Informatia inseamna putere. Astazi, a detine informatii inaintea altora, inseamna mai mult decat putere, inseamna bani multi, influenta, valoare. Totul porneste de la o simpla informatie. Dar, cum se manifesta informatia in imobiliare. Raspunsul meu e clar: la fel ca in oricare alt domeniu!… Exact ca intr-un razboi in care castiga cel mai bun, cel mai bine informat, cel care stie si poate sa profite de o anumita informatie. Problema e alta: cum ajungi sa ai informatii? Aici lucrurile se diversifica si tin de mediu/anturaj, bani, relatii, discretie, pozitie sociala sau “omul potrivit la locul potrivit” etc. Cand ai posibilitatea sa faci rost de informatii sau le detii si nu le folosesti la timp, pe tine scrie imbecil!

Hai sa incercam cateva studii de caz, care pot sa dea o vaga idee unora si dureri de cap altora:

1. Acum 10 ani, am aflat despre o informatie din domeniul imobiliar. Ulterior a devenit publica. Prea tarziu pentru altii! Ce am facut atunci? Am verificat informatia respectiva din trei surse diferite, ca sa vad daca e vrajeala sau nu? La Primarie, la concurenta si direct de la… sursa! Toate rezultatele au condus la decizia imediata de a investii intr-un imobil, inainte ca cineva sa inteleaga ce se petrece. Jur!… Cu 2 ore inainte sa semnez la notariat, vanzatorul a fost sunat insistent de altcineva si rugat sa se razgandeasca si sa nu-mi mai vanda mie! “Baietii destepti ” luasera urma aceleiasi informatii, dar eu am fost mai rapid decat ei. Unii nu castiga intr-o viata un sfert din cat am avut eu norocul sa castig in urmatoarele 3 luni. Asta se numeste simplu: a specula informatia!

2. Acum 5 ani, am aflat o alta super-informatie, de la cineva care nu lucreaza in domeniul imobiliar. M-a dus la sursa, la o persoana la care ajung foarte putini oameni influenti/publici din tara asta. Sa nu credeti ca am facut ceva special pentru asta sau ca eram cineva ca sa fiu primit acolo. Nici vorba! Eram un simplu agent imobiliar, care putea sa aduca un potential client pentru o proprietate de exceptie, de numai… 10 milioane euro! Am luat informatia si m-am gandit cui sa o vand ca sa scot si eu un comision gras dintr-o tranzactie imobiliara adevarata. M-am dus instantaneu la unul dintre cei mai bogati oameni din Romania, care nu apare in niciun Top 300/500/… 1001 de “artisti”! Pana s-a “scarpinat” omul in gandire, pana a dat in studiu oportunitatea au trecut exact 7 zile! Peste o saptamana, dimineata, cand vin la birou, citesc pe prima pagina in ziar ca altcineva a facut tranzactia! Informatia a circulat, iar eu am ratat sansa de a fi agentul imobiliar castigator! Nu m-a inclazit cu nimic ca respectiva afacere s-a facut fara intermediari. Asta se numeste: degeaba ai o informatie daca nu o valorifici la timp!

3. Acum vreo 3 ani, fiind “legat” de numele Euroest, ca patron al firmei, trebuia sa verific ultra-urgent o informatie de baza, vitala pentru mine, pentru o investitie majora. Am contactat imediat o persoana care avea aceeasi informatie, ca si mine, si i-am propus o colaborare. Aveam o singura varianta ca sa fructific ceea ce stiam, dar nu puteam sa actionez singur. Trebuia sa cumpar informatia pentru a bloca accesul altora la ea! Am vorbit cu agentul respectiv, care era patronul altei firme imobiliare si, dupa ce am acceptat comisionul lui nenegociabil, deloc neglijabil, i-am spus doar atat: ”iti dau cat ai cerut cu o singura conditie, daca urmezi strict indicatiile mele si faci numai ce-ti cer eu!” Pentru suma respectiva omul s-a conformat si eu mi-am atins interesul, asa cum imi propusesem. Dar, oare, cati sunt dispusi sa plateasca pentru ceva ce cred ca pot obtine si singuri? Asta se cheama: sa fii dispus sa platesti pentru o informatie ca sa iti atingi un obiectiv!

Impactul informatiilor imobiliare este total. Actioneaza oriunde, oricind, dar nu poate fi la discretia/dispozitia oricui. Nici macar a unora care ar fi dispusi sa plateasca pentru o informatie corecta! Am intalnit in activitatea mea imobiliara persoane care au refuzat bani multi, foarte multi, fiindca nu au vrut sa vanda informatia imobiliara oricui. Asta a fost pentru mine dovada clara a faptului ca, intr-o lume anume, informatiile  imobiliare sunt mai puternice decat orice suma de bani.

O sa va intrebati, poate, de ce nu am scris cuvantul “imobiliare” si am pus doar “imo”, cu majuscule. La mine nimic nu e intamplator… Si greselile au o doza de premeditare, asa ca prin “imo”, fiecare intelege ce vrea, ce poate sau ce-si imagineaza. Pentru mine, tot ce incepe cu “imo”, tine de domeniul imobiliar.

Scriu aceste randuri inainte de a participa la “Ziua agentului imobiliar”. Dupa, vor scrie multi, asa cum a fost, asa cum nu a fost sau despre ce a inseamnat pentru ei aceasta zi. Eu incerc sa fiu putin altfel, ca de obicei, si sa predau o lectie de imobiliare, ceea ce altii nu vor intelege nici fiind prezenti la fata locului.

Viata prestatorilor de servicii imobiliare e grea! Pentru cei care se afla in trecere, e foarte grea. Pentru cei care vor o pista de lansare catre altceva, poate fi o scoala profesionala superioara. Depinde de individ, de caracter, de mediu. Pentru aceia care vor sa faca din meseria de agent imobiliar o profesie de baza, daca le place ceea ce fac, orice e posibil. Ei pot intra in viata “imo” si pot fi cuceriti de spiritul ei, constient sau inconstient, mai devreme sau mai tarziu. E ceva intrinsec, legat de viata personala, ca o miscare continua, care te face sa rezisti intr-o piata dinamica si agresiva. Zi de zi, ani la rand.

Uite asa, fara sa vreau, am definit adevaratii “agenti imo”, oameni care nu apar in actele incheiate la notariate, dar datorita carora se realizeaza majoritatea tranzactiilor imobiliare. Sunt cei care,  de multe ori, sunt invidiati, huliti, blamati sau nerespectati, pentru ca munca lor nu este vizibila si apreciata decat de cei care stiu ce insemana imobiliare cu adevarat.

Spiritul comunitatii “imo” in tara noastra este la fel ca cel al romanilor, in general. ”Balada Miorita”, ”capra vecinului”, ”ba pe-a ma-tii” etc conteaza uneori mai mult decat orice atitudine fata de breasla, fata de evolutia acestei meserii, fata de noi si de viitorul firmelor pe care le reprezentam. De cateva ori, recunosc, si eu am avut mentalitatea celor scrise anterior. E spiritul balcanic specific si comunitatii “imo” din Romania? Eu zic ca nu. E doar un argument sa ne ascundem vinovatia comuna, ca un spirit de “turma” din care incercam sa iesim. O turma, la propriu, poate fi “sparta” doar de urs! Atunci, fiecare se salveaza cum poate, fugind care-ncotro apuca, doar ca sa se salveze. Eu cred ca acum este un alt moment, al revenirii la normalitate…  Indiferent de ce se va intampla de ziua agentului imobiliar, singurele lucruri care ne pot uni, in aceste momente, sunt frica si interesul comun. Despre frica stiu un singur lucru: unde nu mai e speranta, nu mai e nici frica! Oare vine cineva doar sa faca prezenta, fara sa mai spere in ceva bun pentru comunitatea imobiliara, in general, si pentru viitorul lui, in mod particular? M-as mira! Despre interes, poate cel mai important reper este criza economica, vizibila prin blocajul imobiliar actual. Si atunci, ce e de facut? Bineinteles ca in spatele zambetelor largi, al saluturilor de complezenta sau al “paruielilor” din priviri, dupa acesta zi, fiecare isi va vedea de treaba, incercind sa faca profit, inclusiv calcand pe cadavrele concurentilor si neezitind sa loveasca sub centura pentru a-si marca noi tranzactii. Business is business! Atunci, ce ar putea sa fie nou in spiritul comunitatii “imo”? Raspunsul meu e unic! PUTEREA DE A REUSI! Este, din punctul meu de vedere, ceea ce lipseste cu desavarsire in acest moment. Dorinta de a fi mai profesionisti, dorinta de a ne autodepasi zi de zi, aceea de a ne  respecta meseria prin ceea ce facem, fiind responsabili pentru statutul nostru si demonstrand ca putem sa spargem blocajul psihologic din imobiliare. Unora, poate li se par vorbe mari, mie nu! Daca m-ar intreba cineva cum am reusit sa stau 18 ani in domeniu acesta i-as raspunde scurt: am concurat cu mine! Nu m-a interesat ce fac “X” sau “Y”, m-a interesat ce fac eu pentru mine, pentru meseria mea, pentru clientii mei. Rezultatele au aparut in timp. Asa am ajuns sa reprezint ceva pentru comunitatea imobiliara. Asta cred ca ar trebui sa caracterizeze si spiritul comunitatii, dupa data de 15 aprilie!

Daca va uitati numai la cuvintele scrise cu majuscule din acest editorial, inseamna ca putem impreuna sa transmitem ceva celor care asteapta o alta abordare in viitor de la oamenii implicati in real estate: IMO…ARE… PUTEREA DE A REUSI!

Orice s-ar spune despre criza economica actuala, exista cateva avantaje incredibile. Fara a avea pretentia ca voi acoperi intregul spectru al beneficiilor blocajului imobiliar, incerc sa  punctez cateva:

1. Costurile dezvoltarilor imobiliare. Cine nu a stiut pana acum ce inseamna managementul cheltuielilor in imobiliare, va asigur ca va avea in viitorul apropiat o cunoastere temeinica a principiilor dupa care se ghideaza un antreprenor/manager/administrator in acest domeniu si le va si aplica. Asta, daca va mai avea aceasta ocazie si “obiectul muncii”. Cati credeti ca tineau sub control aceste cifre? Tot ce era furat /risipit, trecea automat in pretul de vanzare final, la pierderi colaterale sau cauzate de incompetenta! De acum inainte, fiecare euro economisit va conta in costurile dezvoltarilor imobiliare.

2. Destinatia constuctiilor viitoare. Stiu zeci de investitori imobiliari care, in toata existenta lor de pana acum, nu au dat aproape nicio atentie destinatiei imobilelor pe care le-au realizat. S-a lucrat fara studii adevarate de marketing, fara consultarea specialistilor din domeniu, fara sa se tina cont de standarde si modele imobiliare de succes, ignorandu-se criteriile elementare din acest domeniu. Multe imobile s-au dorit a fi “modelate” dupa ureche, in functie de… “Doamne ajuta”! Ce a urmat se vede acum mergand pe orice bulevard/strada/cartier, inclusiv in centrul Capitalei. Sute de constructii noi, in diverse stadii de executie sau chiar terminate, zac neocupate fiindca nu au avut un destinatar cunoscut sau macar o destinatie corecta pentru un end-user care sa beneficieze de un produs acceptabil.

3. Viitorul creditarii in Romania. Dupa ce si-au urmarit interesul pana la ultima ‘’picatura” de nesimtire financiara, bancile care vor sa aiba activitate in continuare pe segmentul creditelor imobiliare/ipotecare vor trebui sa se adapteze nevoilor si posibilitatilor comerciale ale potentialilor clienti, fie ca vorbim de companii, fie ca vorbim de persoane fizice. Refuz sa cred ca statul roman va sponsoriza la nesfarsit bancile comerciale, oferindu-le pentru banii imprumutati dobanzi generoase si garantii totale. Diferenta de atitudine a bancilor din Romania este complet diferita de mentalitatea lor in alte tari, sfidand interesul potentialilor clienti romani, care au afaceri serioase si doresc sa fie tratati ca parteneri pe termen lung. Aceasta situatie nu poate continua la nesfarsit .

4. Maturizarea pietei imobiliare. Criza economica globala si blocajul imobiliar din tara noastra vor conduce negresit la asezarea pe noi valori de profesionalism si evolutie a tranzactiilor imobiliare. Oare, fara acest “cutremur” economic, fenomenul imobiliar ar mai fi putut fi inteles? Cu siguranta, nu! Toti ar fi crezut ca intre un apartament semidecomandat din Prelungirea Ghencea – cu vedere la porumb si un apartament in Paris, Londra sau New York, nu mai exista nicio diferenta majora!  Asa gandeau multi. Acum, preturile vor capata “dimensiunea” acceptabila si rezonabila, tranzactiile vor avea un sens, o directie, un inteles pe nivelul tuturor. Asta inseamna maturizare si respect imobiliar. Piata se pregateste pentru un nou ciclu, in care fiecare zona imobiliara va avea un statut bine conturat.

5. Responsabilitatea dezvoltatorilor si respectul pentru investitori. A investi inseamna deja responsabilitate si incredere in imobiliare. A atrage si a castiga clienti e mult mai important si tine de responsabilizarea antreprenorului. Respectul pentru investitii si investitori poate fi generat de legi  imobiliare noi, mai clare, mai simple, mai complete. Un exemplu concret ar fi garantarea de catre dezvoltatori a avansurilor pentru investitorii care contracteaza imobile de pe plansa (off plan) sau in constructie. Fara un astfel de demers legislativ si fara implicarea directa a bancilor, personal, nu vad o deblocare a acestui segment, din cauza exemplelor nefericite care au creat un profund sentiment de neincredere in piata. Si acest lucru nu se uita usor.

ACUM, nu ieri, nu maine, a sosit  momentul unui unui nou inceput, pentru toti cei implicati in domeniul imobiliar. Cei care vor intelege si se vor adapta noului proces evolutiv au sansa de a ramane pe piata multi ani dupa  maturizarea acesteia. Oricine poate sa faca imobiliare, dar foarte putini vor demonstra ca sunt capabili sa-si schimbe atitudinea fata de imobiliare. Pentru asta, EXISTA UN NOU INCEPUT!

Ce ar putea fi mai grav, in procesul evolutiei pietei imobiliare, decat rezistenta la schimbare?
Ce inseamna de fapt schimbarea? ADAPTARE! Adaptarea la noi conditii impuse si regasite in noua conjunctura economica si, in mod particular, pe piata imobiliara din Romania zilelor noastre. Studiile de caz urmatoare vor contura sper o vaga idee despre ce inseamna sa te misti, atunci cand toata lumea sta!

1. In toamna trecuta, am fost chemat de un client la o intalnire in care am dezbatut vreo 2 ore situatia lui, ca dezvoltator rezidential aflat in pragul disperarii. Ca de obicei, eu mi-am notat tot ce s-a discutat, el fuma si nu scria nimic. Problema era grava si se rezuma intr-o fraza la blocajul vanzarilor. Antreprenorul vanduse peste 50% din proiectul sau si isi scosese deja investitia initiala, profitul fiind dublu, evident. Dezvoltarea rezidentiala avea insa mai multe etape si costul banilor – prin dobanzile la credite – puneau presiune zilnica pe afacere. Eu i-am dat un singur sfat: scoateti urgent la vanzare minim 20% din unitatile nevandute la pretul de cost al constructiei + costul banilor. Replica dezvoltatorului mi-a “sufocat” neuronii: ”nici daca imi ia banca tot si nu voi vinde vreodata la pretul de cost”! Zilele trecute, dau nas in nas cu “artistul” imobiliar si-l intreb direct “cum merge?”. Raspuns fara echivoc: ”Bine, banca mi-a dublat dobanda, a mai pus ipoteca pe tot ce mai aveam liber si vanzarile sunt la fel! Poate treceti pe la mine sa mai discutam”. Eu am replicat sec: ”Nu mai aveti de mult nevoie de mine!”

2. Cu un an si jumatate in urma, simtind ca piata imobiliara urmeaza sa se sfarame incet-incet, mi-am strans angajatii si colaboratorii si am dezbatut zile si saptamani la rand un singur subiect: necesitatea schimbarii. Multi m-au “ascultat” si si-au schimbat locul de munca in alt domeniu, altii au cugetat pana la exasperare, dar nu au incercat sa schimbe nimic, absolut nimic. Cei mai “inteligenti” au fugit la alte firme, crezand ca vor schimba norocul. Din pacate pentru ei, conditiile de piata erau aceleasi si teapa a venit peste ei, dar mai ales si-au luat-o patronii care au crezut ca s-au pricopsit cu vedetele de la Euroest, fugite de la locul “condamnarii” la schimbare. Rezistenta la schimbare a “invins’’. Orice tentativa a mea a esuat in fata celor care si astazi sunt LA FEL! La fel, mental vorbind, ca financiar sunt jale!

3. Toata lumea implicata in acest domeniu, cunoaste cu siguranta ca dezvoltarea pietei imobiliare depinde in mare masura de creditele oferite de bancile comerciale. De 2 ani de zile, bancile respective, cu largul si generosul concurs al BNR-ului, prin grija “luminatului” Mugurel, au reprezentat, generic vorbind, miscarea de rezistenta la orice! La orice schimbare de atitudine fata de client, la orice risc! De risc zero s-a ocupat personal Guvernul, prin programul Prima Casa. Cei care au fost ”ajutati” sa li se restructureze/rescadenteze/refinanteze au mai stat o data. Capra! Bancile s-au ajutat de fapt pe ele, pe banii clientilor, mai multi si mai siguri in viitor – dobanzi mai mari, garantii mai multe! Schimbarea ecomomica nu a venit, greutatile s-au inmultit, executarile silite si popririle pe conturi s-au pornit. BNR s-a dovedit imuna la orice schimbare de registru in relatia cu bancile. A ramas exact la fel ca inainte: in genunchi si cu mana intinsa! La fel ca Guvernul in fata institutiilor financiare internationale.

4. Fara a intra sub nicio forma in latura politica, imi permit sa fac totusi o trimitere directa la ce se intimpla la nivel macro. Statul roman s-a “schimbat” din nou la fata… Noi promisiuni, noi alegeri, noi tepe, toate pornite din Piata Victoriei. Cea mai mare rezistenta la schimbare vine din “sanul” Guvernului. In mediul privat se fac in continuare disponibilizari si la stat inca se mai gandesc, inca mai calculeaza. Primul-ministru cugeta. Doar e ardelean! Vor pleca intr-un final cativa nefericiti, care nu au pile, relatii si bani de spagi ca sa-si plateasca mentinerea posturilor. Asa se manifesta rezistenta la schimbare.

A vorbi despre schimbare in Romania echivaleaza astazi cu a urla la luna cand cerul e plin de nori. Schimbare fara sacrificii nu exista. Cineva trebuie sa fie sacrificat, chiar daca noi romanii, opunem o rezistenta crancena la schimbarea spre binele nostru si al tarii. Noroc cu sarbatorile pascale. Daca majoritatea oamenilor nu au spiritul sacrificiului, vor sacrifica in locul lor mieii care nu pot opune nicio rezistenta la schimbarea destinului. Romanii se vor bucura din nou de o lunga vacanta, binemeritata si mult dorita. Ce ne mai  trebuie schimbare, daca tot am rezistat atat?

Dura. Mai dura decat un razboi. Duritatea vine din putere. Puterea de a reusi. Si nu toti reusim.
Caz concret. Ultimul week-end am muncit. Fizic. Nu la sala de forta, nu la jogging in parc, nu de placere. Am muncit in locul angajatilor care nu vor mai mult. Evident, nu vor mai multa munca, dar vor salarii mai mari. Ca peste tot. Am muncit ca un animal, ca sa fac o afacere pe termen scurt. Duminica la ora 15.00 m-am intalnit “intamplator” cu patronul celei mai mari firme de constructii din Romania. Alt “dobitoc”, ca mine, care muncea verificand activitatea pe cateva santiere, om care invarte cateva sute de milioane de euro pe an. Ca mine, ca el, sunt convins ca mai erau la munca si alti oameni care vor ALTCEVA.
Eu cred in “politica” pasilor marunti. Astazi faci putin, maine mai adaugi inca ceva, pana termini ce ai de facut. Putini fac ceea ce trebuie si termina ceea ce incep. Eu voi termina, indiferent cat de greu imi va fi. Viata e foarte dura uneori, dar, vorba aia, “ceea ce nu te omoara, te face mai puternic”! Imobiliarele vor fi din ce in ce mai dure, mai ales pentru aceia care au crezut ca imobiliarele sunt pentru oricine.

Selecta. Din ce in ce mai selecta. Selectia inseamna evolutie si nu toti reusesc  sa evolueze.
Caz concret. Din firma Euroest s-au desprins cel putin 30 de angajati, care si-au facut firme. Bineinteles de imobiliare. Toti au plecat cu un singur gand. Sa reuseasca. Ceea ce nu stiau au aflat mai devreme sau mai tarziu. In lume exista 2 categori de oameni. Unii care fac dovada faptului ca sunt antreprenori –maxim 2 % – si altii care trebuie condusi/ghidati  de antreprenori. Asa se face diferenta si selectia naturala. Unii vor reusi sa razbeasca, altii incearca si, marea majoritate, vor claca si vor trebui condusi de un lider, pentru care vor munci ca angajati/executivi. In definitiv, evolutia este necesara intr-o lume imobiliara noua. O lume pe care foarte putini o intrevad asa cum va fi.

Diferita. Extrem de diferita de ceea ce a fost inainte. Diferenta e facuta de detaliile muncii cotidiene.
Caz concret. Acum doi-trei ani, tineam sedinte cu 80-100 de angajati si, la sfarsitul fiecareia, terminam cu urmatoarea fraza: ”cat de curand, veti munci de cateva ori mai mult, pentru mult mai putini bani”. Evident, foarte putini angajati/colaboratori pricepeau ceva din aceasta fraza, care nu facea altceva decat sa le prevesteasca dictatura imobiliara care urma sa apara. Si a aparut. Asa cum o vedeti/traiti astazi, este ca o poveste. Din toamna va fi ca un vis urat pentru multi. Dintr-un cosmar poti sa-ti revii, insa pentru unii deznodamantul nu va fi unul bun. Cati dintre acestia credeti ca muncesc in week-end?

Profesionista. Atat de dura, selecta si diferita, incat multi vor spune in curand: INCREDIBIL! Chiar asa?
Caz concret. In toamna anului 2008 am schimbat  100 de dolari in bancnote de  1 (un) dolar. M-am dus la sedinta zilnica, le-am facut tuturor colegilor cadou cate un exemplar si le-am spus: ”Nu va doresc  sa apucati ziua in care sa schimbati aceasta bancnota, dar unii – din pacate – o veti cauta ca sa va luati ceva de mancare”. Astazi, 80% din cei care faceau misto in pauza de dupa sedinta, traiesc  momente financiare dramatice. Altii, au venit si m-au rugat sa ma semnez pe bancnota respectiva. Am facut-o cu placere si mandrie. Acei oameni au primit un simbol si au inteles ceva din mesajul respectiv. Ce anume? Simplu. Un dolar este o valoare, un reper, un lucru pentru care merita sa muncesti. Dovada suprema este ca in Statele Unite exista foarte multe magazine in care orice produs costa un dolar!

Cum va arata noua lume imobiliara? Mai bogata, mai frumoasa, mai profitabila pentru cei care vor munci eficient pentru a reusi. Mai saraca, mai urata, falimentara pentru cei care cred ca lucrurile vor merge ca inainte. Pentru mine, in domeniul imobiliar, viitorul va arata un lucru cert:
NU TOTI SUNTEM EGALI!

Dupa ce am vazut ca aproape nimeni nu a fost dornic sa-si autoevalueze competentele in imobiliare, va propun saptamana asta o alta “emisiune” de analiza, de aceasta data a proprietatilor imobiliare. Dupa 16 ani de experienta in domeniu, as putea rezuma disponibilitatea vanzatorilor/cumparatorilor in a cunoaste valoarea imobilelor prin cateva exemple, care sper ca vor spune ceva publicului.

Metoda vanzatorului de rand. Un roman scoate o proprietate la vanzare. Evident, stie pretul pe care vrea sa-l obtina. Nu il intereseaza prea tare parerile unora sau altora, pentru ca el si-a propus un pret si e clar ca ala e cel corect. Poate, la o adica, o sa fie dispus sa negocieze ceva, dar nu prea mult, ca se face de ras in fata vecinilor, a cunoscutilor care au aflat ca vrea sa vanda. Oferta devine la un moment dat publica. Cel putin 10 agenti imobiliari vin sa-si dea cu parerea, pana se face poteca pe proprietatea lui. Nu da exclusivitate, evident, ca nu vrea sa se lege la cap cu cineva care ar putea sa-si asume responsabilitatea vanzarii, nu numai a vizionarii. Romanul merge cu “Doamne ajuta” inainte! Dupa cateva luni in care nu se intampla nimic, isi da seama ca a descoperit reteta imobiliara magica! El, ca proprietar, este de departe cel mai priceput vanzator. Nu mai are nevoie de “experti” in domeniu. Adica cum au indraznit 9 din 10 vizitatori sa strambe din nas cand s-a ajuns la subiectul pret? Chiar asa! In tot acest timp, proprietarul nu s-a gandit nicio clipa sa faca o evaluare autorizata a imobilului scos la vanzare. Cand esti in turma nu conteaza directia, ci doar sa faci ce fac ceilalti. Tipic romaneste!

Metoda omului priceput la toate. Romanul e atotstiutor, e priceput la toate si devine in scurt timp imun la orice este necesar. Chiar daca nu se pricepe, in cateva zile devine “expert“ in domeniul respectiv, dand cateva telefoane la niste prieteni binevoitori, care-l sfatuiesc din pataniile altor prieteni, care – la randul lor – au auzit de alti prieteni si tot asa. In imobiliare, am intalnit proprietari care daca auzeau de implicarea unui agent in vanzarea unui imobil, daca cumva erau obligati sa accepte acest lucru, prima fraza care le iesea din gura era: “Bine, dar un nu platesc comision!”. Tipic romaneste!

Metoda celui care incearca orice. Vremurile se pot schimba, dar oamenii ba! Asa a aparut categoria oamenilor care vor sa incerce orice, in orice domeniu. Daca vad ca nu le trece durerea de masea, se duc la doctor doar in ultimul ceas, desi le pute gura de cativa ani incoace, daca li se strica masina, incearca pe cont propriu (cazul ciobanului cu levierul pentru Maybach fiind concludent!), apoi se duc la un prieten care cred ei ca se pricepe, dupa care – la naiba – ajung sa dea bani si la service. Cunosc persoane care se tund singure in oglinda pe principiul tipic romanesc care spune cam asa: “Cu ce poate fi mai bun ca mine un amarat de frizer?”. Daca, ulterior, arata ca dracu, nu se duce la frizer de rusine, si-i motiveaza sotiei exasperate: ”lasa, draga, ca creste la loc!”. In imobiliarele romanesti este exact la fel. Atat cumparatorii cat si vanzatorii, in majoritatea cazurilor, stiu cel mai bine ce au de facut. Cat priveste o evaluare profesionista, nici nu se pune problema. Costa si ne spune adevarul. Mai bine lipsa! Putem sa gresim si singuri. Tipic romaneste!

Metoda logica – profesionista. Ce este o evaluare imobiliara adevarata nu stie oricine, nici macar 10% din asa-zisii agenti de vanzari din acest domeniu. Acestia, confunda estimarea ochiometrica cu evaluarea autorizata, facuta de o persoana acreditata ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania)! Evaluarile in tarile cu o piata imobiliara matura se fac periodic datorita fluctuatilor preturilor. Pana in 2009, nu a existat nici o criza care sa motiveze o evaluare profesionista, facuta de un specialist autorizat. Desi printr-o simpla evaluare, firmele ar putea oficial/legal sa plateasca un impozit pe proprietati mult mai mic, desi vanzatorii sau chiar cumparatorii ar putea afla pretul corect al unui imobil, am constatat ca situatia este neschimbata. Cea mai simpla, eficienta si la indemana metoda de analiza a valorii unui imobil, este cel mai putin utilizata.

Da-i dracu de specialisti, ca astia folosesc formule de calcul al costurilor de inlocuire, utilizeaza metode comparative de pret, metode de capitalizare a veniturilor si o gramada de alte chestii  legate de realitatea crunta a pietei imobiliare actuale. Pai, asta ne trebuie noua acum, cand piata imobiliara e inghetata? Las’ c-o deblocam noi intr-un fel sau altul, ca doar suntem romani! Tot inainte, tovarasi!

Nu stiu cati dintre cei care veti citi urmatoarele randuri ati incercat vreodata sa va evaluati pregatirea sau experienta in domeniul imobiliar. Fie ca sunteti prestatori de servicii in acest domeniu, fie ca sunteti  investitori, personal, cred ca orice analiza individuala este necesara si utila din cand in cand.

Ce inseamna autoevaluarea imobiliara in opinia mea? A te autoevalua inseamna a fi corect cu tine insuti, a nu fi luat de “val”, a recunoaste unde ai gresit, a spune ca ai multe de invatat in continuare, a nu da vina pe altii cand pierzi, a respecta oamenii mai buni decat tine din acelasi domeniu. Dar, oare, cati dintre noi au puterea sa se priveasca in “oglinda timpului” si sa citeasca  limpede valoarea sau… eroarea?

Ce ne-am propus si ce am realizat?

Cel mai bine e sa nu-ti propui nimic, ca sa nu ai ce-ti reprosa mai tarziu. Daca iese ceva, sa fie primit, daca nu iese nu e vina mea! SOC! Cel putin 90% din jucatorii din imobiliare au mers pe varianta aceasta! Multe decizii au fost la voia intamplarii, iar fenomenul de “turma” a fost frecvent. Cea mai buna confirmare in acest sens e data de numarul de persoane care si astazi au aceeasi mentalitate ca inainte.

Cel mai rau e sa depinzi de altii. Iti propui ceva, dar nu se stie ce va iesi. Nimic nu poate fi mai “provocator” decat sa stai sa ia altii decizii pe care tu sa nu le poti influenta. Efecte concrete exista: blocaj imobiliar, vanzari nerealizabile, tranzactii picate, credite modificate, cumparatori nehotariti, investitori straini… disparuti etc. Oare se putea face mai mult? Tu ai facut tot ce tinea de tine?

Cel mai potrivit e sa iei soarta imobiliara in propriile maini. Sa te autoevaluezi zi de zi, pas cu pas, etapa cu etapa. Sunt perioade bune si perioade proaste. Autoevaluarea e necesara permanent, in orice perioada.

Unde am ajuns in imobiliare?

Depinde unde iti propui sa ajungi, la nivel individual sau ca firma. Dar, oare, cati stiu ce inseamna imobiliare cu adevarat? Cati stapanesc acest domeniu complex? Imobiliarele sunt tot ce ne inconjoara… Locuim si muncim in imobile, ne plimbam printre sau vazand peste tot imobile. Cum e mai bine, sa faci faci comparatie cu altii sau sa concurezi cu propriile performante si sa incerci sa te autodepasesti?

Cine se poate autoevalua corect?

Nimeni nu te poate cunoaste mai bine decat tu insuti. Hai sa fim seriosi! Valoarea unui om, profesional vorbind, e data in primul rand de rezultate. Pe echipe e la fel, in afaceri e la fel. Cifrele vorbesc! Comparatiile sunt utile, dar nu neaparat relevante, in conjuncturi diferite. Daca tu esti multumit cu putin, nimeni nu-ti poate impune mai mult, nici frica, nici foamea. Motivatia e o chestie intrinseca.

Subevaluarea poate sa-ti aduca surprize. Daca subevaluezi concurenta s-ar putea sa fii nefericit. Daca subevaluezi asteptarile sau potentialul unui client ai sanse sa-l pierzi. Subevaluarea riscului unor credite nechibzuite poate crea mari neplaceri in timp pentru oricine – end user sau dezvoltator.

Supraevaluarea in imobiliare poate fi o arma utila pentru cei mici, atunci cand vor sa para la fel de puternici in fata unui adversar important. La fel de adevarat este ca supraevaluarea te poate duce usor intr-un faliment imobiliar, mai ales atunci cand cheltuielile depasesc incasarile asteptate.

Blocajul actual se datoreaza in primul rand supraevaluarii potentialului de dezvoltare/cumparare imobiliara din Romania, cat si subevaluarii efectelor crizei economice globale.

Cine vrea cu adevarat, se poate autoevalua. Va provoc sa faceti un exercitiu de autoevaluare in domeniul imobiliar! Sunt convins ca voi avea cele mai putine comentarii de pana acum, pentru ca majoritatea jucatorilor din domeniul imobiliar fug de realitatea propriilor valori sau nonvalori.

Autoevaluarea este, in definitiv, o chestiune de responsabilitate si respect profesional. Daca exista!?…

Noul Cod Fiscal se bazeaza pe apucaturi de curva sau reguli de bordel. Cred ca reprezentantii Ministerului Finantelor, inainte sa propuna modificarile acestuia, au facut o descindere la un asemenea stabiliment, ca sa vada modul de colectare a taxelor. Altfel, nu se explica cum de le-a venit ideea ca impozitele sa fie platite in avans! Adica, nu stii cum o sa-ti mearga afacerile anul asta, nu stii daca o sa ai bani sa platesti, dar impozitele ti se cer de la inceput. Probabil, dupa ce s-au uitat bine in “ograda” trezoreriei, autoritatile au decis ca bordelul are reguli bune si curvele au dreptate… Modul de taxare in avans, li se potriveste “manusa” si baietilor de la finante. Pacat ca, nici pana acum,  nu au fost in stare sa impoziteze prostitutia. I-au furat numai modelul. Nu conteaza daca-ti place, nu conteaza daca vrei sau daca poti sa platesti. Important e ca trebuie, esti obligat. In avans.

Dracu’ ne-a pus sa intram in afaceri?!… Unora deja le pare rau. Vrand-nevrand, oamenii de afaceri risca sa se imbolnaveasca la propriu daca ajung la cheremul “bordelului“ numit Ministerul Finantelor Publice. Totul legat de un stres cronic, de “impotenta” de plata, de “scurgeri” de lichiditati nejustificate etc. In imobiliare, toate aceste noi “perversiuni” ordinare se vor traduce in scurt timp in falimente/insolvente in masa, pana cand MFP nu va mai avea de unde sa ia impozite. Poate, de la… ANL-ul doamnei Udrea si din programul Prima Coasa! Personal, am prevazut ca ni se pregateste ceva dupa alegeri, asa ca Euroest a fost pe pierdere anul trecut, astfel incat de la mine statul o sa primeasca exact ce-mi place mie mai mult sa dau. Legal, oficial si la timp.

Istoria imobiliara se scrie cu episoade dureroase. Numai dezvoltator imobiliar sa nu te fi facut dupa 2005. Adica, ce-i trebuia romanului constructii noi, companii private de antreprenoriat imobiliar? Doar era infiintat ANL-ul, iar poporul se putea servi in timp cu produse imobiliare de la stat, cu preturi mici si pe termen nelimitat. Asa ca, autoritatile fiscale i-au lasat pe dezvoltatorii privati cu “ochii in soare”, fara sa dea norme de aplicare a TVA-ului la imobilele nou construite si vandute in regie proprie. Aceiasi  reprezentanti ai MFP, dupa ce au frecat-o (legea) prin birouri la greu, primind salariile integral, la timp si cu bonusuri consistente de multe ori, anul asta si-au adus subit aminte ca trebuie sa colecteze TVA-ul aferent vanzarilor pe imobile facute dupa 2006, de la antreprenorii privati, persoane fizice. Adica, exact de la “fraierii” care au avut initiative, au riscat si au miscat ceva in imobiliare, in perioiada in care ANL-ul se ocupa de repartitii date pe relatii si, ati ghicit, spagi!…

Ati auzit de vreun salariat/bugetar din Ministerul Finantelor care a refuzat sa ridice salariul pentru ca era preocupat de starea de tensiune/nesiguranta a dezvoltatorilor imobiliari privati, cand acestia veneau de buna voie si de buna credinta la fisc sa intrebe cum se procedeaza cu plata TVA-ului? Eu nu. Acum, incompetentii de la fisc vaneaza investitorii imobiliari privati (aia care mai supravietuiesc financiar!) ca sa le ia ce le-a mai ramas! Doamne fereste sa-si asume cineva raspunderea din partea statului! Sa-si ceara scuze?! Sa gaseasca alte solutii, tratand contribuabilul ca pe un partener, nu ca pe un infractor. NICIODATA! Ei, incompetentii statului, inca o duc bine, chiar foarte bine, pentru ca statul se imprumuta de la bancile comerciale straine si de la FMI ca sa aiba bani de unde sa plateasca salariile bugetarilor. Cine plateste dobanzile la banii imprumutati? Pulimea, adica noi, contribuabilii de rand.

Ce este sexul oral stie toata lumea, dar cum se manifesta in imobiliare?

Iata cateva studii de caz perverse, interzise pionierilor care vor sa practice meseria de investitor/antreprenor in acest  domeniu:

1. Biserica  catolica a vrut sa intre in afaceri imobiliare. Nu a reusit. In schimb, a reusit sa incurce o firma privata straina, blocand o investitie de cateva zeci de milioane de euro, timp de cativa ani. Ca orice companie care se respecta, aceasta a obtinut autorizatie de construire legala, dar au aparut enoriasii bisericii, care din prea multa plictiseala, s-au “dedat la acte reprobabile”. Dupa cativa ani de procese, justitia i-a dat dreptate investitorului. Cum se numeste acest fenomen? Cititi titlul.
2. Cineva concesioneaza un teren de la PMB, cu acte in regula, trecand prin trei licitatii – cu mai multi primari in exercitiul functiunii. Obtine autorizatia de construire – tot de la PMB – si cand sa se apuce de fundatie apare o revendicare a unui proprietar de drept, parte din terenul concesionat. PMB vrea redeventa concesiunii in continuare, chiar daca a semnat si garantat investitorului ca terenul concesionat este liber de orice sarcini. A urmat un proces de cativa ani, investitorul a castigat si, intre timp, PMB a pus in posesie persoana care a revendicat, eliberand titlul de proprietate pe teren. Cum se numeste “norocul” investitorului imobiliar? Ati ghicit… sex oral imobiliar, practicat pe banii lui, cu autoritatile.
3. Pe vremea cand actualul presedinte al tarii era primarul capitalei, s-a facut mare tam-tam cum ca toate constructiile la care s-au ridicat mai multe etaje decat in autorizatia de construire urmeaza sa fie demolate. Dupa cum se stie, spaga in Romania a ramas un instrument sexual imobiliar de baza, creat pentru a mentine “tonusul” unor reprezentanti ai statului in parteneriat cu investitorii din acest domeniu, carora le place sa “calaresca” legea. Nimic nu s-a schimbat. Etajele construite ilegal sunt tot acolo… Sexual oral imobiliar se practica in continuare in spatele usilor inchise, poate aduce bucurie practicantilor si, uneori, probleme. Depinde cum se inteleg participantii.
4. Acum ceva timp, am cerut la primarie eliberarea unei autorizatii de construire pentru niste modificari realizate intr-un apartament, proprietate personala. Am scos toate avizele/acordurile cerute prin certificatul de urbanism si am depus dosarul complet la autoritatea competenta, inclusiv proiect autorizat de o firma agreata. A trecut o luna… nimic, au trecut trei luni… nimic. M-am dus ca “bivolul” sa vad ce se intampla?! Nu se intamplase nimic. Nimeni nu facuse nimic pentru autorizatia mea. Desi am vorbit personal cu persoana mandatata sa se ocupe de cererea mea, s-a ales praful. A ramas la fel. A mai trecut un an, am facut modificarile in apartament, am vandut apartamentul si, uite asa, am realizat ca pot sa fac sex oral imobiliar si fara partener. Dupa mai mult de un an, ma suna cineva de la primarie sa ridic autorizatia! Asta nu e nimic. Mai am trei cazuri personale identice, in care am depus absolut toate documentele solicitate, a trecut un an si noua luni si nu am primit niciun raspuns. Oare de ce? Vorba unui cunoscut: “esti defect, daca nu vrei sa dai sau nu insisti nu o sa primesti nimic”.

Dragii mei, eu spun adevarul, scriu si vorbesc liber despre lucruri care se practica pe fata sau pe la spate, in viata reala imobiliara. Am intalnit sute de cazuri, pe care le cunosc in detaliu, si ma crucesc de cate “pozitii” pot fi inventate/intalnite in imobiliarele romanesti. Uneori, decat sa fi investitor, mai bine te comporti ca o curva imobiliara – gen ANL. Nu depinzi de autoritati. Tu esti autoritatea, esti stat in stat si faci ce vrei.

In definitiv, care este diferenta la o partida de sex oral imobiliar? Depinde de ce parte esti…

Cum e mai bine: sa ai proprietati si a nu le poti vinde/inchiria/folosi sau sa n-ai nimic de vanzare in imobiliare? Incerc sa dau cateva exemple – studii de caz la care unii s-au gandit sau nu:

1. Cineva a avut un teren, cu o super-locatie, dar n-a avut bani sa construiasca ceva pe el. A cautat un asociat si a gasit un antreprenor/dezvoltator cu lichiditati si know-how in real estate si, uite asa, s-a nascut un parteneriat. Lucrurile au mers bine pana la un punct, cand, din diverse motive, asociatii s-au certat si s-a ales praful de proiectul lor. Nu pot sa vanda, nu pot sa inchirieze, nu pot sa profite de folosinta imobilului construit, nu pot sa se desparta/sa iasa din asociere decat atunci cand se termina procesul. Avocatii castiga, statul incaseaza, partenerii “boxeaza” si imobiliarele delireaza!

2. Cineva are un teren agricol undeva in Romania. N-a luptat in instanta pentru el, la primit “moca” de la primarie si n-a cheltuit mare lucru ca sa-l aiba cu acte in regula.Terenul sta de ani buni tot acolo, napadit de balarii. Era prea greu sa semnezi un contract de arendare/inchiriere/concesiune pentru ca trebuia sa-l citesti, sa te deplasezi la notar, sa discuti la telefon etc. Nu “cerea de mancare”, nu trebuia platit impozit pe el, era uitat de proprietar acolo, la locul lui. Nici macar nu constituia interes pentru hoti, fiindca nu aveau ce sa fure de pe el. Acum, ghinion sau nesansa, s-a introdus impozit pe teren si probabil si un impozit pentru neutilizarea/neexploatarea lui. Proprietarul injura, evident. Adica el – marele proprietar – este obligat sa dea bani pentru ceva ce-i apartine de drept!?

3. Cineva are multe proprietati, multe nu gluma!.. Unele sunt luate cu “japca” de la stat, pe bani putini sau aproape degeaba, altele “agonisite” prin munca “silnica”, de pe urma unor afaceri facute cu statul roman. Nici macar nu e mandru cu ce are, fiindca are acelasi comportament ca si cum nu le-ar fi avut vreodata. Banii nemunciti vorbesc despre atitudinea unui om. Totusi, el e proprietar si se crede om de afaceri cu blazon de Bucuresti. Ar vrea sa vanda, dar cere pret de Paris, ar fi tentat sa inchirieze, dar nu oricui si cere pret de Londra. Are in cap numai “basini imobiliare” si, pentru el, statutul de proprietar e ceva ce nu-l reprezinta. I-am propus sa facem intr-unul din spatiile sale comerciale o cantina sociala pentru batrani si copiii strazii. Stiti ce mi-a raspuns? ”Domnule Dragoteanu, se vede ca nu faceti politica, va rog sa stergeti numarul meu de telefon din agenda dvs.” Si l-am sters!

4. Cineva are un teren intravilan la marginea Capitalei. L-a cumparat ca teren agricol, l-a introdus in intravilan construibil, a facut PUZ, PUD, la parcelat, a scos Certificat de Urbanism, a facut strazi de acces la fiecare lot si a tras utilitati individual, pe bani lui. A inceput sa-l promoveze direct la cunoscuti, a dat anunturi in ziare, i-a facut reclama pe site-uri de profil, a colaborat cu agentii imobiliare si a vandut marea majoritate a loturilor. Plusvaloarea adusa terenurilor i-a adus un profit de 400%, dupa trei ani de munca. Acum mai e si proprietar, are si ceva lichiditati si cauta alte oportunitati in domeniu.

5. O familie ia un credit de la o banca si devine proprietara unei case. E fericita, a semnat, a  reusit sa-si indeplineasca un vis. Banca a ajutat-o, dar visele costa si trebuie platite in timp. Intr-o zi, apar probleme la serviciu si unul dintre fericiti ramane somer. Apar si problemele financiare. Nu-si gaseste alt serviciu, trec cateva luni, divorteaza, se reangajeaza, dar intre timp, casa a disparut din proprietatea lor. Banca a recuperat o parte din banii imprumutati, dar mai vrea si restul. Pretul vanzarii a fost sub suma imprumutata, iar din proprietari fericiti, tinerii se transforma in… haituiti financiar.

Proprietarul unui imobil trebuie sa fie o persoana responsabila! E ceea ce lipseste cu desavarsire la nivel individual acestui popor condus de oameni iresponsabili! A fi imo (implicat in imobiliare) inseamna ceva, a fi emo (a gandi diferit) inseamna altceva.

Unii cred ca daca au o proprietate/mai multe proprietati le pot vinde oricand daca lasa la pret. Eu le spun ca se insala amarnic. Unii nu pot sa vanda la nici un pret. De la imo la emo e doar un pas.