Din anul 2007, de cand a inceput criza in SUA, tot ceea ce a insemnat activ imobiliar a avut de suferit. Peste Ocean, fenomenul real estate cunoscuse in ultimii 15 ani un scenariu rupt de realitate, aproape un science-fiction economic. De la creditele subprime s-a declansat haosul bancar. Practic, orice cetatean cu pasaport american si un job decent era rugat sa ia credite pentru achizitia mai multor proprietati. Acest episod de best-seller financiar s-a finalizat brusc, odata cu caderea Lehman Brothers. De atunci, orice avere imobiliara s-a transformat intr-o deziluzie pentru detinatorii de proprietati luate pe credite.

In Europa, socul pe piata imobiliara a aparut cam dupa un an. Incepand cu Islanda (ca o ironie a sortii, fiind cea mai apropiata de continentul american), continuand cu Spania si terminand cu Grecia, ca “ultima frontiera” a batranului continent.

Toate statele care au fost atinse de criza propagata din SUA au cunoscut deprecieri importante pe ambele segmente imobiliare – rezidential si comercial. Chiar si in Monaco imobilele s-au depreciat cu 5-10%. Paradoxal, din punct de vedere imobiliar, cea mai afectata tara europeana nu este Grecia, ci Spania. Aici, datorita climei blande, au aparut in ultimile doua decenii noi orase, preponderent turistice, unde cetateni din alte state au investit sume mari, mai ales bani negri, neimpozitati. Asa s-a ajuns ca peste 40% din proprietatile nerezidentilor de pe tarmurile iberice sa fie disponibile la vanzare. Aici nu mai vorbim de o simpla depreciere, ci de pierderi masive sau chiar de abandon imobiliar.

Recesiunea economica din ultimii ani a modificat substantial scara valorilor imobiliare. In majoritatea tarilor averile imobiliare au secatuit. Cele mai mari pierderi le-au avut bancile care au sponsorizat speculantii imobiliari. Pentru cei care au folosit capital propriu, pierderile se regasesc direct in contul lor. Totusi, “piesele de rezistenta” adica imobilele aflate in prime location, in cartierele de lux din marile metropole, si-au mentinut valoarea sau au cunoscut o depreciere nesemnificativa. In afara zonei euro, tari precum Marea Britanie si Norvegia nu au suferit deloc pe segmentul real estate. Dimpotriva.

Romania sta inca bine, comparativ cu multe alte state din Uniunea Europeana. Politica super-prudenta a BNR a avut un efect benefic in timp de criza, desi nu a fost pe placul multor dezvoltatori sau contractanti de credite imobiliare. Cu dobanzi la creditele ipotecare cel putin duble fata orice tara cu economie dezvoltata, romanii au fost constransi sa nu se intinda prea mult. Unii au riscat si au pierdut. Speculantii au disparut. Exista antreprenori care au dat faliment sau au intrat in insolventa, mizand pe constructii care nu si-au gasit cumparatori. Din ce in ce mai multe persoane fizice se chinuie efectiv sa achite ratele lunare pentru creditele luate, ca urmare a achizitiei unui apartament. Procentul celor care au probleme cu plata ratelor creste permanent. Acest fenomen nu este foarte ingrijorator pentru banci. Dovada clara este data de numarul mic de imobile scoase la executare silita. Majoritatea acestui tip de proprietati sunt nevandabile, deoarece au preturi inca nejustificate in raport cu valoarea reala de piata.

Roata imobiliara s-a invartit. Lacomia vanzatorilor s-a intors impotriva lor. Acum, a venit randul cumparatorilor, care au devenit la fel de lacomi, incat nu mai sunt interesati decat de proprietati care sa merite fiecare banut. Iluzia valorilor imobiliare ireale din boom-ul economic s-a risipit treptat. Averile virtuale bazate pe cifre rupte de realitate sunt istorie. Astazi, daca cineva vrea cu adevarat sa vada cat mai valoreaza un imobil, are doua variante, extrem de simple. Prima tine de accesarea unui credit prin ipotecarea bunului imobiliar la banca. In principiu, cat ofera banca, atata face. A doua varianta, la fel de directa, o poate incerca oricine prin ofertarea spre vanzare pe piata libera. Pretul real va fi unul singur: cel oferit de un potential cumparator. Daca nicio banca nu va oferi un credit sau daca nu gaseste un cumparator direct, proprietatea nu poate fi cuantificata. Ea se transforma automat intr-o “investitie” pe termen foarte lung. Cat de lung, ramane de vazut!

Fara doar si poate, un imobil (teren, spatiu comercial sau locuinta) care nu produce niciun venit sau nu poate fi valorificat prin vanzare devine o problema presanta pentru proprietar. Cu atat mai mult cu cat exista o ipoteca si credite de rambursat pentru el. In astfel de cazuri, nu mai vorbim de avere imobiliara, ci de o povara financiara. Iluzia unei averi virtuale s-a transformat rapid intr-o deziluzie socanta.

Singurele certitudini in viitorul din real estate raman proprietatile vandabile oricand, cele care pot genera credite bancare sau cele care aduc un cash flow constant si sigur. Criza economica a demolat iluzia imobiliara si a trezit la realitate o multime de visatori care credeau ca detin o zestre in acest domeniu.

2012. Un an ca oricare altul? Cui ii mai pasa de real estate-ul romanesc in actuala conjunctura economica internationala? Poate, doar celor care au un interes direct, imediat, o nevoie stringenta de a cumpara/vinde un imobil. In rest, mai inscrie cineva imobiliarele pe lista de prioritati?

Dupa 2008, imobiliarele autohtone au devenit un fel de paria economic. Scaderea valorii proprietatilor cu 20-90% i-a adus aceasta noua eticheta. Intre 2004 si 2008, cand economia Romaniei duduia, acest domeniu de activitate era de departe “regina” dezvoltarii nationale. Se vorbea de investitii imobiliare, de la cele mai sofisticate birouri, pana la ultima parloaga de teren din provincie. Majoritatea visau castiguri fabuoase, continue, in timp record. Surprinzator sau nu, exista castigatori certificati. Dovada sunt sumele din banci pe care le detineau la inceputul crizei. Ce s-a intamplat cu acest cash?

Sa ai bani e o mandrie. Daca i-ai facut din speculatii imobiliare cu atat mai merituos. Nu mai conteaza daca a fost vorba de noroc sau intuitie. Timpul insa trece si 2012 a inceput. Pentru cei care au in continuare lichiditati, exista permanent o dilema: sa pastreze banii in banci sau sa (re)investeasca in imobiliare?

Ce pot sa mai spere investitorii de la cel mai afectat segment economic din utimii 3 ani? Poate cineva din aceasta tara sa garanteze ca preturile la imobile au atins pragul minim? Aceasta e intrebarea de baza pentru toti cei care mai cred in imobiliare. Pana la urma, orice intrebare are un raspuns. Ca sa ajungem insa la cel corect, facem cateva calcule simple.

Pe perioada ultimilor 3 ani, un depozit in lei – echivalent cu 100.000 euro -, la o dobanda medie de 7%, aducea un castig total de 21.000 euro. Cei care au fost inspirati sa tina/mentina economiile in lei au avut cel mai mult de castigat. Indiscutabil! Ce se putea cumpara in imobiliare cu 100.000 euro in 2008 stie toata lumea. Ce s-ar putea cumpara astazi cu 121.000 euro nu mai stiu chiar toti. Stiu doar aceia care au avut rabdare sa tina banii in banci si nu au riscat nicio investitie imobiliara in ultimii 3 ani. Noroc sau intuitie? Cert este ca rareori in ultimii ani au existat pe piata imobiliara achizitii de proprietati care sa ofere un profit cert de o asemenea valoare. In aceste conditii, ce e de facut?

Pornind de la un astfel de calcul, multi au uitat de imobiliare. Dar, in orice domeniu exista permanent oportunitati. Criza globala si situatia economica a Romaniei genereaza in imobiliare noi perspective pentru oamenii curajosi. Terenurile agricole comasate sunt investitiile preferate pentru multe fonduri de investitii straine. Daca nu sunt comasate, acestia au angajat echipe speciale care se ocupa exclusiv de aceasta procedura, prin achizitii pas cu pas. Executarile silite de la banci nu au atins apogeul. Pe langa multe active nevandabile, exista printre picaturi si “piese de rezistenta”, vanate de investitori strategici, adevarati rechini imobiliari, care sunt posesori de lichiditati nelimitate. Constrangerile unor proprietari de imobile de a vinde urgent ii incadreaza perfect in “victimele” crizei si timpul nu lucreaza in favoarea lor. Extinderea activitatilor economice ale firmelor care merg bine si in perioada de recesiune nu lasa indiferenta ofertele tentante si tranzactiile imobiliare necesare cresterii cifrei de afaceri sunt o prioritate. Pentru IMM-urile care supravietuiesc crizei posibilitatea achizitiei unui teren invecinat la un pret foarte bun este o optiune. Investiorii imobiliari de portofoliu tintesc continuu imobile care nu se scot decat o data la 100 de ani la vanzare – cu 50% din valoarea anterioara. Companiile straine din real estate sunt in continuare cu ochii pe Romania si nu vor sa rateze yield-uri de 9-10% generate de imobilele situate in prime location, cu clienti AAA si cu contracte pe termen lung. Pentru investitorii particulari, care nu dispun de sume foarte mari, repozitionarea unei proprietati pe piata printr-o investitie minima, care sa aduca plusvaloare, sau o transformare rapida in lichiditati constituie un alt gen de oportunitate. Si exemplele pot continua pe toate nivelurile sau tipurile de investitii imobiliare, fie ca e vorba despre inchirieri sau achizitii.

In plus, criza i-a facut pe multi jucatori sa se se adapteze rapid si sa devina mai creativi. In acest context, o data cu limitarea creditarilor, asocierea dintre un proprietar de teren si un investitor cu lichiditati a devenit o varianta fezabila, cu risc diminuat. In general, mentalitatea din negocierile imobiliare s-a schimbat radical si acesta este unul din marile beneficii care s-a regasit pe piata dupa disparitia boom-ului economic.

Chiar daca in acest moment se cauta produsele imobiliare de stricta necesitate, investitiile statului in infrastructura pot debloca multe proiecte amanate sau inghetate. In niciun caz, antreprenorii din domeniu nu dorm si cauta permanent solutii pentru propriile afaceri.

Mai devreme sau mai tarziu, criza se va termina. Conteaza cine va fi cel mai pregatit pentru un nou start-up in domeniu. Imobiliarele seamana astazi cu un concurs de atletism. Unii se antreneaza zi de zi pornind de la ideea ca vor castiga. Altii au renuntat la antrenamente doar pentru simplu fapt ca vremurile nu sunt pe placul lor. Daca va permiteti luxul sa uitati de imobiliare, sunteti privilegiati. Sunteti multumiti cu ce aveti sau cu ce nu aveti. Riscati doar sa nu fiti la linia de start cand incepe urmatorul boom economic.

Nu sunteti obligati sa investiti acum. Asteptati, dar fiti pregatiti oricand sa luati o decizie rapida. Oricum, antreprenorii si investitorii care au curaj si tintesc un castig mai mare decat dobanzile bancare nu isi permit sa uite de imobiliare.