© 2024 Dragoș Dragoteanu
Categoria: Totul si nimic! Cel mai bine e sa tii banii la “ciorap”!… Oare? Unii asa vor face 2-3 ani de aici inainte si se vor alege cu ce au acum: bani devalorizati in banci, din cauza inflatiei sau a altor cauze diverse. Stiu cel putin 20 de persoane implicate in afaceri, care detin milioane de euro in cash si care urmaresc de 2 ani piata imobiliara cu mare atentie, ar vrea sa investeasca, dar – zic ei – nu au gasit in ce! Foarte interesant! Pentru ei, piata imobiliara nu mai inseamna astazi nimic sau aproape nimic! Unul si-a luat loc de veci, altul a investit in educatia copiilor (buna alegere!), altul si-a luat …motocicleta, fiindca i se parut ca are consum prea mare la Jeep. Piata imobiliara pentru oameni ca ei este precum Campionatul Mondial de Fotbal. Se uita, au simpatii, fac pronosticuri si vor sa parieze pe unul sau altul dintre segmentele imobiliare, dar nu se mai implica financiar in acest domeniu. Sa nu credeti ca au renuntat vreo clipa la idee sau ca nu si-ar dori sa investeasca! Astazi, pentru multi altii ca ei, imobiliarele sunt considerate “mana moarta”. Pastreaza banii ca pe “Sfintele Moaste” si saruta extrasul de cont ca enoriasii racla. Cand se plictisesc, mai beau un pahar de sampanie ca apa sfintita si considera ca au totul (banii) cand, de fapt, nu au nimic (stare de spirit). E exact ca-n bancul ala: ”nu se mai scoala ea, dar ce frumos atarna”! Toti o au, putini stiu ce sa faca cu ea. Ca la ProTV: “Te uiti si castigi”!
Categoria: Pretul conteaza. Cel mai rau e sa te uiti doar dupa pret. In “istoria” mea imobiliara am intalnit sute de persoane care aveau in cap un singur lucru: pretul! Pe principiul, orice marfa de cacat are un comparator pe masura, intotdeauna, dar absolut intotdeauna, acest gen de investitie imobiliara e cel mai greu de realizat. Motivul e simplu si tine cu indivizii care, orice cauta, considera ca maine sau poimaine vor gasi ceva aproximativ similar, dar la un pret mult mai mic, evident. No more comment.
Categoria: Investitie de suflet. Mai sa fie!… Sufletul a inceput sa faca imobiliare!.. Pe vremurile astea?? Ce misto sau ce nasol!? Nu stiu cum s-o iau… Ori a cazut investitorul in depresie si crede ca devine fericit cumparand un imobil, ori a ramas fara suflet si, printr-o investitie imobiliara, vrea sa-si gaseasca sufletul pereche?!… Oricum ai da-o, eu nici nu-i inteleg prea bine si nici nu o sa ma obosesc sa o fac!
Categoria: Investitie de portofoliu. Pentru oamenii lipsiti de griji si plini de bani, exista un “refugiu” imobiliar numit portofoliu. Diferenta dintre un astfel de investitor si unul care face o investitie de suflet este ca portofoliul nu implica latura emotionala. CV-ul imobiliar al unui individ este dat de portofoliul din dotare si este strict legat de aspiratiile sociale pe termen mediu si lung. In aceasta categorie se incadreaza oamenii care fac din imobiliare o adevarata pasiune, un hobby si o afacere totodata.
Categoria: Investitie de necesitate. Cand ti-e foame iti doresti sa mananci. Diferenta in domeniul imobiliar se face la ce poti sau gasesti sa cumperi. In rest, vorbim strict de detalii: pret rezonabil, locatie acceptabila, suprafata minima etc. Necesitatea imobiliara nu implica neaparat confort si nici nu are ca tinta profitul. Este un compromis de moment, care poate fi facut de oricine, oricand, pentru nevoi personale imediate, este o unealta necesara pentru a trece in alta etapa a vietii.
Categoria: Cumperi si aduci plusvaloare. Ma rog, pentru cine stie sa faca acest lucru. Pana in 2008, pentru 95% din “investitorii” imobiliari, a creste valoarea unei proprietati insemna sa cumperi ceva, aproape orice, sa astepti 6 luni – un an maxim – si sa revinzi cu un profit substantial. Astazi, sa adaugi plusvaloare la un imobil inseamna sa pretuiesti domeniul imobiliar, sa stii ce inseamna, cum se realizeaza plusvaloarea unei afaceri imobiliare si sa demonstrezi ca poti sa faci acest lucru, asa cum putini sunt capabili in conditii economice precare. Pentru a te incadra in aceasta categorie iti trebuie fler, experienta, consultanti de exceptie, arta imobiliara – fara ghilimele! Dar oare cati dintre cei implicati acum in imobiliare sunt capabili sa se autoevalueze in acest sens? Sau cati dintre cei care mai sunt interesati sa faca o investitie imobiliara buna au sansa sa se ghideze sau sa fie ghidati corect spre un profit rezonabil, in actualele conditii de piata, cu “consultantii” din domeniu? Timpul adauga plusvaloare profesionala si prin falimente! Asta este un adevar recunoscut doar de oamenii puternici.
Categoria: Cumperi afacere “la cheie”. Aici e aici!…Ce inseamna afacere imobiliara cu adevarat si de cate ori invarti “cheia” ca sa-ti iasa profit? Trecem la un alt standard de cunostinte imobiliare, caci de noroc sau speculatie nu mai poate fi vorba, cel putin 2-3 ani de aici inainte! Dupa mine, din acest moment, 2010, imobiliarele se impart in doua segmente distincte si clare: cele care conteaza si cele care nu mai conteaza! Prima categorie e pe cale de disparitie, un fel de “floare de colt” imobiliara! Pentru cei care inteleg ceva din ce scriu eu pe blog, investitie imobiliara inseamna o afacere care aduce profit sigur din prima zi! Nu a doua zi, nu luna viitoare, nu mai tarziu! Apoi urmeaza calcule matematice de amortizare a investitiei in timp, de crestere a valorii imobilului prin diverse metode, de orice… Definitia mea personala privind o investitie imobiliara la cheie, ca principiu imobiliar, ramane ce am scris mai inainte. Ce inseamna investitie imobiliara care nu (mai) conteaza? Este aceea afacere care se incadreaza in risc, credite ale caror dobanzi nu pot fi acoperite prin profitul lunar, imobile nevandabile sau revandabile in pierdere, proprietati pe care banca nu da “doi bani’’, in sensul in care nu acorda niciun leu credit pentru ele, case sau terenuri uitate de Dumnezeu prin “negura” locatiilor etc, etc. Cand sunteti momiti cu o “afacere la cheie” verificati inainte sa dati banii daca “cheia” se potriveste sau merge in gol? Merita sa evaluati imobilul de 10 ori inainte sa spuneti “DA”, ca la o casnicie. Nu de alta, dar va asigur ca au mai trecut multi potentiali “fani” prin zona si nu toti sunt prosti! Oare de ce?
Va las pe voi sa dati exemple de investitii imobiliare, exclus din trecutul glorios imobiliar! Acum, astazi si in viitor vom vorbi despre investitii imobiliare, asa cum pot fi definite ele in contextul economic actual. Inainte de ’89 era dicatura politica, acum e una economica!
Popescu
28 iunie 2010DD :)) ce m-ai distrat..
Saruta extrasul, asta si reprezinta cashul, un extras de cont, o sheet of paper, o cifra inregistrata electronic undeva, unde? nu stim nici noi..
Daca ar avea romanasii educatia necesara sa inteleaga cum functioneaza sist bancar, cu ce este garantat/acoperit cashul pe care il depun ei in contul bancii, ar fi jale in sistemul bancar romanesc.
Romanashul, daca vede falimente, insolvente, executari silite etc nu se gandeste ca toate astea sunt pe banii lui depusi la nu’s ce banca.
Risk managementul cashului se reduce la o relatie personala cu vicepresedintele bancii care, evident, pe ei or sa ii sune primii daca se intampla ceva, ca sa fuga cu banii. Nu se gandesc romanashii astia ca si vicepresedintii astia au prea multe relatii personale ca sa ii poata anunta pe toti la timp, pe langa faptul ca e ilegal.
In fapt, cine are banii in banci acum ii are tot in imobiliare, dar indirect, prin intermediul bancii, cu singura diferenta ca nu au nici un control asupra investitiilor imobiliare facute de banca cu banii lor..
Edi
28 iunie 2010Cateodata unii vorbiti doar asa sa va aflati in treaba. Daca vrei sa ai controlul asupra baniilor, te duci si investesti in actiuni, in aur, etc, daca vrei sa iei o doar o dobanda si sa te doara undeva in ce sunt inestiti banii atunci te duci si iti faci un depozit..
Dl. Popescu, dar dumneavoastra unde va tineti banii ?
Popescu
28 iunie 2010Edi, multumesc pentru compliment.
Oricum asta era pointul, daca vrei sa ai controlul banilor tai ii investesti tu, nu ii dai bancii sa ii investeasca pentru tine.
Cat de mult control ai daca investesti in actiuni as putea sa iti vorbesc o zi intreaga.
Eu imi investesc banii in active reale, tangibile, in special terenuri, nu ii tin prin banci la 4% pe an, cu exceptia sumelor care reprezinta rulajul normal al fiecarui individ.
Popescu
28 iunie 2010Edi, vezi mai jos ce s-a intamplat cu sistemul bancar din America in perioada Marii Depresiuni.
Pe scurt: in anii ’20 dadeau in medie 70 banci faliment pe an. In 1933 au dat faliment 4.000 de banci intr-un singur an, in timp ce in anii ’30 un numar de 9.000 de banci au intrat in faliment in America.
De asta eu prefer active reale, tangibile.
http://www.livinghistoryfarm.org/farminginthe30s/money_08.html
Corul Van(z)atorilor
28 iunie 2010S-ar putea sa vorbesc prostii dar parerea mea este ca inainte de a alege imobiliarele ca forma de investitie orice amator ar trebui sa inteleaga notiunea de „proprietate” ori altfel spus „valoarea proprietatii” raportata la orice situatie economica si mai ales la propria-i putere financiara
In ultimii zeci de ani s-a construit mult pe bani falsi (ca valoare), hartii monetare si credite bancare emise fara acoperire, ceea ce a atras inevitabil dupa sine impozite si taxe mari, imposibilitate de plata a creditorilor, falimente, recesiune, devalorizare. Lectii aspre pentru jucatorii amatori si speculativi de pe piata imobiliara. Cu tiparnita s-a creat proasta impresie ca toti avem acces liber la bunastare si prosperitate.
Mai mult, casele primite de la partid, cele cumparate pe credite irealiste sau cele mostenite din noroc nu au facut decat sa subtieze si mai mult notiunea de „a fi proprietar”. Pentru multi astazi chiar si intretinerea lor a devenit o povara.
Adevaratul titlu de proprietate este munca care l-a produs. Plus valoarea e data de efort, de inteligenta, de intelegere a notiunii de „investitie”. De aceea poate „imobiliarele nu sunt pentru oricine”.
Proprietatile mai trebuie sa fie productive.
Pe vremuri regii reuşeau să-şi acopere cheltuielile din propriile posesiuni private, pământuri şi păduri, precum şi din taxe de utilizare a drumurilor, astazi guvernele…..
Popescu
29 iunie 2010Corul Vanzatorilor ai dreptate, ceea ce insa nu a inclus DD aici, si predic eu mai jos, este investitia imobiliara ca forma de protectie a capitalului/averii in fata furtunii de pe pietele financiar-bancare.
Adica in loc sa ti se devalorizeze/dispara banii fara sa ai nici un control (inflatie mare pe leu, scaderea euro din diverse motive ca sa nu mai vorbesc de risc de faliment bancar), mai bine ai un activ real, imobiliar sau nu, care poate iti mai si produce ceva pana se linistesc apele.
Edi
29 iunie 2010pai ori iti produce ori nu iti produce. daca nu iti produce, atunci nu mai e activ.
care ar fi acel activ real, imobiliar sau nu, care poate iti mai si produce ceva pana se linistesc apele ?
Popescu
29 iunie 2010Depinde mai Edi, daca ai timp sa te ocupi cumperi un teren si ii cresti valoare in timp (lotizezi, faci PUZ daca e cazul, amenajezi drumuri, tragi utilitati) si vinzi o parte din loturi, daca nu ai timp iei un teren bine plasat si cu potential si pur si simplu astepti, alte active care produc sunt spatiile comerciale, apartamente pe care le poti inchiria. Terenurile agricole pot produce, daca nu ai timp te bagi intr-o asociatie.
Evident la toate astea conteaza ce cumperi si la ce pret. Sunt vanzatori sub presiune, poti negocia plata esalonata pe per lungi de timp, sau chiar in rate etc etc etc.
Edi
29 iunie 2010Pai atunci nu mai e nici o diferenta intre tine si orice speculator imobiliar care a facut lucrurile de care spui si care nu a putut sa le vanda la timp si a ramas cu ele pe cap. Oricum discutia asta este surda fiindca ambele parti si vanzatorii si cumparatorii vin cu argumente pro/contra intr-o masura egala.
Din ce imi dau eu seama, in aceasta perioada bogatii POT devenii si mai bogati, iar saracii devin mai saraci.
Popescu
29 iunie 2010Asa e Edi, numai prostii au certitudini, in rest fiecare se descurca cum poate si cum il duce mintea.
Stii cum zic francezii? Cumpara pe bubuituri de tun si vinde pe sunet de trompeta..
Corul Van(z)atorilor
29 iunie 2010In perioade de boom imobiliar se construieste de regula cea mai diversificata paleta de imobile.
Case pentru toate gusturile si toate buzunarele. Cele care trec cutremurul financiar (numit criza sau recesiune) „in picioare” si fara sa se degradeze prea mult ca valoare cred ca ar trebui sa fie in atentia investitorilor imobiliari. De regula calitatea si bunul gust sunt foarte rare, de aceea se identifica din multime si „au pret”.
Daca piata e sus sau jos, picasso, armani, gucci, rembrandt, grigorescu, nu-si pierd valoarea. Asa si cu proprietatile.
Daca au la baza un arhitect, un constructor, un decorator de elita, sau daca apartin unui proprietar select care a stiut sa-si adauge „plusvaloarea” raman o „marfa” vandabila la orice moment.. cu sanse maxime de ascendenta. Se mai zice ca omul sfinteste locul…
Popescu
30 iunie 2010Edi, la 9 , e mare diferenta intre un investitor care isi plaseaza capitalul in imobiliare pentru protectie, si un speculator de genul de care zici tu si anume:
1. scopul investitiei si implicit
2. orizontul de timp
Un speculator, mai ales daca a facut credite pentru achizitie, este sub presiunea timpului, daca nu vinde repede are probleme. Timpul lucreaza in defavoarea lui.
Un investitor poate sa astepte sa isi revina cererea, timpul lucreaza in favoarea lui.
Pe de alta parte, eu zic sa nu ii plangi de mila nici speculatorului respectiv (mai ales daca nu are credite si daca a cumparat la preturi bune). Stii vorba: o speculatie nereusita devine investitie pe termen lung.
Popescu
30 iunie 2010STIREA ZILEI: TVA 5% la constructiile de locuinte
http://www.mediafax.ro/economic/comisia-de-buget-impozit-forfetar-desfiintat-tva-de-5-pentru-alimente-si-constructia-de-locuinte-6465448/
Dragos Dragoteanu
30 iunie 2010@ Popescu
Sa crezi tu asta!…
Mielu Nebunu'
30 iunie 2010@Dragoteanu
Am citit cu atentie ce ati scris (ca de fiecare data). Cred ca ati exclus ceva : categoria celor ca mine! Vreau sa fac o investitie, dar nu acum! Socoteala inca iese prea scumpa si poate sa existe acel : „Si daca pierd pe termen lung???” Pentru ca, trebuie sa recunoastem, situatia 2005-2008 n-a reprezentat o chestie bazata pe realism economic, pretul imobiliar al capitalei noastre e mult mai mic…..
Da, fac pronosticuri, am (unele) certitudini (nu cred ce zice Popescu, un om care studiaza atent mediul din jurul lui nu e prost….e precaut!) si tocmai astea ma indeamna sa nu fac acest pas!
Fara nicio chestie, dar chiar nu e momentul….
Dragos Dragoteanu
1 iulie 2010@Mielu Nebunu’
Tu faci parte din categoria „Si totusi,exist!”. Poti sa traiesti bine merci pana la adanci batraneti cu / in imobilul tau actual.Felicitari! Nu e nimic rau in asta!
AristotelCostel
30 iunie 2010@Popescu
E OK comentariul cu bancile. In dezmatul ala financiaro-apocaliptic, ne poti spune cat vor valora parloagele tale parcelate si cum vei reusi sa le pastrezi cand ti s-o face foame?
Bine’nteles, daca rezisti cu ele, in 50 de ani… ai dat lovitura. 😛
Restu’
Popescu
1 iulie 2010Aristotele mie greu sa iti explic, nu stiu de ce dar am impresia ca nu vei intelege.
Stii cat vor valora? Ceva mai mult decat activele bancilor in care iti ti tu banii
Popescu
1 iulie 2010@ 13 Dragos Dragoteanu, propunerea cu TVA 5% la constructii noi a fost facuta de PSD si PNL si avizata de Comisia de Buget Finante din Camera Deputatilor.
Faceti lobby si voi imobiliarii, nu se stie pe ce parte va pica moneda, PSD si PNL ameninta ca va contesta modificarea Codului Fiscal deoarece nu se poate face decat prin lege si nu prin OUG, poate pica la pace cu mici compromisuri printre care si acesta)..
In plus, multi domni de la PD sunt bagati in imobiliare pana la gat
Ai vazut, cand si-a bagat coada PSD ce a iesit cu reducerea pensiilor..
Popescu
1 iulie 2010Aristotele, dar se pare ca intelegi bine ce vreau sa spun, uite ce am gasit la tine pe blog
http://www.blogdebucurestean.ro/2010/06/bancpost-cum-se-fate-biznis-la-gretia.html
Popescu
1 iulie 2010Am si niste nelamuriri, poate ma lamureste vreun imobiliar:
1. cum se face ca desi toata lumea vorbeste de prabusirea preturilor la apartamente, primul indice imobiliar care ia in calcul preturile inregistrate la notariat si nu preturile cerute de vanzator -calculat de Institutul National de Statistica- a aratat o scadere a preturilor apartamentelor cu 3,9% in primul trimestru 2010 fata de 2009?
2. cum se face ca desi toata lumea ne spune ca preturile la apartamente s-au prabusit, 2 prieteni care isi cauta de ceva luni ap cu 2 cam imi spun ca nu reusesc sa gaseasca nimic sub 70-80K in zona buna? Unul din ei cauta in imobil nou zona central-semicentral, celalalt s-ar multumi si cu imobil vechi numai sa fie central.
Unul imi spunea recent ca a fost la un complex nou situat undeva in Vitan, si cel mai ieftin aparatment de 2 cam este peste 100k, garsoniera 70k. Asta vi se pare voua prabusirea preturilor la apartamente?
Dragos Dragoteanu
1 iulie 2010@Popescu
1. Indicele imobiliar e pentru analisti
2. Prietenii tai sunt debusolati, reorienteaza-i !…
Popescu
1 iulie 2010DD, se pare ca in general cumparatorii sunt debusolati.
Un lucru stiu cert despre ei: daca ii prindea un vanzator bun ii lasa fara bani in buzunar.
Ciprian
1 iulie 2010Pe la sfarsitul anului trecut eram extrem de incantat de aparitia cumparatorului cu „creion”. Erau chiar cativa tineri care puneau in calculul pentru achizitie valoarea lor in „munca”.
Acum sunt incantat ca sunt cativa care investesc in diferite proprietati cu yield format dintr-o cifra. Bineinteles chiriii renegociate/simulari pesimiste. Dar e ok. Cifrele sunt ancorate in realitate/prezent. Nu m-a intrebat nimeni de multa vreme de cresteri preturi. Nici nu mi-a mai oferit nimeni 20 centi la euro.
Nu stiu daca e neaparat o categorie noua. Ii descrieti si dumneavoastra cumva mai sus.
Mielu Nebunu'
1 iulie 2010@ Tuturor
Caz concret la mine in bloc.
In primul rand, e bloc vechi , anii ’70, dar la vremea respectiva nu aveam bani de altceva. Acum pot sa fac credit pe diferenta, dar nu vreau sa pierd pe termen mdiul si lung…
Sa revenim, am un caz concret. Un vecin de-al meu si-a scos apartamentul la vanzare, pleaca la tara, undeva in Mehedinti. L-a scos la vanzare in aprilie, la 60k. Ei, bine, nici acum nu se inghesuie nimeni, desi a scazut pana la 46k….
Popescu are dreptate cand zice despre cumparatori ca sunt debusolati, dar, pe de alta parte, nici nu stiu ce i-ar putea face sa se hotarasca. Care ar fi motivul sa se grabeasca?
Astept un raspuns de la cine vrea sa mi-l ofere….
Corul Van(z)atorilor
1 iulie 2010@Mielu’
Referitor la exemplul tau.. eu nu as spune … …. „cumparatorii sunt dezorientati”. Mai degraba cred ca au devenit mult mai selectivi
Privind realitatea „adevarata” nu stiu cati mai sunt dispusi sa se bage sclavi pe viata la banca pentru a cumpara o relicva comunista, in care un administrator betiv ales de becul de la intrare incarca factura la intretinere dupa bunul sau plac, in care platesti pierderile cauzate de fapt de proasta administrare a partilor comune, in care liftul se opreste mereu intre etaje, frustratii de criza-si bat nevestele, manele, seminte, seringi, geamuri sparte, termopane si usi de culori diferite, etc, etc, etc.
(asta e un exemplu general nu ma refer la blocul tau ..care presupunem a fi civilizat)
Daca tot iti place sa faci socoteli pe termen lung doar tine cont de diferenta de cheltuieli si confortul pe care ti le ofera contorizarea separata, un loc de parcare omenos, garantia pentru orice fel de reparatii oferita de constructor, finisaje de calitate, samd
Tu astepti sa mai scada preturile ..ok .. poate ele vor scadea pentru locuintele vechi, (dar in acelasi timp vei primi mai putini bani pentru locuinta ta). Nu prea am garantia ca vor scadea considerabil si la locuintele noi. Deci diferenta pe care va trebui sa o platesti va fi mai mare.
De fapt e ceea ce incearca Dl Dragoteanu sa explice aici pe blog de luni de zile: locatia, calitatea, facilitatile, vecinii si vecinatatile, toate – si justifica pretul. Acum, si maine, si atunci cand copiii vor fi mari… 🙂 Si mai ales cand, asa cum spui, incerci sa gandesti pe termen mediu si lung
Depinde doar de aspiratiile fiecaruia in viata. Si bineinteles de posibilitati.