Din anul 2007, de cand a inceput criza in SUA, tot ceea ce a insemnat activ imobiliar a avut de suferit. Peste Ocean, fenomenul real estate cunoscuse in ultimii 15 ani un scenariu rupt de realitate, aproape un science-fiction economic. De la creditele subprime s-a declansat haosul bancar. Practic, orice cetatean cu pasaport american si un job decent era rugat sa ia credite pentru achizitia mai multor proprietati. Acest episod de best-seller financiar s-a finalizat brusc, odata cu caderea Lehman Brothers. De atunci, orice avere imobiliara s-a transformat intr-o deziluzie pentru detinatorii de proprietati luate pe credite.
In Europa, socul pe piata imobiliara a aparut cam dupa un an. Incepand cu Islanda (ca o ironie a sortii, fiind cea mai apropiata de continentul american), continuand cu Spania si terminand cu Grecia, ca “ultima frontiera” a batranului continent.
Toate statele care au fost atinse de criza propagata din SUA au cunoscut deprecieri importante pe ambele segmente imobiliare – rezidential si comercial. Chiar si in Monaco imobilele s-au depreciat cu 5-10%. Paradoxal, din punct de vedere imobiliar, cea mai afectata tara europeana nu este Grecia, ci Spania. Aici, datorita climei blande, au aparut in ultimile doua decenii noi orase, preponderent turistice, unde cetateni din alte state au investit sume mari, mai ales bani negri, neimpozitati. Asa s-a ajuns ca peste 40% din proprietatile nerezidentilor de pe tarmurile iberice sa fie disponibile la vanzare. Aici nu mai vorbim de o simpla depreciere, ci de pierderi masive sau chiar de abandon imobiliar.
Recesiunea economica din ultimii ani a modificat substantial scara valorilor imobiliare. In majoritatea tarilor averile imobiliare au secatuit. Cele mai mari pierderi le-au avut bancile care au sponsorizat speculantii imobiliari. Pentru cei care au folosit capital propriu, pierderile se regasesc direct in contul lor. Totusi, “piesele de rezistenta” adica imobilele aflate in prime location, in cartierele de lux din marile metropole, si-au mentinut valoarea sau au cunoscut o depreciere nesemnificativa. In afara zonei euro, tari precum Marea Britanie si Norvegia nu au suferit deloc pe segmentul real estate. Dimpotriva.
Romania sta inca bine, comparativ cu multe alte state din Uniunea Europeana. Politica super-prudenta a BNR a avut un efect benefic in timp de criza, desi nu a fost pe placul multor dezvoltatori sau contractanti de credite imobiliare. Cu dobanzi la creditele ipotecare cel putin duble fata orice tara cu economie dezvoltata, romanii au fost constransi sa nu se intinda prea mult. Unii au riscat si au pierdut. Speculantii au disparut. Exista antreprenori care au dat faliment sau au intrat in insolventa, mizand pe constructii care nu si-au gasit cumparatori. Din ce in ce mai multe persoane fizice se chinuie efectiv sa achite ratele lunare pentru creditele luate, ca urmare a achizitiei unui apartament. Procentul celor care au probleme cu plata ratelor creste permanent. Acest fenomen nu este foarte ingrijorator pentru banci. Dovada clara este data de numarul mic de imobile scoase la executare silita. Majoritatea acestui tip de proprietati sunt nevandabile, deoarece au preturi inca nejustificate in raport cu valoarea reala de piata.
Roata imobiliara s-a invartit. Lacomia vanzatorilor s-a intors impotriva lor. Acum, a venit randul cumparatorilor, care au devenit la fel de lacomi, incat nu mai sunt interesati decat de proprietati care sa merite fiecare banut. Iluzia valorilor imobiliare ireale din boom-ul economic s-a risipit treptat. Averile virtuale bazate pe cifre rupte de realitate sunt istorie. Astazi, daca cineva vrea cu adevarat sa vada cat mai valoreaza un imobil, are doua variante, extrem de simple. Prima tine de accesarea unui credit prin ipotecarea bunului imobiliar la banca. In principiu, cat ofera banca, atata face. A doua varianta, la fel de directa, o poate incerca oricine prin ofertarea spre vanzare pe piata libera. Pretul real va fi unul singur: cel oferit de un potential cumparator. Daca nicio banca nu va oferi un credit sau daca nu gaseste un cumparator direct, proprietatea nu poate fi cuantificata. Ea se transforma automat intr-o “investitie” pe termen foarte lung. Cat de lung, ramane de vazut!
Fara doar si poate, un imobil (teren, spatiu comercial sau locuinta) care nu produce niciun venit sau nu poate fi valorificat prin vanzare devine o problema presanta pentru proprietar. Cu atat mai mult cu cat exista o ipoteca si credite de rambursat pentru el. In astfel de cazuri, nu mai vorbim de avere imobiliara, ci de o povara financiara. Iluzia unei averi virtuale s-a transformat rapid intr-o deziluzie socanta.
Singurele certitudini in viitorul din real estate raman proprietatile vandabile oricand, cele care pot genera credite bancare sau cele care aduc un cash flow constant si sigur. Criza economica a demolat iluzia imobiliara si a trezit la realitate o multime de visatori care credeau ca detin o zestre in acest domeniu.