Nu stiu cati dintre cei care veti citi urmatoarele randuri ati incercat vreodata sa va evaluati pregatirea sau experienta in domeniul imobiliar. Fie ca sunteti prestatori de servicii in acest domeniu, fie ca sunteti  investitori, personal, cred ca orice analiza individuala este necesara si utila din cand in cand.

Ce inseamna autoevaluarea imobiliara in opinia mea? A te autoevalua inseamna a fi corect cu tine insuti, a nu fi luat de “val”, a recunoaste unde ai gresit, a spune ca ai multe de invatat in continuare, a nu da vina pe altii cand pierzi, a respecta oamenii mai buni decat tine din acelasi domeniu. Dar, oare, cati dintre noi au puterea sa se priveasca in “oglinda timpului” si sa citeasca  limpede valoarea sau… eroarea?

Ce ne-am propus si ce am realizat?

Cel mai bine e sa nu-ti propui nimic, ca sa nu ai ce-ti reprosa mai tarziu. Daca iese ceva, sa fie primit, daca nu iese nu e vina mea! SOC! Cel putin 90% din jucatorii din imobiliare au mers pe varianta aceasta! Multe decizii au fost la voia intamplarii, iar fenomenul de “turma” a fost frecvent. Cea mai buna confirmare in acest sens e data de numarul de persoane care si astazi au aceeasi mentalitate ca inainte.

Cel mai rau e sa depinzi de altii. Iti propui ceva, dar nu se stie ce va iesi. Nimic nu poate fi mai “provocator” decat sa stai sa ia altii decizii pe care tu sa nu le poti influenta. Efecte concrete exista: blocaj imobiliar, vanzari nerealizabile, tranzactii picate, credite modificate, cumparatori nehotariti, investitori straini… disparuti etc. Oare se putea face mai mult? Tu ai facut tot ce tinea de tine?

Cel mai potrivit e sa iei soarta imobiliara in propriile maini. Sa te autoevaluezi zi de zi, pas cu pas, etapa cu etapa. Sunt perioade bune si perioade proaste. Autoevaluarea e necesara permanent, in orice perioada.

Unde am ajuns in imobiliare?

Depinde unde iti propui sa ajungi, la nivel individual sau ca firma. Dar, oare, cati stiu ce inseamna imobiliare cu adevarat? Cati stapanesc acest domeniu complex? Imobiliarele sunt tot ce ne inconjoara… Locuim si muncim in imobile, ne plimbam printre sau vazand peste tot imobile. Cum e mai bine, sa faci faci comparatie cu altii sau sa concurezi cu propriile performante si sa incerci sa te autodepasesti?

Cine se poate autoevalua corect?

Nimeni nu te poate cunoaste mai bine decat tu insuti. Hai sa fim seriosi! Valoarea unui om, profesional vorbind, e data in primul rand de rezultate. Pe echipe e la fel, in afaceri e la fel. Cifrele vorbesc! Comparatiile sunt utile, dar nu neaparat relevante, in conjuncturi diferite. Daca tu esti multumit cu putin, nimeni nu-ti poate impune mai mult, nici frica, nici foamea. Motivatia e o chestie intrinseca.

Subevaluarea poate sa-ti aduca surprize. Daca subevaluezi concurenta s-ar putea sa fii nefericit. Daca subevaluezi asteptarile sau potentialul unui client ai sanse sa-l pierzi. Subevaluarea riscului unor credite nechibzuite poate crea mari neplaceri in timp pentru oricine – end user sau dezvoltator.

Supraevaluarea in imobiliare poate fi o arma utila pentru cei mici, atunci cand vor sa para la fel de puternici in fata unui adversar important. La fel de adevarat este ca supraevaluarea te poate duce usor intr-un faliment imobiliar, mai ales atunci cand cheltuielile depasesc incasarile asteptate.

Blocajul actual se datoreaza in primul rand supraevaluarii potentialului de dezvoltare/cumparare imobiliara din Romania, cat si subevaluarii efectelor crizei economice globale.

Cine vrea cu adevarat, se poate autoevalua. Va provoc sa faceti un exercitiu de autoevaluare in domeniul imobiliar! Sunt convins ca voi avea cele mai putine comentarii de pana acum, pentru ca majoritatea jucatorilor din domeniul imobiliar fug de realitatea propriilor valori sau nonvalori.

Autoevaluarea este, in definitiv, o chestiune de responsabilitate si respect profesional. Daca exista!?…

Noul Cod Fiscal se bazeaza pe apucaturi de curva sau reguli de bordel. Cred ca reprezentantii Ministerului Finantelor, inainte sa propuna modificarile acestuia, au facut o descindere la un asemenea stabiliment, ca sa vada modul de colectare a taxelor. Altfel, nu se explica cum de le-a venit ideea ca impozitele sa fie platite in avans! Adica, nu stii cum o sa-ti mearga afacerile anul asta, nu stii daca o sa ai bani sa platesti, dar impozitele ti se cer de la inceput. Probabil, dupa ce s-au uitat bine in “ograda” trezoreriei, autoritatile au decis ca bordelul are reguli bune si curvele au dreptate… Modul de taxare in avans, li se potriveste “manusa” si baietilor de la finante. Pacat ca, nici pana acum,  nu au fost in stare sa impoziteze prostitutia. I-au furat numai modelul. Nu conteaza daca-ti place, nu conteaza daca vrei sau daca poti sa platesti. Important e ca trebuie, esti obligat. In avans.

Dracu’ ne-a pus sa intram in afaceri?!… Unora deja le pare rau. Vrand-nevrand, oamenii de afaceri risca sa se imbolnaveasca la propriu daca ajung la cheremul “bordelului“ numit Ministerul Finantelor Publice. Totul legat de un stres cronic, de “impotenta” de plata, de “scurgeri” de lichiditati nejustificate etc. In imobiliare, toate aceste noi “perversiuni” ordinare se vor traduce in scurt timp in falimente/insolvente in masa, pana cand MFP nu va mai avea de unde sa ia impozite. Poate, de la… ANL-ul doamnei Udrea si din programul Prima Coasa! Personal, am prevazut ca ni se pregateste ceva dupa alegeri, asa ca Euroest a fost pe pierdere anul trecut, astfel incat de la mine statul o sa primeasca exact ce-mi place mie mai mult sa dau. Legal, oficial si la timp.

Istoria imobiliara se scrie cu episoade dureroase. Numai dezvoltator imobiliar sa nu te fi facut dupa 2005. Adica, ce-i trebuia romanului constructii noi, companii private de antreprenoriat imobiliar? Doar era infiintat ANL-ul, iar poporul se putea servi in timp cu produse imobiliare de la stat, cu preturi mici si pe termen nelimitat. Asa ca, autoritatile fiscale i-au lasat pe dezvoltatorii privati cu “ochii in soare”, fara sa dea norme de aplicare a TVA-ului la imobilele nou construite si vandute in regie proprie. Aceiasi  reprezentanti ai MFP, dupa ce au frecat-o (legea) prin birouri la greu, primind salariile integral, la timp si cu bonusuri consistente de multe ori, anul asta si-au adus subit aminte ca trebuie sa colecteze TVA-ul aferent vanzarilor pe imobile facute dupa 2006, de la antreprenorii privati, persoane fizice. Adica, exact de la “fraierii” care au avut initiative, au riscat si au miscat ceva in imobiliare, in perioiada in care ANL-ul se ocupa de repartitii date pe relatii si, ati ghicit, spagi!…

Ati auzit de vreun salariat/bugetar din Ministerul Finantelor care a refuzat sa ridice salariul pentru ca era preocupat de starea de tensiune/nesiguranta a dezvoltatorilor imobiliari privati, cand acestia veneau de buna voie si de buna credinta la fisc sa intrebe cum se procedeaza cu plata TVA-ului? Eu nu. Acum, incompetentii de la fisc vaneaza investitorii imobiliari privati (aia care mai supravietuiesc financiar!) ca sa le ia ce le-a mai ramas! Doamne fereste sa-si asume cineva raspunderea din partea statului! Sa-si ceara scuze?! Sa gaseasca alte solutii, tratand contribuabilul ca pe un partener, nu ca pe un infractor. NICIODATA! Ei, incompetentii statului, inca o duc bine, chiar foarte bine, pentru ca statul se imprumuta de la bancile comerciale straine si de la FMI ca sa aiba bani de unde sa plateasca salariile bugetarilor. Cine plateste dobanzile la banii imprumutati? Pulimea, adica noi, contribuabilii de rand.

Ce este sexul oral stie toata lumea, dar cum se manifesta in imobiliare?

Iata cateva studii de caz perverse, interzise pionierilor care vor sa practice meseria de investitor/antreprenor in acest  domeniu:

1. Biserica  catolica a vrut sa intre in afaceri imobiliare. Nu a reusit. In schimb, a reusit sa incurce o firma privata straina, blocand o investitie de cateva zeci de milioane de euro, timp de cativa ani. Ca orice companie care se respecta, aceasta a obtinut autorizatie de construire legala, dar au aparut enoriasii bisericii, care din prea multa plictiseala, s-au “dedat la acte reprobabile”. Dupa cativa ani de procese, justitia i-a dat dreptate investitorului. Cum se numeste acest fenomen? Cititi titlul.
2. Cineva concesioneaza un teren de la PMB, cu acte in regula, trecand prin trei licitatii – cu mai multi primari in exercitiul functiunii. Obtine autorizatia de construire – tot de la PMB – si cand sa se apuce de fundatie apare o revendicare a unui proprietar de drept, parte din terenul concesionat. PMB vrea redeventa concesiunii in continuare, chiar daca a semnat si garantat investitorului ca terenul concesionat este liber de orice sarcini. A urmat un proces de cativa ani, investitorul a castigat si, intre timp, PMB a pus in posesie persoana care a revendicat, eliberand titlul de proprietate pe teren. Cum se numeste “norocul” investitorului imobiliar? Ati ghicit… sex oral imobiliar, practicat pe banii lui, cu autoritatile.
3. Pe vremea cand actualul presedinte al tarii era primarul capitalei, s-a facut mare tam-tam cum ca toate constructiile la care s-au ridicat mai multe etaje decat in autorizatia de construire urmeaza sa fie demolate. Dupa cum se stie, spaga in Romania a ramas un instrument sexual imobiliar de baza, creat pentru a mentine “tonusul” unor reprezentanti ai statului in parteneriat cu investitorii din acest domeniu, carora le place sa “calaresca” legea. Nimic nu s-a schimbat. Etajele construite ilegal sunt tot acolo… Sexual oral imobiliar se practica in continuare in spatele usilor inchise, poate aduce bucurie practicantilor si, uneori, probleme. Depinde cum se inteleg participantii.
4. Acum ceva timp, am cerut la primarie eliberarea unei autorizatii de construire pentru niste modificari realizate intr-un apartament, proprietate personala. Am scos toate avizele/acordurile cerute prin certificatul de urbanism si am depus dosarul complet la autoritatea competenta, inclusiv proiect autorizat de o firma agreata. A trecut o luna… nimic, au trecut trei luni… nimic. M-am dus ca “bivolul” sa vad ce se intampla?! Nu se intamplase nimic. Nimeni nu facuse nimic pentru autorizatia mea. Desi am vorbit personal cu persoana mandatata sa se ocupe de cererea mea, s-a ales praful. A ramas la fel. A mai trecut un an, am facut modificarile in apartament, am vandut apartamentul si, uite asa, am realizat ca pot sa fac sex oral imobiliar si fara partener. Dupa mai mult de un an, ma suna cineva de la primarie sa ridic autorizatia! Asta nu e nimic. Mai am trei cazuri personale identice, in care am depus absolut toate documentele solicitate, a trecut un an si noua luni si nu am primit niciun raspuns. Oare de ce? Vorba unui cunoscut: “esti defect, daca nu vrei sa dai sau nu insisti nu o sa primesti nimic”.

Dragii mei, eu spun adevarul, scriu si vorbesc liber despre lucruri care se practica pe fata sau pe la spate, in viata reala imobiliara. Am intalnit sute de cazuri, pe care le cunosc in detaliu, si ma crucesc de cate “pozitii” pot fi inventate/intalnite in imobiliarele romanesti. Uneori, decat sa fi investitor, mai bine te comporti ca o curva imobiliara – gen ANL. Nu depinzi de autoritati. Tu esti autoritatea, esti stat in stat si faci ce vrei.

In definitiv, care este diferenta la o partida de sex oral imobiliar? Depinde de ce parte esti…

Cum e mai bine: sa ai proprietati si a nu le poti vinde/inchiria/folosi sau sa n-ai nimic de vanzare in imobiliare? Incerc sa dau cateva exemple – studii de caz la care unii s-au gandit sau nu:

1. Cineva a avut un teren, cu o super-locatie, dar n-a avut bani sa construiasca ceva pe el. A cautat un asociat si a gasit un antreprenor/dezvoltator cu lichiditati si know-how in real estate si, uite asa, s-a nascut un parteneriat. Lucrurile au mers bine pana la un punct, cand, din diverse motive, asociatii s-au certat si s-a ales praful de proiectul lor. Nu pot sa vanda, nu pot sa inchirieze, nu pot sa profite de folosinta imobilului construit, nu pot sa se desparta/sa iasa din asociere decat atunci cand se termina procesul. Avocatii castiga, statul incaseaza, partenerii “boxeaza” si imobiliarele delireaza!

2. Cineva are un teren agricol undeva in Romania. N-a luptat in instanta pentru el, la primit “moca” de la primarie si n-a cheltuit mare lucru ca sa-l aiba cu acte in regula.Terenul sta de ani buni tot acolo, napadit de balarii. Era prea greu sa semnezi un contract de arendare/inchiriere/concesiune pentru ca trebuia sa-l citesti, sa te deplasezi la notar, sa discuti la telefon etc. Nu “cerea de mancare”, nu trebuia platit impozit pe el, era uitat de proprietar acolo, la locul lui. Nici macar nu constituia interes pentru hoti, fiindca nu aveau ce sa fure de pe el. Acum, ghinion sau nesansa, s-a introdus impozit pe teren si probabil si un impozit pentru neutilizarea/neexploatarea lui. Proprietarul injura, evident. Adica el – marele proprietar – este obligat sa dea bani pentru ceva ce-i apartine de drept!?

3. Cineva are multe proprietati, multe nu gluma!.. Unele sunt luate cu “japca” de la stat, pe bani putini sau aproape degeaba, altele “agonisite” prin munca “silnica”, de pe urma unor afaceri facute cu statul roman. Nici macar nu e mandru cu ce are, fiindca are acelasi comportament ca si cum nu le-ar fi avut vreodata. Banii nemunciti vorbesc despre atitudinea unui om. Totusi, el e proprietar si se crede om de afaceri cu blazon de Bucuresti. Ar vrea sa vanda, dar cere pret de Paris, ar fi tentat sa inchirieze, dar nu oricui si cere pret de Londra. Are in cap numai “basini imobiliare” si, pentru el, statutul de proprietar e ceva ce nu-l reprezinta. I-am propus sa facem intr-unul din spatiile sale comerciale o cantina sociala pentru batrani si copiii strazii. Stiti ce mi-a raspuns? ”Domnule Dragoteanu, se vede ca nu faceti politica, va rog sa stergeti numarul meu de telefon din agenda dvs.” Si l-am sters!

4. Cineva are un teren intravilan la marginea Capitalei. L-a cumparat ca teren agricol, l-a introdus in intravilan construibil, a facut PUZ, PUD, la parcelat, a scos Certificat de Urbanism, a facut strazi de acces la fiecare lot si a tras utilitati individual, pe bani lui. A inceput sa-l promoveze direct la cunoscuti, a dat anunturi in ziare, i-a facut reclama pe site-uri de profil, a colaborat cu agentii imobiliare si a vandut marea majoritate a loturilor. Plusvaloarea adusa terenurilor i-a adus un profit de 400%, dupa trei ani de munca. Acum mai e si proprietar, are si ceva lichiditati si cauta alte oportunitati in domeniu.

5. O familie ia un credit de la o banca si devine proprietara unei case. E fericita, a semnat, a  reusit sa-si indeplineasca un vis. Banca a ajutat-o, dar visele costa si trebuie platite in timp. Intr-o zi, apar probleme la serviciu si unul dintre fericiti ramane somer. Apar si problemele financiare. Nu-si gaseste alt serviciu, trec cateva luni, divorteaza, se reangajeaza, dar intre timp, casa a disparut din proprietatea lor. Banca a recuperat o parte din banii imprumutati, dar mai vrea si restul. Pretul vanzarii a fost sub suma imprumutata, iar din proprietari fericiti, tinerii se transforma in… haituiti financiar.

Proprietarul unui imobil trebuie sa fie o persoana responsabila! E ceea ce lipseste cu desavarsire la nivel individual acestui popor condus de oameni iresponsabili! A fi imo (implicat in imobiliare) inseamna ceva, a fi emo (a gandi diferit) inseamna altceva.

Unii cred ca daca au o proprietate/mai multe proprietati le pot vinde oricand daca lasa la pret. Eu le spun ca se insala amarnic. Unii nu pot sa vanda la nici un pret. De la imo la emo e doar un pas.

“Piata imobiliara e la pamant!” Asa mi-a spus un “analist” din domeniu la o intalnire cu mai multe cunostinte comune. Eu i-am raspuns sec: “Depinde unde e pamantul!…” Nu a inteles mare lucru. Ce sa-i explici unui “cunoscator” din domeniu ca sa-l faci sa te creada? Poti sa-i dai cel mult o replica. Daca intelege ceva, bine. Daca nu, asta e. Pana acum am fost unul dintre putinii jucatori din piata imobiliara care sublinia – pana la extrem – clientilor/amicilor cat cantareste locatia in ecuatia unei afaceri imobiliare. Fie ca vorbim de un teren gol, fie de unul care are o constructie pe el, fie ca ne referim la un apartament sau la orice tine de imobiliare, LOCATIA FACE DIFERENTA! Cred ca, pana si la cimitir e la fel. Si acolo statulul social trebuie marcat. Chiar si post-mortem. La biletele de spectacol/jocuri sportive pozitia spectatorului conteaza si este diferentiata prin pretul platit. De cel putin un an si jumatate, pandesc efectiv trei achizitii importante. Preturile pentru “prime locations” nu au scazut cu mai mult de 10 – maxim 20%.  Asta in conditiile in care pretul era oricum ridicat.

Cum sa-i explic eu unui individ care nu crede decat in zvonuri si informatii pesimiste ca locatiile foarte bune se vand singure sau nu se lasa vandute deloc? Pare o discutie banala, dar pentru mine este esenta fenomenului imobiliar de ceva timp incoace.

Tot in discutia respectiva, un alt amic din grup l-a intrebat pe distinsul comentator daca el ar locui in zonele unde sunt acum blocuri nefinalizate, ramase fara activitate pe santier sau in zonele unde preturile au scazut cu 50%. Raspunsul a fost sec: nu sunt zonele mele favorite! In aceste conditii, am renuntat la orice incercare de a schimba ceva ce nu poate fi schimbat. Cui i-a intrat in cap ca piata imobiliara e la pamant va fi dornic sa reinvesteasca in acest domeniu doar cand preturile vor fi din nou pe un trend crescator. Cine are creier pentru imobiliare de succes investeste acum.

90% dintre antreprenorii imobiliari pe care i-am intalnit in ultimii 5 ani nu dadeau mare importanta locatiei si refuzau sa plateasca un studiu de fezabilitate pentru o dezvoltare imobiliara. Pe parcursul realizarii constructiei, din discutiile purtate cu ei, mi-am dat seama ca nu intelegeau prea bine ce inseamna managementul costurilor. Toate pierderile cauzate de incompetenta imobiliara credeau ca le pot baga la nesfarsit in pretul final de vanzare. Gresit! Daca veti vedea multe dintre imobilele recent construite sau neterminate ca au pe ele un afis imens cu “de vanzare/de inchiriat” sa nu va mire. Proprietarii lor nu au avut nevoie de specialisti. Acum e prea tarziu pentru unii dintre ei.

De aceea, pentru unii, “piata imobiliara e la pamant!”. Pentru ca ei sunt la pamant. Imobiliarele nu sunt pentru oricine!

Lucrez de mai mult de 15 ani in imobiliare. Numai in acest domeniu am lucrat. Fiind baiat de la tara ajuns in Bucuresti cu 20 ani in urma, mi-am dorit dintotdeauna casa familiei mele. In 2004 am contractat o casa, fiind primul cumparator, intr-un complex rezidential gen “Planorama”, constructie care urma sa se desfasoare pe mai multi ani. Dezvoltatorul era tot strain, terminase inainte inca 2 complexuri asemanatoare, deci prezenta un minimum de istoric imobiliar de success. Boom-ul imobiliar era la inceput. Ca sa fie clar, casa o luam pentru a locui in ea. Ca sa nu va plictisesc prea mult cu detalii, inca de la stadiul de structura a inceput show-ul. Eu am facut o expertiza a structurii de rezistenta, apoi dezvoltatorul a facut o contraexpertiza si asa s-a dovedit oficial, in urma ambelor verificari, ca exista vicii majore de executie, din vina constructorului angajat de antreprenor!

Au urmat multiple reclamatii la Inspectoratul de Stat in Constructii, atat la nivel local, cat si national. In primul caz, am dat peste niste spagari ordinari – de ultima speta – care i-au dat “unda verde” constructorului sa mearga inainte cu lucrarile. La cel national, am avut norocul sa  dau peste un tip remarcabil, care efectiv a oprit constructia pe santier si a obligat contructorul sa repare tot ce era incorect facut. Neavand incotro, strainul s-a conformat. Lucrarile au intarziat fata de contract mai mult de sase  luni si penalitatile sau acumulat la peste 60.000 dolari! Inainte sa-mi predea casa, pentru ca inca mai avea cateva mici defecte la finisaje, dezvoltatorul m-a invitat sa ajungem la o intelegere, oferindu-mi 30.000 dolari despagubiri. Dupa cati nervi, timp si stres “mancasem” in aproape trei ani de umilinta continua AM REFUZAT! Aveam in mine o ura, o dezamagire si o frustare totale! S-a oferit sa-mi dea banii inapoi… AM REFUZAT! Subliniez, casa era pentru familia mea si am exclus orice alta varianta.

A urmat un proces civil. Am cheltuit 20.000 euro doar la inceput. Pentru ca l-am amenintat verbal cu martori si l-am injurat in scris pe dezvoltator, au mai urmat doua procese penale, care mi-au mai scos din buzunar inca 10. 000 euro! Nu m-a deranjat nimic pana cand, intr-o zi, trecand pe langa CASA MEA, am observant ca dezvoltatorul o… inchiriase! Da, ati citit bine, imobilul in care urma sa ne mutam era folosit cu acte in regula de alta familie. Atentie! Va reamintesc, aveam atunci 10 ani de experienta imobiliara! Cat timp am stat in proces am fost terminat sufleteste. Casa era pentru familia mea, deci am fost atat de slab, incat nu puteam sa o tratez ca pe o simpla afacere, in care era posibil sa pierd sau sa castig bani ori  experienta. Locuiam 8 (opt) persoane intr-un apartament cu 5 camere cu doua bai, iar copiii mei faceau 2 ore dus-intors la scoala. Mi-aduc aminte ca, fiind intr-o excursie in Dubai, stateam la Burj Al Arab in piscina la etajul 52, dar nu puteam sa ma bucur de luxul hotelului de 7 stele, caci aveam sufletul pustiit de mahnire si suparare! Ma gandeam la casa mea, exact asa cum multi cumparatori din Complexul Planorama (sau altii aflati in aceeasi situatie!) sunt framantati  de faptul ca nu pot sa se mute si nu se stie cat timp va mai dura pana cand vor intra in CASA LOR!

Intr-o zi, plimbandu-ma prin parc cu cativa prieteni, le-am povestit “tragedia” imobiliara pe care o traiam. Atunci, unul dintre ei, care are mai multa minte si mai multi bani decat mine, mi-a spus simplu: esti un prost! Trebuia sa iei suma propusa de dezvoltator, sa intri in casa asa cum era, cu toate defectele, si sa-ti vezi de afacerile tale. Dupa cateva zile de framantari, m-am decis! Eu l-am cautat pe dezvoltator si am ajuns la o intelegere “acceptabila”. Am facut tranzactia in instanta, am inchis procesele penale si ne-am strans mana. Eram alt om, nu-mi venea sa cred ca eu, care am suferit atat, pot sa fac asa ceva. Nu stiu cum se va termina cazul Planorama, dar convingerea mea este ca nu toti contractantii vor accepta sa incheie o noua intelegere cu dezvoltatorul. Eu am vrut doar sa va spun povestea mea.  Asa cum a fost ea, traita de mine. Unii vor rade, altii se vor bucura, iar cei destepti vor invata ceva…

Doamnelor si domnilor, trecem peste “preludiul” imobiliar si incepem prezentarea! Lupta pentru banii statului este un adevarat razboi, bazat pe interese directe. Trec asadar direct la concurenti… in “ordinea numerelor de pe tricou” (a interesului) si fac un exercitiu de anticipare a castigatorilor. Nu trebuie sa va puneti centurile de siguranta! Este doar un exercitiu de imaginatie individuala si intelectuala…

LOCUL 1 – medalia “CAMATARI FARA FRONTIERE”, de departe, dintotdeauna, pretutindeni in Romania, cu sprijinul neprecupetit al BNR si al Ministerului Finantelor, este acordat fara drept de apel bancilor comerciale straine, indiferent de provenienta, marime sau orientare monetara. Motivul: Pai, care credeti ca e cea mai simpla, eficienta si buna metoda de a-ti acoperi nesimtirea si incompetenta in acordarea creditelor, din ce in ce multe devenite neperformante? Ceri si oferi! Ceri marirea plafonului de creditare oferit prin “Prima casa” (cu garantiile statului evident!) si oferi credite cu “marje de nesimtire”, care sa acopere orice risc bancar in viitor. Concret, dupa ce au dat o gramada de credite corporate unor dezvoltatori care nu au cui sa-si vanda produsele imobiliare scumpe, acum se incearca recuperarea potentialelor pierderi, tot pe spatele statului si a “bivolului” roman! In plus, legat de Euribor, oferta de credite este cel putin identica cu cea dinainte de aparitia crizei. Deci, facilitati si risc zero! Traiasca statul roman, garantul suprem al profitului bancilor!

LOCUL 2 – medalia “CONSTRUIESC SI CASTIG 200%-300%” este acordat in grad de mare cinste tuturor dezvoltatorilor imobiliari care se uita la ce au construit si nu inteleg nimic! Parteneri cu bancile si la bine si la greu, ei nu renunta niciodata la castiguri fabuloase! Deviza dezvoltatorilor din Romania este: ”Apa, aerul si fraierul nu se termina niciodata!” Motivul: Doamne fereste sa le spui sa scada pretul, ca pot sa traiasca la fel de bine si cu un cistig mai mic! Prefera sa nu vanda, sa restructureze creditele bancare, sa sfideze piata si posibilitatile romanilor, sa faca orice ca sa mentina marja de castig. Acum, ultima strigare – ultima salvare, Guvernul, prin programul Prima casa. Cresterea plafonului, fericirea dezvoltatorilor. Mana in mana cu bancile, gand la gand cu bucurie, asa va reinvia si prospera creditul pe viata – forma moderna a sclaviei la romani! Traiasca noul program Prima casa, varianta imbunatatita!

LOCUL 3 – medalia “FAZANUL ROMANESC’’- este acordat statului – “ingerul pazitor” al imobiliarelor, care le asigura creditorilor (bancilor) siguranta, prosperitatea si linistea financiara – pentru “tenacitatea” de care a dat intotdeauna dovada, prin incompetenta, in administrare financiara. Motivul: Nimeni, niciodata, nu ar fi putut face o politica de marketing imobiliar mai “buna” decat ceea ce face statul prin programul Prima casa. Ce poate fi mai elocvent si sugestiv? Garantezi pentru banii bancilor straine care-i crediteaza pe romanii – cu dobanzi mult mai mari decat in tara lor, ca sa cumpere imobile nevandute – construite tot cu credite nedeclarate neperformante – luate de la aceleasi banci. Avantaj primire la dublu! Banci si dezvoltatori. Daca intra si ANL in joc, e ca intr-o poveste! Construiesti cu banii contribuabililor, scoti din domeniul public casele ANL si le introduci in domeniu privat al statului, vinzi tot contribuabilului si o iei de la capat! De unde pot lua “enoriasii” statului credite sa achite la ANL? Ati ghicit…de la bancile comerciale! Efectul multiplicator este garantat. Doar pentru unii. Dar in nici un caz pentru romani.

In definitiv, ce e rau la tot sistemul asta? Roata se invarteste, bancile profita din plin, dezvoltatorii incearca sa iasa din rahat, statul mai face o “afacere” in stil propriu, romanii se indatoreaza la greu, iar banii se intorc la straini cu dobanzi inrobitoare. TOATA LUMEA E FERICITA! Oare?…

Inainte de a recunoaste ceva, trebuie sa stii despre ce e vorba. Nu intamplator am pus ca motto la blogul meu – “imobiliarele nu sunt pentru oricine”.  Fara lipsa de modestie (modestia e doar calitatea oamenilor mediocri!) de 18 ani de cand fac investitii imobiliare nu am avut in minte decat un singur reper si o singura intrebare: cat va valora imobilul pe care-l cumpar peste 5 ani, peste 10 ani si DE CE? Va spun din experienta ca maxim 5 din 100 de cumparatori de imobile isi pun aceasta intrebare si  cel mult jumatate dintre cei 5 pot sa argumenteze pe ce se bazeaza.

Hai sa incercam doua studii de caz simple, dar distincte, pe intelesul tuturor.

1. Cei  care cumpara prin programul Prima casa, din cauza plafonului de creditare, au putine optiuni. Daca ne referim la cei din provincie, cu siguranta, acolo cu sume de cateva zeci de mii de euro poti sa achizitionezi un apartament nou (sau nu foarte vechi), intr-o locatie acceptabila, cu vecinatati civilizate. Daca vorbim despre Capitala, lucrurile se schimba radical. Cu 60.000 euro nu prea poti sa gasesti o locuinta care sa-si conserve sau sa-si sporeasca valoarea in urmatorii 5-10 ani, ca sa nu vorbesc de faptul ca poti sa te raportezi la urmatorii 20-30 de ani – atat cat dureaza creditul ipotecar. Strict pentru Bucuresti, lucrurile sunt clare: orice imobil vechi  ai achizitiona, acesta are deja un grad de uzura tehnica, iar valoarea lui nu va creste in timp sau nici macar nu va ramane aceeasi ca in momentul achizitiei. Nu am luat aici in calcul posibilitatea ca in toti acesti ani sa “beneficiem” de un cutremur. In aceste conditii, toti cei care nu gandesc in perspectiva au sanse mari sa cumpere un bun imobiliar pe care-l vor plati de cel putin 3 ori mai mult, raportat la rambursarea creditului si valoarea de piata in timp. Toti acesti potentiali pagubiti au un argument “imbatabil”!… Nu ne permitem mai mult, avem nevoie acum! Interesul personal si compatibilitatea cu locuinta gasita definesc “destinul” unei tranzactii rezidentiale astazi. Maine?…

2. Cei care vor cumpara fara ajutorul bancilor au lichiditati si se orienteaza catre proprietati de valori mari, hai sa spunem minim 100.000 euro. Ei au de unde sa aleaga acum. Cum stii insa  daca poti sa faci o afacere imobiliara in timp sau doar o achizitie oarecare? Eu consider ca sunt cateva criterii esentiale de care trebuie tinut cont in actuala conjunctura economica globala:

Credeti ca e doar o teorie in imobiliarele din SUA ca primele 3 elemente care dau valoare unui imobil sunt: locatia, locatia, locatia? Eu zic NU! Nu este doar o teorie: locatia este cea care a facut diferenta in real estate-ul  american, ca pret, ca statut social, ca venituri, ca atractie de business in general. Cat de curand, romanii vor intelege si vor tine cont de ce inseamna pozitia unui imobil si nu vor mai considera pretul ca fiind un prim criteriu de selectie a unei oferte imobiliare.

Potentialul imobilului, datorat zonei si perspectivelor de dezvoltare/modernizare/atractie si exclusivism, iti poate asigura posibiliatatea de a lichidiza oricind – macar la pretul de achizitie – ceea ce ai cumparat. Viata e complicata si oricine poate avea nevoie de cash la un moment dat.

Apoi, ai obligatia de a “pune la treaba” imediat noua achizitie imobiliara, fie pentru nevoi personale, de locuire, fie pentru inchiriere, fie in scop comercial, fie pentru inceperea unei constructii etc. Imobilele care stau, stau prost! Nu produc, ci chiar consuma: platesti  impozite, asigurare, reparatii etc.

Mentinerea valorii bunului imobil se face prin intretinerea acestuia, astfel incat valoarea lui sa nu se deprecieze in timp mai mult decat uzura imobiliara normala. Au aparut deja timid si in Romania firme care presteaza servicii complete de intretinere imobiliara pentru rentierii imobiliari care traiesc de pe urma unui portofoliu de proprietati oferite permanent la inchiriere.

Putini cumparatori se gandesc acum la costurile de intretinere lunara. Nu-i nimic. Cand le vor veni  facturile aferente intretinerii imobilului s-ar putea sa vada “stele verzi” si nu vor mai avea decat o singura varianta: sa le plateasca!

Si astazi, din pacate, foarte putin “jucatori” imobiliari pun accent pe evolutia valorii imobilului pe care-l vor cumpara. Ce inseamna acest lucru? Se “joaca” in continuare pe cartea norocului, pe fenomenul  “turma”? Hai sa facem pariu ca dupa  ce se termina ceea ce n-a inceput (criza imobiliara din Romania) lucrurile vor fi asezate frumos si piata va fi dictatorul suprem pana atunci.

“Ministrul Dezvoltarii Regionale si Turismului, Elena Udrea, a declarat ca intentioneaza sa construiasca prin ANL, in urmatorii trei ani, aproximativ 100.000 de locuinte pentru tineri”, relateaza Mediafax.

Initial, scopul ANL era unul social, sa acopere o cerere indreptatita de locuinte pentru persoanele care nu-si pot permite o locuinta decenta. La inceput s-a mers pe inchiriere. Apoi s-a trecut la vanzare si asa a inceput deturnarea. Locuintele astfel construite au inceput incet-incet sa fie repartizate si unor indivizi care mai aveau in “dotare” si alte proprietati. Sa nu credeti cumva ca acestora nu le-au mai placut casele in care stateau si s-au mutat in cele noi, cumparate de la ANL. Nici gand. Au simtit ca e rost de o mica afacere si, cu putin “noroc”, s-au strecurat pe lista ANL, desi nu aveau acest drept. Asa au reusit sa contracteze locuinte si sa le revanda imediat, cu un profit frumos, deloc de neglijat. Daca nu era vorba de case subventionate de stat (cu utilitati gratis si fara TVA), totul ar fi fost normal, ca in orice afacere imobiliara obisnuita. Ati vazut pana acum, de cand s-a infiintat ANL, vreun caz cercetat pentru abuz sau ilegalitate?

Toata lumea stie ca pretul pe metru patrat al unei constructii este dat de trei factori esentiali: valoarea terenului, costul utilitatilor si pretul efectiv de construire. In conditiile in care statul are terenurile, trage utilitatile din bani publici, iar ceea ce construieste este subventionat, nu are concurent pe piata imobiliara – mai precis pe segmentul rezidential al locuintelor ieftine si medii. Nu mai intru in detalii ca exista cazuri in care ANL a construit bine mersi pe terenuri pe care nu avea titlu de proprietate sau, ulterior inceperii realizarii caselor, au aparut litigii cu fostii proprietari de drept, care au facut revendicari in instanta.

Acum, statul – cel mai mare antreprenor imobiliar de dupa Revolutie – fugareste persoanele private sa achite TVA-ul aferent tranzactiilor incheiate din 2006 incoace. Deci, statul poate sa vanda fara TVA, ei nu! Diferenta e ca ei au cumparat terenurile, au tras utilitatile pe banii lor, au platit TVA-ul la toate materialele de constructie si au facut o afacere imobiliara fara ajutorul statului, platind toate taxele aferente. In schimb, ANL foloseste banii contribuabililor sa construiasca case, le vinde, iar banii ajung imediat inapoi. Iata de ce, dupa o asemenea “inginerie” imobiliara, se impune construirea de urgenta a unui teren de golf la Snagov, cu banii proveniti din vanzarile ANL. Sunt sigur ca va fi un teren unic, cu o singura gaura. La buget. Oare asta se numeste dreptate in Romania?

In aceste conditii, dezvoltatorii romani pot sa se “relaxeze” de tot. Cei care vor sa construiasca individual si sa realizeze imobile similare cu face statul prin ANL sunt inconstienti si au toate sansele sa dispara. Daca nu acum – maine, daca nu maine – poimaine, daca nu poimaine – cat de curand. Prin tot ceea ce se intampla la ANL se reinventeaza comunismul in domeniul imobiliar. Constructorii care vor prinde ceva contracte cu ANL vor supravietui, dar vor trebui sa cotizeze. Unde? Unii stiu deja, altii vor invata cum merge treaba! Veti vedea licitatii “blitz”, lucrari facute de mantuiala si  o lume fericita. A lor.

Pentru mine, ANL este stat in stat, este institutia publica care face cea mai mare evaziune fiscala si concurenta neloiala pe fata firmelor private. Poate sa bage in faliment orice companie privata din domeniul constructiilor. Daca totul ar fi transparent, lucrurile ar fi clare. Asa, va invit sa incercati sa faceti rost de listele celor care au benficiat de contracte prin ANL si veti vedea ca functioneaza exact ca un serviciu secret. Unul nou. Imobiliar.

“Veniti la reduceri”!… “Superoferta sezonului”… ”Ultimele apartamente disponibile!” Ar putea fi doar cateva strigate de disperare ale celor care vor trebui sa vanda. Atentie, nu am spus “vor dori sa vanda”, ci, clar – TREBUIE SA VANDA! Acum sau niciodata!

ACUM, pentru ca bancile vor incepe prigoana imobiliara, pentru ca multor dezvoltatori neexperimentati “cutitul le va ajunge la os”, pentru ca dobanzile oferite de banci la depozite vor fi din ce in ce mai mici, pentru ca banii trebuie sa inceapa sa circule ca sa produca mai mult dacat ofera bancile, pentru ca incepe criza imobililiara si in Romania!

NICIODATA, pentru ca, daca nu isi schimba imediat abordarea fata de potentialii cumparatori, cei care au credite sau nevoie stringenta de lichiditati pentru continuarea afacerilor, nu vor mai avea ce vinde. E ceva normal, daca nu poti sa dai banii imprumutati inapoi sau nici macar ratele lunare la timp, banca te executa silit si ramai fara “obiectul muncii” in imobiliare.

Asa se va forma piata cumparatorilor de imobile in 2010. Incet, dar sigur, cu strigate de durere si pareri de rau din partea vanzatorilor, cu negocieri dure si sincope/nehotariri repetate din partea cumparatorilor.

Astazi, oferta depaseste cu mult cererea si puterea de cumparare in imobiliare. Criza va avea si invinsi, dar si invingatori. Cumparatorii care vor simti momentul vor fi cu siguranta invingatori. Criza se va termina la un moment dat si preturile vor creste iar. Actualii vanzatori care vor reusi sa vanda la timp, chiar si la pretul care nu le convine, initial  vor avea regrete, dar pe parcurs se vor incadra tot in categoria invingatorilor. Motivul e simplu: au reusit sa vanda! Si va fi mare lucru. Afacerile nu se fac cu sufletul, nu trebuie sa va para rau daca vindeti chiar si in pierdere. Mult mai grav ar fi sa intrati in insolventa sau, si mai rau, in faliment. Mai bine vindeti cu cat primiti, luand in calcul un pret decent pentru conditiile actuale de piata.

Piata cumparatorilor asta asteapta, doamnelor si domnilor! Vanzatorii au dreptul sa viseze, dar cumparatorii nu mai sunt dispusi sa dea banii aiurea pe visele lor.

2010 va fi anul cumparatorilor in imobiliare!