Iluzia averilor imobiliare

9 aprilie 2012 4 mins to read
Share

Din anul 2007, de cand a inceput criza in SUA, tot ceea ce a insemnat activ imobiliar a avut de suferit. Peste Ocean, fenomenul real estate cunoscuse in ultimii 15 ani un scenariu rupt de realitate, aproape un science-fiction economic. De la creditele subprime s-a declansat haosul bancar. Practic, orice cetatean cu pasaport american si un job decent era rugat sa ia credite pentru achizitia mai multor proprietati. Acest episod de best-seller financiar s-a finalizat brusc, odata cu caderea Lehman Brothers. De atunci, orice avere imobiliara s-a transformat intr-o deziluzie pentru detinatorii de proprietati luate pe credite.

In Europa, socul pe piata imobiliara a aparut cam dupa un an. Incepand cu Islanda (ca o ironie a sortii, fiind cea mai apropiata de continentul american), continuand cu Spania si terminand cu Grecia, ca “ultima frontiera” a batranului continent.

Toate statele care au fost atinse de criza propagata din SUA au cunoscut deprecieri importante pe ambele segmente imobiliare – rezidential si comercial. Chiar si in Monaco imobilele s-au depreciat cu 5-10%. Paradoxal, din punct de vedere imobiliar, cea mai afectata tara europeana nu este Grecia, ci Spania. Aici, datorita climei blande, au aparut in ultimile doua decenii noi orase, preponderent turistice, unde cetateni din alte state au investit sume mari, mai ales bani negri, neimpozitati. Asa s-a ajuns ca peste 40% din proprietatile nerezidentilor de pe tarmurile iberice sa fie disponibile la vanzare. Aici nu mai vorbim de o simpla depreciere, ci de pierderi masive sau chiar de abandon imobiliar.

Recesiunea economica din ultimii ani a modificat substantial scara valorilor imobiliare. In majoritatea tarilor averile imobiliare au secatuit. Cele mai mari pierderi le-au avut bancile care au sponsorizat speculantii imobiliari. Pentru cei care au folosit capital propriu, pierderile se regasesc direct in contul lor. Totusi, “piesele de rezistenta” adica imobilele aflate in prime location, in cartierele de lux din marile metropole, si-au mentinut valoarea sau au cunoscut o depreciere nesemnificativa. In afara zonei euro, tari precum Marea Britanie si Norvegia nu au suferit deloc pe segmentul real estate. Dimpotriva.

Romania sta inca bine, comparativ cu multe alte state din Uniunea Europeana. Politica super-prudenta a BNR a avut un efect benefic in timp de criza, desi nu a fost pe placul multor dezvoltatori sau contractanti de credite imobiliare. Cu dobanzi la creditele ipotecare cel putin duble fata orice tara cu economie dezvoltata, romanii au fost constransi sa nu se intinda prea mult. Unii au riscat si au pierdut. Speculantii au disparut. Exista antreprenori care au dat faliment sau au intrat in insolventa, mizand pe constructii care nu si-au gasit cumparatori. Din ce in ce mai multe persoane fizice se chinuie efectiv sa achite ratele lunare pentru creditele luate, ca urmare a achizitiei unui apartament. Procentul celor care au probleme cu plata ratelor creste permanent. Acest fenomen nu este foarte ingrijorator pentru banci. Dovada clara este data de numarul mic de imobile scoase la executare silita. Majoritatea acestui tip de proprietati sunt nevandabile, deoarece au preturi inca nejustificate in raport cu valoarea reala de piata.

Roata imobiliara s-a invartit. Lacomia vanzatorilor s-a intors impotriva lor. Acum, a venit randul cumparatorilor, care au devenit la fel de lacomi, incat nu mai sunt interesati decat de proprietati care sa merite fiecare banut. Iluzia valorilor imobiliare ireale din boom-ul economic s-a risipit treptat. Averile virtuale bazate pe cifre rupte de realitate sunt istorie. Astazi, daca cineva vrea cu adevarat sa vada cat mai valoreaza un imobil, are doua variante, extrem de simple. Prima tine de accesarea unui credit prin ipotecarea bunului imobiliar la banca. In principiu, cat ofera banca, atata face. A doua varianta, la fel de directa, o poate incerca oricine prin ofertarea spre vanzare pe piata libera. Pretul real va fi unul singur: cel oferit de un potential cumparator. Daca nicio banca nu va oferi un credit sau daca nu gaseste un cumparator direct, proprietatea nu poate fi cuantificata. Ea se transforma automat intr-o “investitie” pe termen foarte lung. Cat de lung, ramane de vazut!

Fara doar si poate, un imobil (teren, spatiu comercial sau locuinta) care nu produce niciun venit sau nu poate fi valorificat prin vanzare devine o problema presanta pentru proprietar. Cu atat mai mult cu cat exista o ipoteca si credite de rambursat pentru el. In astfel de cazuri, nu mai vorbim de avere imobiliara, ci de o povara financiara. Iluzia unei averi virtuale s-a transformat rapid intr-o deziluzie socanta.

Singurele certitudini in viitorul din real estate raman proprietatile vandabile oricand, cele care pot genera credite bancare sau cele care aduc un cash flow constant si sigur. Criza economica a demolat iluzia imobiliara si a trezit la realitate o multime de visatori care credeau ca detin o zestre in acest domeniu.

12 Comments on “Iluzia averilor imobiliare”

  1. Popescu
    9 aprilie 2012

    „Singurele certitudini in viitorul din real estate raman proprietatile vandabile oricand, cele care pot genera credite bancare sau cele care aduc un cash flow constant si sigur.”

    Bun, si care sunt aceste proprietati imobiliare vandabile oricand? Care pot genera credite bancare? Si care aduc cash flow constant?

    Teoretic, orice este vandabil daca lasi suficient de mult la pret. Arata-mi un complex rezidential unde nu se vinde nimic. Pai daca iti reduc preturile suficient de mult, le vinzi pe toate. Cerere de locuinte exista si va exista tot timpul..

    1. Dragos Dragoteanu
      10 aprilie 2012

      @ Popescu
      Intre teorie si practica e o diferenta uriasa! Ca intre banii din buzunar si aia virtuali.

  2. Popescu
    9 aprilie 2012

    Se deduce din rationamentul meu anterior ca un produs imobiliar vandabil oricand este unul care:

    1. are cerere in permanenta;

    2. costul de productie e suficient de mic astfel incat sa poti vinde in profit, chiar si in cazul in care mai scade piata;

    Identific aici urmatoarele produse imobiliare care au cerere in permanenta:

    1. locuinte: apartamente, case
    2. loturi de teren rezidentiale racordate la utilitati

    situate in apropierea unor aglomeratii urbane care sa le asigura cerere..si cu pret suficient de mic ca sa se vanda.

    Pe acelasi principiu se pot identifica si alte produse imobiliare cu caracter de certitudine: terenuri industriale, spatii comerciale etc

    1. Dragos Dragoteanu
      10 aprilie 2012

      @ Popescu
      Exista si imobile care scapi de ele numai prin…donatie! Si taxele de transfer prin donatie costa, dar macar uiti de impozitul anual si…penalitati.

  3. Popescu
    10 aprilie 2012

    Pai asta spuneam si eu, intre teorie si practica e mare diferenta, sa spui ca proprietatea vandabila oricand e singura valabila acum, e teorie.

    Ce inseamna si care este proprietatea vandabila oricand este intrebarea..

    Poti sa fii mai specific?

    1. Dragos Dragoteanu
      11 aprilie 2012

      @ Popescu

      Concret! Ai un imobil… nu conteaza care.
      1. DACA ai oricand oferta concreta pe el, de la un client real interesat si motivat sa cumpere ( are el nevoie si te roaga sa-l vinzi) atunci poti sa spui ca ai un imobil vandabil. Nu are legatura cu pretul ( negociabil, in sus sau in jos!). In plus, alte 2-3 telefoane date de tine la alti potentiali clienti seriosi pot genera o adevarata licitatie neoficiala, din care alegi pe primul venit, in functie de interesul imediat.
      2. DACA ai un imobil care produce constant un venit, pe baza unui contract ferm, imposibil de a fi desfacut sau cu penalitati mari, poti sa spui ca gasesti instantaneu ( maximum o luna ) un cumparator dornic sa preia afacerea. In acest caz, vorbim strict de imobile premium sau amplasate strategic, fara concurenta, foarte bune, rare, prime-location, administrate corect, impecabile juridic etc. Important este ca profitul net pe an sa fie de minimum 15% (cinsprezece) din suma investita.
      3. DACA ai un imobil intr-o zona selecta in Bucuresti, sunt maxim 5 (cinci) – Primaverii, Dacia si Cotroceni ( ambele partial ), Soseaua Nordului ( exclusiv cu vedere integrala la parc!), ultracentral ( cateva stadute ) si centrul vechi – spatiu comercial stradal, poti sa zici ca ai ceva vandabil cu adevarat, la un pret corect. De obicei nu exista criza la astfel de imobile! Intotdeauna, in orice tara ( chiar si pe timp de razboi!! ), gasesti cumparatori la asa ceva.

  4. Popescu
    12 aprilie 2012

    Exemplificarea pe care o faci e foarte buna. Ea cuprinde o parte din piata, o zona exclusivista, de bugete mari, pe care esti focusat tu.

    Piata imobiliara romaneasca insa nu consta doar in Primaverii, Dacia, Cotroceni si Soseaua Nordului. Bugetele de investitii imobiliare nu sunt intotdeauna de milioane de dolari.

    Exista si bugete de sute de mii, sau zeci de mii. Nu exista imobile VALABILE in aceste bugete? Ba da, exista.

    Exista zeci de intreprinzatori nestiuti si nevazuti, care detin sau fac PRODUCTIE IMOBILIARA de imobile valabile si vandabile. Si care nu isi permit sa cumpere un teren in Cotroceni sau Nordului pentru dezvoltare si cumpara in Popesti Leordeni (cum e Giulio Angheloiu care dezvolta cu succes in zona). Am aflat de pe blogul lui ca exista inca romani care cumpara off-plan sau in diverse stadii de executie chiar si in perioada asta- daca dezvoltatorul este de incredere si poate sa arate un stream de proiecte de succes. Ceea ce inseamna ca el produce imobile vandabile acum, nu stiu daca oricand. etc etc

    Daca in marele IMOBILIAR exista un singur Cotroceni, la diverse nivele, zone, subzone exista o multitudine de mici Cotroceniuri, adaptate la puterea de cumparare a oamenilor din zona, la „centrul” aglomeratiilor urbane respective etc

    Pentru un inginerul de la Starfoods Popesti Leordeni, Cotroceniul nu este centrul universului imobiliar, pentru ca ar face 1 ora pana la job si inca una inapoi si oricum nu si-ar permite niciodata sa cumpere acolo. Pentru el centrul universului poate fi un bloc de de locuinte situat chiar in Popesti.

    Astfel, prezentand ca singure proprietati imobiliare valabile acum, cele situate in Cotroceni..etc, riscam sa dam pietei imobiliare o imagine oarecum deformata..

    1. Dragos Dragoteanu
      12 aprilie 2012

      @ Popescu
      Vad ca evoluezi in imobiliare. Felicitari! Pentru ca apreciez oameni ambitiosi ca tine, iti dau o mica lectie gratis. Sper sa o citeasca si altii. Pentru ei e pe bani!…
      Imobiliarele vandabile de care vorbesti tu sunt foarte rare si o sa ma explic:
      1. Imobiliarele de nisa. Aici intra orice imobil in constructie, realizat la „cererea” pietei. Sunt extrem de putini dezvoltatori care au „citit” acest gen de afacere „sezoniera”, care poate dura si 3-5 ani. Criza a venit „manuse” pentru cei care au avut inspiratia sa se pozitioneze pe aceasta nisa. In schimb, neuronii consumati sunt mult mai scumpi decat profitul mic, dar rezonabil in actualele conditii economice ( 15-30%). Aceste imobile se construiesc efectiv strict raportate la cererile cumparatorilor dedicati, dispusi sa cumpere fara compromisuri, de la dezvoltatori recomandati si de incredere – gen Angheloiu.
      2. Imobiliarele sponsorizate. Aici e clar! ”Prima casa” e vandabila nu pentru ca merita apartamentele pretul ci pentru ca nu exista optiune mai buna. Sa fie clar, din aceasta afacere, castiga exclusiv bancile!! Cine are 3-4 camere intr-un cartier oarecare si valoarea de piata este undeva la 70.000-80.000 euro, este evident ca are un imobil vandabil oricand la 60.000 euro. Daca maine plafonul s-ar reduce la 45.000 euro, acelasi apartament devine…nevandabil!
      3. Terenurile comerciale. Daca un teren are cat de cat un potential vad, intr-o zona comerciala, cu trafic auto intens, cu deschidere rezonabila, cu utilitatile in fata, cu acte ok si constructii in jur, este relativ normal sa poata intra in categoria imobilelor vandabile oricand. Intrebarea este la ce pret si in cat timp? De aici definim ce inseamna oricand si orice in imobiliare!
      Cei care stiu imobiliare peste nivelul meu, ii invit sa ma completeze. Pe cei care se „pricep”, dar vor sa ma combata fara argumente, ii rog sa nu piarda timpul pe blogul meu. D-aia imobiliarele nu sunt pentru oricine!

  5. Popescu
    13 aprilie 2012

    Ma rog poti sa le spui si de nisa, desi vanzarea de locuinte noi nu e tocmai nisa, poate nisa din punctul de vedere al volumului de vanzare in perioada asta..

    Cu faptul ca neuronii consumati nu justifica intotdeauna marja de profit sunt de acord..Macar te mentii in business si cand isi revine economia poti sa dublezi triplezi volumul mai usor decat daca acum nu ai face nimic si ai astepta reveniri..

  6. chris_b
    14 aprilie 2012

    Piata imobiliara romaneasca nu este inca o piata transparenta.Si o sa mai curga apa pe Dambovita pana va deveni.Dincolo de conditiile necesare pentru a deveni transparenta- indici, declaratii notari si toate cele- nu exista interes pentru transparenta.Atata vreme cat un apartament din Bucuresti care genereaza venituri nete din chirie de 10.000 de euro pe an este impozitat la 150-200 pe an, piata nu va fi o piata NORMALA. Nu-i normala, nu-i transparenta, evident ca nu este fluida. Nu-i fluida, ramane blocata.Cat despre prime location aveti dreptate ,acestea reprezinta avere.Restul sunt povesti, care tin de conjunctura.Suntem prea „tineri” pentru a putea „vedea” lucrurile astea.Desi semnele sunt , numai privind cartierele populare gen Titan, Militari Berceni si restul asemenea…

    Paste fericit !

  7. Hanna
    28 aprilie 2012

    Citind dialogurile dumneavoastra va intreb: unde se mai pot gasi adevaratii agenti imobiliari?Sau cum sa poti gasi un cumparator care sa aprecieze corect valoarea imobilului?
    Toti vor acum numai chilipiruri, si vin cu pretentia sa cumpere metrul si centimetrul fara sa tina cont de zona.
    Cum ii clasificati pe acestia?Ei fiind tot fosti agenti imobiliari.

    1. @ Hanna
      Agentul imobiliar bun este precum…floarea de colt! Cumparator este persoana dispusa sa scoata bani din buzunar, pentru ceva care merita, mai mult sau mai putin. Un cumparator nu trebuie sa aprecieze corect valoarea unui imobil. Trebuie doar sa-i placa si sa plateasca. Chilipiruri vrea oricine, si eu, si dvs, si clientii – in general. Exista 4 categorii de clienti interesati in achizitii imobiliare. Cei care pot si vor, cei care pot si asteapta, cei care nu pot – dar vor si, ultima categorie, cei care nici nu pot si nici nu fac ceva sa poata. Un agent imobiliar bun este acela care face repede deosebirea dintre ei. Fostii agenti imobiliari, deveniti clienti – cumparatori – nu prea au nevoie de alti agenti imobiliari. 95% dintre agentii vechi de pe piata erau niste „scursuri” ale societatii. De ce ar fi apelat la ei cand stiau ce ” calitati” au prestatorii din acest domeniu?

Leave a comment

Your email address will not be published. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *