Cum arata viitorul in real estate? Ce imobile se mai cauta si care nu mai conteaza? Cine mai este interesat de investii imobiliarele? Cum merge piata proprietatilor astazi? Dar in viitor?…

In 2009 am dat un interviu in care am spus ca: „la noi criza imobiliara nu a inceput inca!”. Daca atunci cei aproape 70.000 cititori au ramas surprinsi de aceasta afirmatie, acum majoritatea imi da dreptate. Ca sa termin ce am declarat atunci, ma risc si spun altceva: in urmatorii 3 ani nu exista nicio sansa ca piata imobiliara sa fie diferita de ceea ce vedem in prezent. Iata de ce:

1. Prima casa a ajuns la varianta… 6. Nu e rau! Varietatea este condimentul vietii! Nu neaparat si in imobiliare. BNR si Guvernul au impus pentru acest program credite numai in lei. Astfel, a rezultat un cost marit (cel putin pentru moment) cu 30%, comparativ cu creditele anterioare, in euro. Consecintele sunt simple si imediate: un nou blocaj pe acest segment al pietei, creditele acordate vor fi mai putine, proprietarii vor lua si mai putini bani la vanzare, implicit incasarile statului din tranzactii vor fi mai mici. Ca de obicei, castiga bancile!

2. Introducerea unui nou impozit pe proprietatile inchiriate (spatii de afaceri sau rezidentiale) va avea efect de bumerang asupra bugetului statului. Cu cat vrei sa jecmanesti mai tare oamenii care castiga ceva, cu atat ei se apara mai acerb. Pe imobilele inchiriate se plateau impozite deja: impozit pe venit din chirii si impozit pe apartament (in cazul mai multor proprietati, chiar suplimentar!). Sa vii astazi sa mai ceri inca un impozit demonstreaza nesimtire. La asa ceva, proprietarii imobilelor vor raspunde la fel! Vor declara sume oficiale mai mici la ANAF sau vor lucra la negru integral. Vor face orice sa plateasca cat mai putin statului. In loc sa impoziteze zecile de mii de proprietati fabuloase ale BOR -Bisericii Ortodoxe Romane, recuperate in instanta de la stat, se „cauta acul in carul cu fan”, la privat. Succes, tovarasi!

3. Creditele neperformante cu garantii imobiliare vor ajunge, probabil, la 25%, in urmatorii 3 ani. Pana acum au intrat „la apa” majoritatea IMM-urilor. Asa a ajuns pe cale de disparitie clasa de mijloc! Pe privati, bancile i-au ”muls” cat au mai putut, prin refinantari si restructurari de credite. Odata cu scaderea continua a puterii de cumparare, multe firme mari vor opta pentru insolventa sau, „alternativ”, vor intra direct in faliment. Asta inseamna somaj mai mare, consum si mai mic, banci si mai lovite de criza. Creditarea „preferentiala” in lei nu va face altceva decat va diminua in continuare cererea de credite pe o piata de consum deja suferinda. Cei care au dus greul creditarii pana acum, clientii bun-platnicii, vor avea la randul lor probleme din ce in ce mai mari. Traiasca politica BNR!

4. Investitiile imobiliare directe au scazut de 15 ori intre 2008 si 2012! In primele sase luni din 2013, au mai scazut cu inca 20%!! Trendul este in continuare descrescator!!! De unde veneau banii in investitii imobiliare pana in 2008. Majoritatea, din afara tarii! Altfel, n-ar fi existat acel boom imobiliar. Ce au facut guvernele in ultimii 5 ani sa atraga investitorii straini in Romania? Nimic! Pana cand Europa nu va depasi criza economica, pana cand investitorii straini nu vor vedea in economia romaneasca o oportunitate, sansele ca proprietatile comune sa creasca in valoare sunt practic nule! Aici putem sa multumim din suflet politicienilor romani, indiferent de coloratura lor. Toti sunt un curcubeu!

5. Imobiliarele s-au impartit in doua mari categorii: cele care (mai) conteaza si cele care nu (mai) conteaza. Zicala de dinainte de 2008: “orice marfa de rahat are un rahat de cumparator”, nu mai e de actualitate. “Epavele” imobiliare vor fi cu siguranta ocolite in urmatorii minimum 3-5 ani. Optimistii au redefinit acest „produs” imobiliar in „investitie pe termen lung”! Suna academic, dar eu vin din piata si ce vad? Increderea in economia romaneasca este la cota de avarie si nicio masura curajoasa nu s-a luat in ultimii ani pentru deblocarea psihologica a celor care ar putea (re)investi in acest domeniu. De ce credeti ca au crescut permanent depozitele populatiei pe timp de criza? Frica zilei de maine! Neincrederea in perspectivele economice! Guvernul „lucreaza” pentru tine! BNR doarme!

6. Cine credeti ca vor fi, de departe, cei mai bogati antreprenori romani? Indiscutabil, latifundiarii tarii! Cine a cumparat suprafete imense de teren agricol comasat (zeci de mii de hectare!), cine il si exploateaza eficient, poate sa multiplice de cateva ori valoarea averii in urmatorii 3-7 ani. Vor exista in continuare subventii masive din fonduri europene pentru agricultura romaneasca si strainii vor fi extrem de interesati sa cumpere terenuri agricole incepand cu 2014, la pret redus inca. Faptul ca oamenii nu pot trai fara hrana, demonstreaza ca terenul agricol are toate atuurile sa te faca bogat, in domeniul imobiliar. Presiunea pe deschidere a unei burse/banci funciare, atat de necesara pentru comasarea terenurilor, va fi atat de mare incat, pana la urma, se va „naste”! Si politicienii romani au terenuri agricole. Doamne ajuta!

7. Cine altcineva a mai dat lovitura in imobiliare, in perioada de criza? Retailerii care au stiut sa se orienteze din timp. Sute de magazine Mega Image, Careffour, Penny Market, Billa, Kaufland etc, au avut o expansiune agresiva in ultimii 5 ani. Terenurile strategic amplasate, in zone cu potential comercial, au fost achizitionate de retaileri la pret de criza, chiar si la jumatate din valoarea de piata a anului 2008. Acest fenomen a generat o moda printre romani. Sa cumperi totul din acelasi loc, sa ai preturi mai mici cu efort minim, reprezinta arta succesului comercial pe acest segment comercial. Mii de buticari au intrat in faliment din cauza noilor “cuceritori”, care au ras concurenta din jurul lor. In afaceri e ca in jungla!

8. Ultima moda printre romani in materie de consum cotidian si divertisment, cu precadere in weekend, sunt mall-urile. Mai presus de orice, aparitia acestor mari centre comerciale moderne a demonstrat importanta locatiei in imobiliare. Investitorii care s-au pozitionat strategic, au avut profituri in crestere si in ultimii ani. Mall-urile care au mers pe principiul „merge si asa” au inchis inainte sa i-a pulsul pietei. Romanii au devenit extrem de atenti la detalii, piata comertului cu amanuntul si de divertisment s-a maturizat, vremea compromisurilor ieftine a murit. Jumatatile de masura au mers la inceput! Piata s-a schimbat. In bine! In imobiliare, intotdeauna cel mai bine pozitionat si cu un marketing profesionist il inghite pe cel mic. Mai devreme sau mai tarziu!

9. Investitorii de portofoliu au avut de unde alege in ultimii ani. Fie ca vorbim de proprietati cumparate la „discount”, fie ca vorbim de asocieri din lipsa unui potential individual, numitorul comun a ramas cash-ul. Si cum bancile nu au inteles mai nimic din criza si nu au acceptat ideea ca afaceri mari se fac si pe timp de criza, orice fond de investitii care a tintit obiective fezabile a iesit castigator. Un exemplu concludent este fondul sud-african NEPI, care a facut investitii masive in Romania, dupa 2008. Altfel, mai multi investitori romani de calibru si-au rotunjit frumusel veniturile, chiar daca toata lumea vorbea de recesiune. Deci, se poate face profit mare, cand volumul investitiilor imobiliare la nivel national scade. Succesul tine cu cei curajosi!

10. Pe orice artera comerciala serioasa mergi in Romania, exista trei mari categorii de utilizatori de spatii comerciale. Majoritatea functioneaza perfect la pachet! Banci, farmacii si jocuri de noroc! Reteta noului comert stradal. Restul magazinelor sunt detalii. Bancile sunt la locul lor, subventionate puternic de stat si BNR, direct si indirect, pe „cocoasa” contribuabilului roman, bun-platnic. Daca te doare capul dupa ce iei un credit bancar, aproape „usa in usa” gasesti o farmacie. Iei niste pastile si te calmezi pana data viitoare. Cand vezi ca o iei de la capat cu aceleasi probleme bancare, cand nu mai poti plati rata la timp, nu mai treci pe la farmacie. Intri direct la jocurile de noroc. Unii au crezut ca imobiliarele functioneaza pe principiul pacanelelor: “odata si odata tot va da norocul si peste mine”. Gresit!

Pentru cei care contesta ce am scris mai sus, sunt dornic sa primesc replici, dar cu argumente. Pana atunci, doamnelor, domnisoarelor si domnilor, imobiliarele nu sunt lozuri. Sunt o arta!