2012. Un an ca oricare altul? Cui ii mai pasa de real estate-ul romanesc in actuala conjunctura economica internationala? Poate, doar celor care au un interes direct, imediat, o nevoie stringenta de a cumpara/vinde un imobil. In rest, mai inscrie cineva imobiliarele pe lista de prioritati?

Dupa 2008, imobiliarele autohtone au devenit un fel de paria economic. Scaderea valorii proprietatilor cu 20-90% i-a adus aceasta noua eticheta. Intre 2004 si 2008, cand economia Romaniei duduia, acest domeniu de activitate era de departe “regina” dezvoltarii nationale. Se vorbea de investitii imobiliare, de la cele mai sofisticate birouri, pana la ultima parloaga de teren din provincie. Majoritatea visau castiguri fabuoase, continue, in timp record. Surprinzator sau nu, exista castigatori certificati. Dovada sunt sumele din banci pe care le detineau la inceputul crizei. Ce s-a intamplat cu acest cash?

Sa ai bani e o mandrie. Daca i-ai facut din speculatii imobiliare cu atat mai merituos. Nu mai conteaza daca a fost vorba de noroc sau intuitie. Timpul insa trece si 2012 a inceput. Pentru cei care au in continuare lichiditati, exista permanent o dilema: sa pastreze banii in banci sau sa (re)investeasca in imobiliare?

Ce pot sa mai spere investitorii de la cel mai afectat segment economic din utimii 3 ani? Poate cineva din aceasta tara sa garanteze ca preturile la imobile au atins pragul minim? Aceasta e intrebarea de baza pentru toti cei care mai cred in imobiliare. Pana la urma, orice intrebare are un raspuns. Ca sa ajungem insa la cel corect, facem cateva calcule simple.

Pe perioada ultimilor 3 ani, un depozit in lei – echivalent cu 100.000 euro -, la o dobanda medie de 7%, aducea un castig total de 21.000 euro. Cei care au fost inspirati sa tina/mentina economiile in lei au avut cel mai mult de castigat. Indiscutabil! Ce se putea cumpara in imobiliare cu 100.000 euro in 2008 stie toata lumea. Ce s-ar putea cumpara astazi cu 121.000 euro nu mai stiu chiar toti. Stiu doar aceia care au avut rabdare sa tina banii in banci si nu au riscat nicio investitie imobiliara in ultimii 3 ani. Noroc sau intuitie? Cert este ca rareori in ultimii ani au existat pe piata imobiliara achizitii de proprietati care sa ofere un profit cert de o asemenea valoare. In aceste conditii, ce e de facut?

Pornind de la un astfel de calcul, multi au uitat de imobiliare. Dar, in orice domeniu exista permanent oportunitati. Criza globala si situatia economica a Romaniei genereaza in imobiliare noi perspective pentru oamenii curajosi. Terenurile agricole comasate sunt investitiile preferate pentru multe fonduri de investitii straine. Daca nu sunt comasate, acestia au angajat echipe speciale care se ocupa exclusiv de aceasta procedura, prin achizitii pas cu pas. Executarile silite de la banci nu au atins apogeul. Pe langa multe active nevandabile, exista printre picaturi si “piese de rezistenta”, vanate de investitori strategici, adevarati rechini imobiliari, care sunt posesori de lichiditati nelimitate. Constrangerile unor proprietari de imobile de a vinde urgent ii incadreaza perfect in “victimele” crizei si timpul nu lucreaza in favoarea lor. Extinderea activitatilor economice ale firmelor care merg bine si in perioada de recesiune nu lasa indiferenta ofertele tentante si tranzactiile imobiliare necesare cresterii cifrei de afaceri sunt o prioritate. Pentru IMM-urile care supravietuiesc crizei posibilitatea achizitiei unui teren invecinat la un pret foarte bun este o optiune. Investiorii imobiliari de portofoliu tintesc continuu imobile care nu se scot decat o data la 100 de ani la vanzare – cu 50% din valoarea anterioara. Companiile straine din real estate sunt in continuare cu ochii pe Romania si nu vor sa rateze yield-uri de 9-10% generate de imobilele situate in prime location, cu clienti AAA si cu contracte pe termen lung. Pentru investitorii particulari, care nu dispun de sume foarte mari, repozitionarea unei proprietati pe piata printr-o investitie minima, care sa aduca plusvaloare, sau o transformare rapida in lichiditati constituie un alt gen de oportunitate. Si exemplele pot continua pe toate nivelurile sau tipurile de investitii imobiliare, fie ca e vorba despre inchirieri sau achizitii.

In plus, criza i-a facut pe multi jucatori sa se se adapteze rapid si sa devina mai creativi. In acest context, o data cu limitarea creditarilor, asocierea dintre un proprietar de teren si un investitor cu lichiditati a devenit o varianta fezabila, cu risc diminuat. In general, mentalitatea din negocierile imobiliare s-a schimbat radical si acesta este unul din marile beneficii care s-a regasit pe piata dupa disparitia boom-ului economic.

Chiar daca in acest moment se cauta produsele imobiliare de stricta necesitate, investitiile statului in infrastructura pot debloca multe proiecte amanate sau inghetate. In niciun caz, antreprenorii din domeniu nu dorm si cauta permanent solutii pentru propriile afaceri.

Mai devreme sau mai tarziu, criza se va termina. Conteaza cine va fi cel mai pregatit pentru un nou start-up in domeniu. Imobiliarele seamana astazi cu un concurs de atletism. Unii se antreneaza zi de zi pornind de la ideea ca vor castiga. Altii au renuntat la antrenamente doar pentru simplu fapt ca vremurile nu sunt pe placul lor. Daca va permiteti luxul sa uitati de imobiliare, sunteti privilegiati. Sunteti multumiti cu ce aveti sau cu ce nu aveti. Riscati doar sa nu fiti la linia de start cand incepe urmatorul boom economic.

Nu sunteti obligati sa investiti acum. Asteptati, dar fiti pregatiti oricand sa luati o decizie rapida. Oricum, antreprenorii si investitorii care au curaj si tintesc un castig mai mare decat dobanzile bancare nu isi permit sa uite de imobiliare.

Anul care a trecut poate fi impartit in doua perioade imobiliare distincte. Pana in luna iunie piata imobiliara a fost chiar mai activa decat au prevazut optimistii din domeniu. Au existat cereri punctuale de la investitori mari si mici, real interesati in oportunitati de criza. Cumparatorii hotarati si-au facut curaj si au investit. E adevarat, nu sume mari. Au fost tranzactii mici, dar suficient de multe ca sa poata fi vizibile pe un trend descrescator al valorii imobilelor. Odata intrati in vacanta, undeva de prin luna iulie 2011, cei interesati de achizitii in real estate nu au mai revenit pe piata. Turbulentele de pe pietele financiare internationale si instabilitatea zonei euro au afectat direct perceptia asupra oportunitatilor imobiliare. Numarul tranzactiilor s-a contractat in al doilea semestru al anului 2011. Anuntul din toamna al BNR privind inasprirea conditiilor de creditare incepand cu anul 2012 a fost singurul “argument” care i-a determinat pe multi nehotarati sa ia o decizie mai repede. Acest lucru s-a manifestat in special la achizitiile prin programul Prima casa. Dar, acest “atu” transmis de autoritatea bancara nu a fost suficient ca investitorii imobiliari sa poata schimba trendul descrescator al preturilor imobilelor oferite la vanzare. In general, proprietatile tranzactionate au avut in 2011 valori diminuate cu 3-5%, comparativ cu anul 2010.

Esenta fenomenului nu sta in afacerile imobiliare incheiate, ci in valoarea proprietatilor care nu s-au putut vinde sub nicio forma, la niciun pret! Totusi, cine a fost obligat sa vanda un imobil a scazut pretul pana a gasit un cumparator. Imobiliarele au intrat deja intr-o noua etapa. Dupa 4 ani de scaderi continue fiecare zona are o anumita cota. Deja, zonele sunt clasificate dupa gradul de atractivitate imobiliara si puterea de cumparare a celor interesati. Corectiile imobiliare si-au facut efectul si criza a avut rol esential.

Inceputul anului 2012 nu a adus nimic nou. Nici nu avea cum. Important este ca partea “intunecata” a celui de-al doilea semestru din 2011 se va reflecata si in dinamica primului semestru din noul an. Bine ar fi sa se opreasca la jumatatea lui! Riscul ca anul 2012 sa fie o “victima” in domeniul imobiliar este mare. Cu atat mai mult cu cat vorbim de un an electoral. Majoritatea investitorilor straini ezita inca sa ia serios in considerare Romania ca pe o piata cu potential cert de crestere. In urma boom-ului imobiliar sumele mari investite de multe fonduri de investitii au adus pierderi considerabile si acest lucru se simte si nu se uita usor. De asemenea, romanii cu bani au un apetit scazut pentru piata imobiliara si asteapta rezultatul alegerilor din acest an. Dobanzile la depozite sunt mult prea generoase fata de un potential profit mai mare obtinut din imobiliare, dar care implica un grad de risc considerabil. Gandirea este simpla, dar corecta! Jucatorii din imobiliare care au tinut economiile in banci in ultimii trei ani au fost cei mai castigati.

“E pur si muove!” In anul 2011 numarul tranzactiilor a crescut comparativ cu anul 2010 cu pana la 10%, in functie de segmentul de piata. Un semnal incurajator, dar insuficient pentru schimbarea perceptiei asupra imobiliarelor. Au fost in special achizitii de stricata necesitate imobiliara in care au excelat tranzactiile pana in 100.000 euro. Daca ne raportam strict la datele ANCPI, orice crestere este un fapt pozitiv. Daca ne referim la perspectivele anului 2012 avem motive de ingrijorare. Piata imobiliara, candva motorul unei economii prospere nu a murit. Antreprenorii din domeniu nu dorm si cauta permanent solutii optime. Cei care vor cu adevarat sa cumpere si au nevoie de un produs imobiliar nu asteapta sfarsitul crizei. Acum, sunt mult mai avizati si mai pretentiosi. Chiar daca majoritatea IMM-urilor sunt stoarse de lichiditati, exista si companii care cauta oportunitati in imobiliare. Piata s-a stabilizat suficient de mult ca sa fie din nou atractiva. Chiar si bancile trebuie sa accepte noul context si sa vina in intampinarea imobiliarelor daca mai vor sa vanda bani. Toate aceste repere ne pot face sa speram ca 2012 nu va fi totusi o “victima” in domeniu.

2012 va fi un an imobiliar de… neuitat! Care ar putea fi cauzele?

1. De 3 ani incoace, preturile proprietatilor scoase la vanzare au scazut permanent. Si, fara sa gresim, putem afirma ca, la sfarsitul anului 2008, conditiile de pe piata imobiliara erau mai bune decat perspectivele anului 2012. Nici nu trebuie sa analizam prea mult… Ce simte oare un “fericit” care a luat prin Programul “Prima casa” un apartament cu 60.000 euro in urma cu 2 ani si acum vecinul de scara incearca sa vanda unul similar cu 50.000 euro? Dar, daca nu reuseste sa vanda nici la 45.000 de euro, in anul 2012? Preturile terenurilor din camp, desi au scazut pana la 10-20% din valorile inregistrate in anii de boom imobiliar, nu isi gasesc cumparatori. Nicio banca nu mai ia in garantie astfel de proprietati. De fapt, acest produs imobiliar a atras cele mai multe “tepe”, luate de bancheri, care au ingropat banii in terenuri situate acolo unde cerul se uneste cu pamantul.

2. Banii au devenit o marfa rara, iar creditarea este in ceata! Daca in anii de glorie imobiliar-bancara, 2007-2008, investitorii imobiliari erau rugati cu credite la o dobanda Euribor + 3-3,5%, acum, cine prinde o marja dubla e tare. Asta in conditiile in care garantiile cerute de banci s-au marit considerabil si orice credit este “scanat” pe toate partile pana sa primeasca aprobarea finala. Bancile straine nu mai risca nimic, cu atat mai mult cu cat au mari probleme in tarile de origine. Doamne fereste sa asistam la un faliment rasunator in zona euro! In acest caz, multe banci prezente in Romania vor ingheta efectiv creditarea si se vor concentra exclusiv pe active neperformante. Din pacate, mai toate sunt nevandabile!

3. Noile norme BNR nu au facut altceva decat sa sugrume creditarea. Bancile se vor replia pe criteriile impuse, dar vor avea nevoie de timp sa gaseasca cele mai bune solutii ca sa mai poata sa vanda bani, in conditii acceptabile. Dar, ce credit mai este rezonabil in ziua de azi, in noua configuratie economica internationala? Turbulentele financiar-bancare au un rol primordial in atitudinea bancilor fata de clienti. Faptul ca bancile comerciale sunt vulnerabile si interconectate la datoriile suverane este o povara grea si creaza premizele unui viitor nesigur. Semnalul de alarma a fost tras demult, dar a fost ignorat.

4. Populatia s-a “lecuit” de imobiliare si acest lucru este dovedit prin cresterea depozitelor populatiei de la 22 miliarde de euro in 2009 la 24 miliarde in 2011. Cine a avut nevoie neaparat sa cumpere ceva, si-a facut “plinul” inainte. Astazi se mai cauta doar produsele imobiliare de stricta necesitate. Cei care au putut sa faca economii, nu au avut ca prioritate achizitia unui bun imobiliar. Dobanzile in lei, in ultimii ani, au fost mult prea atractive. Un depozit in lei pe trei ani – echivalent cu 100.000 euro -, la o dobanda medie de 7%, a adus un castig de 21.000 euro. Cei care au fost inspirati sa tina economiile in lei au avut cel mai mult de castigat. Ce se putea cumpara in imobiliare cu 100.000 euro in 2008 stie toata lumea. Ce s-ar putea cumpara astazi cu 121.000 euro nu mai stiu chiar toti. Stiu doar aceia care au avut rabdare sa tina banii in banci si nu au riscat nicio investitie imobiliara intre timp. De ce ar risca in 2012?

5. Anul acesta va fi unul electoral. Si ce an! Cu siguranta, vom asista la cea mai dura batalie politica de dupa Revolutie. Interesele sunt uriase si, daca vorbim de ultimul lot de privatizari din ograda statului, este lesne de inteles ca va fi “bataia pestelui” pentru ultimele tunuri. Inclusiv, cele imobiliare, la preturi derizorii, in conditii de criza. Din pacate, politicienii isi vad de interesele electorale si orice stimulent imobiliar va fi o utopie. In loc de facilitati care sa dezghete mediul imobiliar, politicienii vor oferi circ. In loc de solutii, vor oferi promisiuni. Ca de obicei!… Daca nu v-ati obisnuit cu acest scenariu, veti revedea filmul!

Iata de ce, s-ar putea ca investitorii din acest domeniu sa ajunga la concluzia ca ultimii 3 ani au fost “parfum”! Sper sa ma insel! Dar, daca nu ma insel?