Nu mai e niciun secret pentru nimeni: din 2009 incoace, investitorii imobiliari sunt la putere. Ei decid astazi ce merita a fi cumparat si cu cat. Este vremea lor, a celor eligibili bancar sau potenti financiar, care detin cash.

Roata imobiliara s-a invartit in ultimii patru ani. Lacomia de odinioara a vanzatorilor s-a transferat la cei care mai sunt interesati in continuare de achizitii in acest domeniu. Recuperarea celui mai afectat domeniu economic din ultimii patru ani depinde de doi factori esentiali: incredere si… noroc. Redarea increderii este o povara care trebuie asumata la nivel intern, guvernamental. In Romania, principalul obiectiv economic al oricarui guvern trebuie sa fie cresterea consumului. Din aceasta tinta fac parte si produsele imobiliare. Daca depunerile populatiei au crescut si depozitele preferate sunt pe termen mediu, de doi-trei ani, este clar ca, cel putin la nivel psihologic, potentialii consumatori sunt sceptici in ceea ce priveste increderea in „starpirea“ imediata a crizei. Bancile vor relua creditarea cand riscul imobiliar se va diminua. In acest moment, sistemul bancar isi inventariaza „victimele“ crizei si cauta solutii pentru a debloca vanzarea de bani.

Factorul „Noroc“ tine exclusiv de ceea ce se intampla pe scena economica si politica internationala. Desfiintarea zonei euro ar fi un soc si pentru piata imobiliara din tara noastra. Investitorii straini sunt oricum prea speriati ca sa pompeze noi sume de bani intr-o tara emergenta. Sa nu uitam ca principalele cauze ale preturilor galopante dinainte de 2008 au fost determinate de afluxurile de capital strain si de creditarea facila. Pana astazi, s-a demonstrat clar ca lipsa fondurilor provenite din strainatate si inasprirea conditiilor de creditare au readus cu picioarele pe pamant orice visator care avea un imobil de vanzare. „E pur si muove!“ Hulita de cei afectati sau iubita de cei care au profitat la timp de ea, piata imobiliara traieste totusi. In continuare se fac tranzactii. Cine a invatat ceva din istoria economica a ultimilor ani are sanse mari sa faca afaceri imobiliare in continuare. Cine s-a lasat doborat de ghinionul „accidentului“ din 2008 va ramane blocat in nostalgia profiturilor de odinioara. Astazi, normalitatea imobiliara se masoara in procente mult mai mici, dar mai sigure.

Pretul corect are o formula unica. Este suma dispusa a fi platita de un cumparator/chirias pentru un produs imobiliar, indiferent de pretentiile unui proprietar. Cei care ofera ceva la vanzare/inchiriere au dreptul sa ceara oricat. In functie de dorinta lor de a vinde, cu cat presiunea de lichidizare a unei proprietati este mai mare, cu atat se apropie de pretul corect. Potentialii clienti asteapta. Timpul a lucrat in favoarea lor si nimic nu ii obliga sa ia o decizie rapida pana nu gasesc imobilul dorit, la pretul corect. Cine vrea sa vanda/inchirieze un imobil poate incheia o tranzactie numai daca gaseste un client. Investitorii imobiliari platesc in prezent numai daca fac o afacere profitabila sau utila pentru interesul lor. Ciclicitatea economica este garantia faptului ca roata imobiliara se invarte mereu. Pretul corect este doar (re)­sursa continuitatii si a evolutiei imobiliare.

(Acest editorial a fost scris la solicitarea cunoscutei reviste economice “Capital”, care l-a si publicat in editia sa din 7 mai 2012.)

Anul care a trecut poate fi impartit in doua perioade imobiliare distincte. Pana in luna iunie piata imobiliara a fost chiar mai activa decat au prevazut optimistii din domeniu. Au existat cereri punctuale de la investitori mari si mici, real interesati in oportunitati de criza. Cumparatorii hotarati si-au facut curaj si au investit. E adevarat, nu sume mari. Au fost tranzactii mici, dar suficient de multe ca sa poata fi vizibile pe un trend descrescator al valorii imobilelor. Odata intrati in vacanta, undeva de prin luna iulie 2011, cei interesati de achizitii in real estate nu au mai revenit pe piata. Turbulentele de pe pietele financiare internationale si instabilitatea zonei euro au afectat direct perceptia asupra oportunitatilor imobiliare. Numarul tranzactiilor s-a contractat in al doilea semestru al anului 2011. Anuntul din toamna al BNR privind inasprirea conditiilor de creditare incepand cu anul 2012 a fost singurul “argument” care i-a determinat pe multi nehotarati sa ia o decizie mai repede. Acest lucru s-a manifestat in special la achizitiile prin programul Prima casa. Dar, acest “atu” transmis de autoritatea bancara nu a fost suficient ca investitorii imobiliari sa poata schimba trendul descrescator al preturilor imobilelor oferite la vanzare. In general, proprietatile tranzactionate au avut in 2011 valori diminuate cu 3-5%, comparativ cu anul 2010.

Esenta fenomenului nu sta in afacerile imobiliare incheiate, ci in valoarea proprietatilor care nu s-au putut vinde sub nicio forma, la niciun pret! Totusi, cine a fost obligat sa vanda un imobil a scazut pretul pana a gasit un cumparator. Imobiliarele au intrat deja intr-o noua etapa. Dupa 4 ani de scaderi continue fiecare zona are o anumita cota. Deja, zonele sunt clasificate dupa gradul de atractivitate imobiliara si puterea de cumparare a celor interesati. Corectiile imobiliare si-au facut efectul si criza a avut rol esential.

Inceputul anului 2012 nu a adus nimic nou. Nici nu avea cum. Important este ca partea “intunecata” a celui de-al doilea semestru din 2011 se va reflecata si in dinamica primului semestru din noul an. Bine ar fi sa se opreasca la jumatatea lui! Riscul ca anul 2012 sa fie o “victima” in domeniul imobiliar este mare. Cu atat mai mult cu cat vorbim de un an electoral. Majoritatea investitorilor straini ezita inca sa ia serios in considerare Romania ca pe o piata cu potential cert de crestere. In urma boom-ului imobiliar sumele mari investite de multe fonduri de investitii au adus pierderi considerabile si acest lucru se simte si nu se uita usor. De asemenea, romanii cu bani au un apetit scazut pentru piata imobiliara si asteapta rezultatul alegerilor din acest an. Dobanzile la depozite sunt mult prea generoase fata de un potential profit mai mare obtinut din imobiliare, dar care implica un grad de risc considerabil. Gandirea este simpla, dar corecta! Jucatorii din imobiliare care au tinut economiile in banci in ultimii trei ani au fost cei mai castigati.

“E pur si muove!” In anul 2011 numarul tranzactiilor a crescut comparativ cu anul 2010 cu pana la 10%, in functie de segmentul de piata. Un semnal incurajator, dar insuficient pentru schimbarea perceptiei asupra imobiliarelor. Au fost in special achizitii de stricata necesitate imobiliara in care au excelat tranzactiile pana in 100.000 euro. Daca ne raportam strict la datele ANCPI, orice crestere este un fapt pozitiv. Daca ne referim la perspectivele anului 2012 avem motive de ingrijorare. Piata imobiliara, candva motorul unei economii prospere nu a murit. Antreprenorii din domeniu nu dorm si cauta permanent solutii optime. Cei care vor cu adevarat sa cumpere si au nevoie de un produs imobiliar nu asteapta sfarsitul crizei. Acum, sunt mult mai avizati si mai pretentiosi. Chiar daca majoritatea IMM-urilor sunt stoarse de lichiditati, exista si companii care cauta oportunitati in imobiliare. Piata s-a stabilizat suficient de mult ca sa fie din nou atractiva. Chiar si bancile trebuie sa accepte noul context si sa vina in intampinarea imobiliarelor daca mai vor sa vanda bani. Toate aceste repere ne pot face sa speram ca 2012 nu va fi totusi o “victima” in domeniu.

2012 va fi un an imobiliar de… neuitat! Care ar putea fi cauzele?

1. De 3 ani incoace, preturile proprietatilor scoase la vanzare au scazut permanent. Si, fara sa gresim, putem afirma ca, la sfarsitul anului 2008, conditiile de pe piata imobiliara erau mai bune decat perspectivele anului 2012. Nici nu trebuie sa analizam prea mult… Ce simte oare un “fericit” care a luat prin Programul “Prima casa” un apartament cu 60.000 euro in urma cu 2 ani si acum vecinul de scara incearca sa vanda unul similar cu 50.000 euro? Dar, daca nu reuseste sa vanda nici la 45.000 de euro, in anul 2012? Preturile terenurilor din camp, desi au scazut pana la 10-20% din valorile inregistrate in anii de boom imobiliar, nu isi gasesc cumparatori. Nicio banca nu mai ia in garantie astfel de proprietati. De fapt, acest produs imobiliar a atras cele mai multe “tepe”, luate de bancheri, care au ingropat banii in terenuri situate acolo unde cerul se uneste cu pamantul.

2. Banii au devenit o marfa rara, iar creditarea este in ceata! Daca in anii de glorie imobiliar-bancara, 2007-2008, investitorii imobiliari erau rugati cu credite la o dobanda Euribor + 3-3,5%, acum, cine prinde o marja dubla e tare. Asta in conditiile in care garantiile cerute de banci s-au marit considerabil si orice credit este “scanat” pe toate partile pana sa primeasca aprobarea finala. Bancile straine nu mai risca nimic, cu atat mai mult cu cat au mari probleme in tarile de origine. Doamne fereste sa asistam la un faliment rasunator in zona euro! In acest caz, multe banci prezente in Romania vor ingheta efectiv creditarea si se vor concentra exclusiv pe active neperformante. Din pacate, mai toate sunt nevandabile!

3. Noile norme BNR nu au facut altceva decat sa sugrume creditarea. Bancile se vor replia pe criteriile impuse, dar vor avea nevoie de timp sa gaseasca cele mai bune solutii ca sa mai poata sa vanda bani, in conditii acceptabile. Dar, ce credit mai este rezonabil in ziua de azi, in noua configuratie economica internationala? Turbulentele financiar-bancare au un rol primordial in atitudinea bancilor fata de clienti. Faptul ca bancile comerciale sunt vulnerabile si interconectate la datoriile suverane este o povara grea si creaza premizele unui viitor nesigur. Semnalul de alarma a fost tras demult, dar a fost ignorat.

4. Populatia s-a “lecuit” de imobiliare si acest lucru este dovedit prin cresterea depozitelor populatiei de la 22 miliarde de euro in 2009 la 24 miliarde in 2011. Cine a avut nevoie neaparat sa cumpere ceva, si-a facut “plinul” inainte. Astazi se mai cauta doar produsele imobiliare de stricta necesitate. Cei care au putut sa faca economii, nu au avut ca prioritate achizitia unui bun imobiliar. Dobanzile in lei, in ultimii ani, au fost mult prea atractive. Un depozit in lei pe trei ani – echivalent cu 100.000 euro -, la o dobanda medie de 7%, a adus un castig de 21.000 euro. Cei care au fost inspirati sa tina economiile in lei au avut cel mai mult de castigat. Ce se putea cumpara in imobiliare cu 100.000 euro in 2008 stie toata lumea. Ce s-ar putea cumpara astazi cu 121.000 euro nu mai stiu chiar toti. Stiu doar aceia care au avut rabdare sa tina banii in banci si nu au riscat nicio investitie imobiliara intre timp. De ce ar risca in 2012?

5. Anul acesta va fi unul electoral. Si ce an! Cu siguranta, vom asista la cea mai dura batalie politica de dupa Revolutie. Interesele sunt uriase si, daca vorbim de ultimul lot de privatizari din ograda statului, este lesne de inteles ca va fi “bataia pestelui” pentru ultimele tunuri. Inclusiv, cele imobiliare, la preturi derizorii, in conditii de criza. Din pacate, politicienii isi vad de interesele electorale si orice stimulent imobiliar va fi o utopie. In loc de facilitati care sa dezghete mediul imobiliar, politicienii vor oferi circ. In loc de solutii, vor oferi promisiuni. Ca de obicei!… Daca nu v-ati obisnuit cu acest scenariu, veti revedea filmul!

Iata de ce, s-ar putea ca investitorii din acest domeniu sa ajunga la concluzia ca ultimii 3 ani au fost “parfum”! Sper sa ma insel! Dar, daca nu ma insel?