “viata” imobiliara anterioara, cu bune si rele, renuntand la lupta. Asteapta sfarsitul in tacere, pentru ca multi nu vor mai prinde niciodata vremurile bune de odinioara. E o optiune personala.

Eu va invit sa uitati de azil si sa va apucati sa cautati ceea ce nu ati gasit inainte. Imobiliare cu adevarat! De aceea nu sunt imobiliarele pentru oricine. Nu oricine poate sa infrunte adevarul in imobiliare.

Crize au fost si vor mai fi… Crize financiare, economice, crize de valori individuale etc. Dupa parerea mea, in orice tara exista patru mari  poli de putere. Puterea religioasa, puterea statului, cea a corporatiilor si cea individuala – cumulata. Trecem repede peste primele doua, ca sa nu ma enervez. Religia la noi tine de superstitie, nu de credinta autentica, iar statul este acum mai slabit ca niciodata. Corporatiile straine au cucerit “redutele” statale, cumparand tot ce conta in economie si orice putea sa genereze o strategie nationala, pe termen mediu sau lung.

Valoarea unei natiuni este data de numarul persoanelor care aduc plusvaloare in cadrul acesteia si fac ca lucrurile sa evolueze. Romania s-a transformat dintr-un popor intr-o populatie, o “vaca de muls” pentru straini. Cel mai grav mi se pare fenomenul pe care eu il numesc generic ”romani contra romani”. Adica, vine o multinationala, cumpara cativa mercenari romani, pe care-i plateste foarte bine sa “dea in cap” altor romani. Lucru perfect realizabil la noi si deja experimentat de aceiasi cuceritori economici pe “cobai” din alte tari. Dar, stati linistiti, eu, personal, am leac pentru acest “cod etic” occidental.

In curand, tot ce misca-n tara asta (“raul, ramul…”), va fi proprietatea strainilor: de la apa pe care o bem, la benzina pe care o folosim, padurile cu care ne mandrim si le umplem de gunoaie – daca nu le taiem. Toate, resurse naturale ale Romaniei. O sa spuneti: da, dar au platit pentru ele! Corect, dar, daca as avea putere si as dori sa fac o campanie de marketing agresiv pe pietele internationale, in urma careia as aparea instantaneu pe toate canalele de televiziune straine, in prime time, as anunta oficial urmatoarele:

1 – Romania nu mai vrea sa ramburseze imprumutul de la FMI! Asa, problema s-ar muta la ei, dupa care, ne-ar chema ei in America sa vada cum recupereaza banii si as negocia altfel!
2 – As da o hotarare prin care as creste imediat impozitele si taxele numai pentru companiile straine.

Cui nu-i convine, primeste inapoi banii platiti plus eventualele investitii dovedibile. Facem pariu ca ar veni toti incolonati la guvern sa renegocieze orice, numai sa nu piarda afacerea de la noi?

Asa cum gandesc ei, pot sa gandesc si eu sau altii ca mine. Nu va asteptati ca un titirez ca actualul prim-ministru, fara personalitate si  cu stafide in loc de coaie sa faca ceva in acest sens… Dar, exista altii care au si pot! Avem dreptul sa facem ce vrem in tara noastra, sa acceptam adevarul, dar sa nu ne dam batuti. Orice contract se poate renegocia. Evident, nu de reprezentantii BNR sau de guvernul actual. Scriu acest lucru dupa ce am vazut mentalitatea FMI si stilul lor de “lucru”. Intai provoci o criza, apoi vii ca un adevarat salvator si “ajuti” poporul respectiv sa supravietuiasca. Nu conteaza ca administratorii tarii stau in genunchi cand negociaza sau ca poporul munceste doar pentru bancile straine, FMI si alti ca ei! Adica, ei  vin si fac ce doresc in alte parti si noi stam si ne miram ce ni se intampla!? Mai sa fie!…

Eu am invatat in afaceri, in 20 de ani de munca, un singur lucru: daca partenerul e corect, sunt omul lui, daca vrea sa mi-o traga, al meu e! Nu stiu cum se face ca vin cativa “avortoni” de prin alte tari si, ”ingrijorati “- nevoie mare – de soarta Romaniei, ne-o trag sistematic, periodic  si cu “spume”. Tot baga placa aia cu criza, tot insista sa nu derapam de la interesul national, sa nu facem aia, sa nu, sa nu…  Daca cineva crede cumva ca-i f… grija de noi ori e retardat, ori e plecat cu pluta pe Dambovita!

WARNING! Cat timp nu ati reusit sa “externalizati” complet romanii care mai cred in tara asta si in viitoruil ei, aveti o mare problema! Oricand, dupa ce va veti atinge – credeti voi – interesul major de acaparare a bogatiilor unui stat, pot sa apara cativa “nebuni” ca mine, care daca se vor strange intr-un grup organizat, s-ar putea sa aveti o mare problema existentiala in Romania! Criza provocata de voi nu trebuie sa o mutati in ograda noastra, pentru ca noi nu suntem toti  timpiti si voi toti destepti! Ma pis pe ea de criza si pe crizati ca voi, care nu vreti decat bani si ati uitat de tot ce tine de umanitate si forta “nebunilor” unei natiuni!…

…totusi, pentru cei care insista…

Informatia inseamna putere. Astazi, a detine informatii inaintea altora, inseamna mai mult decat putere, inseamna bani multi, influenta, valoare. Totul porneste de la o simpla informatie. Dar, cum se manifesta informatia in imobiliare. Raspunsul meu e clar: la fel ca in oricare alt domeniu!… Exact ca intr-un razboi in care castiga cel mai bun, cel mai bine informat, cel care stie si poate sa profite de o anumita informatie. Problema e alta: cum ajungi sa ai informatii? Aici lucrurile se diversifica si tin de mediu/anturaj, bani, relatii, discretie, pozitie sociala sau “omul potrivit la locul potrivit” etc. Cand ai posibilitatea sa faci rost de informatii sau le detii si nu le folosesti la timp, pe tine scrie imbecil!

Hai sa incercam cateva studii de caz, care pot sa dea o vaga idee unora si dureri de cap altora:

1. Acum 10 ani, am aflat despre o informatie din domeniul imobiliar. Ulterior a devenit publica. Prea tarziu pentru altii! Ce am facut atunci? Am verificat informatia respectiva din trei surse diferite, ca sa vad daca e vrajeala sau nu? La Primarie, la concurenta si direct de la… sursa! Toate rezultatele au condus la decizia imediata de a investii intr-un imobil, inainte ca cineva sa inteleaga ce se petrece. Jur!… Cu 2 ore inainte sa semnez la notariat, vanzatorul a fost sunat insistent de altcineva si rugat sa se razgandeasca si sa nu-mi mai vanda mie! “Baietii destepti ” luasera urma aceleiasi informatii, dar eu am fost mai rapid decat ei. Unii nu castiga intr-o viata un sfert din cat am avut eu norocul sa castig in urmatoarele 3 luni. Asta se numeste simplu: a specula informatia!

2. Acum 5 ani, am aflat o alta super-informatie, de la cineva care nu lucreaza in domeniul imobiliar. M-a dus la sursa, la o persoana la care ajung foarte putini oameni influenti/publici din tara asta. Sa nu credeti ca am facut ceva special pentru asta sau ca eram cineva ca sa fiu primit acolo. Nici vorba! Eram un simplu agent imobiliar, care putea sa aduca un potential client pentru o proprietate de exceptie, de numai… 10 milioane euro! Am luat informatia si m-am gandit cui sa o vand ca sa scot si eu un comision gras dintr-o tranzactie imobiliara adevarata. M-am dus instantaneu la unul dintre cei mai bogati oameni din Romania, care nu apare in niciun Top 300/500/… 1001 de “artisti”! Pana s-a “scarpinat” omul in gandire, pana a dat in studiu oportunitatea au trecut exact 7 zile! Peste o saptamana, dimineata, cand vin la birou, citesc pe prima pagina in ziar ca altcineva a facut tranzactia! Informatia a circulat, iar eu am ratat sansa de a fi agentul imobiliar castigator! Nu m-a inclazit cu nimic ca respectiva afacere s-a facut fara intermediari. Asta se numeste: degeaba ai o informatie daca nu o valorifici la timp!

3. Acum vreo 3 ani, fiind “legat” de numele Euroest, ca patron al firmei, trebuia sa verific ultra-urgent o informatie de baza, vitala pentru mine, pentru o investitie majora. Am contactat imediat o persoana care avea aceeasi informatie, ca si mine, si i-am propus o colaborare. Aveam o singura varianta ca sa fructific ceea ce stiam, dar nu puteam sa actionez singur. Trebuia sa cumpar informatia pentru a bloca accesul altora la ea! Am vorbit cu agentul respectiv, care era patronul altei firme imobiliare si, dupa ce am acceptat comisionul lui nenegociabil, deloc neglijabil, i-am spus doar atat: ”iti dau cat ai cerut cu o singura conditie, daca urmezi strict indicatiile mele si faci numai ce-ti cer eu!” Pentru suma respectiva omul s-a conformat si eu mi-am atins interesul, asa cum imi propusesem. Dar, oare, cati sunt dispusi sa plateasca pentru ceva ce cred ca pot obtine si singuri? Asta se cheama: sa fii dispus sa platesti pentru o informatie ca sa iti atingi un obiectiv!

Impactul informatiilor imobiliare este total. Actioneaza oriunde, oricind, dar nu poate fi la discretia/dispozitia oricui. Nici macar a unora care ar fi dispusi sa plateasca pentru o informatie corecta! Am intalnit in activitatea mea imobiliara persoane care au refuzat bani multi, foarte multi, fiindca nu au vrut sa vanda informatia imobiliara oricui. Asta a fost pentru mine dovada clara a faptului ca, intr-o lume anume, informatiile  imobiliare sunt mai puternice decat orice suma de bani.

O sa va intrebati, poate, de ce nu am scris cuvantul “imobiliare” si am pus doar “imo”, cu majuscule. La mine nimic nu e intamplator… Si greselile au o doza de premeditare, asa ca prin “imo”, fiecare intelege ce vrea, ce poate sau ce-si imagineaza. Pentru mine, tot ce incepe cu “imo”, tine de domeniul imobiliar.

Scriu aceste randuri inainte de a participa la “Ziua agentului imobiliar”. Dupa, vor scrie multi, asa cum a fost, asa cum nu a fost sau despre ce a inseamnat pentru ei aceasta zi. Eu incerc sa fiu putin altfel, ca de obicei, si sa predau o lectie de imobiliare, ceea ce altii nu vor intelege nici fiind prezenti la fata locului.

Viata prestatorilor de servicii imobiliare e grea! Pentru cei care se afla in trecere, e foarte grea. Pentru cei care vor o pista de lansare catre altceva, poate fi o scoala profesionala superioara. Depinde de individ, de caracter, de mediu. Pentru aceia care vor sa faca din meseria de agent imobiliar o profesie de baza, daca le place ceea ce fac, orice e posibil. Ei pot intra in viata “imo” si pot fi cuceriti de spiritul ei, constient sau inconstient, mai devreme sau mai tarziu. E ceva intrinsec, legat de viata personala, ca o miscare continua, care te face sa rezisti intr-o piata dinamica si agresiva. Zi de zi, ani la rand.

Uite asa, fara sa vreau, am definit adevaratii “agenti imo”, oameni care nu apar in actele incheiate la notariate, dar datorita carora se realizeaza majoritatea tranzactiilor imobiliare. Sunt cei care,  de multe ori, sunt invidiati, huliti, blamati sau nerespectati, pentru ca munca lor nu este vizibila si apreciata decat de cei care stiu ce insemana imobiliare cu adevarat.

Spiritul comunitatii “imo” in tara noastra este la fel ca cel al romanilor, in general. ”Balada Miorita”, ”capra vecinului”, ”ba pe-a ma-tii” etc conteaza uneori mai mult decat orice atitudine fata de breasla, fata de evolutia acestei meserii, fata de noi si de viitorul firmelor pe care le reprezentam. De cateva ori, recunosc, si eu am avut mentalitatea celor scrise anterior. E spiritul balcanic specific si comunitatii “imo” din Romania? Eu zic ca nu. E doar un argument sa ne ascundem vinovatia comuna, ca un spirit de “turma” din care incercam sa iesim. O turma, la propriu, poate fi “sparta” doar de urs! Atunci, fiecare se salveaza cum poate, fugind care-ncotro apuca, doar ca sa se salveze. Eu cred ca acum este un alt moment, al revenirii la normalitate…  Indiferent de ce se va intampla de ziua agentului imobiliar, singurele lucruri care ne pot uni, in aceste momente, sunt frica si interesul comun. Despre frica stiu un singur lucru: unde nu mai e speranta, nu mai e nici frica! Oare vine cineva doar sa faca prezenta, fara sa mai spere in ceva bun pentru comunitatea imobiliara, in general, si pentru viitorul lui, in mod particular? M-as mira! Despre interes, poate cel mai important reper este criza economica, vizibila prin blocajul imobiliar actual. Si atunci, ce e de facut? Bineinteles ca in spatele zambetelor largi, al saluturilor de complezenta sau al “paruielilor” din priviri, dupa acesta zi, fiecare isi va vedea de treaba, incercind sa faca profit, inclusiv calcand pe cadavrele concurentilor si neezitind sa loveasca sub centura pentru a-si marca noi tranzactii. Business is business! Atunci, ce ar putea sa fie nou in spiritul comunitatii “imo”? Raspunsul meu e unic! PUTEREA DE A REUSI! Este, din punctul meu de vedere, ceea ce lipseste cu desavarsire in acest moment. Dorinta de a fi mai profesionisti, dorinta de a ne autodepasi zi de zi, aceea de a ne  respecta meseria prin ceea ce facem, fiind responsabili pentru statutul nostru si demonstrand ca putem sa spargem blocajul psihologic din imobiliare. Unora, poate li se par vorbe mari, mie nu! Daca m-ar intreba cineva cum am reusit sa stau 18 ani in domeniu acesta i-as raspunde scurt: am concurat cu mine! Nu m-a interesat ce fac “X” sau “Y”, m-a interesat ce fac eu pentru mine, pentru meseria mea, pentru clientii mei. Rezultatele au aparut in timp. Asa am ajuns sa reprezint ceva pentru comunitatea imobiliara. Asta cred ca ar trebui sa caracterizeze si spiritul comunitatii, dupa data de 15 aprilie!

Daca va uitati numai la cuvintele scrise cu majuscule din acest editorial, inseamna ca putem impreuna sa transmitem ceva celor care asteapta o alta abordare in viitor de la oamenii implicati in real estate: IMO…ARE… PUTEREA DE A REUSI!

Orice s-ar spune despre criza economica actuala, exista cateva avantaje incredibile. Fara a avea pretentia ca voi acoperi intregul spectru al beneficiilor blocajului imobiliar, incerc sa  punctez cateva:

1. Costurile dezvoltarilor imobiliare. Cine nu a stiut pana acum ce inseamna managementul cheltuielilor in imobiliare, va asigur ca va avea in viitorul apropiat o cunoastere temeinica a principiilor dupa care se ghideaza un antreprenor/manager/administrator in acest domeniu si le va si aplica. Asta, daca va mai avea aceasta ocazie si “obiectul muncii”. Cati credeti ca tineau sub control aceste cifre? Tot ce era furat /risipit, trecea automat in pretul de vanzare final, la pierderi colaterale sau cauzate de incompetenta! De acum inainte, fiecare euro economisit va conta in costurile dezvoltarilor imobiliare.

2. Destinatia constuctiilor viitoare. Stiu zeci de investitori imobiliari care, in toata existenta lor de pana acum, nu au dat aproape nicio atentie destinatiei imobilelor pe care le-au realizat. S-a lucrat fara studii adevarate de marketing, fara consultarea specialistilor din domeniu, fara sa se tina cont de standarde si modele imobiliare de succes, ignorandu-se criteriile elementare din acest domeniu. Multe imobile s-au dorit a fi “modelate” dupa ureche, in functie de… “Doamne ajuta”! Ce a urmat se vede acum mergand pe orice bulevard/strada/cartier, inclusiv in centrul Capitalei. Sute de constructii noi, in diverse stadii de executie sau chiar terminate, zac neocupate fiindca nu au avut un destinatar cunoscut sau macar o destinatie corecta pentru un end-user care sa beneficieze de un produs acceptabil.

3. Viitorul creditarii in Romania. Dupa ce si-au urmarit interesul pana la ultima ‘’picatura” de nesimtire financiara, bancile care vor sa aiba activitate in continuare pe segmentul creditelor imobiliare/ipotecare vor trebui sa se adapteze nevoilor si posibilitatilor comerciale ale potentialilor clienti, fie ca vorbim de companii, fie ca vorbim de persoane fizice. Refuz sa cred ca statul roman va sponsoriza la nesfarsit bancile comerciale, oferindu-le pentru banii imprumutati dobanzi generoase si garantii totale. Diferenta de atitudine a bancilor din Romania este complet diferita de mentalitatea lor in alte tari, sfidand interesul potentialilor clienti romani, care au afaceri serioase si doresc sa fie tratati ca parteneri pe termen lung. Aceasta situatie nu poate continua la nesfarsit .

4. Maturizarea pietei imobiliare. Criza economica globala si blocajul imobiliar din tara noastra vor conduce negresit la asezarea pe noi valori de profesionalism si evolutie a tranzactiilor imobiliare. Oare, fara acest “cutremur” economic, fenomenul imobiliar ar mai fi putut fi inteles? Cu siguranta, nu! Toti ar fi crezut ca intre un apartament semidecomandat din Prelungirea Ghencea – cu vedere la porumb si un apartament in Paris, Londra sau New York, nu mai exista nicio diferenta majora!  Asa gandeau multi. Acum, preturile vor capata “dimensiunea” acceptabila si rezonabila, tranzactiile vor avea un sens, o directie, un inteles pe nivelul tuturor. Asta inseamna maturizare si respect imobiliar. Piata se pregateste pentru un nou ciclu, in care fiecare zona imobiliara va avea un statut bine conturat.

5. Responsabilitatea dezvoltatorilor si respectul pentru investitori. A investi inseamna deja responsabilitate si incredere in imobiliare. A atrage si a castiga clienti e mult mai important si tine de responsabilizarea antreprenorului. Respectul pentru investitii si investitori poate fi generat de legi  imobiliare noi, mai clare, mai simple, mai complete. Un exemplu concret ar fi garantarea de catre dezvoltatori a avansurilor pentru investitorii care contracteaza imobile de pe plansa (off plan) sau in constructie. Fara un astfel de demers legislativ si fara implicarea directa a bancilor, personal, nu vad o deblocare a acestui segment, din cauza exemplelor nefericite care au creat un profund sentiment de neincredere in piata. Si acest lucru nu se uita usor.

ACUM, nu ieri, nu maine, a sosit  momentul unui unui nou inceput, pentru toti cei implicati in domeniul imobiliar. Cei care vor intelege si se vor adapta noului proces evolutiv au sansa de a ramane pe piata multi ani dupa  maturizarea acesteia. Oricine poate sa faca imobiliare, dar foarte putini vor demonstra ca sunt capabili sa-si schimbe atitudinea fata de imobiliare. Pentru asta, EXISTA UN NOU INCEPUT!

Ce ar putea fi mai grav, in procesul evolutiei pietei imobiliare, decat rezistenta la schimbare?
Ce inseamna de fapt schimbarea? ADAPTARE! Adaptarea la noi conditii impuse si regasite in noua conjunctura economica si, in mod particular, pe piata imobiliara din Romania zilelor noastre. Studiile de caz urmatoare vor contura sper o vaga idee despre ce inseamna sa te misti, atunci cand toata lumea sta!

1. In toamna trecuta, am fost chemat de un client la o intalnire in care am dezbatut vreo 2 ore situatia lui, ca dezvoltator rezidential aflat in pragul disperarii. Ca de obicei, eu mi-am notat tot ce s-a discutat, el fuma si nu scria nimic. Problema era grava si se rezuma intr-o fraza la blocajul vanzarilor. Antreprenorul vanduse peste 50% din proiectul sau si isi scosese deja investitia initiala, profitul fiind dublu, evident. Dezvoltarea rezidentiala avea insa mai multe etape si costul banilor – prin dobanzile la credite – puneau presiune zilnica pe afacere. Eu i-am dat un singur sfat: scoateti urgent la vanzare minim 20% din unitatile nevandute la pretul de cost al constructiei + costul banilor. Replica dezvoltatorului mi-a “sufocat” neuronii: ”nici daca imi ia banca tot si nu voi vinde vreodata la pretul de cost”! Zilele trecute, dau nas in nas cu “artistul” imobiliar si-l intreb direct “cum merge?”. Raspuns fara echivoc: ”Bine, banca mi-a dublat dobanda, a mai pus ipoteca pe tot ce mai aveam liber si vanzarile sunt la fel! Poate treceti pe la mine sa mai discutam”. Eu am replicat sec: ”Nu mai aveti de mult nevoie de mine!”

2. Cu un an si jumatate in urma, simtind ca piata imobiliara urmeaza sa se sfarame incet-incet, mi-am strans angajatii si colaboratorii si am dezbatut zile si saptamani la rand un singur subiect: necesitatea schimbarii. Multi m-au “ascultat” si si-au schimbat locul de munca in alt domeniu, altii au cugetat pana la exasperare, dar nu au incercat sa schimbe nimic, absolut nimic. Cei mai “inteligenti” au fugit la alte firme, crezand ca vor schimba norocul. Din pacate pentru ei, conditiile de piata erau aceleasi si teapa a venit peste ei, dar mai ales si-au luat-o patronii care au crezut ca s-au pricopsit cu vedetele de la Euroest, fugite de la locul “condamnarii” la schimbare. Rezistenta la schimbare a “invins’’. Orice tentativa a mea a esuat in fata celor care si astazi sunt LA FEL! La fel, mental vorbind, ca financiar sunt jale!

3. Toata lumea implicata in acest domeniu, cunoaste cu siguranta ca dezvoltarea pietei imobiliare depinde in mare masura de creditele oferite de bancile comerciale. De 2 ani de zile, bancile respective, cu largul si generosul concurs al BNR-ului, prin grija “luminatului” Mugurel, au reprezentat, generic vorbind, miscarea de rezistenta la orice! La orice schimbare de atitudine fata de client, la orice risc! De risc zero s-a ocupat personal Guvernul, prin programul Prima Casa. Cei care au fost ”ajutati” sa li se restructureze/rescadenteze/refinanteze au mai stat o data. Capra! Bancile s-au ajutat de fapt pe ele, pe banii clientilor, mai multi si mai siguri in viitor – dobanzi mai mari, garantii mai multe! Schimbarea ecomomica nu a venit, greutatile s-au inmultit, executarile silite si popririle pe conturi s-au pornit. BNR s-a dovedit imuna la orice schimbare de registru in relatia cu bancile. A ramas exact la fel ca inainte: in genunchi si cu mana intinsa! La fel ca Guvernul in fata institutiilor financiare internationale.

4. Fara a intra sub nicio forma in latura politica, imi permit sa fac totusi o trimitere directa la ce se intimpla la nivel macro. Statul roman s-a “schimbat” din nou la fata… Noi promisiuni, noi alegeri, noi tepe, toate pornite din Piata Victoriei. Cea mai mare rezistenta la schimbare vine din “sanul” Guvernului. In mediul privat se fac in continuare disponibilizari si la stat inca se mai gandesc, inca mai calculeaza. Primul-ministru cugeta. Doar e ardelean! Vor pleca intr-un final cativa nefericiti, care nu au pile, relatii si bani de spagi ca sa-si plateasca mentinerea posturilor. Asa se manifesta rezistenta la schimbare.

A vorbi despre schimbare in Romania echivaleaza astazi cu a urla la luna cand cerul e plin de nori. Schimbare fara sacrificii nu exista. Cineva trebuie sa fie sacrificat, chiar daca noi romanii, opunem o rezistenta crancena la schimbarea spre binele nostru si al tarii. Noroc cu sarbatorile pascale. Daca majoritatea oamenilor nu au spiritul sacrificiului, vor sacrifica in locul lor mieii care nu pot opune nicio rezistenta la schimbarea destinului. Romanii se vor bucura din nou de o lunga vacanta, binemeritata si mult dorita. Ce ne mai  trebuie schimbare, daca tot am rezistat atat?

Dura. Mai dura decat un razboi. Duritatea vine din putere. Puterea de a reusi. Si nu toti reusim.
Caz concret. Ultimul week-end am muncit. Fizic. Nu la sala de forta, nu la jogging in parc, nu de placere. Am muncit in locul angajatilor care nu vor mai mult. Evident, nu vor mai multa munca, dar vor salarii mai mari. Ca peste tot. Am muncit ca un animal, ca sa fac o afacere pe termen scurt. Duminica la ora 15.00 m-am intalnit “intamplator” cu patronul celei mai mari firme de constructii din Romania. Alt “dobitoc”, ca mine, care muncea verificand activitatea pe cateva santiere, om care invarte cateva sute de milioane de euro pe an. Ca mine, ca el, sunt convins ca mai erau la munca si alti oameni care vor ALTCEVA.
Eu cred in “politica” pasilor marunti. Astazi faci putin, maine mai adaugi inca ceva, pana termini ce ai de facut. Putini fac ceea ce trebuie si termina ceea ce incep. Eu voi termina, indiferent cat de greu imi va fi. Viata e foarte dura uneori, dar, vorba aia, “ceea ce nu te omoara, te face mai puternic”! Imobiliarele vor fi din ce in ce mai dure, mai ales pentru aceia care au crezut ca imobiliarele sunt pentru oricine.

Selecta. Din ce in ce mai selecta. Selectia inseamna evolutie si nu toti reusesc  sa evolueze.
Caz concret. Din firma Euroest s-au desprins cel putin 30 de angajati, care si-au facut firme. Bineinteles de imobiliare. Toti au plecat cu un singur gand. Sa reuseasca. Ceea ce nu stiau au aflat mai devreme sau mai tarziu. In lume exista 2 categori de oameni. Unii care fac dovada faptului ca sunt antreprenori –maxim 2 % – si altii care trebuie condusi/ghidati  de antreprenori. Asa se face diferenta si selectia naturala. Unii vor reusi sa razbeasca, altii incearca si, marea majoritate, vor claca si vor trebui condusi de un lider, pentru care vor munci ca angajati/executivi. In definitiv, evolutia este necesara intr-o lume imobiliara noua. O lume pe care foarte putini o intrevad asa cum va fi.

Diferita. Extrem de diferita de ceea ce a fost inainte. Diferenta e facuta de detaliile muncii cotidiene.
Caz concret. Acum doi-trei ani, tineam sedinte cu 80-100 de angajati si, la sfarsitul fiecareia, terminam cu urmatoarea fraza: ”cat de curand, veti munci de cateva ori mai mult, pentru mult mai putini bani”. Evident, foarte putini angajati/colaboratori pricepeau ceva din aceasta fraza, care nu facea altceva decat sa le prevesteasca dictatura imobiliara care urma sa apara. Si a aparut. Asa cum o vedeti/traiti astazi, este ca o poveste. Din toamna va fi ca un vis urat pentru multi. Dintr-un cosmar poti sa-ti revii, insa pentru unii deznodamantul nu va fi unul bun. Cati dintre acestia credeti ca muncesc in week-end?

Profesionista. Atat de dura, selecta si diferita, incat multi vor spune in curand: INCREDIBIL! Chiar asa?
Caz concret. In toamna anului 2008 am schimbat  100 de dolari in bancnote de  1 (un) dolar. M-am dus la sedinta zilnica, le-am facut tuturor colegilor cadou cate un exemplar si le-am spus: ”Nu va doresc  sa apucati ziua in care sa schimbati aceasta bancnota, dar unii – din pacate – o veti cauta ca sa va luati ceva de mancare”. Astazi, 80% din cei care faceau misto in pauza de dupa sedinta, traiesc  momente financiare dramatice. Altii, au venit si m-au rugat sa ma semnez pe bancnota respectiva. Am facut-o cu placere si mandrie. Acei oameni au primit un simbol si au inteles ceva din mesajul respectiv. Ce anume? Simplu. Un dolar este o valoare, un reper, un lucru pentru care merita sa muncesti. Dovada suprema este ca in Statele Unite exista foarte multe magazine in care orice produs costa un dolar!

Cum va arata noua lume imobiliara? Mai bogata, mai frumoasa, mai profitabila pentru cei care vor munci eficient pentru a reusi. Mai saraca, mai urata, falimentara pentru cei care cred ca lucrurile vor merge ca inainte. Pentru mine, in domeniul imobiliar, viitorul va arata un lucru cert:
NU TOTI SUNTEM EGALI!

Dupa ce am vazut ca aproape nimeni nu a fost dornic sa-si autoevalueze competentele in imobiliare, va propun saptamana asta o alta “emisiune” de analiza, de aceasta data a proprietatilor imobiliare. Dupa 16 ani de experienta in domeniu, as putea rezuma disponibilitatea vanzatorilor/cumparatorilor in a cunoaste valoarea imobilelor prin cateva exemple, care sper ca vor spune ceva publicului.

Metoda vanzatorului de rand. Un roman scoate o proprietate la vanzare. Evident, stie pretul pe care vrea sa-l obtina. Nu il intereseaza prea tare parerile unora sau altora, pentru ca el si-a propus un pret si e clar ca ala e cel corect. Poate, la o adica, o sa fie dispus sa negocieze ceva, dar nu prea mult, ca se face de ras in fata vecinilor, a cunoscutilor care au aflat ca vrea sa vanda. Oferta devine la un moment dat publica. Cel putin 10 agenti imobiliari vin sa-si dea cu parerea, pana se face poteca pe proprietatea lui. Nu da exclusivitate, evident, ca nu vrea sa se lege la cap cu cineva care ar putea sa-si asume responsabilitatea vanzarii, nu numai a vizionarii. Romanul merge cu “Doamne ajuta” inainte! Dupa cateva luni in care nu se intampla nimic, isi da seama ca a descoperit reteta imobiliara magica! El, ca proprietar, este de departe cel mai priceput vanzator. Nu mai are nevoie de “experti” in domeniu. Adica cum au indraznit 9 din 10 vizitatori sa strambe din nas cand s-a ajuns la subiectul pret? Chiar asa! In tot acest timp, proprietarul nu s-a gandit nicio clipa sa faca o evaluare autorizata a imobilului scos la vanzare. Cand esti in turma nu conteaza directia, ci doar sa faci ce fac ceilalti. Tipic romaneste!

Metoda omului priceput la toate. Romanul e atotstiutor, e priceput la toate si devine in scurt timp imun la orice este necesar. Chiar daca nu se pricepe, in cateva zile devine “expert“ in domeniul respectiv, dand cateva telefoane la niste prieteni binevoitori, care-l sfatuiesc din pataniile altor prieteni, care – la randul lor – au auzit de alti prieteni si tot asa. In imobiliare, am intalnit proprietari care daca auzeau de implicarea unui agent in vanzarea unui imobil, daca cumva erau obligati sa accepte acest lucru, prima fraza care le iesea din gura era: “Bine, dar un nu platesc comision!”. Tipic romaneste!

Metoda celui care incearca orice. Vremurile se pot schimba, dar oamenii ba! Asa a aparut categoria oamenilor care vor sa incerce orice, in orice domeniu. Daca vad ca nu le trece durerea de masea, se duc la doctor doar in ultimul ceas, desi le pute gura de cativa ani incoace, daca li se strica masina, incearca pe cont propriu (cazul ciobanului cu levierul pentru Maybach fiind concludent!), apoi se duc la un prieten care cred ei ca se pricepe, dupa care – la naiba – ajung sa dea bani si la service. Cunosc persoane care se tund singure in oglinda pe principiul tipic romanesc care spune cam asa: “Cu ce poate fi mai bun ca mine un amarat de frizer?”. Daca, ulterior, arata ca dracu, nu se duce la frizer de rusine, si-i motiveaza sotiei exasperate: ”lasa, draga, ca creste la loc!”. In imobiliarele romanesti este exact la fel. Atat cumparatorii cat si vanzatorii, in majoritatea cazurilor, stiu cel mai bine ce au de facut. Cat priveste o evaluare profesionista, nici nu se pune problema. Costa si ne spune adevarul. Mai bine lipsa! Putem sa gresim si singuri. Tipic romaneste!

Metoda logica – profesionista. Ce este o evaluare imobiliara adevarata nu stie oricine, nici macar 10% din asa-zisii agenti de vanzari din acest domeniu. Acestia, confunda estimarea ochiometrica cu evaluarea autorizata, facuta de o persoana acreditata ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania)! Evaluarile in tarile cu o piata imobiliara matura se fac periodic datorita fluctuatilor preturilor. Pana in 2009, nu a existat nici o criza care sa motiveze o evaluare profesionista, facuta de un specialist autorizat. Desi printr-o simpla evaluare, firmele ar putea oficial/legal sa plateasca un impozit pe proprietati mult mai mic, desi vanzatorii sau chiar cumparatorii ar putea afla pretul corect al unui imobil, am constatat ca situatia este neschimbata. Cea mai simpla, eficienta si la indemana metoda de analiza a valorii unui imobil, este cel mai putin utilizata.

Da-i dracu de specialisti, ca astia folosesc formule de calcul al costurilor de inlocuire, utilizeaza metode comparative de pret, metode de capitalizare a veniturilor si o gramada de alte chestii  legate de realitatea crunta a pietei imobiliare actuale. Pai, asta ne trebuie noua acum, cand piata imobiliara e inghetata? Las’ c-o deblocam noi intr-un fel sau altul, ca doar suntem romani! Tot inainte, tovarasi!