Ceea ce era previzibil la aparitia programului “Prima casa” incepe sa se adevereasca. Dupa patru editii, revizuite si adaugite, se doresc noi modificari. Foarte interesante sunt insa noile reglementari cerute de publicul beneficiar. Vor mai exista clienti fericiti in noile conditii imobiliare? Pentru a afla perspectiva, analizam concret care mai este situatia pentru acest produs imobiliar.

1. Unii dintre cei care au cumparat un apartament au constatat vicii ascunse! Adica achizitionezi, renovezi, te muti si apoi constati. Ce? Ca peretii se crapa, ca apare igrasia, ca instalatiile sanitare sau electrice sunt vraiste etc. Intretinerea este mult mai mare decat te asteptai. Pentru ca apartamentul este ipotecat in favoarea Ministerului Finantelor, nu ai dreptul sa faci nicio modificare fara acordul acestei institutii. Cum functionarii publici se feresc ca de dracu’ sa dea orice aprobare scrisa de frica interpretarilor ulterioare, beneficiarii imobilelor cumparate prin acest program guvernamental sunt blocati in orice demers legal in acest sens. Viciu de procedura! Oare?

2. De la aparitia “Primei case” in 2009, valoarea de piata a apartamentelor cumparate a scazut  permanent. In continuare trendul descrescator se mentine, mai ales la apartamentele vechi, la care s-au inregistrat deja corectii negative intre 5% si 20%. Cine vrea sa foloseasca acest program in continuare e clar ca e disperat. Nu mai vrea sa stea cu parintii, cu chirie. Nu are alternativa. S-a saturat de “promotiile” bancilor si vede in avansul de 5 % luminita de la capatul crizei imobiliare. Sau, de ce nu, existentiale!

3. Din diverse motive, bancile din program au inceput sa primeasca cereri de rambursare anticipata a creditelor! Acest lucru nu este permis in acest moment timp de 5 ani de la achizitia imobilului. Adica, beneficiezi de cea mai buna dobanda de creditare din Romania, ai dat din buzunar maximum 3.000 euro din valoarea de achizitie si, dintr-o data, vrei sa inchizi creditul ca sa poti vinde apartamentul. Oare de ce? Sigur au fost si clienti care aveau banii integral, dar au preferat sa cumpere prin “Prima casa”. O afacere evreiasca, corecta. Dar, ce motive serioase ar avea acum sa vanda in pierdere imobilul, folosind propriii bani, si sa riste sa nu mai prinda niciodata o dobanda la fel de buna?

Cine castiga?

1. Bancile nu pierd niciodata printr-un program imobiliar garantat de stat. Hai sa fim seriosi, pentru orice banca acceptata in program, acest fenomen imobiliar a fost “mana cereasca”. Dai bani cu imprumut si nu risti nimic! Ce vreti mai mult de atat? Traiasca politica bancara din Romania! Chiar si dupa ce statul a anuntat ca nu mai garanteaza decat 50% din creditul acordat prin acest program, bancile nu risca absolut nimic! Preturile au scazut deja si e aproape imposibil sa mai sufere o corectie in timp mai mare de 50%!

2. Paradoxal, nici statul nu pierde. Nimic! Clientii dau un avans de 5%. Daca nu mai platesc ratele, sunt evacuati, pierd avansul si toate ratele platite pana atunci. Daca ulterior statul vrea sa revanda imobilul respectiv, va inventa o noua procedura. Mii de apartamente marca “Prima casa” vor fi intr-un circuit permanent ca imobile apartinand portofoliului statului. Acestea vor fi revandute ori inchiriate ca locuinte sociale sau de serviciu.

Asa se va constitui un nou ICRAL sau ROMCONFORT. Va aduceti aminte cum se repartizau apartamentele pe vremea raposatului? Cine credeti ca va stii cel mai bine sa manuiasca activele imobiliare scapate din programul “Prima casa”? Tot ei. Aceiasi care acum gestioneaza acest produs guvernamental, prin care s-a evitat prabusirea creditarii din sistemul bancar si a pietei rezidentiale din 2009 incoace.

3. Culmea culmilor!… Nici beneficiarii actuali nu pierd mare lucru. Pai, in afara de maximum 3.000 euro pe care i-au scos din buzunar, beneficiarii acestui program ar fi fost oricum clienti pe piata imobiliara si ar fi avut nevoie sa inchirieze/cumpere un imobil. In conditiile in care, in majoritatea cazurilor, rata la banca a devenit mai mica decat chiria lunara, printr-o mica compensare in timp, iata ca nici cei care vor “pierde” prima casa nu prea au ce regreta. Desi, poate, aceasta va fi ultima lor casa.

Cine pierde?

Totusi, cineva trebuie sa piarda! Doar e o afacere cu statul!

Aici, toate locurile de pe podium, 1, 2, 3, sunt ocupate de popor! Toti cei care contribuie cu taxe si impozite la stat, sunt actionari indirecti la programul “Prima casa”. Ei  sunt, de fapt, pagubitii sistemului creat de stat. Ca de obicei.

2012 va fi un an imobiliar de… neuitat! Care ar putea fi cauzele?

1. De 3 ani incoace, preturile proprietatilor scoase la vanzare au scazut permanent. Si, fara sa gresim, putem afirma ca, la sfarsitul anului 2008, conditiile de pe piata imobiliara erau mai bune decat perspectivele anului 2012. Nici nu trebuie sa analizam prea mult… Ce simte oare un “fericit” care a luat prin Programul “Prima casa” un apartament cu 60.000 euro in urma cu 2 ani si acum vecinul de scara incearca sa vanda unul similar cu 50.000 euro? Dar, daca nu reuseste sa vanda nici la 45.000 de euro, in anul 2012? Preturile terenurilor din camp, desi au scazut pana la 10-20% din valorile inregistrate in anii de boom imobiliar, nu isi gasesc cumparatori. Nicio banca nu mai ia in garantie astfel de proprietati. De fapt, acest produs imobiliar a atras cele mai multe “tepe”, luate de bancheri, care au ingropat banii in terenuri situate acolo unde cerul se uneste cu pamantul.

2. Banii au devenit o marfa rara, iar creditarea este in ceata! Daca in anii de glorie imobiliar-bancara, 2007-2008, investitorii imobiliari erau rugati cu credite la o dobanda Euribor + 3-3,5%, acum, cine prinde o marja dubla e tare. Asta in conditiile in care garantiile cerute de banci s-au marit considerabil si orice credit este “scanat” pe toate partile pana sa primeasca aprobarea finala. Bancile straine nu mai risca nimic, cu atat mai mult cu cat au mari probleme in tarile de origine. Doamne fereste sa asistam la un faliment rasunator in zona euro! In acest caz, multe banci prezente in Romania vor ingheta efectiv creditarea si se vor concentra exclusiv pe active neperformante. Din pacate, mai toate sunt nevandabile!

3. Noile norme BNR nu au facut altceva decat sa sugrume creditarea. Bancile se vor replia pe criteriile impuse, dar vor avea nevoie de timp sa gaseasca cele mai bune solutii ca sa mai poata sa vanda bani, in conditii acceptabile. Dar, ce credit mai este rezonabil in ziua de azi, in noua configuratie economica internationala? Turbulentele financiar-bancare au un rol primordial in atitudinea bancilor fata de clienti. Faptul ca bancile comerciale sunt vulnerabile si interconectate la datoriile suverane este o povara grea si creaza premizele unui viitor nesigur. Semnalul de alarma a fost tras demult, dar a fost ignorat.

4. Populatia s-a “lecuit” de imobiliare si acest lucru este dovedit prin cresterea depozitelor populatiei de la 22 miliarde de euro in 2009 la 24 miliarde in 2011. Cine a avut nevoie neaparat sa cumpere ceva, si-a facut “plinul” inainte. Astazi se mai cauta doar produsele imobiliare de stricta necesitate. Cei care au putut sa faca economii, nu au avut ca prioritate achizitia unui bun imobiliar. Dobanzile in lei, in ultimii ani, au fost mult prea atractive. Un depozit in lei pe trei ani – echivalent cu 100.000 euro -, la o dobanda medie de 7%, a adus un castig de 21.000 euro. Cei care au fost inspirati sa tina economiile in lei au avut cel mai mult de castigat. Ce se putea cumpara in imobiliare cu 100.000 euro in 2008 stie toata lumea. Ce s-ar putea cumpara astazi cu 121.000 euro nu mai stiu chiar toti. Stiu doar aceia care au avut rabdare sa tina banii in banci si nu au riscat nicio investitie imobiliara intre timp. De ce ar risca in 2012?

5. Anul acesta va fi unul electoral. Si ce an! Cu siguranta, vom asista la cea mai dura batalie politica de dupa Revolutie. Interesele sunt uriase si, daca vorbim de ultimul lot de privatizari din ograda statului, este lesne de inteles ca va fi “bataia pestelui” pentru ultimele tunuri. Inclusiv, cele imobiliare, la preturi derizorii, in conditii de criza. Din pacate, politicienii isi vad de interesele electorale si orice stimulent imobiliar va fi o utopie. In loc de facilitati care sa dezghete mediul imobiliar, politicienii vor oferi circ. In loc de solutii, vor oferi promisiuni. Ca de obicei!… Daca nu v-ati obisnuit cu acest scenariu, veti revedea filmul!

Iata de ce, s-ar putea ca investitorii din acest domeniu sa ajunga la concluzia ca ultimii 3 ani au fost “parfum”! Sper sa ma insel! Dar, daca nu ma insel?