© 2024 Dragoș Dragoteanu
Sa gestionezi averi imobiliare nu e usor. Sa ajungi sa faci avere in real estate e foarte greu. Dar, cum toate au un inceput, merita sa incercati…In scurta mea istorie in domeniu, am intalnit oameni din toate categoriile. Nu am avut norocul sa fiu ucenicul niciunui “artist” implicat in acest domeniu, dar am “furat” tot ce se putea de la ei…
Arta tine de precizie si precizia duce spre succes! Asa as defini eu un om care stie. In real estate-ul romanesc am intalnit foarte putini maestri. La inceput erau numai straini, multi cu o bogata experienta internationala. Unii aveau propriile afaceri, altii reprezentau interesele unor proprietari de adevarate imperii imobiliare in tarile lor sau in toata lumea. Un singur lucru aveau in comun: precizia! Altfel, diferenta se face prin modul de exprimare a succesului, respectiv arta de a face bani. Daca a fost ceva care m-a impresionat in mod deosebit a fost viziunea pe termen mediu si lung. Minimum 3 ani si maximum 10 ani. Si astazi imi aduc aminte de discutii purtate cu “greii’’ imobiliarelor care au influentat istoria acestui domeniu. La momentul acela, convingerile lor pareau deplasate. Acum se masoara in profituri uriase, chiar si in aceste vremuri dificile economic. As putea sa dau cateva exemple, dar acum nu vreau sa vorbesc decat despre principiile care conduc la succesul imobiliar, la cele mai inalte niveluri.
Precizia tine de executivi. Este strict legata de matematica. O aritmetica imobiliara, bazata pe date, cifre si rezultate. Toate se introduc intr-un calculator si dau… sanse! Daca procentul depaseste 75% atunci putem trece la factorul esential: arta. Nu o sa va vina sa credeti, dar va pot spune ca un om care creeaza imobiliare de succes vede “tabloul” in forma finala, inainte sa inceapa sa puna ceva pe hartie. E precum cautatorii de petrol care “miros” locul unde trebuie sa foreze. Asta tine numai de antreprenori. Deja au inceput sa apara si in Romania administratorii de averi imobiliare. Sunt oameni care gestioneaza bani si vaneaza oportunitati. Ei reprezinta “prima linie”. Sunt pregatiti sa duca orice negociere pana la stadiul de decizie. Pana la un anumit nivel pot sa hotareasca singuri. Pentru lucrurile importante, se consulta cu specialistii din spatele “scenei” imobiliare. Administratorii nu sunt “actori”. Ei sunt persoane care au minimum 5 ani experienta in domeniu, se dedica exclusiv imobiliarelor, sunt platiti foarte bine ca sa-si faca jobul corect si la timp. Desi nu exista o scoala in domeniu, s-a format si exista pe piata catva jucatori recunoscuti ca fiind dotati cu toate calitatile necesare unei meserii care are printre obiective siguranta investitiilor imobiliare si discretia in administrarea lor.
Vreau sa subliniez ca nu trebuie sa confundati “artistii” cu “rechinii” din domeniu. Ei nu “ucid”, ei cladesc si ofera perspectiva si potential. Foarte rar interesele celor doua categorii sunt comune sau compatibile. Fiecare are rolul lui in comunitate. Va asigur ca ambele categorii, atat “rechinii” cat si “artistii”, aduc plusvaloare in imobiliare. Daca primii iubesc “sangele”, ceilalti iubesc “regia”. Speculanti si pasionati deopotriva, acesti jucatori din domeniu au fler si o precizie iesita din comun. Diferenta in privinta preciziei se masoara in timp. Astfel, “rechinii” pot sa pandeasca o oportunitate un timp indelungat, “musca” o singura data si efectul e instantaneu. “Artistii” sunt oameni care prefera sa lucreze enorm pentru a-si apropia succesul. Aprecierea lor in comunitate este infinit mai mare. Pe langa profit, ei reprezinta repere in domeniu. Parerea lor conteaza, a “rechinilor” nu. Arta e cautata de cei care o iubesc si vor sa invete de la maestii consacrati. In general, aprecierea celor doua categorii este intr-un contrast total. Ca ziua si noaptea.
Popescu
9 octombrie 2010Dragos Dragoteanu, tu cum te consideri, artist sau rechin?
eusitu
9 octombrie 2010Oda speculantului din imobiliare ar fi fost un titlu mai potrivit.
Orasele canadiene sint pline de case de 2-3 sau chiar 5-6 apartamente unde proprietarul e imigrant de origine italiana. Ce e asa de special in asta? Ei bine, imigrantii de origine italiana erau veniti din zonele cele mai sarace, majoritatea dintre ei abia stiau sa scrie sau sa citeasca. Au lucrat ei si nevestele lor pe salarii destul de mici si au fost capabili sa cumpere asemenea imobile si sa le inchirieze. Acum acele case se vind cu 500-800k.
Ce vreau sa spun aici: nu e mare filozofie sa investesti in imobiliare si majoritatea cistiga pe termen lung. Aici vorbim de 15-20 de ani minim.
Insa cind e vorba de 3-10 ani avem un tun si atunci cu adevarat ai nevoie de precizie, talent sau cum vrei sa-i spui.
Viorel
9 octombrie 2010@eusitu: ce spui nu are niciun fundament dar tocmai pentru asta nu ma voi obosi sa-ti explic. Incearca sa gasesti singur unde gresesti.
Mielu Nebunu'
9 octombrie 2010Incepusem sa fiu dezamagit de acest blog. Ultimele 2-3 articole au fost destul de neinteresante, dar acesta chiar ca e pe gustul meu.
Referitor la intrebarea lu’ dom’ Popescu de la #1, imi permit eu sa-i dau un raspuns:
Dragoteanu e profesor doctor docent la scoala unde invata Rechinii sa scrie si sa citeasca, iar ca sa predai la scoala rechinilor trebuie sa fii un mare actor!
Vorba aia : „Parerea mea….!”
Ion Pribeagu
10 octombrie 2010In toate meseriile/profesiuni sunt si artisti dar piata imobiliara are mai multe laturi privind din afara ei – Investitie atunci cand o faci pentru profit si aici apare studiul pietei, timpul si conditiile de finantare, cerere si oferta etc… Locuinta personala cand avem nevoie de un acoperis deasupra capului si nu este nevoie decat de elementele de baza Bani si Venit garantat (atat cat poate fi el garantat) si posibilitate de plata si Hit and Run/Flip Over sau Afaceri pofitabile/Rechin in oricare domeniu daca ” mirosi profitul ” asta din punctul de vedere al celor cu bani si aici apare artistul meserias al imobiliarelor care poate duce aceasta tranzactie la bun sfarsit – NU exista o regula ci mai multe dar buna cunoastere a secretelor meseriei ajunge sa te faca artist – eu le zic acestora MAESTRU omul stie bine ceva, ca de altfel in orice meserie.
Pentru #1 Ce este Dragos? RechinArtist, adica miroase banul si stie cum sa o faca
Pentru #2 Daca era usoara aceasta meserie ar face-o TOTI unii incearca doar
eusitu
11 octombrie 2010@3 Nu are fundament in capul tau ca pe teren realitatea e alta.
Viorel
11 octombrie 2010Si cum faci, presupunand ca ai cash? Cumperi imobilul, tu te criogenezi pentru 20 de ani, lasi pe cineva sa-ti plateasca impozitele si sa administreze imobilul si cand te trezesti vei fi bogat? Dintr-o singura vanzare? Dar nu vrei tu mai bine fara nicio vanzare? Realizezi cat ar putea castiga cineva care ar rula banii timp de 20 ani? Cineva care stie, evident, nu e cazul tau…
Ion Pribeagu
12 octombrie 2010Pentru #2 si 3 – Viorel, eusitu nu a explicat tot- acele case de care zice in Canada nu au fost cumparate CASH ci in finantare iar finantarile in america de nord sunt deductibile la taxe – deci este o alta povste – este la moda si cu romanii din america sa cumpere la fel pentru ca cei mai tari la aceasta afacere/investitie sun evreii care acum sunt imitati de multe alte etnii si este un fel de cumparat „JOB”serviciu pentru ca tot ei fac si serviciile de intretinere, reparatii si administrare (inchiriere) – si un alt reper italieini si in general latino-americanii se stabilesc in aceleasi cartiere si au cam aceleasi meserii – servitori la inceput, romanii care nu sunt imigranti de meserie si in numar foarte mic se pied in aceste tari/chiar se evita cu exceptiile de rigoare-crestinii
ardelenii etc.
viorel
12 octombrie 2010@Ion Pribeagu: asa se mai leaga. Ce spunea el era impotriva unor chestii de baza cum ar fi ca banii trebuie sa circule.
eusitu
12 octombrie 20101) Ion te inseli cind spui ca finantarile sint deductibile la taxe in toata america. In Canada nu sint.
2) Eu nu vorbeam de evrei ce cumpara blocuri cu cite 20+ apartamente. Ci de omul simplu care cumpara o cladire de 5-6 apartamente. La un numar mic de apartamente nu ai nevoie de persoana angajata non stop si cum italienii daca nu sint priceputi in constructii au un prieten/ruda ce stie cum sa faca reparatiile, intretinerea nu e o problema.
3) Pentru o cladire de inchiriat trebuie un avans de minim 25% iar restul banilor de la banca.
4) Chiriile colectate ajung in general sa plateasca ipoteca si eventual micile reparatii (depinde de la caz la caz). Cum proprietarul plateste ipoteca lunar banii ajung la banca si inapoi in circuitul economic. Deci banii circula, Viorele! Iti sugerez o carte de macroeconomie sa intelegi mai bine situatia.
5) Unde e avantajul unei asemenea investitii: Poti sa ajungi proprietarul unei cladiri cu cu 5-6 apartamente fara sa platesti mare lucru sau chiar zero! Odata ce cladirea a fost complet platita toti banii din chirii se adauga la venitul proprietarului. Pina in 20-30 de ani cind cladirea este pusa in vinzare pretul se dubleaza sau tripleaza aducind un plus de venit proprietarului.
Nu iti trebuie MBA sau alte scoli inalte pentru a face bani din investitia in case de inchiriat, cum le place unora sa creada. Asta a fost mesajul meu si a fost deturnat de Viorel care crede ca le stie pe toate.
Popescu
12 octombrie 2010Eusitule, cred ca exagerezi un pic cu chestia asta: „Nu iti trebuie MBA sau alte scoli inalte pentru a face bani din investitia in case de inchiriat”
Pare simplu, dar daca nu prinzi bine ciclul economic, te cureti, chiriile scad sub rata de la banca si trebuie sa aduci bani de acasa. In plus, valoarea imobilului poate scadea sub valoarea ipotecii si se numeste ca esti „underwater”, asa cum sunt multi prin Canada pe la tine acum.
Popescu
12 octombrie 2010Referitor la acest articol, exista o vorba: o speculatie nereusita devine investitie pe termen lung.
Extrapoland putem spun ca un rechin care nu mai are rezultate se poate da drept artist, analist sau..investitor pe termen lung..
Adevarul este ca e greu acum sa te dai mare rechin pentru ca vine clientul si iti zice: mosule -asa vorbesc astia- tu esti rechin, hai sa facem si noi o ghidusie rapida, eu castig, tu iti iei comisionul si toata luma e multumita. Numai ca tu, marele rechin, nu prea ai ce sa ii pui pe tava, ca degeaba gasesti un chilipir ca dupa aia nu ai exit rapid si atunci devii ..tot investitor pe termen lung (adica artist). Asa ca ai doua posibilitati:
– sa ii reduci clientului asteptarile de profit
– sa ii maresti orizontul de timp
adica sa te dai artist, nu rechin. E temporar, adica numai pana trece criza..
Ion Pribeagu
13 octombrie 2010Domnilor – daca mergem la originea banilor si mai pe romaneste acestia fiind etalon de masura a valorilor materiale sau virtuale si deasemenea fiind gestionati de catre (as vrea sa cred) specialisti (la trezorerie) si patroni (banci si institutii frinanciare) atunci valorile unor materiale se schimba in functie de mai multi factori – agricole in functie de recolta sezonului, industrial de eficacitatea fabricilor si oamenilor si comertului in functie de cerere si oferta – as spune este foarte simplu dar in tot acest lant apar interese personale, schimbari de clima dar mai ales politico/economice si atunci asistam la schimbari mai mici sau mai mari – de aceea este nevoie de un control al calitatii etalonului valoric – aur/este bun pentru nomazi si speculanti pe timp indelungat, bursa/pentru „visatori de imbogatire rapida sau daily traders, si posesorii de armament modern si armate puternice care pot impune valoarea etalonului/banilor altfel iei o ghioga pe spinare si doare iar banii tai se devalorizeaza rapid, deci traim azi si fiecare face cum il taie capul – nu exista o singura cale de rezolvare ci mai multe, unele mai bune, altele mai rele si altele …unii pierd TOTUL/MOR ca asa e viata – nimic nu se pierde/nimic nu se castiga ci totul se transform sau transfera dela multi la putini
eusitu
13 octombrie 2010@11 Popescule o dai prin balari. In Canada valoarea caselor nu a scazut exceptie Alberta si BC unde bula s-a spart. In rest, inca sint locuri unde se liciteaza pe casele puse la vinzare.
Dar stiu, romanul e expert in situatia imobiliara din Canada, Argentina sau orice alta tara exceptie Romania.
Popescu
13 octombrie 2010Eusitule, tu singur spui ca in anumite zone din Canada bula imobiliara s-a spart, deci acolo sunt oameni luati la tavaleala de trenul imobiliar (underwater) mai ales daca aveau scarita (ladder) de ipotecare.
Nu vad care e contradictia cu ce am spus eu, fii mai coerent si nu mai pune la suflet..
eusitu
13 octombrie 2010Popescule daca in Canada pretul mediul al caselor a scazut ~5% inseamna ca oamenii sint luati la „tavaleala de trenul imobiliar” si tu le plingi de mila. Bine faci ca doar asa mai uiti de situatia din Romania.
Popescu
13 octombrie 2010Eusitule, deja incepi sa ma dezamgesti, te stiam de baiat destept de pe blogurile bursiere (daca esti tu ala).
Daca ai uitat ce inseamna media fa binecunoscutul exercitiu: pune un picior pe o plita incinsa si unul intr-o galeata cu gheata. Pe medie vei fi bine..
eusitu
15 octombrie 2010Popescule aculta la mine. Meseria de statistician e una dintre cele mai bine platite. E genul de munca unde duci acasa $100k fara ore suplimentare. Dar cu siguranta mai trec 10-15 ani pina cind in romania se va intelege rolul une asemenea meserii.
Popescu
16 octombrie 2010Eusitule, sa inteleg ca pe la voi pe acolo prin Canada toata lumea o duce bine prin imobiliare, cuvantul „foreclosure” a fost sters din dictionare, iar toti cei care stiu sa faca o medie, fara sa inteleaga care ii e semnificatia, castiga 100k pe an fara ore suplimentare. Pentru ca orele suplimentare si le petrec ca sa investeasca in imobiliare..
eusitu
16 octombrie 2010Popescule iar vorbesti din arici pogonici. USA si Canada sint doua tari diferite iar conditiile de creditare diferite si mult mai stricte au facut ca aceasta tara, Canada sa fie imuna la problemele imobiliare din USA. Desigur economia Canadiana este afectata de scaderea cereri de produse din partea USA care e principalul partenere economic dar cam atit.
Foreclosure? Exista in orice economie normala dar esti naiv sa-ti imaginezi ca exista la nivelul atins in USA. As sugera sa incerci sa cauti informatii corecte inainte de a scrie o ideea pentru a nu cadea in penibil.
Ce nu inteleg este modul tau de gindire. Ce te intereseaza ce face capra vecinului? Crezi ca daca in Romania situatia imobiliara e dezastroasa atunci cu ce te incalzeste daca in tara X sau Y e mai rau? Stiu ca acest mod de gindire e popular in Romania (capra vecinului) si stiu si familii care s-au intors in Ro dezamagiti dupa ce au vazut ca nimeni nu ii invideaza in Canada pentru tv de 60″ sau mai stiu eu ce traznaie.
Popescu
16 octombrie 2010Eusitule, tie iti place sa faci supozitii si apoi sa comentezi singur pe ele?
A spus eu ca nivelul bulei a fost acelasi in Canada si SUA? Am spus eu ca ma incalzeste daca in Ca sau altundeva s-a spart sau nu vreo bula? Reciteste ce am scris mai baiatule, daca vrei sa dialogam.
Vad ca toate comentariile tale se incheie cu afirmatii de genul: „ca asa e la romani” ” „ca asa gandesc romanii”, sau romanii sunt asa si pe dincolo. Te afecteaza emigrarea chiar atat de rau incat simti nevoia sa critici tot ce e romanesc? Oricum ce critici tu se bazeaza tot pe supozitii de ale tale.
Aici vorbim de imobiliare, investitii, daca ai apasari de emigrant, te sfatuiesc sa intri pe un blog specializat unde se face terapie de grup intre emigranti, nu mai improsca cu noroi in romani si Romania..
eusitu
16 octombrie 2010Cind ai capacitatea intelectuala sa renunti la apelative mai povestim.
Ion Pribeagu
17 octombrie 2010Eusitu – tu esti roman ? sau doar stii romaneste, si nu-ti plac romanii sau Romania ?
Daca esti statistician atunci poate stii ca tara: Canada’s federal debt is estimated to be $566.7 billion for 2010 – HOhohoho pai noi romanii de pe oriunde am fii auzim sau vorbim cu cei din tara si toti se plang de criza, etc dar afla ca din statisticile de care spui ca romanii nu le stiu Romania sta mult mai bine cu o mica/mare exceptie INCOME/veniturile declarate – repet declarate, in 2010 numai 24 % IMOBILE VANDUTE PRIN CREDITARE, altfel Roamnia are cei mai multi locuitori proprietari (platite) pe cap de locuitor si exporta materie cenusie comparativ cu cehia iar daca Romania va scapa in urmatorii 3-5 ani de japitele utc/pcr criza va dispare – ce scriu unii aici pe blog sunt vaicareli politice nu ca au pierdut casele, apropo pe acest blog nu am vazut nici un lovit de criza ?? – este adevarat pentru unii este criza – este mondiala cu exceptia Chinei unde lucrurile se misca datorita controlului bancar/credite iar in privinta SUA nu trebuie luata pe intregul ei ci pe state si cu exceptia 4-5 state restul nu au probleme cu imobiliarele ci cu noile reguli de creditare si mai nou POLITICUL
Popescu
17 octombrie 2010Pribeagu, Canada $566.7 billion federal debt for 2010 ? Pai de aia ne-au bagat la colt, FMIul pedaleaza puternic sa ii ajungem din urma pe cei din Vest la datorii, ca prea am ramas in urma.
Pai da, si Eusitu ne vinde noua gogosi ca acolo umbla cainii cu covrigi in coada, si ca romanii sunt asa si pe dincolo, inclusiv invidiosi. Am avut si eu ganduri de emigrare in Canada la un moment dat. Ca sa ma informez am intrat pe niste bloguri de romani stabiliti in Canada. Am ramas socat de ce au putut sa imi auda urechile pe acolo despre Romania si romani.
Concluzia pe care am tras-o a fost ca efectele psihologice ale dezradacinarii sunt foarte puternice la cei plecati, chiar daca la un moment dat ajung sa se descurce material. Tocmai ca sa se protejeze psihic, se alimenteaza cu negativism din asta: in Romania totul e de ra.hat, romanii sunt asa si pe dincolo. Si de aia au plecat ei, sa scape de Romania si de romanii de ra.hat.
Sau invers, pentru ca in Romania totul le mirosea urat, au plecat, dar odata ajunsi acolo au fost socati sa vada ca nici pe acolo nu umbla cainii cu covrigi in coada, si sunt tratati ca niste emigranti care incearca sa le fure joburile..
Evident, exista si romani mai bine integrati. De ex tu Pribeagu, mi se pare ca nu ai frustrari din astea..
Ion Pribeagu
17 octombrie 2010@24 Imigratia romaneasca are mai multe componente decat apare la prima vedere
1.emigrantii romani din Ardeal de pe timpul austro-ungariei stabiliti pe centura sau granita dintre SUA-Canada bazate pe agricultura si cresterea animalelor si apar ca imigranti austrieci sau unguri 2.emigranti vorbitori de limba romana – evrei, armeni, macedoneni si albanezi, turco-tatari care s-au stabilit in enclave cu altii asemenea lor din alte tari (Palestina/Liban/Israel/Syria/Iran/Irak) inainte si dupa al 2-lea razboi, si se reunesc in cartiere/orasele mari USA/Canada si 3.Romanii/putini plecati inainte de revolutie si multi plecati dupa, care se vantura prin lume dupa oportunitatile oferie dar si cantitatea de priceperea/educatie pe un evantai foarte bogat de la A-Z. Parearea mea personala este ca acestia din urma se descurca foarte bine comparat cu marea masa a localnicilor care sunt LAW abiding citizens ceace nu este cazul oportunistilor si nu numai romanii dar si alte etnii migrante (exceptie tzi ganii care au alte meserii)
Ocupatiile cu risc mare aduc castiguri mari, cele cu risc mic=castiguri mici deci fiecare culege ce seamana si doarme cum/ce-si asterne. O alta observatie este ca cei de la #2 nu au sentimente pro-romanesti, iar multi din cei dela #3 viseaza revenirea in tara numai imbogatiti altfel se simt rusinati sa vina NIMENI – iar eu fac ce am facut toata viata, caut altceva si nu stiu ce, dar comparand Romania cu alte tari sunt convins ca are potential, calitati, inclusiv o populatie deosebita (cu buni si rai ca peste tot) si foarte ambitioasa, destul de pasnica, foarte vociferanta, dar cel mai important foarte descurcareata oriunde s-ar afla – problema romaneasca – politicul pentru HOTIE trebuie rezolvata de catre …. NEMTI ca si astia fura dar mai si fac cate ceva
eusitu
19 octombrie 2010@25 Ion Pribeagu dupa exprimare si dupa idei am impresia ca ai ajuns in USA inainte de ’89. Si atunci e clar ca desconsideri cei din emigratia noua: au alte idealuri, pregatire net superioara celor veniti pe vremea lui ceausescu si culmea ca ajung in pozitii de top la care cei veniti inainte nici nu viseaza. Stiu ca este invidie. Si am simtit-o pe pielea mea. Iar afirmatia ca cei veniti dupa 89 sint dornici sa se intoarca in Romania dar nu au bani e poate valabila doar pentru cei ajunsi in USA prin loteria vizelor.
Ion Pribeagu
19 octombrie 2010Draga Eusitu-le – in cele 6 randuri devii personal cu mine ceace arata ca esti un gogoman nu un reusit cum vrei sa pari – dar chiar daca material castigi s-au ai castigat mai mult decat mine tot de teapa lui jiji esti -adica fara bun simt si raman la concluzia ca nu esti roman ci ai DNA-ul foarte contaminat and remember who gives a fuck how much you make – you are still an asshole, period
Ion Pribeagu
19 octombrie 2010tot pentru Eusitu – Eu nu desconsider pe nimeni decat daca devine agresiv – citat
Parearea mea personala este ca acestia din urma (dupa 89) se descurca foarte bine comparat cu marea majoritate a populatiei…observatiiile mele personale
Deasemenea – emigratia de romani dinainte de1965-1989 sub 1 la mie comparat cu dupa 89
Ion Pribeagu
19 octombrie 2010Revin la editorial ca asta este subiectul – Arta si Rechinul in imobiliare
Acum ce s-ar intampla daca toti am fi artisti, maestri sunt oricum mai putini iar rechinii sunt de multe marimi iar daca vine vorba de respectul urbei/comunitatii atunci apare diferenta… unii au iar ceilalti sunt condamnati pentru profiturile usor castigate dar aceasi comunitate ar plati pierderile rechinilor atunci cand acestia musca balonul asa ca fiecare cu norocul lui – bani sa iasa ca belele curg.