Politicieni, nu va cerem ajutorul! Nu vrem pomeni. Nu mai asteptam nimic nou. Totusi, tanjim dupa ceva. Sa ne lasati sa supravietuim. E si in interesul vostru, al guvernantilor. Va multumim anticipat!
Recent, Camera Deputatilor a respins proiectul de lege privind Taxa de solidaritate. Un nou impozit pentru romanii care au mai mult nu ar fi ajutat pe nimeni. Ar fi fost o masura populista. Initial s-a propus impozitarea suplimentara a averilor mai mari de 450.000 de euro, cu valori cuprinse intre 0,5 si 1,25%. Ulterior s-a discutat o formula “indulcita”: un impozit si mai mare, dar pentru o avere medie mai mare, respectiv 900.000 euro.
Cu siguranta, au existat cel putin doua motive serioase care au dus la respingerea acestei propuneri. Primul este evident: propriul interes al politicienilor. Tot romanul stie ca majoritatea clasei politice detine averi importante. Al doilea motiv concret a fost legat de lipsa lichiditatilor pentru majoritatea persoanelor avute. A detine proprietati nu este acelasi lucru cu a detine “cash”. E o diferenta mare. Nu este o gluma! Sunt foarte multi “enoriasi” ai statului cu multe proprietati cumulate, evaluate la peste 900.000 euro, dar care sunt in prezent “zero” la capitolul numerar. In general, cei care au agonisit bunuri sunt oameni care au riscat mai mult, care au furat mai mult, sau – de ce nu?- oameni care au muncit mai mult. In aceasta ultima categorie intra, dupa parerea mea, cei care au simtit “gustul” clasei de mijloc, pe perioada boom-ului economic, intre 2004 si 2008. Odata cu aparitia crizei, primele “lovituri sub centura” le-au luat exact cei care rulau banii in scopul de a face profit, implicit avere, platind corect taxele. In noile conditii economice, creditele luate de majoritatea romanilor au devenit o povara si lichiditatile s-au subtiat vizibil, de la an la an. Lipsa de cash este o certitudine, la nivelul bazei de impozitare propuse de stat, de 900.000 euro. Sunt suficient de multi oameni corecti, “dornici” sa fie la zi cu plata impozitelor, dar care nu ar fi avut efectiv de unde sa acopere darile suplimentare. Daca aceasta propunere legislativa ar fi fost adoptata, singurul fapt pozitiv vizibil imediat ar fi fost legat de piata imobiliara. Ca sa plateasca noul impozit, multi beneficiari de proprietati ar fi fost obligati sa vanda ceva. Si acest lucru implica preturi de vanzare mai mici. Multi proprietari ar fi fost direct afectati pentru ca ar fi trebuit sa accepte preturi mai mici… inacceptabile in alte conditii.
UNPR, partidul care a avut aceasta initiativa, a declarat clar ca nu renunta! Foarte bine! Vreti sa ne “jupuiti” mai mult! De acord, dar sa existe o conditie clara! Sa se stie unde se duc banii colectati. Fiecare ban din aceasta noua potentiala “jecmanire”! Sa fim siguri ca banii stransi de la cei care sunt huliti sau urati in egala masura nu ajung in sacul fara fund al bugetului tarii. Un contribuabil corect, dispus sa plateasca mai mult daca i se cere are drepturi. Inclusiv acela de a fi respectat intr-un sens simplu. Sa existe acces public la modul de cheltuire a sumelor colectate de la cei cu avere. Daca Guvernul, indiferent care va fi el, ne va aburi cu proiecte fanteziste in care o autostrada costa de zece ori mai mult decat in Elvetia si constructorii au nevoie de 20 de ani sa o finalizeze, nu, mersi! Daca banii vor fi indreptati spre sistemul sanitar public, iar serviciile raman tot cele de astazi, nu, mersi! Daca o sa ne vrajiti cu sosele urbane suspendate, dar strazile existente sunt pline de gropi si la prima zapada se blocheaza tot, nu, mersi! Si exemplele pot continua, la nesfarsit.
La ultimul referendum, poporul a votat ca numarul parlamentarilor sa scada. Iarasi am fost mintiti. Acum, s-a intrat deja intr-o noua campanie electorala. Stim! Promisiunile sunt cea mai ieftina marfa. Dar, romanii care mai au bani nu sunt o marfa. Nu puteti sa luati de la cei avuti si sa dati saracilor, doar ca sa fiti votati o data la patru ani. Pentru ca, intr-o zi, multi din cei care au strans averi si pot sa faca ceva in continuare in Romania se vor cara masiv din tara. Sau, in cel mai bun caz, se vor gandi toata ziua cum sa va dea mai putini bani. De fapt, va cerem sa nu ne instigati sa furam. Acceptam sa platim mai mult pentru ceva concret. Dar nu acceptam sa fim ignorati in continuare, iar din bugetul statului sa se infrupte clientela politica.

Blestemul acestei tari este ca e prea bogata. Atat de bogata ca nici ceea ce ne-a dat Dumnezeu nu a putut fi identificat in totalitate. Inca se “lucreaza” la acest proces anevoios. Dupa 45 de ani de comunism si inca jumatate de tranzitie, in Romania, s-a monitorizat doar o parte din averea tarii. Cea la vedere. Cea care nu se vede este tinuta la “dospit”. Pentru oamenii de partid, pentru cercuri de interese, pentru mafia imobiliara. Fabricile si uzinele care erau pozitionate strategic au fost vandute pe nimic. Demult. Privatizarea in masa a fost un esec. Retailerii si angrosistii imobiliari au pus mana pe tot ce se putea si conta. Dar, de departe, cele mai paguboase privatizari au fost cele legate de resursele minerale. Pretul aderarii Romaniei la Uniunea Europeana a fost platit cu varf si indesat. Petrolul, energia electrica, apa, gazele si alte materii prime au devenit monopol strain. Aurul si cuprul sunt pe lista scurta. Cat de mult a beneficiat cetateanul simplu de instrainarea avutiei tarii este o alta discutie. Acum si aici voi vorbi insa de ceea ce nu s-a vrut a fi identificat si totusi se regaseste inca in patrimoniul statului. O adevarata comoara. Imobiliara.

E vorba de “imobilele nimanui”. Au statut neclar, nu sunt revendicate si nu se regasesc in lista de inventar a statului. “Imobilele nimanui” reprezinta o parte din averea Romaniei. Sau, mai bine zis, imobilele abandonate de stat, dar cu destinatar cunoscut. Acestea zac parasite in toate colturile tarii, de la zonele cele mai selecte din marile orase, pana la regiuni “necalcate” de autoritatile publice. Si, ca sa va dati seama ce avere colosala exista inca nemonitorizata, plecam de la o intrebare simpla: cate Primarii, Consilii Judetene sau Locale au o evidenta imobiliara oficiala, clara, publica asupra teritoriului – terenuri si cladiri – pe care il gestioneaza?

Prioritatea guvernelor post-decembriste nu a fost identificarea si punerea in valoare a tuturor proprietatilor din dotare, ci vanzarea celor care se pot vinde imediat. Nu au contat, in primul rand, pretul si/sau ordinea de vanzare. Asa se intampla cand vinzi ce nu e al tau. Nu-ti pasa! Carei autoritati i-a pasat de bunul nimanui?! Cel mult, persoanelor implicate in privatizari. Le-a pasat de propriul buzunar. Orice litigiu imobiliar a fost o “poveste cu cantec”. Daca proprietatea revendicata era interesanta pentru “rechinii” imobiliari, s-au inventat “N” motive pentru a nu se retroceda. Si ultima propunere guvernamentala cu despagubiri in valoare de 15% din valoarea proprietatii face parte din aceeasi strategie. Daca un imobil s-a inapoiat fostului proprietar de drept, acesta a trait o poveste fara sfarsit, luptandu-se ani de zile pentru ceva ce i se cuvenea de drept. Asa s-a ajuns la retrocedarile in compensare. Drepturile litigioase au fost cumparate de avocati specializati sau de diverse persoane care au achizitionat, mai mult sau mai putin legal,”drepturile de autor” asupra unui imobil. Cazul Constanda – Parcul Bordei este un caz vechi si mult mediatizat. Ultimul, cel al deputatului Mihail Boldea, arestat recent. Dar astfel de situatii se regasesc cu miile in toata tara.

Compensarea imobiliara este cea mai eficienta metoda de a pradui averea imobiliara, neexploatata, a Romaniei. Atat cat a mai ramas disponibila!

Statul nu face nimic. D-aia se numeste stat! “Cautatorul” de comori imobiliare lucreaza in locul statului. Numai in interes personal. Astfel, identifica oportunitati inca neexploatate si le pune in valoare. Nu putem spune ca nu se implica. Din contra! Se implica total si adanc! Creeaza o retea de lucru, din care fac parte nemijlocit si angajatii statului, aceiasi care ar trebui sa se ocupe de inventarul patrimoniului. Dar, pe un salariu de mizerie, nu te poti ocupa de ceva important. Pot foarte bine sa se ocupe altii. Ca bugetar, poti doar sa ii ajuti. Din interiorul sistemului! Astfel, s-au inventat “furnizorii” de informatii cu un caracter confidential. O veriga foarte importanta in praduirea averii imobiliare a Romaniei.

Daca va intrebati de ce multe cladiri ultracentrale sunt abandonate, nu va mai obositi. Daca va mirati de ce nu se construieste nimic pe un teren in centrul istoric din Bucuresti, mergeti mai departe linistiti. Averea statului se transforma. Daca este in domeniul public, cineva lucreaza sa o treaca in domeniul privat al statului. Ca sa poata fi instrainata. Cat mai curand. Daca este a nimanui adica in proprietatea statului, se va gasi un “oarecare”, mai devreme sau mai tarziu – in functie de atractivitatea imobilului, sa faca efortul necesar pentru o compensare la “justa” valoare, pe baza unui drept litigios. E adevarat, dureaza! Dar, merita putin efort cand vrei sa dai un tun imobiliar. Averea statului roman este cea mai ieftina prada.

Luna aceasta se implinesc 18 ani de cand am infiintat Euroest. De unde numele companiei? Simplu ca “Buna ziua”! Romania este in Europa de Est. Soarele rasare de la est. In fiecare zi. Ce a reprezentat firma mea pana a implinit “majoratul”? Impliniri si nerealizari, dezvoltare diferita in functie de perioadele traite. Profesional, a insemnat tot. Asta stiu sigur!

Citeste continuarea aici

Din anul 2007, de cand a inceput criza in SUA, tot ceea ce a insemnat activ imobiliar a avut de suferit. Peste Ocean, fenomenul real estate cunoscuse in ultimii 15 ani un scenariu rupt de realitate, aproape un science-fiction economic. De la creditele subprime s-a declansat haosul bancar. Practic, orice cetatean cu pasaport american si un job decent era rugat sa ia credite pentru achizitia mai multor proprietati. Acest episod de best-seller financiar s-a finalizat brusc, odata cu caderea Lehman Brothers. De atunci, orice avere imobiliara s-a transformat intr-o deziluzie pentru detinatorii de proprietati luate pe credite.

In Europa, socul pe piata imobiliara a aparut cam dupa un an. Incepand cu Islanda (ca o ironie a sortii, fiind cea mai apropiata de continentul american), continuand cu Spania si terminand cu Grecia, ca “ultima frontiera” a batranului continent.

Toate statele care au fost atinse de criza propagata din SUA au cunoscut deprecieri importante pe ambele segmente imobiliare – rezidential si comercial. Chiar si in Monaco imobilele s-au depreciat cu 5-10%. Paradoxal, din punct de vedere imobiliar, cea mai afectata tara europeana nu este Grecia, ci Spania. Aici, datorita climei blande, au aparut in ultimile doua decenii noi orase, preponderent turistice, unde cetateni din alte state au investit sume mari, mai ales bani negri, neimpozitati. Asa s-a ajuns ca peste 40% din proprietatile nerezidentilor de pe tarmurile iberice sa fie disponibile la vanzare. Aici nu mai vorbim de o simpla depreciere, ci de pierderi masive sau chiar de abandon imobiliar.

Recesiunea economica din ultimii ani a modificat substantial scara valorilor imobiliare. In majoritatea tarilor averile imobiliare au secatuit. Cele mai mari pierderi le-au avut bancile care au sponsorizat speculantii imobiliari. Pentru cei care au folosit capital propriu, pierderile se regasesc direct in contul lor. Totusi, “piesele de rezistenta” adica imobilele aflate in prime location, in cartierele de lux din marile metropole, si-au mentinut valoarea sau au cunoscut o depreciere nesemnificativa. In afara zonei euro, tari precum Marea Britanie si Norvegia nu au suferit deloc pe segmentul real estate. Dimpotriva.

Romania sta inca bine, comparativ cu multe alte state din Uniunea Europeana. Politica super-prudenta a BNR a avut un efect benefic in timp de criza, desi nu a fost pe placul multor dezvoltatori sau contractanti de credite imobiliare. Cu dobanzi la creditele ipotecare cel putin duble fata orice tara cu economie dezvoltata, romanii au fost constransi sa nu se intinda prea mult. Unii au riscat si au pierdut. Speculantii au disparut. Exista antreprenori care au dat faliment sau au intrat in insolventa, mizand pe constructii care nu si-au gasit cumparatori. Din ce in ce mai multe persoane fizice se chinuie efectiv sa achite ratele lunare pentru creditele luate, ca urmare a achizitiei unui apartament. Procentul celor care au probleme cu plata ratelor creste permanent. Acest fenomen nu este foarte ingrijorator pentru banci. Dovada clara este data de numarul mic de imobile scoase la executare silita. Majoritatea acestui tip de proprietati sunt nevandabile, deoarece au preturi inca nejustificate in raport cu valoarea reala de piata.

Roata imobiliara s-a invartit. Lacomia vanzatorilor s-a intors impotriva lor. Acum, a venit randul cumparatorilor, care au devenit la fel de lacomi, incat nu mai sunt interesati decat de proprietati care sa merite fiecare banut. Iluzia valorilor imobiliare ireale din boom-ul economic s-a risipit treptat. Averile virtuale bazate pe cifre rupte de realitate sunt istorie. Astazi, daca cineva vrea cu adevarat sa vada cat mai valoreaza un imobil, are doua variante, extrem de simple. Prima tine de accesarea unui credit prin ipotecarea bunului imobiliar la banca. In principiu, cat ofera banca, atata face. A doua varianta, la fel de directa, o poate incerca oricine prin ofertarea spre vanzare pe piata libera. Pretul real va fi unul singur: cel oferit de un potential cumparator. Daca nicio banca nu va oferi un credit sau daca nu gaseste un cumparator direct, proprietatea nu poate fi cuantificata. Ea se transforma automat intr-o “investitie” pe termen foarte lung. Cat de lung, ramane de vazut!

Fara doar si poate, un imobil (teren, spatiu comercial sau locuinta) care nu produce niciun venit sau nu poate fi valorificat prin vanzare devine o problema presanta pentru proprietar. Cu atat mai mult cu cat exista o ipoteca si credite de rambursat pentru el. In astfel de cazuri, nu mai vorbim de avere imobiliara, ci de o povara financiara. Iluzia unei averi virtuale s-a transformat rapid intr-o deziluzie socanta.

Singurele certitudini in viitorul din real estate raman proprietatile vandabile oricand, cele care pot genera credite bancare sau cele care aduc un cash flow constant si sigur. Criza economica a demolat iluzia imobiliara si a trezit la realitate o multime de visatori care credeau ca detin o zestre in acest domeniu.

Frumos incendiu! Sa fie vointa Domnului sau o alta intamplare?

Pe vremuri, inaintea invaziilor, romanii parjoleau tot si otraveau fantanile. Aceasta strategie s-a transmis din generatie in generatie. Dupa Revolutie, multe vanzari de fabrici si uzine s-au facut dupa ce au fost falimentate. Acum, inaintea ultimelor privatizari, gena distructiva se manifesta din nou. In locul holdelor sunt cluburile, iar in locul fantanilor piscinele. Si nu oriunde, ci in una din primele 5 locatii imobiliare din Romania.

In ianuarie 2007, pentru prima oara Clubul Floreasca a fost scos la vanzare, pentru o suma “modica”- 45,5 milioane euro, fara TVA! Din lipsa de oferte, licitatia a fost anulata. In august 2007 a fost scos din nou la licitatie la un pret de strigare cu 10 milioane de euro mai mic. Nici de aceasta data nu s-au gasit cumparatori. Ce se oferea in pretul asta? 16.000 de metrii patrati de teren aflat in prime location in Bucuresti si un club cu nume, din care mai ramasesera cateva acaretutri. O piscina si un restaurant. Intre timp, acestea au fost distruse Profitul care se scotea dintr-o afacere de genul asta era o gluma pe langa pretul solicitat. Cine sa dea un “munte” de bani, chiar si cand piata imobiliara era in “orgasm” daca nu poti sa construiesti altceva si trebuie sa stai vreo 200 de anisori ca sa-ti amortizezi investitia? O afacere imobiliara profitabila nu era posibila cu imobilele existente. In schimb, terenul este o perla imobiliara! Raportat la 16.000 mp, chiar si la aceasta valoare – fara constructii, reiese un pret de 2.200 euro/mp, fara TVA.

Pentru zona respectiva, pretul era justificat. Cu o conditie! Sa existe posibilitatea schimbarii PUZ-ului (Plan de Urbanism Zonal), prin care sa se modifice destinatia actuala, din zona de agrement in zona rezidentiala. Pentru veniturile obtinute de la cateva sute de clienti lunari care nu consumau mare lucru la Clubul Floreasca, suma ceruta de RAPPS este exorbitanta, lucru demonstrat prin esecul celor doua licitatii.

Asa a aparut scrumul. Din senin, din iarba verde. Ghinion sau o noua oportunitate imobiliara? Ghinion pentru “enoriasii” care frecventau aceasta locatie cu destinatie relaxanta. O noua mare oportunitate pentru un potential cumparator. De ce? Evident, la urmatoarea reevaluare, pretul estimat pentru cladire si anexe, va fi eliminat. Ramane sa fie scos la licitatie numai terenul, 16.000 mp pe marginea Lacului Floreasca. O asemenea locatie este mana cereasca pentru orice rechin care isi doreste in portofoliu “piese de rezistenta” imobiliare, rezidentiale sau comerciale. Cum ramane cu piscina, cu relaxarea? Stati linistiti! Oamenii bogati se vor relaxa in continuare. N-o sa va vina sa credeti ce ansamblu de locuinte cu adevarat de lux veti vedea rasarind peste cativa ani in locatia respectiva. Altfel, in vecii vecilor, niciun dezvoltator imobiliar care se respecta si stie meserie nu va plati pretul cerut de RAPPS.

Totul e o chestiune de timp! Timpul inseamna bani si nu numai. Printre picaturi, in pauza dintre boom-uri economice, putem sa ne delectam si cu putin scrum imobiliar. Nu de alta, dar trebuie sa fie pregatit terenul pentru noi ansambluri rezidentiale elitiste. Obiectul muncii pentru orice antreprenor imobiliar de top, in orice tara, nu incepe cu materialele folosite la finisaje. Terenul e baza! Locatia defineste destinatia, potentialul si valoarea investitiei. Restul sunt detalii. Cum bani exista si timpul trece, se cauta cele mai bune locatii.

In definitiv, orice proiect imobiliar exclusivist se naste de la o idee sclipitoare. Scrumul nu a fost ideea mea. Dar, cine a gandit-o va fuma un trabuc la o cafea, privind Lacul Floreasca dintr-un superb penthouse. In aceeasi locatie. Asta este miza scrumului. Daca nu-i asa, eu ma las de imobiliare!

Anul care a trecut poate fi impartit in doua perioade imobiliare distincte. Pana in luna iunie piata imobiliara a fost chiar mai activa decat au prevazut optimistii din domeniu. Au existat cereri punctuale de la investitori mari si mici, real interesati in oportunitati de criza. Cumparatorii hotarati si-au facut curaj si au investit. E adevarat, nu sume mari. Au fost tranzactii mici, dar suficient de multe ca sa poata fi vizibile pe un trend descrescator al valorii imobilelor. Odata intrati in vacanta, undeva de prin luna iulie 2011, cei interesati de achizitii in real estate nu au mai revenit pe piata. Turbulentele de pe pietele financiare internationale si instabilitatea zonei euro au afectat direct perceptia asupra oportunitatilor imobiliare. Numarul tranzactiilor s-a contractat in al doilea semestru al anului 2011. Anuntul din toamna al BNR privind inasprirea conditiilor de creditare incepand cu anul 2012 a fost singurul “argument” care i-a determinat pe multi nehotarati sa ia o decizie mai repede. Acest lucru s-a manifestat in special la achizitiile prin programul Prima casa. Dar, acest “atu” transmis de autoritatea bancara nu a fost suficient ca investitorii imobiliari sa poata schimba trendul descrescator al preturilor imobilelor oferite la vanzare. In general, proprietatile tranzactionate au avut in 2011 valori diminuate cu 3-5%, comparativ cu anul 2010.

Esenta fenomenului nu sta in afacerile imobiliare incheiate, ci in valoarea proprietatilor care nu s-au putut vinde sub nicio forma, la niciun pret! Totusi, cine a fost obligat sa vanda un imobil a scazut pretul pana a gasit un cumparator. Imobiliarele au intrat deja intr-o noua etapa. Dupa 4 ani de scaderi continue fiecare zona are o anumita cota. Deja, zonele sunt clasificate dupa gradul de atractivitate imobiliara si puterea de cumparare a celor interesati. Corectiile imobiliare si-au facut efectul si criza a avut rol esential.

Inceputul anului 2012 nu a adus nimic nou. Nici nu avea cum. Important este ca partea “intunecata” a celui de-al doilea semestru din 2011 se va reflecata si in dinamica primului semestru din noul an. Bine ar fi sa se opreasca la jumatatea lui! Riscul ca anul 2012 sa fie o “victima” in domeniul imobiliar este mare. Cu atat mai mult cu cat vorbim de un an electoral. Majoritatea investitorilor straini ezita inca sa ia serios in considerare Romania ca pe o piata cu potential cert de crestere. In urma boom-ului imobiliar sumele mari investite de multe fonduri de investitii au adus pierderi considerabile si acest lucru se simte si nu se uita usor. De asemenea, romanii cu bani au un apetit scazut pentru piata imobiliara si asteapta rezultatul alegerilor din acest an. Dobanzile la depozite sunt mult prea generoase fata de un potential profit mai mare obtinut din imobiliare, dar care implica un grad de risc considerabil. Gandirea este simpla, dar corecta! Jucatorii din imobiliare care au tinut economiile in banci in ultimii trei ani au fost cei mai castigati.

“E pur si muove!” In anul 2011 numarul tranzactiilor a crescut comparativ cu anul 2010 cu pana la 10%, in functie de segmentul de piata. Un semnal incurajator, dar insuficient pentru schimbarea perceptiei asupra imobiliarelor. Au fost in special achizitii de stricata necesitate imobiliara in care au excelat tranzactiile pana in 100.000 euro. Daca ne raportam strict la datele ANCPI, orice crestere este un fapt pozitiv. Daca ne referim la perspectivele anului 2012 avem motive de ingrijorare. Piata imobiliara, candva motorul unei economii prospere nu a murit. Antreprenorii din domeniu nu dorm si cauta permanent solutii optime. Cei care vor cu adevarat sa cumpere si au nevoie de un produs imobiliar nu asteapta sfarsitul crizei. Acum, sunt mult mai avizati si mai pretentiosi. Chiar daca majoritatea IMM-urilor sunt stoarse de lichiditati, exista si companii care cauta oportunitati in imobiliare. Piata s-a stabilizat suficient de mult ca sa fie din nou atractiva. Chiar si bancile trebuie sa accepte noul context si sa vina in intampinarea imobiliarelor daca mai vor sa vanda bani. Toate aceste repere ne pot face sa speram ca 2012 nu va fi totusi o “victima” in domeniu.