© 2024 Dragoș Dragoteanu
Pentru toti cei care au mai multe proprietati, exista cateva metode concrete. Nu, nu e vorba de cat le-ar estima un agent sau le-ar evalua un evaluator, chiar si autorizat. E vorba de ”sanatatea“ averii personale. In ultima vreme, am intalnit multi oligofreni – “investitori” imobiliari – care se bucurau nespus de faptul ca imobiliarele sunt la pamant! In prostia lor, au omis ca proprietatile lor sunt tot in Romania. Un diagnostic in orice domeniu incepe cu niste analize. In imobiliare, cele comparative nu sunt relevante pentru ca fiecare imobil este unic. Analizele individuale asistate de specialisti pot fi o solutie.“ADN”-ul imobiliar este unic ca si cel uman. Mostenirea genetica poate sa lupte cu o infectie, sau poate sa fie rapusa de un virus. Cam asa e si in imobiliare. Criza care sta sa vina, gaseste fiecare proprietar de imobile cu o anumita mostenire, cu un anumit portofoliu de case sau terenuri. Ca sa le diagnostichezi pe timp de criza trebuie sa ai in vedere cateva repere importante.
1. Timpul. Da, in real estate inseamna bani. Dar inseamna si “sanatate”. Tot poporul ar vrea sa scape de proprietatile pe care nu le (mai) foloseste sau care nu produc nimic. O simpla privire pe site-urile bancilor demonstreaza ca majoritatea au “pus botul” la nenumarate “balarii” imobiliare. Multe dintre ele nu vor vinde “scursurile” din ograda nici la anul pe vremea asta, chiar daca vor fi scazute cu 75% din pretul initial de evaluare . Stati linistiti, “expertii” bancari sunt tot acolo si nu li s-a reprosat nimic. BNR vegheaza pentru incompetenta lor si „cocoseaza” bun-platnicii care au luat credite cu dobanzi de cateva ori mai mari decat in occident. Multumim tovarase Isarescu!
De obicei, oamenii se gandesc atent la sanatate numai atunci cand sunt bolnavi. In imobiliare, foarte putini investitori s-au gandit inainte ca “sanatatea“ unei proprietati e data de cum ai grija de ea, inca de la inceput: locatia, potentialul, plusvalorea, yield-ul, gradul de ocupare, cash-flow-ul, posibilitatile de lichidizare imediata, numarul proprietatilor similare in zona, facilitati, utilitati etc. Toate faceau parte din “arsenalul” cunoscatorilor din domeniu care stiau ca, odata cu trecerea timpului, “sanatatea” imobiliara se mentine sau se pierde. Astazi, exista multi “bolnavi” in domeniu care nu au tinut cont de nimic. Timpul trece!…
2. Schimb. Ok! Vinzi… Ce faci cu banii? Ai ceva mai bun sa cumperi in schimb sau “mori” de dragul lichiditatilor? Daca nu ai ceva mai bun de facut / cumparat / construit de ce vrei sa vinzi? Intreaba-te, daca tot vrei sa faci o operatie, ce sanse ai sa-ti fie mai bine? Ai fost consultat de cine trebuie sau ai intrebat un prieten “specialist”! Vorba aia: “nu da vrabia din mana pe cioara de pe gard!” Stiu nenumarate persoane care au vandut proprietati bune, unele chiar foarte interesante si acum nu au in ce sa investeasca banii. Nu gasesc nimic apropiat, exclus mai bun! Inainte sa faci o tranzactie imobiliara trebuie sa faci o analiza corecta si apoi sa decizi. Preferabil sa n-o faci singur, dar, daca tii cu tot dinadinsul sau te pricepi, fa-o! Cati nu s-au aruncat inainte la imobiliarele de duzina, recomandate de alti “profesionisti”? Acum sunt sub tratament sau la perfuzii! Au incercat o scamatorie imobiliara, dar nu le-a iesit! Se mai intampla! Daca scapa vii, va dau scris acum, multi o iau de la capat cu aceleasi obiceiuri. Tipic romanesti!…
3. Manipularea. Daca vorbim de sume peste 60.000 euro putem sa mai vorbim de imobiliare. Daca vreti sa discutam de “Prima casa”, eu ma retrag ca sa nu fiu hulit. Prefer initial sa ma injure clientii, dar sa fie multumiti in timp! Uite asa ajungem la cei care se considera “nemuritorii” momentului. Oamenii cu bani cash. Si, surpriza!… Acestia nu pot fi diagnosticati. Pentru ca ei nu se mai expun vietii imobiliare si nu sunt condamnabili pentru decizia lor. Se considera sanatosi si incearca sa manipuleze piata in interes personal. Fac ”analize” periodic, urmaresc toate “tratamentele” imobiliare si se consulta permanent cu “doctorii” din domeniu. Pierd bani multi, ca sa nu-i loveasca vreo “boala” imobiliara. Putini inteleg fenomenul asta. Viitorul va fi frumos, numai pentru cei care au grija de continuitatea afacerilor imobiliare. Dupa criza, competitia va reincepe fara cei care sunt acum in conservare sau alearga numai dupa “mortaciuni” imobiliare. Astfel, acum si mai ales in viitor, ”dictatura” economica va face ordine in toate domeniile. Si in imobiliare, selectia se face natural.
Nu puteti opri timpul, dar puteti schimba propriul destin imobiliar, manipulandu-l in favoarea voastra! Diagnosticati-va corect portofoliu de proprietati si perspectivele imobiliare! Merita!
Acum, este mai important ca niciodata!
Viorel
18 octombrie 2010Imobiliarele nu sunt la pamant. Sunt la pamant cei care au construit fara sa respecte conditiile de locatie, costuri, clientela vizata si nu in ultimul rand au ajuns pe cashflow negativ. Cei care au produse competitive se vor descurca. Imobiliarele nu o duc mai rau decat economia. Este foarte greu sa faci evaluari in haosul economic actual. Eu consider de bun simt sa evaluam proprietatile la nivelul din 2004-2005, cand au inceput sa se umfle fara sens, cu o corectie in jos pentru ca atunci nu se castiga atat de greu un ban cinstit. In acest fel te raportezi realist la puterea de cumparare actuala. Normal ca odata cu revenirea economica, care nu stiu cand va fi, vor urca preturile, se va relua ciclul. Sper doar ca va fi de bun simt si oamenii nu vor accepta in viitor sa plateasca preturi foarte mari cu bani din credit si fara sa aplice o minima verificare a randamentului investitiei.
Dragos Dragoteanu
19 octombrie 2010@Viorel
Cand isi va reveni economia, nu toate segmentele imobiliare vor mai urca. Parerea mea.
Popescu
18 octombrie 2010Esti foarte tare, sa ne diagnosticam averea imobiliara INAINTE DE CRIZA. Foarte subtil. Adica criza inca nu a venit vrei sa spui dumneata..
Ma vad nevoit sa pun si aici spre citire Povestea Crizei:
„Poveste despre criza financiara…
A fost odata ca niciodata un biet lustragiu care isi castiga existenta, da, ati ghicit, lustruind pantofii domnilor care intrau si ieseau dintr-o cladire impozanta din centru.
Niciodata nu stiuse exact ce cladire este aceea in fata careia lucra de ani de zile, poate ere o banca, poate era o bursa, poate vreun minister important insa domnii bine imbracati care intrau acolo opreau adeseori la el pentru a-si lustrui pantofii.
Lustragiul nostru era priceput in ceea ce facea, folosea numai crema de pantofi de cea mai buna calitate si era vesel si optimist.Intr-un cuvant era multumit cu munca lui, iar clientii lui la fel asteptandu-si rabdatori randul la lustruit.
Intr-o zi, insa, s-a oprit la el un client nou, mai deosebit de ceilalti, care l-a intrebat prietenos: „Ce faci aici? Ce-i cu tine asa de vesel? Nu ti-a spus nimeni de criza financiara?”
Ce-i drept nu-i spusese nimeni, nici unul dintre domnii aceia bine imbracati care intrau in banca sau ce-o fi fost acolo, probabil – toti la curent cu criza.
„Poate nu le pasa de tine sau poate n-au avut suflet sa iti spuna, insa criza financiara e pe drum si ne va afecta absolut pe toti, nu va scapa nimeni, nici macar tu un biet lustragiu. Asa ca daca ai un dram de minte, iti iei masuri din timp, ca sa nu fii luat pe nepregatite.
Aceasta e meseria mea, sunt expert, stiu ce vorbesc.”
Dupa plecarea domnului binevoitor, lustragiul nostru ramase pe ganduri. Poate ca, intr-adevar, nici unul dintre clientii lui nu il considerase demn sa il puna la curent cu criza financiara. Noroc cu domnul cel prietenos care ii voia binele.
Asa ca lustragiul a inceput sa ia masuri, incat sa nu fie luat pe nepregatite de criza financiara. Pentru început, folosea mai putina crema de pantofi si mai de proasta calitate.
Apoi a inceput sa aloce mai putin timp fiecarui client, dupa cum se spune „time is money”. A inceput sa socializeze mai putin cu acestia, criza e criza, nu mai e timp de smalltalk.
Preocupat de criza financiara, devenise ingandurat, tacut si isi facea treaba de mantuiala.
Asa ca incetul cu incetul clientii care fideli, carora le placeau veselia si calitatea muncii lustragiului, au inceput sa se rareasca.
Iar lustragiul nostru cu fiecare client pierdut, era multumit intr-un fel ciudat ca domnul cel binevoitor a avut dreptate.
„Ce m-as fi facut daca expertul nu m-ar fi prevenit la timp? Acum as fi fost probabil luat pe nepregatite de criza financiara.”
Morala o trageti singuri! „
Dragos Dragoteanu
19 octombrie 2010@ Popescu
Exista si povestea „peace day” – varianta romaneasca, mult mai haioasa!…
Popescu
19 octombrie 2010Dragos Dragoteanu, am cautat pe net sa gasesc povestea Peace Day de care spui, si am inteles la ce te referi, e vorba de Balada Peace Day de George Toparceanu. Nu o stiam.
Am incercat sa gasesc si legatura dintre Balada Peace Day si Criza imobiliara. Probabil se refera la faptul ca daca ajungi in a III a categorie inseamna ca trebuie sa te repliezi pe active mai profitabile.. 🙂 🙂 Se potriveste atat de bine cu ce ne recomanzi tu aici:
„Inainte sa faci o tranzactie imobiliara trebuie sa faci o analiza corecta si apoi sa decizi. Preferabil sa n-o faci singur, dar, daca tii cu tot dinadinsul sau te pricepi, fa-o! Cati nu s-au aruncat inainte la imobiliarele de duzina, recomandate de alti “profesionisti”? Acum sunt sub tratament sau la perfuzii! Au incercat o scamatorie imobiliara, dar nu le-a iesit! Se mai intampla! Daca scapa vii, va dau scris acum, multi o iau de la capat cu aceleasi obiceiuri. ”
Ai dreptate, e recomandabil sa n-o faci singur, dar nici nu trebuie sa ajungi al perfuzii..
Pentru cei care nu stiu Balada Peace Day, o redau mai jos. Atentie, nu e recomandabila urechilor catifelate..
http://www.youtube.com/watch?v=6iTSvQ2JiMM
Dragos Dragoteanu
19 octombrie 2010@Popescu
Pervers mic ce esti!…Te-ai prins, dar nu integral! Reciteste editorialul meu si vei regasi toate cele trei categorii, in varianta imobiliara. Absolut toate se pliaza ‘manuse’ cu balada la care faci referire. Imobiliarele de top sunt ca „fata mare”, imobiliarele serioase sunt doar pentru „doamne” care se respecta si stiu ce vor de la viata, iar cele de duzina se regasesc in categoria a 3 a. Daca-ai ajuns acolo, numai popa te mai poate salva, criza e doar un balsam pana la cimitirul imobiliar. ( „.ula-ti vine sa ti-o tai!” )
Popescu
20 octombrie 2010Oricat incerc eu sa fiu pozitiv, se pare ca Romania se afla sub o karma negativa in general, nu numai politic si economic.
Ma uit la ultimele meciuri internationale ale echipelor romanesti, nu am vazut niciodata asa ceva. CFR Cluj da 2 autogoluri si o bara si ia bataie de la Bayern care nu a avut nici un sut pe poarta!, la Roma a avut 2 bare (sau 3) a luat bataie, Steaua egalata in min 97 de Napoli iar la Liverpool a trebuit sa primeasca aia un penalty gratis ca sa se intoarca meciul. De nationala nici nu mai vorbesc..
Ce dracu se intampla cu noi, ne ducem la fund?
Ion Pribeagu
20 octombrie 2010Popescu – toata viata este un urcus cu cobarari, unele mai usoare altele mai abrupte dar viata merge numai inainte… si o venii ia vara pe la noi si atunci sa vezi figuri..