Pretul corect in imobiliare

Nu mai e niciun secret pentru nimeni: din 2009 incoace, investitorii imobiliari sunt la putere. Ei decid astazi ce merita a fi cumparat si cu cat. Este vremea lor, a celor eligibili bancar sau potenti financiar, care detin cash.

Roata imobiliara s-a invartit in ultimii patru ani. Lacomia de odinioara a vanzatorilor s-a transferat la cei care mai sunt interesati in continuare de achizitii in acest domeniu. Recuperarea celui mai afectat domeniu economic din ultimii patru ani depinde de doi factori esentiali: incredere si… noroc. Redarea increderii este o povara care trebuie asumata la nivel intern, guvernamental. In Romania, principalul obiectiv economic al oricarui guvern trebuie sa fie cresterea consumului. Din aceasta tinta fac parte si produsele imobiliare. Daca depunerile populatiei au crescut si depozitele preferate sunt pe termen mediu, de doi-trei ani, este clar ca, cel putin la nivel psihologic, potentialii consumatori sunt sceptici in ceea ce priveste increderea in „starpirea“ imediata a crizei. Bancile vor relua creditarea cand riscul imobiliar se va diminua. In acest moment, sistemul bancar isi inventariaza „victimele“ crizei si cauta solutii pentru a debloca vanzarea de bani.

Factorul „Noroc“ tine exclusiv de ceea ce se intampla pe scena economica si politica internationala. Desfiintarea zonei euro ar fi un soc si pentru piata imobiliara din tara noastra. Investitorii straini sunt oricum prea speriati ca sa pompeze noi sume de bani intr-o tara emergenta. Sa nu uitam ca principalele cauze ale preturilor galopante dinainte de 2008 au fost determinate de afluxurile de capital strain si de creditarea facila. Pana astazi, s-a demonstrat clar ca lipsa fondurilor provenite din strainatate si inasprirea conditiilor de creditare au readus cu picioarele pe pamant orice visator care avea un imobil de vanzare. „E pur si muove!“ Hulita de cei afectati sau iubita de cei care au profitat la timp de ea, piata imobiliara traieste totusi. In continuare se fac tranzactii. Cine a invatat ceva din istoria economica a ultimilor ani are sanse mari sa faca afaceri imobiliare in continuare. Cine s-a lasat doborat de ghinionul „accidentului“ din 2008 va ramane blocat in nostalgia profiturilor de odinioara. Astazi, normalitatea imobiliara se masoara in procente mult mai mici, dar mai sigure.

Pretul corect are o formula unica. Este suma dispusa a fi platita de un cumparator/chirias pentru un produs imobiliar, indiferent de pretentiile unui proprietar. Cei care ofera ceva la vanzare/inchiriere au dreptul sa ceara oricat. In functie de dorinta lor de a vinde, cu cat presiunea de lichidizare a unei proprietati este mai mare, cu atat se apropie de pretul corect. Potentialii clienti asteapta. Timpul a lucrat in favoarea lor si nimic nu ii obliga sa ia o decizie rapida pana nu gasesc imobilul dorit, la pretul corect. Cine vrea sa vanda/inchirieze un imobil poate incheia o tranzactie numai daca gaseste un client. Investitorii imobiliari platesc in prezent numai daca fac o afacere profitabila sau utila pentru interesul lor. Ciclicitatea economica este garantia faptului ca roata imobiliara se invarte mereu. Pretul corect este doar (re)­sursa continuitatii si a evolutiei imobiliare.

(Acest editorial a fost scris la solicitarea cunoscutei reviste economice “Capital”, care l-a si publicat in editia sa din 7 mai 2012.)

Cum se praduieste averea Romaniei

Blestemul acestei tari este ca e prea bogata. Atat de bogata ca nici ceea ce ne-a dat Dumnezeu nu a putut fi identificat in totalitate. Inca se “lucreaza” la acest proces anevoios. Dupa 45 de ani de comunism si inca jumatate de tranzitie, in Romania, s-a monitorizat doar o parte din averea tarii. Cea la vedere. Cea care nu se vede este tinuta la “dospit”. Pentru oamenii de partid, pentru cercuri de interese, pentru mafia imobiliara. Fabricile si uzinele care erau pozitionate strategic au fost vandute pe nimic. Demult. Privatizarea in masa a fost un esec. Retailerii si angrosistii imobiliari au pus mana pe tot ce se putea si conta. Dar, de departe, cele mai paguboase privatizari au fost cele legate de resursele minerale. Pretul aderarii Romaniei la Uniunea Europeana a fost platit cu varf si indesat. Petrolul, energia electrica, apa, gazele si alte materii prime au devenit monopol strain. Aurul si cuprul sunt pe lista scurta. Cat de mult a beneficiat cetateanul simplu de instrainarea avutiei tarii este o alta discutie. Acum si aici voi vorbi insa de ceea ce nu s-a vrut a fi identificat si totusi se regaseste inca in patrimoniul statului. O adevarata comoara. Imobiliara.

E vorba de “imobilele nimanui”. Au statut neclar, nu sunt revendicate si nu se regasesc in lista de inventar a statului. “Imobilele nimanui” reprezinta o parte din averea Romaniei. Sau, mai bine zis, imobilele abandonate de stat, dar cu destinatar cunoscut. Acestea zac parasite in toate colturile tarii, de la zonele cele mai selecte din marile orase, pana la regiuni “necalcate” de autoritatile publice. Si, ca sa va dati seama ce avere colosala exista inca nemonitorizata, plecam de la o intrebare simpla: cate Primarii, Consilii Judetene sau Locale au o evidenta imobiliara oficiala, clara, publica asupra teritoriului – terenuri si cladiri – pe care il gestioneaza?

Prioritatea guvernelor post-decembriste nu a fost identificarea si punerea in valoare a tuturor proprietatilor din dotare, ci vanzarea celor care se pot vinde imediat. Nu au contat, in primul rand, pretul si/sau ordinea de vanzare. Asa se intampla cand vinzi ce nu e al tau. Nu-ti pasa! Carei autoritati i-a pasat de bunul nimanui?! Cel mult, persoanelor implicate in privatizari. Le-a pasat de propriul buzunar. Orice litigiu imobiliar a fost o “poveste cu cantec”. Daca proprietatea revendicata era interesanta pentru “rechinii” imobiliari, s-au inventat “N” motive pentru a nu se retroceda. Si ultima propunere guvernamentala cu despagubiri in valoare de 15% din valoarea proprietatii face parte din aceeasi strategie. Daca un imobil s-a inapoiat fostului proprietar de drept, acesta a trait o poveste fara sfarsit, luptandu-se ani de zile pentru ceva ce i se cuvenea de drept. Asa s-a ajuns la retrocedarile in compensare. Drepturile litigioase au fost cumparate de avocati specializati sau de diverse persoane care au achizitionat, mai mult sau mai putin legal,”drepturile de autor” asupra unui imobil. Cazul Constanda – Parcul Bordei este un caz vechi si mult mediatizat. Ultimul, cel al deputatului Mihail Boldea, arestat recent. Dar astfel de situatii se regasesc cu miile in toata tara.

Compensarea imobiliara este cea mai eficienta metoda de a pradui averea imobiliara, neexploatata, a Romaniei. Atat cat a mai ramas disponibila!

Statul nu face nimic. D-aia se numeste stat! “Cautatorul” de comori imobiliare lucreaza in locul statului. Numai in interes personal. Astfel, identifica oportunitati inca neexploatate si le pune in valoare. Nu putem spune ca nu se implica. Din contra! Se implica total si adanc! Creeaza o retea de lucru, din care fac parte nemijlocit si angajatii statului, aceiasi care ar trebui sa se ocupe de inventarul patrimoniului. Dar, pe un salariu de mizerie, nu te poti ocupa de ceva important. Pot foarte bine sa se ocupe altii. Ca bugetar, poti doar sa ii ajuti. Din interiorul sistemului! Astfel, s-au inventat “furnizorii” de informatii cu un caracter confidential. O veriga foarte importanta in praduirea averii imobiliare a Romaniei.

Daca va intrebati de ce multe cladiri ultracentrale sunt abandonate, nu va mai obositi. Daca va mirati de ce nu se construieste nimic pe un teren in centrul istoric din Bucuresti, mergeti mai departe linistiti. Averea statului se transforma. Daca este in domeniul public, cineva lucreaza sa o treaca in domeniul privat al statului. Ca sa poata fi instrainata. Cat mai curand. Daca este a nimanui adica in proprietatea statului, se va gasi un “oarecare”, mai devreme sau mai tarziu – in functie de atractivitatea imobilului, sa faca efortul necesar pentru o compensare la “justa” valoare, pe baza unui drept litigios. E adevarat, dureaza! Dar, merita putin efort cand vrei sa dai un tun imobiliar. Averea statului roman este cea mai ieftina prada.

Ultimele tendinte imobiliare

Din 2008 incoace, odata cu aparitia crizei, in clasificarea imobilelor au aparut noi categorii:

1. Imobilele – “muzeu”. De departe, privind din avion Bucurestiul, cele mai frumoase “muzee” imobiliare au devenit cateva restaurante. In functie de locatie, langa la

Miza scrumului de la Clubul Floreasca

Frumos incendiu! Sa fie vointa Domnului sau o alta intamplare?

Pe vremuri, inaintea invaziilor, romanii parjoleau tot si otraveau fantanile. Aceasta strategie s-a transmis din generatie in generatie. Dupa Revolutie, multe vanzari de fabrici si uzine s-au facut dupa ce au fost falimentate. Acum, inaintea ultimelor privatizari, gena distructiva se manifesta din nou. In locul holdelor sunt cluburile, iar in locul fantanilor piscinele. Si nu oriunde, ci in una din primele 5 locatii imobiliare din Romania.

In ianuarie 2007, pentru prima oara Clubul Floreasca a fost scos la vanzare, pentru o suma “modica”- 45,5 milioane euro, fara TVA! Din lipsa de oferte, licitatia a fost anulata. In august 2007 a fost scos din nou la licitatie la un pret de strigare cu 10 milioane de euro mai mic. Nici de aceasta data nu s-au gasit cumparatori. Ce se oferea in pretul asta? 16.000 de metrii patrati de teren aflat in prime location in Bucuresti si un club cu nume, din care mai ramasesera cateva acaretutri. O piscina si un restaurant. Intre timp, acestea au fost distruse Profitul care se scotea dintr-o afacere de genul asta era o gluma pe langa pretul solicitat. Cine sa dea un “munte” de bani, chiar si cand piata imobiliara era in “orgasm” daca nu poti sa construiesti altceva si trebuie sa stai vreo 200 de anisori ca sa-ti amortizezi investitia? O afacere imobiliara profitabila nu era posibila cu imobilele existente. In schimb, terenul este o perla imobiliara! Raportat la 16.000 mp, chiar si la aceasta valoare – fara constructii, reiese un pret de 2.200 euro/mp, fara TVA.

Pentru zona respectiva, pretul era justificat. Cu o conditie! Sa existe posibilitatea schimbarii PUZ-ului (Plan de Urbanism Zonal), prin care sa se modifice destinatia actuala, din zona de agrement in zona rezidentiala. Pentru veniturile obtinute de la cateva sute de clienti lunari care nu consumau mare lucru la Clubul Floreasca, suma ceruta de RAPPS este exorbitanta, lucru demonstrat prin esecul celor doua licitatii.

Asa a aparut scrumul. Din senin, din iarba verde. Ghinion sau o noua oportunitate imobiliara? Ghinion pentru “enoriasii” care frecventau aceasta locatie cu destinatie relaxanta. O noua mare oportunitate pentru un potential cumparator. De ce? Evident, la urmatoarea reevaluare, pretul estimat pentru cladire si anexe, va fi eliminat. Ramane sa fie scos la licitatie numai terenul, 16.000 mp pe marginea Lacului Floreasca. O asemenea locatie este mana cereasca pentru orice rechin care isi doreste in portofoliu “piese de rezistenta” imobiliare, rezidentiale sau comerciale. Cum ramane cu piscina, cu relaxarea? Stati linistiti! Oamenii bogati se vor relaxa in continuare. N-o sa va vina sa credeti ce ansamblu de locuinte cu adevarat de lux veti vedea rasarind peste cativa ani in locatia respectiva. Altfel, in vecii vecilor, niciun dezvoltator imobiliar care se respecta si stie meserie nu va plati pretul cerut de RAPPS.

Totul e o chestiune de timp! Timpul inseamna bani si nu numai. Printre picaturi, in pauza dintre boom-uri economice, putem sa ne delectam si cu putin scrum imobiliar. Nu de alta, dar trebuie sa fie pregatit terenul pentru noi ansambluri rezidentiale elitiste. Obiectul muncii pentru orice antreprenor imobiliar de top, in orice tara, nu incepe cu materialele folosite la finisaje. Terenul e baza! Locatia defineste destinatia, potentialul si valoarea investitiei. Restul sunt detalii. Cum bani exista si timpul trece, se cauta cele mai bune locatii.

In definitiv, orice proiect imobiliar exclusivist se naste de la o idee sclipitoare. Scrumul nu a fost ideea mea. Dar, cine a gandit-o va fuma un trabuc la o cafea, privind Lacul Floreasca dintr-un superb penthouse. In aceeasi locatie. Asta este miza scrumului. Daca nu-i asa, eu ma las de imobiliare!

“Prima casa”… ultima casa! Cine pierde, cine castiga?

Ceea ce era previzibil la aparitia programului “Prima casa” incepe sa se adevereasca. Dupa patru editii, revizuite si adaugite, se doresc noi modificari. Foarte interesante sunt insa noile reglementari cerute de publicul beneficiar. Vor mai exista clienti fericiti in noile conditii imobiliare? Pentru a afla perspectiva, analizam concret care mai este situatia pentru acest produs imobiliar.

1. Unii dintre cei care au cumparat un apartament au constatat vicii ascunse! Adica achizitionezi, renovezi, te muti si apoi constati. Ce? Ca peretii se crapa, ca apare igrasia, ca instalatiile sanitare sau electrice sunt vraiste etc. Intretinerea este mult mai mare decat te asteptai. Pentru ca apartamentul este ipotecat in favoarea Ministerului Finantelor, nu ai dreptul sa faci nicio modificare fara acordul acestei institutii. Cum functionarii publici se feresc ca de dracu’ sa dea orice aprobare scrisa de frica interpretarilor ulterioare, beneficiarii imobilelor cumparate prin acest program guvernamental sunt blocati in orice demers legal in acest sens. Viciu de procedura! Oare?

2. De la aparitia “Primei case” in 2009, valoarea de piata a apartamentelor cumparate a scazut  permanent. In continuare trendul descrescator se mentine, mai ales la apartamentele vechi, la care s-au inregistrat deja corectii negative intre 5% si 20%. Cine vrea sa foloseasca acest program in continuare e clar ca e disperat. Nu mai vrea sa stea cu parintii, cu chirie. Nu are alternativa. S-a saturat de “promotiile” bancilor si vede in avansul de 5 % luminita de la capatul crizei imobiliare. Sau, de ce nu, existentiale!

3. Din diverse motive, bancile din program au inceput sa primeasca cereri de rambursare anticipata a creditelor! Acest lucru nu este permis in acest moment timp de 5 ani de la achizitia imobilului. Adica, beneficiezi de cea mai buna dobanda de creditare din Romania, ai dat din buzunar maximum 3.000 euro din valoarea de achizitie si, dintr-o data, vrei sa inchizi creditul ca sa poti vinde apartamentul. Oare de ce? Sigur au fost si clienti care aveau banii integral, dar au preferat sa cumpere prin “Prima casa”. O afacere evreiasca, corecta. Dar, ce motive serioase ar avea acum sa vanda in pierdere imobilul, folosind propriii bani, si sa riste sa nu mai prinda niciodata o dobanda la fel de buna?

Cine castiga?

1. Bancile nu pierd niciodata printr-un program imobiliar garantat de stat. Hai sa fim seriosi, pentru orice banca acceptata in program, acest fenomen imobiliar a fost “mana cereasca”. Dai bani cu imprumut si nu risti nimic! Ce vreti mai mult de atat? Traiasca politica bancara din Romania! Chiar si dupa ce statul a anuntat ca nu mai garanteaza decat 50% din creditul acordat prin acest program, bancile nu risca absolut nimic! Preturile au scazut deja si e aproape imposibil sa mai sufere o corectie in timp mai mare de 50%!

2. Paradoxal, nici statul nu pierde. Nimic! Clientii dau un avans de 5%. Daca nu mai platesc ratele, sunt evacuati, pierd avansul si toate ratele platite pana atunci. Daca ulterior statul vrea sa revanda imobilul respectiv, va inventa o noua procedura. Mii de apartamente marca “Prima casa” vor fi intr-un circuit permanent ca imobile apartinand portofoliului statului. Acestea vor fi revandute ori inchiriate ca locuinte sociale sau de serviciu.

Asa se va constitui un nou ICRAL sau ROMCONFORT. Va aduceti aminte cum se repartizau apartamentele pe vremea raposatului? Cine credeti ca va stii cel mai bine sa manuiasca activele imobiliare scapate din programul “Prima casa”? Tot ei. Aceiasi care acum gestioneaza acest produs guvernamental, prin care s-a evitat prabusirea creditarii din sistemul bancar si a pietei rezidentiale din 2009 incoace.

3. Culmea culmilor!… Nici beneficiarii actuali nu pierd mare lucru. Pai, in afara de maximum 3.000 euro pe care i-au scos din buzunar, beneficiarii acestui program ar fi fost oricum clienti pe piata imobiliara si ar fi avut nevoie sa inchirieze/cumpere un imobil. In conditiile in care, in majoritatea cazurilor, rata la banca a devenit mai mica decat chiria lunara, printr-o mica compensare in timp, iata ca nici cei care vor “pierde” prima casa nu prea au ce regreta. Desi, poate, aceasta va fi ultima lor casa.

Cine pierde?

Totusi, cineva trebuie sa piarda! Doar e o afacere cu statul!

Aici, toate locurile de pe podium, 1, 2, 3, sunt ocupate de popor! Toti cei care contribuie cu taxe si impozite la stat, sunt actionari indirecti la programul “Prima casa”. Ei  sunt, de fapt, pagubitii sistemului creat de stat. Ca de obicei.

Aveti curaj sa uitati de imobiliare?

2012. Un an ca oricare altul? Cui ii mai pasa de real estate-ul romanesc in actuala conjunctura economica internationala? Poate, doar celor care au un interes direct, imediat, o nevoie stringenta de a cumpara/vinde un imobil. In rest, mai inscrie cineva imobiliarele pe lista de prioritati?

Dupa 2008, imobiliarele autohtone au devenit un fel de paria economic. Scaderea valorii proprietatilor cu 20-90% i-a adus aceasta noua eticheta. Intre 2004 si 2008, cand economia Romaniei duduia, acest domeniu de activitate era de departe “regina” dezvoltarii nationale. Se vorbea de investitii imobiliare, de la cele mai sofisticate birouri, pana la ultima parloaga de teren din provincie. Majoritatea visau castiguri fabuoase, continue, in timp record. Surprinzator sau nu, exista castigatori certificati. Dovada sunt sumele din banci pe care le detineau la inceputul crizei. Ce s-a intamplat cu acest cash?

Sa ai bani e o mandrie. Daca i-ai facut din speculatii imobiliare cu atat mai merituos. Nu mai conteaza daca a fost vorba de noroc sau intuitie. Timpul insa trece si 2012 a inceput. Pentru cei care au in continuare lichiditati, exista permanent o dilema: sa pastreze banii in banci sau sa (re)investeasca in imobiliare?

Ce pot sa mai spere investitorii de la cel mai afectat segment economic din utimii 3 ani? Poate cineva din aceasta tara sa garanteze ca preturile la imobile au atins pragul minim? Aceasta e intrebarea de baza pentru toti cei care mai cred in imobiliare. Pana la urma, orice intrebare are un raspuns. Ca sa ajungem insa la cel corect, facem cateva calcule simple.

Pe perioada ultimilor 3 ani, un depozit in lei – echivalent cu 100.000 euro -, la o dobanda medie de 7%, aducea un castig total de 21.000 euro. Cei care au fost inspirati sa tina/mentina economiile in lei au avut cel mai mult de castigat. Indiscutabil! Ce se putea cumpara in imobiliare cu 100.000 euro in 2008 stie toata lumea. Ce s-ar putea cumpara astazi cu 121.000 euro nu mai stiu chiar toti. Stiu doar aceia care au avut rabdare sa tina banii in banci si nu au riscat nicio investitie imobiliara in ultimii 3 ani. Noroc sau intuitie? Cert este ca rareori in ultimii ani au existat pe piata imobiliara achizitii de proprietati care sa ofere un profit cert de o asemenea valoare. In aceste conditii, ce e de facut?

Pornind de la un astfel de calcul, multi au uitat de imobiliare. Dar, in orice domeniu exista permanent oportunitati. Criza globala si situatia economica a Romaniei genereaza in imobiliare noi perspective pentru oamenii curajosi. Terenurile agricole comasate sunt investitiile preferate pentru multe fonduri de investitii straine. Daca nu sunt comasate, acestia au angajat echipe speciale care se ocupa exclusiv de aceasta procedura, prin achizitii pas cu pas. Executarile silite de la banci nu au atins apogeul. Pe langa multe active nevandabile, exista printre picaturi si “piese de rezistenta”, vanate de investitori strategici, adevarati rechini imobiliari, care sunt posesori de lichiditati nelimitate. Constrangerile unor proprietari de imobile de a vinde urgent ii incadreaza perfect in “victimele” crizei si timpul nu lucreaza in favoarea lor. Extinderea activitatilor economice ale firmelor care merg bine si in perioada de recesiune nu lasa indiferenta ofertele tentante si tranzactiile imobiliare necesare cresterii cifrei de afaceri sunt o prioritate. Pentru IMM-urile care supravietuiesc crizei posibilitatea achizitiei unui teren invecinat la un pret foarte bun este o optiune. Investiorii imobiliari de portofoliu tintesc continuu imobile care nu se scot decat o data la 100 de ani la vanzare – cu 50% din valoarea anterioara. Companiile straine din real estate sunt in continuare cu ochii pe Romania si nu vor sa rateze yield-uri de 9-10% generate de imobilele situate in prime location, cu clienti AAA si cu contracte pe termen lung. Pentru investitorii particulari, care nu dispun de sume foarte mari, repozitionarea unei proprietati pe piata printr-o investitie minima, care sa aduca plusvaloare, sau o transformare rapida in lichiditati constituie un alt gen de oportunitate. Si exemplele pot continua pe toate nivelurile sau tipurile de investitii imobiliare, fie ca e vorba despre inchirieri sau achizitii.

In plus, criza i-a facut pe multi jucatori sa se se adapteze rapid si sa devina mai creativi. In acest context, o data cu limitarea creditarilor, asocierea dintre un proprietar de teren si un investitor cu lichiditati a devenit o varianta fezabila, cu risc diminuat. In general, mentalitatea din negocierile imobiliare s-a schimbat radical si acesta este unul din marile beneficii care s-a regasit pe piata dupa disparitia boom-ului economic.

Chiar daca in acest moment se cauta produsele imobiliare de stricta necesitate, investitiile statului in infrastructura pot debloca multe proiecte amanate sau inghetate. In niciun caz, antreprenorii din domeniu nu dorm si cauta permanent solutii pentru propriile afaceri.

Mai devreme sau mai tarziu, criza se va termina. Conteaza cine va fi cel mai pregatit pentru un nou start-up in domeniu. Imobiliarele seamana astazi cu un concurs de atletism. Unii se antreneaza zi de zi pornind de la ideea ca vor castiga. Altii au renuntat la antrenamente doar pentru simplu fapt ca vremurile nu sunt pe placul lor. Daca va permiteti luxul sa uitati de imobiliare, sunteti privilegiati. Sunteti multumiti cu ce aveti sau cu ce nu aveti. Riscati doar sa nu fiti la linia de start cand incepe urmatorul boom economic.

Nu sunteti obligati sa investiti acum. Asteptati, dar fiti pregatiti oricand sa luati o decizie rapida. Oricum, antreprenorii si investitorii care au curaj si tintesc un castig mai mare decat dobanzile bancare nu isi permit sa uite de imobiliare.

Care e destinatia finala?

Ceausescu avea o idee fixa: toti oamenii sunt egali. A cladit comunismul pana s-a daramat peste el. De 22 de ani suntem intr-o tranzitie continua. Toti carmacii care s-au perindat la conducerea tarii au mimat capitalismul. Democratia a inteles-o fiecare roman cum s-a priceput. Romaniei inca ii lipseste busola. Ultimul presedinte comunist are o datorie greu de indeplinit. Dar nu imposibila, atata timp cat nu mai are nimic de pierdut.

Ca orice cetatean responsabil al acestei tari, ma intereseaza viitorul. Nu mi-am propus sa plec. Nu fac politica, nu am nicio functie publica. Totusi, ascultand “discursul regelui”, am constatat ca ne indreptam catre… nicaieri. Am inteles demult ca pretul intrarii in Uniunea Europeana a fost platit cu privatizarile pe nimic ale materiilor prime: petrol, apa, energie, gaz etc. Stiu si cum se subjuga un stat prin indatorare, privatizand sistemul bancar. Am acceptat ca aderarea la NATO are un cost fara sfarsit. Intr-o lume din ce in ce mai agitata, presedintele tarii a uitat sa ne spuna destinatia. Oare, o stie sau plutim pe o mare in cautarea unui tarm oarecare?

Ca mic antreprenor, de 18 ani platesc “biletul” de a fi roman. Nu am uitat niciodata ca trebuie sa platesc, ca sa fiu un om liber, in propria tara. In ultimul timp, mai mult ca niciodata, am constatat ca, pentru antreprenorii romani, solutia individuala este singura optiune. Nu as avea nicio ezitare sa investesc pana la ultimul leu in tara mea daca as fi convins ca ne indreptam spre o destinatie precisa. Indiferent cat de greu va fi sa ajungem acolo. Antreprenorii care au supravietuit crizei resimt astazi un sentiment de totala neincredere. Aici nu este vorba nici de zona euro, nici de NATO. E vorba strict de oameni. De cei care ne conduc catre nicaieri. M-as lasa sedus de calitatile unui lider, oricare ar fi el, din orice partid ar face parte, daca as vedea in acesta un vizionar. O personalitate in care merita sa crezi. As fi dispus sa-mi asum riscuri mai mari, sa platesc taxe mai mari, sa muncesc mai mult, daca as avea o motivatie in plus. Destinatia finala!

Ca mine sunt multi. Ingrijorati de ziua de maine, de drumul spre necunoscut. Antreprenorii mici si mijlocii nu fac de obicei politica. Antreprenorii mari se vara in politica pentru ca au contracte cu statul si trebuie sa cotizeze permanent. Statul e la cheremul politicienilor. Niciun partid nu a convins in ultimii 22 de ani. Deziluziile s-au tinut lant. Acum, intr-un nou an electoral, IMM-urile resimt cel mai mult efectele crizei. Se spune ca statul apartine poporului. Oare a apartinut vreodata? Cand serviciile publice sunt deplorabile, cand miliarde de euro nu se vad in calitatea vietii de zi cu zi, ne intrebam unde ne conduc cei de la Putere. Mult mai triste mi se par insa prestatia si calitatea politicienilor din Opozitie. Pentru ei, antreprenorii nici nu exista!

Daca in Opozitie ar exista lideri puternici, cu siguranta tovarasul comandant ar fi obligat sa ne “divulge” azimutul. Probabil, ne indreptam spre un tarm. Conteaza daca suntem capabili sa ducem povara singuri. Chiar ca membra UE, Romania va fi obligata sa navigheze cu propriile forte catre destinatia finala.

Singurul cuvant remarcabil rostit de Presedinte a fost “impreuna”! Nefiind implicat niciodata politic am puterea sa spun ca multi romani nu mai se simt demult impreuna. Nevoile i-au raspandit in toate colturile lumii. Nu mai asteapta nimic de la niciun politician. Ei, politicienii au fost permanent impreuna in Parlament si au facut din Romania “Gradina din Carpati”. O gradina roditoare pentru propriile interese. Un paradis pentru strainii care au cumparat “fructele” pe nimic si acum la vand la pret de monopol. O plantatie in care romanii simpli muncesc pentru a supravietui, iar antreprenorii pentru a plati datoriile la bancile straine. In aceste conditii, nu poti sa fii impreuna cu politicienii care pun toata povara pe umerii poporului fara sa ofere ceva in schimb. Cu 98 de miliarde de euro datorii facute de Romania in ultimii 20 de ani, nu s-a modernizat mai nimic.

Speranta romanilor nu a obosit inca, dar nici nu mai are mult pana sa dispara. Poate, singura sansa sa ajungem la destinatie este sa ne vedem fiecare de treaba, cat mai bine, acolo unde muncim. Deocamdata poporul sta in cala si trage la galere, iar politicienii sunt pe punte la o sueta prelungita.

Mai aruncati din “balastul” politic peste bord, tovarase comandant! Asta daca nu va arunca ei pe dumneavoastra! Asa poate navigam mai repede si, cu ajutorul lui Dumnezeu, vom reusi sa ajungem la destinatie. Impreuna sau separat.

Retrospectiva imobiliara 2011. Va fi 2012 o “victima” in domeniu ?

Anul care a trecut poate fi impartit in doua perioade imobiliare distincte. Pana in luna iunie piata imobiliara a fost chiar mai activa decat au prevazut optimistii din domeniu. Au existat cereri punctuale de la investitori mari si mici, real interesati in oportunitati de criza. Cumparatorii hotarati si-au facut curaj si au investit. E adevarat, nu sume mari. Au fost tranzactii mici, dar suficient de multe ca sa poata fi vizibile pe un trend descrescator al valorii imobilelor. Odata intrati in vacanta, undeva de prin luna iulie 2011, cei interesati de achizitii in real estate nu au mai revenit pe piata. Turbulentele de pe pietele financiare internationale si instabilitatea zonei euro au afectat direct perceptia asupra oportunitatilor imobiliare. Numarul tranzactiilor s-a contractat in al doilea semestru al anului 2011. Anuntul din toamna al BNR privind inasprirea conditiilor de creditare incepand cu anul 2012 a fost singurul “argument” care i-a determinat pe multi nehotarati sa ia o decizie mai repede. Acest lucru s-a manifestat in special la achizitiile prin programul Prima casa. Dar, acest “atu” transmis de autoritatea bancara nu a fost suficient ca investitorii imobiliari sa poata schimba trendul descrescator al preturilor imobilelor oferite la vanzare. In general, proprietatile tranzactionate au avut in 2011 valori diminuate cu 3-5%, comparativ cu anul 2010.

Esenta fenomenului nu sta in afacerile imobiliare incheiate, ci in valoarea proprietatilor care nu s-au putut vinde sub nicio forma, la niciun pret! Totusi, cine a fost obligat sa vanda un imobil a scazut pretul pana a gasit un cumparator. Imobiliarele au intrat deja intr-o noua etapa. Dupa 4 ani de scaderi continue fiecare zona are o anumita cota. Deja, zonele sunt clasificate dupa gradul de atractivitate imobiliara si puterea de cumparare a celor interesati. Corectiile imobiliare si-au facut efectul si criza a avut rol esential.

Inceputul anului 2012 nu a adus nimic nou. Nici nu avea cum. Important este ca partea “intunecata” a celui de-al doilea semestru din 2011 se va reflecata si in dinamica primului semestru din noul an. Bine ar fi sa se opreasca la jumatatea lui! Riscul ca anul 2012 sa fie o “victima” in domeniul imobiliar este mare. Cu atat mai mult cu cat vorbim de un an electoral. Majoritatea investitorilor straini ezita inca sa ia serios in considerare Romania ca pe o piata cu potential cert de crestere. In urma boom-ului imobiliar sumele mari investite de multe fonduri de investitii au adus pierderi considerabile si acest lucru se simte si nu se uita usor. De asemenea, romanii cu bani au un apetit scazut pentru piata imobiliara si asteapta rezultatul alegerilor din acest an. Dobanzile la depozite sunt mult prea generoase fata de un potential profit mai mare obtinut din imobiliare, dar care implica un grad de risc considerabil. Gandirea este simpla, dar corecta! Jucatorii din imobiliare care au tinut economiile in banci in ultimii trei ani au fost cei mai castigati.

“E pur si muove!” In anul 2011 numarul tranzactiilor a crescut comparativ cu anul 2010 cu pana la 10%, in functie de segmentul de piata. Un semnal incurajator, dar insuficient pentru schimbarea perceptiei asupra imobiliarelor. Au fost in special achizitii de stricata necesitate imobiliara in care au excelat tranzactiile pana in 100.000 euro. Daca ne raportam strict la datele ANCPI, orice crestere este un fapt pozitiv. Daca ne referim la perspectivele anului 2012 avem motive de ingrijorare. Piata imobiliara, candva motorul unei economii prospere nu a murit. Antreprenorii din domeniu nu dorm si cauta permanent solutii optime. Cei care vor cu adevarat sa cumpere si au nevoie de un produs imobiliar nu asteapta sfarsitul crizei. Acum, sunt mult mai avizati si mai pretentiosi. Chiar daca majoritatea IMM-urilor sunt stoarse de lichiditati, exista si companii care cauta oportunitati in imobiliare. Piata s-a stabilizat suficient de mult ca sa fie din nou atractiva. Chiar si bancile trebuie sa accepte noul context si sa vina in intampinarea imobiliarelor daca mai vor sa vanda bani. Toate aceste repere ne pot face sa speram ca 2012 nu va fi totusi o “victima” in domeniu.

Evaziunea fiscala, o sansa pentru un trai in lux. Totusi, nu furati! Statul uraste competitia!

Romanii sunt pionieri la furat! Oare? Italienii au demonstrat oficial ca se poate trai in lux, furand. Mafia nu s-a nascut intamplator acolo. Un articol publicat recent arata clar, cu cifre reale, ca cetatenii cei mai bogati din G8 sunt italienii. (http://www.ziare.com/europa/italia/raid-al-fiscului-intr-o-statiune-de-schi-lamborghini-preferatul-evazionistilor-1143419)

Nu demult, biserica catolica reprezentata la cel mai inalt nivel de Vatican, a fost acuzata de evaziune fiscala si spalare de bani. Hai sa fim seriosi, ce poate pati? Mai nimic. Cine se pune rau cu Dumnezeu? Lumea se roaga si doneaza pentru iertarea pacatelor oriunde. Cine mai sta sa ceara factura dupa ce se ridica din genunchi si-si face cruce!?

Totusi, surpriza! Daca ar veni in Romania in control, comisarii italieni ar ramane perplecsi la ce ar gasi pe plaiurile mioritice. De la un deputat PSD, fara pic de avere si bani in conturi – exemplu, Rizea Cristian, care conduce un Ferrari al… soferului personal! – pana la cei mai amarati politicieni, care nu au niciun business la vedere, lista ramane deschisa. Exista si o gramada de oameni de afaceri care au toate firmele pe pierdere de la infiintare, dar care locuiesc in cele mai luxoase imobile din tara. E oare chiar atat de greu sa se demonstreze ca exista romani care au ceea ce nu pot justifica in niciun fel? E greu de inteles cum orice acuzat care este cercetat de diversele institutii abilitate are ca prima replica “este o comanda politica!”.

Mafia nu poate fi eliminata. Problema nu este ca se fura, ci cat se fura! Astfel, apare un paradox greu de acceptat: statele sunt din ce in ce mai indatorate, dar evazionistii traiesc bine mersi din ce in ce mai bine. Concluzia este trista: statul este cel mai prost administrator, oriunde in lume! Romania, desi nu este nici pe departe la fel de indatorata ca tarile din vest, are multi cetateni care au ce nu-si permit nici occidentalii bogati.

Daca ar fi sa facem un top al evazionistilor din Romania cine credeti ca ar fi pe podium? Hai sa incercam! Ce ziceti de biserica ortodoxa romana?

Cine credeti ca are cele mai multe proprietati in portofoliu, dupa statul roman? Patriarhia romana, care este scutita de taxe si impozite. Ce guvern s-ar pune rau cu trimisii Domnului. Daca-ar fi dupa mine, le-as lua impozit pe proprietati exact ca la SRL-uri. Ce credeti ca au ajuns bisericile de azi? Fac comert ca orice societate si taie chitante daca isi aduc aminte!

Hai sa mai incercam! Va riscati? Bancile nu platesc TVA pentru spatiile comerciale inchiriate. Si sunt cu miile in Romania. Iata o alta forma mascata de evaziune. Pana si notarii platesc TVA si au scazut drastic onorariile odata cu inceperea crizei. Bancherii au dat credite mai ieftine? Nu! Vi se pare corect? Dar, ce mai este corect cand vorbim de politica din sistemul bancar?

Mai facem o incercare? Prostitutia este un fenomen in Romania. Pierderile financiare ale statului pe partidele de sex neimpozitate sunt enorme. Cine se opune cu vehementa legalizarii prostitutiei? Ati ghicit! Patriarhia romana, aceeasi institutie unde fondurile banesti rulate sunt nelimitate si neimpozitate. Ca si statul, biserica nu vrea concurenta de niciun fel. Cel mai mare credit din Romania pentru ridicarea unui imobil – Catedrala Mantuirii Neamului (200 milioane euro!) – va fi oferit cu “generozitate” de un consortiu de banci. Vorba aceea: corb la corb nu-si scoate ochii. Sa mai spuna cineva ca a inghetat creditarea. Mai nou, am vazut ca marketingul duhovnicesc functioneaza profesionist, chiar agresiv, prin cereri de donatii pe site-uri. Enoriasii, dar si evazionistii care cred ca vor fi ierati, nu trebuie sa ezite! Creditul patriarhiei trebuie platit, bancile trebuie sa prospere, iar lumea sa se roage mai des pe timp de criza.

Exista oare vreo legatura intre evazionisti si donatori? In Romania, cine face evaziune si uita sa doneze la biserica sigur doneaza un procent la partid, ca sa ramana liber. Nu conteaza ca e santajat permanent! Evaziunea are pretul ei. Totusi, nu furati! Statul uraste competitia!

Cel mai greu an in imobiliare! 5 motive sa uiti de ele!

2012 va fi un an imobiliar de… neuitat! Care ar putea fi cauzele?

1. De 3 ani incoace, preturile proprietatilor scoase la vanzare au scazut permanent. Si, fara sa gresim, putem afirma ca, la sfarsitul anului 2008, conditiile de pe piata imobiliara erau mai bune decat perspectivele anului 2012. Nici nu trebuie sa analizam prea mult… Ce simte oare un “fericit” care a luat prin Programul “Prima casa” un apartament cu 60.000 euro in urma cu 2 ani si acum vecinul de scara incearca sa vanda unul similar cu 50.000 euro? Dar, daca nu reuseste sa vanda nici la 45.000 de euro, in anul 2012? Preturile terenurilor din camp, desi au scazut pana la 10-20% din valorile inregistrate in anii de boom imobiliar, nu isi gasesc cumparatori. Nicio banca nu mai ia in garantie astfel de proprietati. De fapt, acest produs imobiliar a atras cele mai multe “tepe”, luate de bancheri, care au ingropat banii in terenuri situate acolo unde cerul se uneste cu pamantul.

2. Banii au devenit o marfa rara, iar creditarea este in ceata! Daca in anii de glorie imobiliar-bancara, 2007-2008, investitorii imobiliari erau rugati cu credite la o dobanda Euribor + 3-3,5%, acum, cine prinde o marja dubla e tare. Asta in conditiile in care garantiile cerute de banci s-au marit considerabil si orice credit este “scanat” pe toate partile pana sa primeasca aprobarea finala. Bancile straine nu mai risca nimic, cu atat mai mult cu cat au mari probleme in tarile de origine. Doamne fereste sa asistam la un faliment rasunator in zona euro! In acest caz, multe banci prezente in Romania vor ingheta efectiv creditarea si se vor concentra exclusiv pe active neperformante. Din pacate, mai toate sunt nevandabile!

3. Noile norme BNR nu au facut altceva decat sa sugrume creditarea. Bancile se vor replia pe criteriile impuse, dar vor avea nevoie de timp sa gaseasca cele mai bune solutii ca sa mai poata sa vanda bani, in conditii acceptabile. Dar, ce credit mai este rezonabil in ziua de azi, in noua configuratie economica internationala? Turbulentele financiar-bancare au un rol primordial in atitudinea bancilor fata de clienti. Faptul ca bancile comerciale sunt vulnerabile si interconectate la datoriile suverane este o povara grea si creaza premizele unui viitor nesigur. Semnalul de alarma a fost tras demult, dar a fost ignorat.

4. Populatia s-a “lecuit” de imobiliare si acest lucru este dovedit prin cresterea depozitelor populatiei de la 22 miliarde de euro in 2009 la 24 miliarde in 2011. Cine a avut nevoie neaparat sa cumpere ceva, si-a facut “plinul” inainte. Astazi se mai cauta doar produsele imobiliare de stricta necesitate. Cei care au putut sa faca economii, nu au avut ca prioritate achizitia unui bun imobiliar. Dobanzile in lei, in ultimii ani, au fost mult prea atractive. Un depozit in lei pe trei ani – echivalent cu 100.000 euro -, la o dobanda medie de 7%, a adus un castig de 21.000 euro. Cei care au fost inspirati sa tina economiile in lei au avut cel mai mult de castigat. Ce se putea cumpara in imobiliare cu 100.000 euro in 2008 stie toata lumea. Ce s-ar putea cumpara astazi cu 121.000 euro nu mai stiu chiar toti. Stiu doar aceia care au avut rabdare sa tina banii in banci si nu au riscat nicio investitie imobiliara intre timp. De ce ar risca in 2012?

5. Anul acesta va fi unul electoral. Si ce an! Cu siguranta, vom asista la cea mai dura batalie politica de dupa Revolutie. Interesele sunt uriase si, daca vorbim de ultimul lot de privatizari din ograda statului, este lesne de inteles ca va fi “bataia pestelui” pentru ultimele tunuri. Inclusiv, cele imobiliare, la preturi derizorii, in conditii de criza. Din pacate, politicienii isi vad de interesele electorale si orice stimulent imobiliar va fi o utopie. In loc de facilitati care sa dezghete mediul imobiliar, politicienii vor oferi circ. In loc de solutii, vor oferi promisiuni. Ca de obicei!… Daca nu v-ati obisnuit cu acest scenariu, veti revedea filmul!

Iata de ce, s-ar putea ca investitorii din acest domeniu sa ajunga la concluzia ca ultimii 3 ani au fost “parfum”! Sper sa ma insel! Dar, daca nu ma insel?

Cauta
info
Ultimele oferte
4 camere
3 dormitoare
etaj 9/P+11
2 bai
SU: 90 mp
SC: 110 mp
175.000 EU
Ultimele Comentarii
Ce face Popescu.. real estate cu loturile, apartamentele merg foarte bine .. in sus chiar daca nu ca in 2008, totusi este bine stabilit acum ca totusi...
Dragos, atractia mediului de investitori din strainatate este data de catre taxa pe profit, cea mai mica din lumea libera, deasemenea atractia unor gu...
Mielu... IFN inclusiv camataria este o boala incurabila a oricarui system democrat si liberal, intrucat atat bancile dar si afacerile in general se ba...
Dragos, de mult nu am mai blogat aici dar revin si spun ca .. fese-nistii, niste fosti peceristi membri ai unui singur partid DISCTATORIAL au mostenit...
@dragoteanu : bun articol ; ma bucur ca ai inceput sa vezi din nou lucrurile asa cum sunt , ca parca in ultima vreme te "pierdusem"
Blog IMOPEDIA
Imopedia RUN
20-Sep-2012
Asigurarea obligatorie a locuințelor s-a transformat într-un concept atât de superfluu încât parcă orice discuție trece pe lângă urechile celor care ar trebui să fie dire
Bloguri AFILIATE IMOPEDIA
Daniel Dobre
20-Jun-2016
Pe Bogdan il cunosc de mult. Intai l-am urmarit de la distanta, prin intermediul retelelor de socializare, apoi mai de aproape.  Sunt surprins in egala masura de talentul cu care
Adrian Crivii
01-Jan-1970
Tag-uri
RSS Feed
Subscribe in NewsGator Online Add to netvibes Add to Google Reader or Homepage Powered by FeedBurner