Inainte de a recunoaste ceva, trebuie sa stii despre ce e vorba. Nu intamplator am pus ca motto la blogul meu – “imobiliarele nu sunt pentru oricine”. Fara lipsa de modestie (modestia e doar calitatea oamenilor mediocri!) de 18 ani de cand fac investitii imobiliare nu am avut in minte decat un singur reper si o singura intrebare: cat va valora imobilul pe care-l cumpar peste 5 ani, peste 10 ani si DE CE? Va spun din experienta ca maxim 5 din 100 de cumparatori de imobile isi pun aceasta intrebare si cel mult jumatate dintre cei 5 pot sa argumenteze pe ce se bazeaza.
Hai sa incercam doua studii de caz simple, dar distincte, pe intelesul tuturor.
1. Cei care cumpara prin programul Prima casa, din cauza plafonului de creditare, au putine optiuni. Daca ne referim la cei din provincie, cu siguranta, acolo cu sume de cateva zeci de mii de euro poti sa achizitionezi un apartament nou (sau nu foarte vechi), intr-o locatie acceptabila, cu vecinatati civilizate. Daca vorbim despre Capitala, lucrurile se schimba radical. Cu 60.000 euro nu prea poti sa gasesti o locuinta care sa-si conserve sau sa-si sporeasca valoarea in urmatorii 5-10 ani, ca sa nu vorbesc de faptul ca poti sa te raportezi la urmatorii 20-30 de ani – atat cat dureaza creditul ipotecar. Strict pentru Bucuresti, lucrurile sunt clare: orice imobil vechi ai achizitiona, acesta are deja un grad de uzura tehnica, iar valoarea lui nu va creste in timp sau nici macar nu va ramane aceeasi ca in momentul achizitiei. Nu am luat aici in calcul posibilitatea ca in toti acesti ani sa “beneficiem” de un cutremur. In aceste conditii, toti cei care nu gandesc in perspectiva au sanse mari sa cumpere un bun imobiliar pe care-l vor plati de cel putin 3 ori mai mult, raportat la rambursarea creditului si valoarea de piata in timp. Toti acesti potentiali pagubiti au un argument “imbatabil”!… Nu ne permitem mai mult, avem nevoie acum! Interesul personal si compatibilitatea cu locuinta gasita definesc “destinul” unei tranzactii rezidentiale astazi. Maine?…
2. Cei care vor cumpara fara ajutorul bancilor au lichiditati si se orienteaza catre proprietati de valori mari, hai sa spunem minim 100.000 euro. Ei au de unde sa aleaga acum. Cum stii insa daca poti sa faci o afacere imobiliara in timp sau doar o achizitie oarecare? Eu consider ca sunt cateva criterii esentiale de care trebuie tinut cont in actuala conjunctura economica globala:
Credeti ca e doar o teorie in imobiliarele din SUA ca primele 3 elemente care dau valoare unui imobil sunt: locatia, locatia, locatia? Eu zic NU! Nu este doar o teorie: locatia este cea care a facut diferenta in real estate-ul american, ca pret, ca statut social, ca venituri, ca atractie de business in general. Cat de curand, romanii vor intelege si vor tine cont de ce inseamna pozitia unui imobil si nu vor mai considera pretul ca fiind un prim criteriu de selectie a unei oferte imobiliare.
Potentialul imobilului, datorat zonei si perspectivelor de dezvoltare/modernizare/atractie si exclusivism, iti poate asigura posibiliatatea de a lichidiza oricind – macar la pretul de achizitie – ceea ce ai cumparat. Viata e complicata si oricine poate avea nevoie de cash la un moment dat.
Apoi, ai obligatia de a “pune la treaba” imediat noua achizitie imobiliara, fie pentru nevoi personale, de locuire, fie pentru inchiriere, fie in scop comercial, fie pentru inceperea unei constructii etc. Imobilele care stau, stau prost! Nu produc, ci chiar consuma: platesti impozite, asigurare, reparatii etc.
Mentinerea valorii bunului imobil se face prin intretinerea acestuia, astfel incat valoarea lui sa nu se deprecieze in timp mai mult decat uzura imobiliara normala. Au aparut deja timid si in Romania firme care presteaza servicii complete de intretinere imobiliara pentru rentierii imobiliari care traiesc de pe urma unui portofoliu de proprietati oferite permanent la inchiriere.
Putini cumparatori se gandesc acum la costurile de intretinere lunara. Nu-i nimic. Cand le vor veni facturile aferente intretinerii imobilului s-ar putea sa vada “stele verzi” si nu vor mai avea decat o singura varianta: sa le plateasca!
Si astazi, din pacate, foarte putin “jucatori” imobiliari pun accent pe evolutia valorii imobilului pe care-l vor cumpara. Ce inseamna acest lucru? Se “joaca” in continuare pe cartea norocului, pe fenomenul “turma”? Hai sa facem pariu ca dupa ce se termina ceea ce n-a inceput (criza imobiliara din Romania) lucrurile vor fi asezate frumos si piata va fi dictatorul suprem pana atunci.
Dan
17 ianuarie 2010Bun articol, fara pupin****** sau misto-uri, chiar BUN. Poate mai pricepe si romanul ce-i aia segmentarea pietei si cum ar trebui sa gindeasca inainte de a arunca cu creditul pe fereastra.
Dragos Dragoteanu
17 ianuarie 2010@Dan
Merci.Vor mai urma.
Popescu
17 ianuarie 2010E dureros de adevarat.
Popescu
17 ianuarie 2010As vrea sa deschid subiectul referitor la implicatiile unui cutremur asupra pietei imobiliare (preturi, cerere). Nu e tocmai placut, dar pana si Coca Cola stie ca cele mai mari vanzari le face in situatii de razboi si dezastre naturale (inundatii, cutremur) si le bugeteaza in consecinta. Macar daca se intampla, sa stim dinainte care vor fi efectele, ca atunci nu va mai avea nimeni timp sa gandeasca ..la rece.
Nu sunt specialist, dar ma gandesc asa: un cutremur care pune jos toate cladirile cu bulina rosie si sifoneaza un pic pe cele vechi, ar putea avea drept consecinte:
-ar creea o cerere imediata pentru spatii de locuit din partea celor care au ramas fara locuinta, sau cei care s-au ales cu locuinta deteriorata
-ar creea o psihoza in randul celor care locuiesc in imobile vechi si mai ales in randul celor ale caror locuinte au fost afectate, ceea ce ar duce tot la cerere imediata pentru imobile noi
Ce efecte vor avea toate astea asupra pietei imobiliare mie greu sa imi dau seama. Voi ce parere aveti?
roxana
17 ianuarie 2010Buna seara si felicitari pentru blog si franchete masculina.
doar o intrebare si va multumesc anticipat daca o sa-mi raspundeti
cat credeti ca va valora in 5-10 ani un apartament cu 2 camere in central park (bucuresti – stefan cel mare, eu zic destul de central), 100 mp construiti, 2 bai, et 8, proprietarul mi-a cerut 230.000, nu vreau sa raman cu cash daca o sa creasca preturile si nu ma intereseaza daca vor scadea pe mine ma macina daca nu cumva va fi invers. ma lungesc si nu vreau sa va rapesc foarte mult timp, multumesc, a si de fapt intrebarea-intrebare e cat sa-i ofer maxim cu credit ? multumesc
Dragos Dragoteanu
18 ianuarie 2010@Roxana
Peste 5 ani 250.000 euro, peste 10 ani nu ma pot pronunta.
Acum, sfatul meu e sa mergeti la o banca si sa vedeti ce credit puteti obtine pt apartamentul respectiv. Valoarea evaluatorului bancii va fi cea mai mica posibila de pe piata (eu cred ca in jur de 150.000 euro). Aceasta suma o puteti inmulti cu maxim 20% si cam asta ar fi valoarea reala, repet, in acest moment, de piata, a apartamentului respectiv (180.000 euro). Trebuie sa luati in considerare ca nu am vazut apartamentul si estimarea de pret facuta de mine se refera strict pe baza faptului ca stiu bine acest complex, de altfel, unul dintre cele mai reusite ansambluri rezidentiale construite in ultimii ani.
Colegii mei de la Departamentul rezidential mi-au spus ca exista mai multe apartamente de vanzare cu 2 camere in acelasi complex si preturile variaza in functie de mai multi factori. Va invit sa verificati „tot ce misca” si apoi sa luati o decizie corecta finala.
AristotelCostel
18 ianuarie 2010Am rugamintea sa-l testati pe Popescu dpdv psihologic, iar daca trece… sa-l vedem ce poate la un IQ test.
Dragos Dragoteanu
18 ianuarie 2010@AristotelCostel
E o propunere remarcabila!Tie nu vrei sa-ti facem?Poate a „aterizat ” porcul din blogul tau si s-a terminat criza?
anca munteanu
18 ianuarie 2010Interesant este ca nu se face distinctia clara intre cei care isi achizitioneaza o proprietate din nevoia urgenta de a avea o locuinta si cei care si-o cumpara pentru a face un upgrade al propriului confort.
Sfaturile practice privind achizitia, modelele de urmat sunt valabile doar pentru cea de-a doua categorie. A nu se intelege gresit! Daca vrei sa te muti intr-o casa mai mare, daca vrei sa locuiesti intr-o zona buna…nu inseamna ca stai neaparat cu fundu pe comoara sau platesti chash. Ci doar ca strategia personala priviind viitorul iti ofera mai multa siguranta.
Asa ca …articolul este pertinet dar aplicat exlusiv unei anumite categorii de cumparatori!
Cei care nu prea au bani se vor muta oricum doar in acele locuinte care si le pot permite ( sau nu 🙂 fara sa tina cont de latura investitionala!
Dragos Dragoteanu
18 ianuarie 2010@anca
Am dat doua exemple distincte si tu spui ca nu sunt clare. Promit data viitoare sa fiu si pe intelesul tau.Sper!…
Camelia
18 ianuarie 2010Eu cred ca daca ai putin creier, chiar daca nu ai banii necesari achizitionarii unei locuinte si te imprumuti, cu atat mai mult trebuie sa iei in calcul si sa faci o achititie pe care sa o tratezi ca investie!
Dragos Dragoteanu
18 ianuarie 2010@Camelia
Ai inteles corect mesajul editorialului meu.Succes(uri) in imobiliare!
AristotelCostel
18 ianuarie 2010Pai, imediat dupa cutremur creste cererea… oamenii sapa repede dupa bani, filialele bancare vor fi deschise non-stop, iar daca ai noroc, multe ATM-uri vor sta vraiste. De fapt, „mie” greu „sa imi” dau seama.
Hurdughia aia greoaie a cam terminat „benzina”… consumand ENORM, iar purcelul romanesc a zburat doar in mintile unora. Bineinteles, continua sa zboare pentru multi de pe aici.
Dragos Dragoteanu
18 ianuarie 2010@AristotelCostel
Nu stiu unde sa te incadrez? Oricum undeva intre marele filozof si micul alcoolic (Costel) din celebra reclama pentru coniacul Unirea.Pseudonimul tau e tipic romanului destept-priceput la toate- care vrea totusi sa-si pastreze anonimatul,ca sa nu i se deconspire inteligenta si realizarile. In privinta imbiliarelor,imi permit sa-ti fac o recomandare calduroasa care n-o sa-ti dauneze sanatatii….schimba maestre blogul daca nu-ti place ce se discuta pe aici. Traiesti intr-o tara libera,cel putin aparent!
AristotelCostel
18 ianuarie 2010ok 🙂
vio
18 ianuarie 2010Interesant articolul!
O intrebare: Euro Est Invest mai exista?
Un an nou cat mai benefic si profitabil!
„Cu consideratie … ”
Vio
Dragos Dragoteanu
18 ianuarie 2010@vio
Nu stiu daca (mai) exista Euro Est Invest !…Eu am firma Euroest Invest.Daca esti vreunul/vreuna din vedetele care au facut turism imobiliar prin compania mea,trebuia macar sa retii care e denumirea corecta. Cu aceeasi „consideratie”….
Popescu
18 ianuarie 2010Aristotel Costel, te vad priceput la cutremure, poate ne lamuresti care va fi impactul unui astfel de eveniment nedorit pe piata chiriilor si asupra preturilor imobilelor pe categorii (imobile vechi, imobile noi). Eventual si cu argumente, altele decat cu purcelul si catelul, daca se poate evident
Dragos Dragoteanu
18 ianuarie 2010@Popescu
Nu insista Popescu pentru AristotelCostel ca e prea mare si tare pentru blogul meu.
alma
18 ianuarie 2010@Popescu
Nu stiu daca ar trebui sa luam in discutie varianta unui cutremur major legat de piata imobiliara.
Credeti ca cei care stau in imobile cu bulina or fi cine stie ce magnati si se vor repezi dupa cutremur sa ingroase cererea de pe piata vanzarilor de imobile sau a chiriilor!
Doamne fereste de cutremur! Casele nu sunt asigurate, toti cei ramasi in viata si fara case se vor indrepta catre stat sa le asigure un loc unde sa stea.
Este si asa destul de ingrijorator faptul ca asupra unor constructii noi planeaza incertitudinea sigurantei constructiei.
Popescu
18 ianuarie 2010Alma, sunt perfect de acord cu tine. Pe e alta parte implicatiile sunt diverse: ce vor face cei care stau in imobile vechi si isi permit sa se mute in imobil nou? Va duce psihoza cutremurului la cresterea pietei (preturi/cerere) la imobile noi? Daca da, ce categorii de imobile noi vor simti impactul (ca nu ma astept sa dea lumea navala catre cartierul Stejarii al lui Tiriac, unde un imobil ajunge si la 1,5 mil euro)
alma
18 ianuarie 2010Dragos, ai spus la un moment dat ca pentru fiecare imobil exista un cumparator.
Inseamna ca poti cumpara oriunde ti se pare potrivit si frumos pentru tine pentru ca acea investitie tot iti va aduce beneficii. Si locatia conteaza dar mai conteaza si gradul de dezvoltare viitoare al unei anumite zone. Si de unde afli care este gradul de dezvoltare viitoare al unei anumite zone? Sa zicem ca din planurile urbanistice ale primariei! Cat din aceste planuri se vor realiza in urmatorii 5 ani? Eu cred ca a zecea parte.
Conditia esentiala era de fapt sa cumperi la un pret corect si pe o piata cat de cat stabila un timp ceva mai lung de doi ani cat a durat inflamarea pietei imobiliare la noi.
Ti-aduci aminte ce vanzoleala s-a creat pe piata terenurilor cand au aparut zvonurile cu ‘zona metropolitana” a Bucurestiului? Ce de terenuri s-au vandut atunci! De ziceai ca peste o luna aceasta zona va exista si va produce si efecte benefice!
Ce se mai aude de zona metropolitana? Mai nimic!
Dragos Dragoteanu
18 ianuarie 2010@alma
Tu esti clar o femeie inteligenta,dar la imobiliare ai lipsuri mari.
1. Da! Pentru fiecare imobil exista un potential cumparator.Evident,daca intre timp nu se darama!
Stii,se spune ca fiecare om e de vanzare,doar pretul e diferit! Asa si in imobiliare:conteaza cind vinzi si la ce pret?Nu iti dau exemplu cu femeile (desi e cel mai relevant!) pentru ca iarasi te superi,lipsesti de la lectiile deschise si pierzi.
2. INFORMATIA E VITALA in acest domeniu.Tu din ce crezi ca se fac banii adevarati in imobiliare?
3. Banii grei in imobiliare nu se fac in piete stabile,mature,asezate si „batatorite”.,ci in „jungla” locala!
4. Care crezi tu ca e pretul corect? Unde scrie,cine ofera certitudini,indiferent de segmentul imobiliar ?
5. Zona Metropolitana arata grozav pe hartie/plansa.In realitate,s-a uitat intr-un sertar incuiat.Tu iei de bune vorbele politicienilor?
Pana te mai gandesti la raspunsuri ma duc sa dau o tura cu masina pe autostrada suspendata a doctorului !…
mos ene
18 ianuarie 2010Sunt unul dintre oamenii care o sa apeleze la programul Prima Casa, cu toate ca urasc cretidele!
Ce este gresit in gandirea mea/noastra (si sotia):
1. tineri casatoriti, mica afacere+job multinationala (sotia), lipsa de lichiditati rezultata din deschidere o noua mica afacere .
2. Cumparare prin credit apartament 2 camere zona dristor (nu toata lumea poate in victoriei!), din ;75 din pacate!!!, pret achitie 61000E.
3. Rata credit +/- 300E, chirie actuala 350E.
4. In 5 ani cumparat un apartament mai mare…
5. Dat in chirie apartamentul de 2 camere pe o chirie care sa acopere creditul.
Dragos Dragoteanu
18 ianuarie 2010@mos ene
Greselile ar fi:
– anul de constructie al blocului in care ai cumparat.Chiar crezi ca mai iei vreodata atita pe el ?
– marja de dobanda a bancii la programul Prima casa nu difera cu nimic fata de cum era acum 2 ani ! Euribor difera MOMENTAN!!
– chiriile au scazut,zic eu sub rata creditelor lunare,in general vorbind.Dupa ce-si revine Euribor,nici nu mai intra in discutie…;
– preturile la apartamentele vechi vor scadea in continuare,diferit in functie de multi factori,dar vor scadea!
– in 5 ani,cu aceeasi suma veti putea lua direct un apartament mai mare,chiar si intr-o zona mai buna,construit dupa 1980!
mij
18 ianuarie 2010acum este un moment propice pentru investitii numai ultracentral (rezidential si comercial).
pe rezidential sint preturi modice 1500-2000 mp. comercialul este inca foarte ridicat.
Dragos Dragoteanu
18 ianuarie 2010@mij
Stii in cate zone se imparte ultracentralul ? Raspuns ajutator… in trei ! Care sunt acestea? Hai,informeaza-te si te asteptam in continuare.
Daca tu consideri pret modic 1.500-2.000 euro/m.p. eu ma las de meseria asta azi,ca de maine ma duc sa cumpar imobiliare „modice”!
Popescu
18 ianuarie 2010Dragos, care e parerea ta referitor la 3 si 13?
alma
18 ianuarie 2010Corect: informatia inseamna putere.
Dar sa stii ca puterea se obtine si prin alte cai: prin manipulare. Nu-ti trebuie decat sa fii intr-o anumita pozitie si sa cunosti un pic psihologia maselor.
Ceea ce de altfel s-a intamplat pe piata imobliara si nu numai.
Tot auzim la TV ca s-au dublat restantele la credite dar nimeni nu spune ca s-au dublat la lei de la 2,5% la 5 % si la valuta de la 3% la 6%.
Toata lumea asteapta falimentele bancilor, apocalipsa bancara, care nu se va intampla cu o expunere atat de mica.
Dragos Dragoteanu
18 ianuarie 2010@alma
Am psihologul in casa!…Stii care-i filozofia mea de viata? Primitiv de simpla: „Daca imi trebuie ceva IMI IAU!”. Nu ma intreba cum? Pur si simplu.
EU sunt primul care-si doreste falimentul unei banci. Voi sponsoriza un foc de artificii misto, la care o sa invit public toti romanii nemultumiti de sistemul bancar romanesc! Atunci incepe criza imobiliara in Romania. Daca nu se va intimpla acest lucru, voi considera ca la noi in tara nu a existat nicio criza imobiliara! Reasezarea preturilor acolo unde le este locul nu inseamna criza!!
Hai sa mai asteptam cateva luni si vorbim apoi de expunerea bancilor. Daca bagi gunoiul sub pres acasa nu mai ai expunere, dar ai miros!
Dan
18 ianuarie 2010Dragos, nu-i iau partea lui Aristotel, ca nu are nevoie, dar sentimentul de ura, pe care-l reprezinta el, este unul palapabil si cu o rata de crestere foarte mare fata de segmentul imobiliar. Sentimentul si curentul asta trebuie incadrat ca o reactiune la actiunea speculei imobiliare.
Dupa cum ziceam anterior am un prieten care si-a distrus familia dupa ce i-a fost facut capul calendar cu achizitionarea de urgenta a unui apartament in decembrie 2007 pt ca o sa ajunga dublu peste un an si nu o sa mai poata sa faca credit, de catre 3-4 agentii – toate propovaduind acelasi scenariu. Prietenul asta s-a intilnit cu unul dintre „agentii” imobiliari si a vrut sa-i smulga capul de pe umeri pe strada, noroc ca l-a oprit lumea.
2. Cit priveste comentariul lui x-ulescu referitor la profitul scos de pe urma speculei unui cutremur – reactia lui Aristotel mi se pare cuminte si de bun gust. Eu ii propuneam sa achizitioneze cit mai multe cimitire si sa astepte marele cutremur care o sa-l imbogateasca iar pe alti citeva zeci de mii, cel putin, o sa-i bage in mormint pt ca nu-si permit sa fie atit de „potenti financiar” precum el si sa mai scoata si profit.
Cred ca-i trebuie mai mult decit un control: urgent un tratament de specialitate sub supraveghere stricta e mult mai indicat.
3. Eu am mai pus intrebarea asta: vrem sa traim in jungla si sa incercam sa fim leii absoluti sau intr-o societate civilizata, normala la cap?!
Dragos Dragoteanu
18 ianuarie 2010@Dan
1. AristotelCostel s-a luat de porcii pe care i-am crescut eu in tinerete pe blogul lui si mie nu-mi plac oamenii care se iau de animale in general.Faptul ca,intr-adevar,sunt baiat de la tara si-am crescut animale toata tineretea mea,nu-l indreptateste pe „marele filozof” sa se ia de un fiu de taran,ca mine.Cat priveste imobiliarele,daca eu deschid gura despre subiectul asta,el poate sa-si ia notite linistit.
Prietenul tau nu a fost obligat sa cumpere! Rolul unui om de vanzari este sa vanda! Sa fim seriosi !
2. Eu respect pe oricine ma respecta,deci oricine e binevenit pe blogul meu,inclusiv AristotelCostel,chiar daca ma critica cu argumente,chiar daca se fac ironii numai despre mine – NU SI FAMILIA MEA!-,dar fiecare va primi un raspuns sincer,pe masura jargonului folosit!Riscurile meseriei….
3. Traim in „jungla” maestre si ea este creatia natiei noastre! Trist,dar adevarat.
Popescu
18 ianuarie 2010Amice Dan, „profitul scos de pe urma speculei unui cutremur” este modul tau de a gandi, probabil. Hotul vede numai hotii in jurul sau pentru ca asa e formata mintea lui sa gandeasca. Dealtfel, daca tot ai pornit discutia, poate ne lamuresti cum se poate specula ..un cutremur. Cumperi apartamente si astepti sa vina cutremurul, nu-i asa ?
Esti aerian mai baiatule..
mos ene
18 ianuarie 20101. nu sper sa mai iau atat pe el gandindu-ma ca la sfarsitul celor 30 anisori o sa ma coste peste 115oooE! bineinteles ca n-o sa-l tin atat.
2. corect cu euribor, am luat in considerare o majorare de 20-30% a ratei.
3. de ce 5 ani sa mai platesc la altcineva chirie (unde niciodata nu ma simt la mine acasa), aceeasi bani pe care imi platesc rata?
Dragos Dragoteanu
18 ianuarie 2010@mos ene
1. Crezi tu c-o sa te coste doar 115.000 euro!…Calculul a fost facut la Euriborul actual.Verifica te rog inca o data;
2. Pai daca acum Euribor e 1% si inainte era ~ 5%,cum ti-a iesit marja de crestere de numai 20-30%??
3. Pentru ca chiria lunara e mai mica decat devalorizarea lunara a apartamentului tau.In plus,mai tirziu,cu aceeasi bani puteai sa cumperi ceva mai bun sau cu bani mai putini (sa zicem suma totala a chiriei platite) gaseai ceva mai ieftin si la fel de bun!
4. Aici ai perfecta dreptate,e ghinionul tau ca nu ai beneficiat de mai multe lichiditati.Imi pare rau!
Eu nu sunt decit un simplu consultant imobiliar cu 18 ani de experienta,nu dau solutii- cel mult idei/sfaturi/studii de caz.Decizia apartine celor care o iau.
mos ene
18 ianuarie 20104. ca sa tratezi cumpararea unei locuinte ca o potentiala investitie iti trebuiesc ceva bani proprii, nu poti sa faci sa te bazezi doar pe un imprumut.
Ar fi logic sa tratezi ca pe o investitie, din pacate poate printre putinele persoane care iti citeste blogul care nu are intotdeauna banii necesari sa trateze cumparare unei locuinte ca o potentiala ‘afacere’. Just a home for my family, just our home!
alma
18 ianuarie 2010Dragos, raspunzandu-i lui „mos ene” tocmai ai facut o previziune. Pe ce te bazezi?
Dragos Dragoteanu
18 ianuarie 2010@alma
Pe ce vad in piata,zi de zi,pe teren alma.In fiecare zi FAC TEREN !
Popescu
18 ianuarie 2010Alma, e metoda de previziune bazata pe gut feeling
Dan
18 ianuarie 2010Dragos, nu ma bag intre tine si Aristotel, nu-i treaba mea, (la treaba cu familia sint in schimb absolut de acord cu tine – totul pina la familie);
Am deschis subiectul pt ca si aristotel a observat exact acelasi lucru ca si mine fata de „amicul” popescu.
Cit priveste prietenul meu sint perfect constient de vionovatia lui, de care incepe si el sa-si dea seama, eu nu asta nuantam ci compelxitatea starilor de furie aparute acum. Stie si Valentin ca eu spre exemplu consider principalii vinovati pt specula aia ca fiind sistemul bancar si cel guvernamental care au permis asemenea monstruozitate.
Dragos Dragoteanu
18 ianuarie 2010@Daneeeee (e ca un strigat de disperare,nu e scris gresit!)
In lumea asta exista diverse piete.Una este cea a managerilor,de diverse tipuri,specializati pe diverse domenii.Toti reprezinta „masa” de executivi ,pe care eu ii denumesc generic…”mercenari”.Cei care au pregatire bancara sunt angajati cu un scop „nobil”,acela de a face CIT MAI MULT PROFIT,intr-un interval de timp cit mai scurt,cu riscuri cat mai putine,eventual,cu banii altora.In Romania,toti managerii bancari au acest scop asumat prin contractul semnat cu banca.Bonusurile se iau in functie de performante.Si acum SOC !!
Daca si eu as fi fost in locul lor as fi procedat exact la fel! Daca Statul roman e generos,daca cetatenii lui „mor” dupa credite,daca piata permite,daca riscurile sunt mici,DACA SUNT PLATIT PENTRU ASTA…ASTA FAC!!!Ce nu intelegi,e atit de simplu?
Norocul meu e ca sunt si un mic antreprenor(nu numai agent imobiliar),nu am sefi decat acasa,nu am fost niciodata angajat nicaieri,sunt un om liber si imi place la nebunie ce fac!
Greselile nu au plecat din banci ci de la BNR (vezi cazul Bancorex) si,mai mereu,de la Guvern si Ministerul Finantelor.Aici ai dreptate.
Dan
18 ianuarie 2010Popescu, te rog frumos reciteste ce ai scris la #3 si incearca sa reformulezi din nou ce ai vrut sa spui. Probabil te-ai referit la ce masuri sint necesare in caz de cutremur sau de prevenire a efectelor negative ale acestuia. Poate ca este vorba de o simpla greseala in exprimare – nu sint singurul care are impresia asta, sper sincer sa ma insel!
toate cele bune
Popescu
18 ianuarie 2010Amice Dan, exista ceva care se numeste Risk Management. Atunci cand initiezi un proiect de investitii (inclusiv in imobiliare) trebuie sa faci managementul riscului (evident nu e cazul tau deoarece dupa cum singur ai marturisit nu ti-ai asumat nici un risc imobiliar in ultimii ani). Pe afara, se fac studii serioase asupra implicatiilor unui cutremur asupra diverselor industrii, inclusiv pietei imobiliare.
Eu am citit astfel de studii si vroiam sa impartasesc cu voi ceea ce am aflat, dar am constatat ca nu am cu cine sa discut. Nivelul de educatie investitionala a ta si amicului Aristotel se reduce la a concluziona ca cineva incearca sa faca“profit de pe urma speculei unui cutremur”.
Cat priveste „masuri care sint necesare in caz de cutremur sau de prevenire a efectelor negative ale acestuia” exista institutii abilitate ale statului care se ocupa de asta. Acesta este un blog de imobiliare, si Risk managementul in domeniul imobiliar poate fi unul din topicuri, evident daca ai interlocutor de discutie.
Iti doresc succes in continuare in investitiile tale imobiliare lipsite de orice fel de riscuri.
Exemplu de studiu:
The Effect of Earthquake Risk on the San Francisco Bay Area Housing
Market: How Has it Changed Since the Loma Prieta and Northridge
Earthquakes?
Dragos Dragoteanu
18 ianuarie 2010@Popescu
Eu nu am citit nici o carte de risk management sau macroeconomie,dar,daca-mi permiti Popescu,a compara piata de asigurari,imobiliara,de credite,de constructii,nivelul de infrastructura si potentialul de regenerare economica intre tari ca Romania sau SUA/Japonia,este o enorma gresala.Intimplator,m-am nimerit in San Francisco si in Kobe,nu dupa mult timp de la producerea ultimelor cutremure devastatoare de acolo.Pai,Popescule draga,aia dupa cutremur au inceput sa munceasca de a doua zi !!!La noi nu se munceste nici cand nu e cutremur,d-apoi dupa.In ipoteza unui cutremur in Romania,cel putin un an va fi un dezastru total.Si nu vorbesc de o calamitate de proportii ci de un fenomen mediu,dar care sa lase urme vizibile.Atunci,din punctul meu de vedere,ar fi un haos imobiliar de proportii, o paralizie totala in acest domeniu,iar ceea ce spuneai tu de cerere imobiliara, MI-E MI SE PARE O TIMPENIE si iti spun acest lucru cu tot respectul de care sunt in stare.Iata si argumentele mele,strict legate de subiectul imobiliar:
– cati potentiali cumparatori ar exista pe rezidential daca:blocurile cu bulina rosie ar cadea,alea foarte vechi ar crapa putin,cele vechi s-ar fisura nitel,celelalte mai noi ar avea tencuiala cazuta si balcoanele usor deplasate,iar la cele noi se vor vedea mici fisuri in structura de la parter si etajele inferioare???Aici nu vorbesc de vile,desi nici ele nu vor fi prea departe de ce am descris mai sus.Eu stiu foarte bine,repet foarte bine,cum au fost facute multe vile din complexuri rezidentiale de „prestigiu”.
– sa vorbim despre terenuri,cate ar fi disponibile la vanzare imediat-din cele care se „elibereaza”-avind in vedere ca sunt mai multi proprietari,unii morti,altii raniti,altii de negasit,terenurile nu au titlu de proprietete unic,unii vor dori sa vanda altii nu, etc ?!
– cine se va mai incumeta sa construiasca imediat ceva nou pana nu se vor adopta noi norme seismice,macar si de ochii lumii-chiar daca vor fi la fel de slabe?
– cui ii va mai sta gandul la achizitii imobiliare,cand vrea sa traiasca momenetul ca…traieste si e un norocos?!
– in cit timp vor fi despagubiti proprietarii ramasi in viata de firmele de asigurari si LA CE VALOARE ??? Sa vezi atunci marlania companiilor de asigurari imobiliare cum functioneaza !Cazul fondului DEGI,proprietara imobilului Millenium e doar o mica picatura intr-un ocean!Iti dai seama cite procese pentru injusta despagubire vor aparea si cate noi oportunitati pentru avocatii vii si lacomi de castig de pe urma sinistratilor?
NU vreau sa mai continui ca e trist.Nu mi-ar placea sa vad asa ceva.Atunci poate as fi una dintre putinele „hiene” imobiliare care ar lua o pauza.Macar pentru sufletul meu.
Dan
18 ianuarie 2010Popescu, ok, asta este cu totul si cu totul altceva decit ceea ce se intelege la o prima lecturare din #3 – acolo e vorba de o stare de „gut feeling”, care nu-ti mai permite aprofundarea textului: ma refer la asocierea vinzarilor(profiturilor) coca-cola in conditii de razboi, cu un cutremur devastattor la noi pe malurile dimbovitei si inclusiv problema imobiliara privita ca un act de vinzare-cumparere (cerere-oferta).
Subiectul in noua abordare este extrem de pertinent.
Dan
18 ianuarie 2010Dragos, stai linistit ca am inteles mai demult punctul tau de vedere vis-a-vis de banci-bnr-guvernare si ti-l impartasesc aproape in totalitate. Poate sint eu mai greoi in exprimare: bnr=banci si inclusiv reprezinta interesul acestora care se impleteste excelent cu guvernarea doar si prin faptul ca ei tiparesc moneda – deci fac jocurile. Lasa-mi convingerea, insa, ca nu ai fii facut la fel doar si prin faptul ca nu acceptai un asemenea rol (atunci cind tu nu accepti sa dai spaga inseamna ca respingi „jungla”)
Dragos Dragoteanu
18 ianuarie 2010@Dan
Traiesti intr-o lume virtuala!…Exact la fel faceam,daca eram in ipostaza managerilor de banci.Si ei au familie ca si mine,ca si tine.Ti-am spus ca esti putin dezorientat/debusolat in afacerile momentului,in conjunctura actuala.
Cat priveste „jungla” imobiliara ea nu se rezuma la spaga ci la capitalism feroce,fara scrupule,fara reguli predefinite – CEL PUTERNIC SUPRAVIETUIESTE,CEL SLAB MOARE !
cristina
19 ianuarie 2010Of. Inca un blog plin de banalitati. Din pacate.
Cica „modestia e pentru cei mediocri…” Hmmmm.
Dragos Dragoteanu
19 ianuarie 2010@cristina
Nu eu am inventat propozitia asta,e preluata,dar nu ma dezic de ea!Daca nu-ti place, poti sa muti pe OTV.
anca munteanu
19 ianuarie 2010Claritatea articolelor/raspunsurilor domnului Dragoteanu este indubitabila. Stie foarte bine ce vrea sa transmita, afirmatiile sunt argumentate si exemplificate.
Problema apare la nivelul ridicarii de adevar absolut a acestor afirmatii si contestarii vehemente a oricarei opinii contrare. Nu ma refer la cazul celor care depasesc un anumit nivel al dezbaterii si care arunca cu noroi…isi merita (probabil) intepaturile.
Ma refer la o realitate sociala: nu toti sunt(em) capabili sa facem investitii imobiliare gandindu-ne la valoarea de piata de peste 10 ani a proprietatii!
Afirmatii de genul ”ai obligatia de a “pune la treaba” imediat noua achizitie imobiliara” sunt fortate si nerealiste.
Va propun un exercitiu de imaginatie: toti cumparatorii de imobiliare analizeaza o proprietate pe baza sfaturilor, corecte de altfel, enumerate in articol! Cam cum credeti ca ar arata piata imobiliara si implicit viata agentului imobiliar?!
Ce vreau sa subliniez pe baza argumentelor din articol?:
Toti oamenii isi doresc o proprietate.
Proprietate inseamna locatie, locatie, locatie.
Toti oamenii cauta locatia.
Respect!
Dragos Dragoteanu
19 ianuarie 2010@anca munteanu
Cine nu pune un imobil „la treaba” cum se numeste Anca? Bogat,indolent,nesimtit,ocupat,arogant,prost,idiot oligofren sau retardat imobiliar?
Cand eu stiu apartamente care zac goale/degradate/neinchiriate/nefinisate/nelocuite sau pur si simplu uitate,ce pot sa cred ?
Cand toti vedem zeci de mii de hectare de teren agricol fertil,pe care nu cresc decat buruieni,ce poti sa simti pentru proprietarii acestora?
E o expresie care mie imi place la nebunie….”Pe unii ii pedepseste Dumnezeu oferindu-le ce nu merita!”.
anca munteanu
19 ianuarie 2010iar vis-a-vis de raspunsul dat lui Dan, CEL PUTERNIC SUPRAVIETUIESTE,CEL SLAB MOARE ! intr-un ”capitalism feroce,fara scrupule,fara reguli predefinite ” …sper ca asemenea afirmatii sa ramana doar in plan ideatic facute de dragul dezbaterii.
A fi fara scrupule si a nu respecta reguli prestabilite fie ele si in imobiliare nu e o virtute sau un apanaj al celor puternici ci mai degraba o slabiciune grava. Da trebuie sa faci totul pentru a fi cel mai bun si sa te ridici deasupra tuturor!
Dar pana la a ma calca pe mine si a-mi ingradi mie libertatea!
Altfel salutare si Heil Hitler!
Dragos Dragoteanu
19 ianuarie 2010@anca munteanu
Anca,eu vorbesc numai de imobiliare si e loc pentru tot poporul.
Dan
19 ianuarie 2010Anca Munteanu, stai o leaca, Dragos a fost nevoit si a invatat sa se descurce in jungla, doar si prin faptul ca mai destupa capul la lume, poate sa-ti dea de gindit ca in fapt nu adopta sistemul junglei decit atunci cind are de-a face cu alti rechini (cel putin in imobiliare e prapad de rechini – peste tot in lume, nu doar la noi).
Diferenta intre jungla si civilizatie este data de legi, care la noi au fost facute de catre niste nenorociti de „politicieni” (a se intelege structuri mafiote desprinse din fosta nomenclatura si securitate) tocmai pt a pastra un climat de jungla in care ei sa prospere. Dragos nu are legatura cu aceste lucruri, el doar a fost nevoit sa se adaptaze pt a supravietuii, ca de altfel noi toti.
Nu-l cunosc pe Dragos decit din momentul in care a dat interviul pt imopedia, dar din ce scrie sincer iti spun ca reiese faptul ca nu-i regele junglei decit atunci cind se lupta in jungla cu restul „rechinilor”. Un om care-ti sugereaza sa te gindesti mai intii daca-ti permiti o achizitie imobiliara si mai ales sa te gindesti bine ce inseamna asa ceva, nu poate fi catalogat ca un om care creeaza si manipuleaza sistemul junglei in care traim – altii se integreaza perfect in ce am spus aici.
Sincer nu stiu cum poate fi schimbat acest sistem al junglei autohtone, dar iti spun sincer ca o sa fie mult mai rau de acum inainte.
Iti mai dau un exemplu la Dragos: „Atunci poate as fi una dintre putinele „hiene” imobiliare care ar lua o pauza.Macar pentru sufletul meu.”
Catalin
19 ianuarie 2010Cum comentati dle Dragoteanu acest comunicat? http://www.comunicatemedia.ro/Comunicat_de_Presa_al_APAIR_privind_Legea_Licentierii_Agentilor_Imobiliari_ic32421.html
Dragos Dragoteanu
19 ianuarie 2010@Catalin
Pana nu vad ce scrie concret in proiectul de lege ar fi incorect si neprofesionist sa-mi dau cu parerea.Ca initiativa e ok!
Valy
19 ianuarie 2010D-le Dragoteanu :
„modestia e doar calitatea oamenilor mediocri!” si
„de 18 ani … nu am avut in minte decat un singur reper si o singura intrebare: cat va valora imobilul pe care-l cumpar peste 5 ani, peste 10 ani si DE CE?”
Intrebari : de ce va limitati gandirea ? … si va terfeliti modestia ? … va credeti sau vreti sa deveniti atotstiutor, atotputernic ?
Cred ca fiecare om poate sa gaseasca pacea sufleteasca, bucuria, fericirea … deci si dvs. ! Numai sa vreti sa va largiti intrebarile, nu ramaneti doar la una !
Va multumesc anticipat pentru raspunsurile dvs. !
Pace si Bine !
Dragos Dragoteanu
19 ianuarie 2010@Valy
1 – Pentru ca sunt atat de prost incat ma gandesc numai la lucrurile importante
2 – Chiar daca am scris ce-am scris, cine ma cunoaste stie ca sunt un tip modest. Exceptie face domeniul imobiliar. Despre asta era vorba in comentariul meu. Ma rog, pentru cine il intelege.
3 – Evident, fata de persoane ca dvs sunt mai mult decat atotstiutor si atotputernic in domeniul imobiliar.
4 – Nu vreau sa-mi „largesc intrebarile” ca sa nu ma obosesc si ma focusez strict pe lucrurile adevarate, care conteaza in viata, inclusiv cele profesionale – imobiliarele.
Eu am pace sufleteasca, traiesc fiecare moment de bucurie si, va informez ca pentru mine, fericirea e facuta din firimituri – nu e vesnica.
Dumenzeu sa va tina in pace si sa va dea bine.
Popescu
19 ianuarie 2010Dragos, sunt de acord in mare cu opinia ta referitoare la cutremur.
In ceea ce priveste comparatiile cu alte state: parerea mea este ca lucrurile in esenta sunt la fel, cu oarece diferente legate de specificul local. Caritas-ul nu l-am inventat noi, exista si la americani – cu toata infrasctructura lor legislativa si de control- numai ca se numeste schema Ponzi (vezi cazul Madoff). Diferenta consta in numarul mai mare de zerouri. Ti-as putea da exemple nenumarate de acest gen.
In consecinta, sa studiezi modul cum s-au manifestat pietele in urma unui cutremur in alte tari, nu mi se pare total inutil. In mare, oamenii reactioneaza la fel in conditii de stress, indiferent ca s-au nascut in Romania sau in America. Nu ii cred pe americani cu mult mai harnici decat romanii, atata doar ca sunt motivati de forma moderna de sclavagism: creditul.
Viziunea ta apocaliptica referitoare la situatia unui cutremur care ar pune jos cladirile cu risc seismic 5, nu o impartasec. Lucrurile nu sunt alb sau negru ci in diferite nuante de gri. Imi inchipui ca totusi suntem o tara membra a UE, si nu una izolata in mijlocul Africii, ca sa intram in blocaj total 1 an de zile pentru ca se darama 30 de cladiri in Bucuresti. Imobile se cumpara si se vand chiar si pe timp de razboi, oricat de incredibil ar parea. Cine are in banca 50,000 si s-a ales cu blocul crapat de la cutremur, nu cred ca se duce repede sa ii sparga in Zanzibar de bucurie ca a scapat, ci se va duce sa isi ia un imobil nou.
Un cutremur de dimensiunea celui descris de tine cred insa ca va insemna ingroparea cu adevarat a pietei imobiliare pe imobile vechi in dauna celor noi. E posibil sa apara programe de reabilitare seismica (cum sunt cele de reab termica acum), precum si un cumparator major pentru imobile noi promovate la preturi decente: Statul roman. Din punct de vedere al capitalismului feroce prin prisma caruia analizezi tu lucrurile este evident ca nu vor fi lucruri prea interesante intr-o astfel de perioada, dar s-ar putea trage niste concluzii referitoare la:
-un shift in obiceiurile de consum imobiliar ale populatiei catre imobile sigure (noi);
-o nevoie imediata de locuinte (indiferent cum se va manifesta ea) din partea celor care nu mai au casa, sau au casele afectate;
-programe de stat, ajutoare externe, fonduri UE..etc, in sensul refacerii infrastructurilor afectate dar si al construirii/achizitionarii de locuinte noi existente in forme asistate de stat
etc etc etc
Dragos Dragoteanu
19 ianuarie 2010@Popescu
In fosta Iugoslavie,odata cu destramarea tarii si inceperea razboiului, s-a constatat o activitate intensa in domeniul tranzactiilor imobiliare.Motivul era simplu:oamenii cu bani fugeau de razboi sau emigrau. (Apropo,daca Doamne fereste ar fi si la noi un inceput de razboi,as pleca cu primul avion din tara.Pai numai cand ma uit la actualul Ministru al Apararii ma bufneste risul!).Revenim…Peste un milion de oameni au fugit din Iugoslavia in primele 3 luni.Au vandut toate bunurile imobiliare pe nimic sau pur si simplu le-au abandonat! Deci,concluzia e limpede:AFACERI IMOBILIARE SE FAC SI IN TIMP DE RAZBOI ! Totusi,cand vorbim de cutremur,ma indoiesc ca principala preocupare a unora cu lichiditati va fi achizitia de imobile.Nesiguranta cladirilor/viciile ascunse/musamalizarea deteriorarilor de vanzatori/valoarea banilor in astfel de cazuri/oportunitatile pe termen cel putin mediu,vor fi doar citiva factori de suspiciune si verficari repetate ale potentialilor eventuali cumparatori, intr-un astfel de caz nefericit.Repet,nu vreau sa intru mai mult in detalii.
Cat priveste ultimele 3 paragrafe din comentariu tau e mult de discutat.Statul va fi afectat puternic,nu va avea bani suficienti sau locuinte disponibile LOCUIBILE,ajutoarele straine vor fi insuficiente,programul Prima casa se va transforma in…Ultima casa!
Rugamintea mea fata de tine si ceilalti comentatori este sa ne focusam pe discutii/dezbateri legate de VALOAREA IMOBILELOR IN TIMP!
Apropo,de ce crezi c-ai facut o afacere imobiliara cumparind terenul ala zilele trecute?
Ionut
19 ianuarie 2010Daca tot a venit vorba de cutrmur, ramane de vazut in ce masura vor fi afectate imobilele noi facute „la schimbu’ trei”… Mi se pare pripita diferentierea radicala intre nou si vechi, sunt convins ca anumite constructii vechi vor rezista mult mai bine unui cutremur decat cele ridicate peste noapte de asa zisii „dezvoltatori”.
Popescu
19 ianuarie 2010Terenul? pentru ca are potential sa imi declanseze o serie de vanzari care altfel erau total blocate.
Dragos Dragoteanu
19 ianuarie 2010@Popescu
Pe ce te bazezi ca vei vinde cand vrei tu si cu cat iti doresti?
Popescu
19 ianuarie 2010Dragos, valoarea imobilelor in timp este oarecum legata si de un eventual cutremur. De ex un ap f bine localizat, Piata Victoriei putin adiacent, dar care e din anii 60, indeplineste LOCATIE, si poate f bine sa fie folosit zeci de ani de acum incolo,dar daca e afectat de un cutremur nu stiu ce valoare va mai avea. Detin asa ceva.
Am un prieten care are un ap in Geneva construit la omieoptsutesiceva, suna incredibil dar el e bine merci, blocul a fost reabilitat in timp prin diverse programe ale autoritatilor elvetiene etc
In Paris am vizitat o prietena care statea intr-un imobil construit tot in sec 19. Dealtfel tot Parisul e istorie chiar si pe rezidential, nu stiu ce programe de reabilitare or fi avut si aia pe acolo ca nu am intrebat.
Ai dreptate cu locatia, chiar daca or sa fie niste programe de reabilitare, or sa fie reabilitate mai intai imobilele situate central (exemplul de mai sus Piata Victoriei) ca nu or sa se duca sa reabiliteze in Ferentari si apoi in centru.
Dragos Dragoteanu
19 ianuarie 2010@Popescu
Chestia cu imobilele vechi,reprezentative pentru perioada ante si interbelica,sunt distincte de comentariul meu.Valoarea lor va creste in timp,precum a bijuteriilor vechi,a caror valoare creste odata cu trecerea anilor.Aceste imobile constituie „piesele grele” din imobiliare si sunt cele mai cautate de „colectionarii” imobiliari,care vaneaza „trofee” pentru portofoliu personal, cu insemnatate istorica,de patrimoniu,cu arhitectura deosebita,construite de arhitecti cu nume.Astea sunt imobile pentru cunoscatorii avizati din acest domeniu.
Popescu
19 ianuarie 2010Pe afara (sau poate si la noi), valoarea unui apartament in piata Victoriei de ex se calculeaza pe baza salariului mediu din imobilele situate in Piata Victoriei (aici exagerez un pic, de fapt se iau zone putin mai largi), si nu pe baza salariului mediu pe economie.
Este oarecum evident ca un angajat din buildingul BRD din Victoriei sa fie motivat sa inchirieze/cumpere locuinta in Piata Victoriei deoarece va face 5 min pana la birou, de fapt cumpara timp din viata sa fata de cineva care consuma 2-3 ore pe zi in masina. In sensul acestei logici trebuie luat salariul mediu din Piata Victoriei si aflii valoarea unui imobil in zona.
Problema cu salariul mediu pe economie, care uniformizeaza un angajat la combinatul de la Rovinari cu unul care munceste peste drum de guvern, este ca e o medie. Iar in ceea ce priveste media, va reamintesc bancul cu media: pui un picior in apa fiarta si unul in apa rece si pe medie esti bine. Ne aude Dl Dan?
Dragos Dragoteanu
19 ianuarie 2010@Popescu
Asta cu media pe metru patrat construit tine la populimea de rand,la cei care nu-si permit mai mult,care sunt „statisticieni” imobiliari de profesie si cauta toata viata sa faca achizitii pe baza indicilor imobiliari dati/facuti/realizati de unii sau altii.
A nu se intelege ca nu-i respect pe aceia care sunt la inceput de drum in imobiliare si acum descopera tainele/abecedarul acestui domeniu atit de complex.
Popescu
19 ianuarie 2010http://www.zf.ro/zf-24/morgan-stanley-considera-ca-e-necesara-sustinerea-leului-si-pariaza-pe-imbunatatirea-perfomantelor-economice-ale-romaniei-5374774/
Dragos Dragoteanu
19 ianuarie 2010@Popescu
Te rog eu mult,puneti poza lui Boc la capataiul patului si roaga-te in fiecare seara sa se imbunatateasca „performantele economice ale Romaniei”.Cand treci pe linga o biserica,da si un acatist si pentru BNRaul patriei.
Popescu
19 ianuarie 2010Pai am vandut deja si am si alte discutii. Care e pointul pentru care imi pui atatea intrebari, unde vrei sa ajungi?
Dragos Dragoteanu
19 ianuarie 2010@Popescu
Bai ce tare esti! TE INVIDIEZ! Tu,care ai declarat initial ca l-ai luat sa-l tii ?! Cum unde vreau sa ajung? LA resuscitarea imobiliarelor de succes! Tu esti „cobaiul” perfect!
Dan
19 ianuarie 2010Metafizic vorbind, te aud… stai o clipa ca tocmai incercam sa ma transfer din vilvataia flacarii violete in cea bleumarin cu picatele albe… deci, acum sint conectat la realitate… daca bagi un picior in apa fierbinte iar altul in apa cu gheata inseamna ca o sa ai un picior oparit iar altul degerat… plec inapoi in transcedental, simt ca ai o cravata in nuante de gri imaculat…
Dragos Dragoteanu
19 ianuarie 2010@Dan
Maestre, lasa politica! Exemplul lui Popescu e relevant pentru cum fac unii „experti” media preturilor/valorilor, in general vorbind.
Dan
19 ianuarie 201042 e conectat la 39
cristina
19 ianuarie 2010Sa mut pe OTV, zici?
Inca o banalitate de raspuns, iata! :))
Dragos, nu vreau sa te supar. Asa ca n-o sa mai comentez pe aici. N-o faceam nici acum dar prea mi s-a parut reactia ta ca de clasa a IV-a (auzi, cica sa mut pe OTV….cu alte cuvinte cei care te critica au un nivel de inteligenta atit de scazut incit ii trimit la o televiziune usurica, sa nu-i zic usuratica :D))…
Eu speram (sincer) ca tu sa intelegi ca e necesar sa lucrezi putin la nivelul si calitatea informatiilor tocmai pentru ca ( si subliniez asta) un blog ca al tau ( ma refer la tema si la structura) are un potential imens si o utilitate foarte mare. Profita de asta dar nu doar pentru trafic si renume ci si pentru mindria lucrului bine facut. Succes in continuare!
Dragos Dragoteanu
20 ianuarie 2010@cristina
Vorba lui Popescu,critica-ma,dar pune si ceva la loc.Vino cu argumente,cu idei,cu logica de piata,cu orice,nu arunca numai o piatra si gata!Cat priveste aparitia ta pe blogul meu,aici nu e Facebook,nu socializam,nu suntem in cautare de prieteni,ci de SOLUTII ! Daca intelegi asta te mai asteptam cu placere,daca nu chiar nu insist sa pierzi timpul cu retardati ca mine cu creier clasa a IV-a ! Merci anticipat.
Popescu
19 ianuarie 2010Dragos, de ce esti sarcastic, perceptia investitorilor straini e esentiala.
Ai citit ministirea cu Morgan Stanley sau doar titlul? Chestia e ca rapoartele de tara ale bancilor de investitii straine sunt citite de multi investitori straini.
Chiar de nebuni incep aia de la Morgan Stanley sa zica de bine de Romania? Crezi ca alte tari nu au pe lista?
Dragos Dragoteanu
20 ianuarie 2010@POpescu
Sa vina tata investitorii,de cind ii reastept!!
Popescu
19 ianuarie 2010Dragos, dar ce succes la femei ai (cel putin azi)
Dragos Dragoteanu
20 ianuarie 2010@Popescu
Ai vazut!…Pana si Anca Munteanu a inceput sa reciteasca ce am scris in editorial.Merci Anca!
Popescu
19 ianuarie 2010Cristina, noua ne place critica constructiva, darama dar pune ceva in loc..
Te rog contribuie, spune-ne ceva de calitate legat de imobiliare, sa avem orgasme intelectuale la noapte.
Popescu
19 ianuarie 2010Dan, esti iradiat energetic?
Popescu
19 ianuarie 2010Da, am declarat ca il iau sa il tin si asta o sa si fac, nu vad ce te nedumereste
Dragos Dragoteanu
20 ianuarie 2010@Popescu
Acum inteleg!M-am prins…ai contract de confidentialitate semnat.E ok.
Dan
19 ianuarie 2010Popescu, Dragos – in acest moment ma aflu sub un asediu energetic in veselia-deliratio-exasperantus si incerc sa inteleg cum o parte din viitorii mei bani plasati in impozite la „statul” roman pe urmatorii 30 de ani, o sa fie deturnati catre tunul de 5 miliarde pe 50 km de autostrada, iar plebecula in acest moment este puternic fascinata de parapsiho-pupu media.
Incerc un contraatac frontal de pe inelul ochilor rosii catre inelele violete ale „guvernarii” actuale… va tin la curent in privinta formarii preturilor imobiliare legat de sferele cerebrale ale flacarilor roz din capul politicienilor… cred ca in scurta vreme toate lucrurile din tara asta or sa fie la aceeasi valoare pur sentimentala in ezotericul flacarii politice… cred ca sparg televizorul
Dragos Dragoteanu
20 ianuarie 2010@Dan
Cine te pune sa stai ca prostu atata timp la tv romanesc ? Schimba pe Animal Planet,acolo chiar inveti ceva despre comportamentul animalelor in jungla,lucru care iti va folosi la adaptarea in realitatea cotidiana din Romania si,mai ales, la „JUNGLA” IMOBILIARA! Eu asta fac.
Dragos Dragoteanu
20 ianuarie 2010@ARMAND BRAIN
Va dezamagesc si va raspund ca am depasit demult stadiu de expert imobiliar.Expertii au ramas oameni ca dvs. care se pricep la tot ce inseamna imobiliare.Eu am ramas cu „plebea” imobiliara,ma misc printre ei si,cu toate acestea,pot sa fac fata oricind unui „rechin”imobiliar.E un banc tare de tot cu..”Care e diferenta dintre teorie si practica?”,dar nu-mi permit sa-l fac public,ca sa nu va dau „apa la moara”.Disperati sunt cei saraci cu duhul!
Mdaaa....multa teorie
20 ianuarie 2010Cu toata stima D-le Dragoteanu, stiu cine si ce reprezentati, DAR…….
Ar fi firesc sa ma prezint si eu dar nu o voi face pentru ca nu e un concurs de personalitati sau experienta, pot spune doar ca sunt un tanar de 30 ani si o experienta pe piata noastra imobiliara ingrata de 12 ani, ultimii pe parte de management imobiliar, nu o luati ca o falsa modestie dar trebuie sa-mi argumentez „impertinenta” de a pune acel „DAR” la inceput.
Daca evolutia economie mondiale ar fi continuat in ritm normal probabil acest comentariu nu ar fi avut valoare nici macar de dragul conversatiei, dar … regulile jocului sau schimbat si totodata tot ce inseamna business la orice nivel cu tot cu reguli de functionare. Sunt de acord ca orice piata functioneaza dupa anumite coordonate dar a face o paralela intre SUA si „amarata”, haotica noastra piata e deja prea mult, nu mai spun ca acele reguli pe care sper ca nu le ridicati la rang de „reguli divine ale real estate-ului”, SUNT CELE CARE AU INDUS ACEASTA CRIZA. Pe langa tot ceea ce face o piata matura sa functioneze ( nu trebuie sa enumar pt ca stiti destul de bine, ceea ce la noi nu exista) celalalt parametru esential este MENTALITATEA end-user-ului (banuiesc ca nici aceasta diferenta nu trebuie sa o argumentez). Asa ca in afara faptului ca fac parte dintr-un domeniu care teoretic are aceeasi denumire ” real estate” cele doua piete sunt total paralele, poate uneori usor tangente asa de dragul unei conversatii mai acide si interesante.
In ce priveste un posibil scenariu care poate fi luat in calcul in cazul unui profit return, in acest moment cred ca sunt indreptatit sa spun ca nimic nu mai poate fi anticipat, ideea in sine de anticipare sau scenarii plauzibile este gratuita. Daca nu ar fi fost asa, tot acest colaps ar fi putut fi „predicted” sau cel putin atenuat. S-a mers pe ce o fi ofi si nu pe : mai bine previi decat sa combati” iar acum se culege…ce s-a semanat.
Modul in sine de viata din SUA si mentalitatea de orice e posibil…si lista poate continua in ce priveste hibele din gandirea ge grup din state a generat faza de „hibernare indusa” in care suntem. Cunosc destul de bine acest „fenomen” din discutii direct interesate si ca urmare a colaborarii apropiate acum ceva timp cu Williams Mullen Strategies (unul din marii jucatori si….hmm…. advisers ai lumii intregi), colaboare din care am primit oferta de a-mi folosi experienta si calitatile personale in SUA, dar…..insemna „INROLAREA” in acest fenomen, mod de viata etc cu care sincer nu sunt de acord.
Asa ca …. acele reguli perfecte = 0, perfectiunea in sine atrage dupa ea o plafonare pentru ca dupa perfectiune este……logic nimic, ceea ce rezulta….las raspunsul la latitudinea fiecaruia. Pe langa faptul ca va trece ceva timp pana cand vom iesi din acest stand-by psihologic, va trece inzecit timp pana ce piata noastra va fi atinsa de semnele maturizarii.
Dragos Dragoteanu
20 ianuarie 2010@Mdaaa…multa teorie
Maestre,punctul meu forte nu e teoria ci practica.In rest,trebuie sa ai in vedere ca pe blog nu pot sa fac practica.Impartasesc ideile expuse in comentariu tau in proportie de 90%.Te astept cu raspunsuri/sfaturi pentru alti comentatori.Sunt convis ca experienta ta poate fi folosita ca model de multi jucatori din acest domeniu.
Elena
20 ianuarie 2010Domnule Dragos Dragoteanu!Jos palaria!Ma uimiti!In sfirsit vad comentarii realiste si analize clare si la obiect.
La noi in Romania piata imobiliara a fost caotica
si preturile la apartamente si unele terenuri exagerate.
Locatia unui imobil sau a unui teren este foarte importanta.
Lucrez in domeniul imobiliar de ani de zile in Spania si datorita experientei de aici am avut curajul sa cumpar citeva terenuri in Romania acum 4 ani de zile .
Sint din Iasi dar am refuzat sfaturile familiei mele de a cumpara terenuri in Moldova.
Am plecat spre zona Constanta .Portul Constanta,Canalul Marea Neagra-Dunare-Marea Nordului ,zona de coasta cu statiunile de turism si plajele de aici m-au atras .
Binenteles ca ideea mea era o investitie mica(13.000 euro) pe termen lung,undeva la 10 ani si investitia trebuia facuta in terenuri ieftine dar nu mai mult de doua loturi(cheltuieli notariale,impozite cit mai mici).
I-mi place sa citesc si sa fiu informata ,zilnic petrec doua ore pe internet urmarind stirile si activitatea parlamentara,hotariri de guvern ,legi,investitii ,falimente.
Totul a inceput intr-o zi cind un prieten mi-a facut cadou C
Toti prietenii si familia mea ma considerau un pic ciudata….
Dar ceea ce am cumparat cu 0.13 centi pe metru patrat acum pot sa vind cu 10 euro.Asa ca de criza nu poate fi vorba.
Cert este ca posibilii cumparatori sint firme din Spania pe care le cunosc dar consider ca nu este timpul de a vinde.
Astep anul 2012 cind persoanele fizice din Comunitatea Europeana vor avea dreptul de a cumpara terenuri in Romania .
Acum este complicat pentru ei sa cumpere.
Trecerea la zona Euro binenteles ca va afecta preturile.
Am trait aceasta experienta in Spania unde o cafea de la 50 centi in ziua urmatoare introducerii monedei euro costa 1euro.
Parerea mea este ca cine vinde azi in Romania pierde foarte mult.
Ma refer la terenurile agricole,terenurile vecine zonelor Metropolitane si a zonelor cu potential industrial mare.
Dragos Dragoteanu
20 ianuarie 2010@Elena
Experienta ta din Spania e binevenita pe blogul meu.Sper sa ai timp sa dai exemple concrete de acolo,mai ales cu ce s-a intimplat/se intimpla in Spania.Poate vor fi si comentatori/cititori care vor intelege ca lumea e un sat mic si ce se petrece acum in domeniu imobiliar acolo,se poate repeta-chiar si la scara redusa- in Romania.
Cat priveste gindirea ta cu terenurile,s-ar putea sa ai mare dreptate cu interesul strinilor pentru pamanturile patriei,dupa aparitia momentului oficial de achizitie directa si de catre persoanele fizice din alte tari.Tinem legatura.
Elena
20 ianuarie 2010Pentru cine vrea sa cunoasca experiente din domeniul imobiliar si sa inteleaga strategiile acestei pieti scriitorul Robert T.Kiyosaki a scris citeva carti foarte instructive,pe intelesul tuturor, printe care si „Tatal sarac,tatal bogat” si „Jocul banilor”.
Sa auzim numai de bine si felicitari pentru blog!!!
Dragos Dragoteanu
20 ianuarie 2010@Elena
Poti sa ne spui despre ce piata imobiliara e vorba (din ce tara) si ce perioada trateaza?
AristotelCostel
20 ianuarie 2010… da, specialisti pă feeling dă riăl isteit.
Normal ca nu folosesc la nimic statisticile pe indici imobiliari.
Nu doar ca dovedesc faptul ca in medie cumpararea unei case acopera doar o nevoie, neputand fi numita „investitie”, nu doar ca reprezinta reper in lumea civilizata unde… chiar se poate vorbi de o piata imobiliara si unde constructorii nu se apuca de sapat inainte de a obtine avizele si ceva informatii despre potentiali cumparatori… dar, in Romania nici nu exista… statistici. Din hobby-ul unuia sau altuia am aflat indicii doleantelor ofertantilor… doleante care s-au cam injumatatit.
Sa mai spunem ca s-au epuizat scenariile fabuloase privind „convergenta veniturilor din Romania la cele din UE”? 🙂
Cred ca la inceput de drum au fost niste baieti care au dat-o-n gard rau de tot si… cu toate ca i-au uscat pe multi… se lauda acum cu ce le-a mai ramas… pe fundu’ buzunarului. 🙂
Domeniul asta „complex” s-a bazat pe tupeu si foarte mult… tupeu. 🙂
@Elena
Poti sa vinzi… ai incercat?
@Popescu
Arata-mi si mie randurile formate la agentiile imobiliare din Haiti.
Dragos Dragoteanu
20 ianuarie 2010@AristotelCostel
Pacat de inteligenta ta! Degeaba ai creier daca nu-l folosesti decat la aruncat flegme pe tot ce misca in domeniul imobiliar.Sunt convins ca nu esti unul dintre cei care sunt dispusi sa plateasca un comision la o agentie imobiliara care ti-ar aduce plus valoare la o tranzactie.Faptul ca ai investit tu aiurea si ulterior ti-ai dat seama ca ai gresit este vina ta! Tu ai luat decizia.TU!!!Asuma-ti incompetenta/lipsurile in acest domeniu pana in acest moment si ai sanse sa reusesti in viitor.Iti doresc asta,sincer si public.
Valentin Ionescu
20 ianuarie 2010@Elena
Bine ai venit printre noi! Ne bucuram sa avem colegi din alte tari.
Daca nu este un secret, unde lucrezi in Spania?
Mdaaa....multa teorie - Ionut
20 ianuarie 2010Din ce stiu si eu, si stiu bine in ce priveste Spania, este in recesiune grava, chiar e la pamant. In ce priveste tranzactiile acolo pot spune ca noi o ducem bine.
mihai
20 ianuarie 2010Stimate domnule Dragoteanu. Am cateva intrebari pentru dumneavoasta si motivul este ca sunteti printre putinii analisti care nu va sfiiti sa afirmati ca acesta criza imobiliara inca in Romania nu a ainceput. Personal sunt de aceeasi parere ca dumneavoatra. Ideea e, ca astazi, statul in continuare, in loc sa lase piata libera sustine prin diverse mijloace (Prima Casa) vanzarea unor imobile (noi sau vechi). Eu consider acest lucru ca fiind o denaturare a pietei libere. Nu intru in sustinerea unor agumente de tip tehnic (legislativ) o polemica, dar tari mai dezvoltate ca Romania au refuzat acest lucru deoarece piata de orice fel , dupa orice legi economice trebuie sa se autoregleze chiar cu dureri mari. Eu am lucrat in ultimii 9 ani in industria auto. Ca si acum in imobiliare piata auto a fost denaturata prin masuri gen: Programul Rabla, Taxa de prima inmatriculare si incurajarea de catre banci si a firmelor de leasing in a achizitiona populatia numai autoturisme noi (cele vechi nu se finatau). Acest lucru a dus la vanzari foarte mari, piata autoturismelor noi depasind in anumiti ani piata autoturismelor vechi. In numai 12 luni corectia avuta de piata autoturismelor noi a facut ca scaderea sa ajunga la nivelul din 2003 (si aici personal am dubii deoarece ca in imobiliare multe din realitati sunt falsificate). Acesta corectie a facut ca toata piata auto ( dealeri , finatatori, asiguratori, reparatori)sa se autodistruga in loc sa creasca normal nu umflat cu pompa. Nu credeti ca astfel de masuri, care au efect pe tremen scurt, au reverberatii grave in viitor?
A doua intrebare catre dumneavoastra: Nu inteleg cum este posibil ca intr-o piata imobiliara in care in urma cu 7 ani un apartament in Lacul Tei valora 12000 dolari in anul 2008, acelasi apartament valora 120000 Euro. Nivelul de trai crescuse de la un venit de 150 dolari (mediu) la 400 Euro (mediu). Dupa parerea mea totul a fost exagerat si pana cand venitul mediu din economie nu se va corela cu pretul apartamentelor NOI (si specific NOI), iar evaluatorii nu vor incepe sa devina extrem de transparenti piata imobiliara nu isi va reveni.
A treia intrebare este un mic studiu de caz: Dupa dumneavoastra cat ar valora ) un apartament de 2 camere , decomandat, 55 m2 ultimul nivel, intr-un bloc din anul 1985 in zona Lacul Tei, apartementul se afla la etajul 8 din 8 si este neamenajat (sau prea putin).
A patra intrebare (si ultima): cum vedeti dumneavoastra piata apartamentelor vechi construite in anii 1965 – 1970 (gen Tital). Cartierul este unul din cele mai aerisite si cu multa verdeata (pentru ca frumos nu e!) dar are blocuri vechi
Dragos Dragoteanu
20 ianuarie 2010@mihai
Multumesc pentru sintetizarea intrebarilor.
1. „Reverberatii grave in viitor” nu se pot produce cu o suma mica (500 milioane euro pe piata romaneasca nu e mult).E ca si cum am arunca o galeata de apa intr-un lac si asteptam sa se faca valuri!Metoda folosita de stat la acest moment,atat in imobiliare cat si in piata auto,a fost necesara pentru ca a miscat ceva.Apa din galeata a produs agitatie!Altfel,totul putea sa fie pe baze naturale,specifice unei piete libere.Lacul poate sa sece daca e prea cald sau sa-i creasca nivelul daca ploua!In realitate,s-a folosit o metoda artificiala(la indemana statului),astfel incat ambele piete-imobiliara si auto- sa nu se prabuseasca.Lacul ar fi secat rau de tot!Asa s-a dorit o secare controlata,in limite acceptabile,ca sa nu ramana oamenii fara apa (fara obiectul muncii).
2. Sunt 100% de acord cu dvs. cu mentiunea ca locatia va face diferenta pe o scara de la 1 la 10 !Concret,daca un apartament in Prelungirea Ghencea poate ajunge la 400 euro/m.p.,in Piata Victoriei sau Primaverii poate sa fie 4.000 euro/mp.
3. Maxim 44.000 euro,adica 800 euro/m.p.!
4. La jumatate de pret fata de preturile actuale in maxim 2 ani !!
Dan
20 ianuarie 2010Gata am aterizat din stratosfera contemplarii ezotericului politic.
1. Dragos sper ca nu te incadrezi la categoria „ignoranti”-optimisti in ceea ce priveste desprinderea segmentului economic de cel politic?!!! ca era la moda inainte de alegeri si avea destui „prozeliti” fascinati.
2. Treaba cu stabilirea mediei la preturile de vinzare cred ca e o GLUMA. Popescu dorea o alchimie care sa dovedeasca ca media nationala stabilita pt puterea de cumparare nu afecteaza si segmentul de lux din piata victoriei (asta am inteles eu poate ca ma insel, are o abordare destul de „alambicata” dar esenta in general e aceeasi). In cazul in care la mastodontii de birouri de acolo sint numai firme specializate in lichidari juridice si financiare atunci nu se insala, eventual pot intra in categoria asta momentan (pina la viitoarea taxare forfetara) si pompele funebre sau vinzatorii de covrigi.
3. In rest stim si noi cum pot conta si 5 metri mai sus-jos sau stinga-dreapta in stabilirea unui pret
4. Chiar ma crezi dus cu pluta la treaba cu bancherii – ai impresia ca ma apuc eu sa-l iau de git pe fafanacul din spatele ghiseului care-mi vindea un credit sau seful lui, sau seful sefului lui, sau directorul de agentie, de sucursala,…. nici macar pe aia din consiliile de administratie de la sucursalele noastre nu-i vad vinovati (in cel mai rau caz poate doar niste lachei executanti). Problema se afla in anumiti oameni care influenteaza consiliile de administratie generala de la sucursalele mama ale bancilor, chiar si ceo-urile in foarte multe cazuri nu sint altceva decit niste papusi care executa ordine. SISTEMUL ESTE PROST pe ansamblu, iar problema de restructurare a lui este inca o necunoscuta chiar si pentru cei mai mari finantisti din lume. Acest sistem IDIOT a produs IDIOTI pe banda rulanta si nu ma pune sa-ti dau exmple din state unde s-au dat credite pe baza pedigree-ului de la ciine, sau cum s-au dat la romani in italia credite pe baza de contract de munca (la 2000 de euro – se dadeau in jur de 40.000 euro), FARA GARANTII si intr-un loc in care exista si o lege de protejare a clientului gen legea falimentului pe persoana fizica, foarte multi au venit aici din spania si italia cu acest tip de credite si au luat terenuri eventual apartamente (asta daca chiar vrei sa vorbim de REALITATEA-CRUNTA pe care o „bagatelizeaza” Popescu)
5. Ma apuca risul la comentariul Elenei cu „investitorii” spanioli – am sa-i propun si eu niste deal-uri impecabile. SOC si eu am contacte la nivel real in italia, spania si america – a intrebat cineva la nivelul real pe cei care si-a luat o teapa in imobiliarele romanesti si/sau in cele locale de acolo ce parere are despre o eventuala investitie viitoare in imobiliare in romalia?!!! o sa creada ca-i injurati de cele sfinte (din nou precizez ca ma refer strict la investitorii mici si cel mult mijlocii – cei mari nu ma intereseaza pt ca nu ei dau tonul general NICIODATA in acest segment al economiei)
Dragos Dragoteanu
20 ianuarie 2010@Dan
Vezi ca ai inceput sa o dai in balarii si risti sa nu mai primesti raspunsuri.Punctual:
1. Asa cum eu am reusit pisandu-ma pe tot segmentul politic,de la stinga la dreapa si inapoi (scuza-ma alma pentru expresie,dar nu ma pot abtine cand e vorba de politica),te asigur ca sunt si alti „bolnavi” ca mine,care isi vad de treaba la servici si pe care nu-i intereseaza catusi de putin cine cu cine se reguleaza in spectrul politic etc.Deci,SE POATE SI FARA POLITICA!
2. Batii campii la greu cu Piata Victoriei.E o singura cladire cu mari probleme acolo.Te asigur eu ca sunt mult mai bine informat decat tine,mai ales ca am firma acolo;
3. Crezi tu ca stii,mai ai multe de invatat!;
4. Nu comentez!E prea complez si mult de dezbatut;
5. Esti paralel cu imobiliarele! „Greii” din imobiliare,cei cu bani foarte multi dau tonul in imobiliare.Altfel,de unde erau bani pe piata din Romania?Din contul „Libertatea” deschis dupa Revolutie??
Popescu
20 ianuarie 2010Dragos: terenul este un drum de acces. L-am cumparat fara intentia de a-l vinde cu pentru ca imi pune in valoare alte terenuri. Deja aveam cumparator la alte terenuri cu conditia sa le asigur acces (astfel ca am luat drumul practic cu banii cumparatorilor, net cash flow = zero). Faptul ca am acces mi-a crescut exponential valoarea terenurilor detinute, sunt deja in diverse discutii.
Acum capata sens povestea?
Dragos Dragoteanu
20 ianuarie 2010@Popescu
Ai venit de acasa fericitule! Acum poti sa te faci drumar,le pui bariera si taxa de acces!Vorbesc foarte serios.Nu realizezi acum ce bani poti sa faci cu chestia asta…Intreba-ma!Ma pricep.
Mdaaa....multa teorie - Ionut
20 ianuarie 2010@ DAN
Nu iau apararea nimanui, Dragos chiar este unul din cei mai vechi de pe piata, unul din cei care a ajutat mai mult sau mai putin haotica piata imobiliara din Romania sa se dezvolte, si nu sunt vb gratuite ….nici atat platite, doar ca si eu activez de ceva vreme in piata, destul de mult cat sa stiu ca daca are o parere este una cu solide baze. Daca citesti mai jos si eu am avut un mare ” DAR” la postul sau, dar…. parerea ta este una foarte coerenta si informata in linii generale , chestia este ca micile rotite sunt cele care fac angrenajul. Si..haa!!…culmea, chiar marii investitori dicteaza ierarhia in orice business vrei tu. Daca nu sunt in fata sau nu apar la TV (ca in melodia lui PUIA) asta este pt ca interesele nu le sunt servite de publicitate, in unele cazurile asta chiar dauneaza. Cand cineva potent material cumpara ceva, se stie si asta fac rotitele mici sa se invarta, nu are importanta cine cumpara ideea ca se cumpara…..deci micii tai investitori de garsoniere (sau la cine te-ai referit) nu fac altceva decat sa urmeze TURMA. NU POTI DESPRINDE ECONOMICUL DE POLITIC – (Nu stiu care dintre voi este ezoteric optimist) nu poate exista unul fara celalalt….doooohh !!! bun venit in lumea reala, acolo in lumea ta UTOPICA poate este altfel, pana una alta traim in Romania si aici sunt in coexistenta GOGULE !!! Ca sa nu mai spun ca domeniul imobiliar a fost, este si va fi CURTAT de tot ce inseamna clase sociale, economice, politice pt ca a imbogatit 90 % din „bogati”, SI CLAR….asta a avut ca rezultat neimplicarea niciunui organism al statului sau autoritate pt ca orice lege, clarificare, reglementare pt maturizarea pietei ar fi insemnat ingradirea oricarui castig „nelimitat” asa cum s-a intamplat pana acum. IN SFARSIT…M-am ambalat pentru ca ai inceput sa „aberezi”, e adevarat intr-un mod diplomat si coerent si ai inceput si tu ca multi alti UTOPISTI cu ce-ar fi daca sau uite ce fac astia etc…..ASTA SE FACE SI CU ASTA TREBUIE SA LUCRAM !!!
Popescu
20 ianuarie 2010Elena, bravo esti de-a mea. Iti impartasesc gandirea si pot sa spun ca avem portofolii relativ similare. Intradevar, e pacat sa vinzi acum terenuri. Asa ca eu acum vand doar ca sa cumpar altceva care imi aduce o utilitate mai mare.
Astfel, daca vinzi un teren (care iti prisoseste pentru ca ai altele similare) cu banii cumperi altul care iti este de importanta strategica. De fapt e un schimb de terenuri intre care apare un interpus. In felul asta nu numai ca nu pierzi vanzand la preturi de rahat acum, dar iti creste valoarea intrinseca a portofoliului, e o restructurare de portofoliu..
Dragos Dragoteanu
20 ianuarie 2010@Popescu @Elena
Hai ca ne-am strins deja 3 adepti ai imobiliarelor de succes! Cine mai vine?…Asteptam provincia.
Popescu
20 ianuarie 2010Dragilor, fac apel, incercati sa fiti concisi si la obiect, imi este aproape imposibil sa citesc comentarii de tip fluviu, literatura imobiliara, aveti mila
Mdaaa....multa teorie - Ionut
20 ianuarie 2010Popescule….lol, esti simpatic, chestia nasoala, care enerveaza pe unii este ca, unii chiar au „materie cenusie” (eu nu ma incadrez aici ) cu care pot debita fluvii, mari si oceane ideea e uneori se declanseaza adev tsunami. Aviz amatorilor pe la tv care ies si spun numai idiotenii in ideea de a calma o piata care nu poate fi usor imblanzita. Din cliseul „dorinta de a face bine” de multe ori se face mai rau. Daca am fi avut un organ abilitat care sa emita pareri, statistici etc in leg cu ce intereseaza pe multa lume, PROBABIL nu ar mai fi atat de multi care sa-si etaleze parerile ..uneori „dezastruoase mental”
Dragos Dragoteanu
20 ianuarie 2010@Popescu @Mdaa Ionut
Sunt de acord cu Popescu.Beletristica in imobiliare = maculatura !
Dragos Dragoteanu
20 ianuarie 2010@Popescu @Mdaa Ionut
Sunt de acord cu Popescu.Beletristica in imobiliare = maculatura !
Popescu
20 ianuarie 2010http://www.zf.ro/zf-24/un-roman-din-doi-spune-ca-imobiliarele-au-ramas-cele-mai-atractive-investitii-5385480/
Dan, special pentru tine, probabil ca tu esti al doilea roman dintre cei doi
Popescu
20 ianuarie 2010Dragos, cand te pregatesti sa scrii urmatorul articol? Vreau sa fac o sugestie de subiect
Dragos Dragoteanu
20 ianuarie 2010@Popescu
Astept sugestii incitante si indecente imobiliar ! In fiecare luni,pentru cei interesati.
Popescu
20 ianuarie 2010Ionut, vorba multa = saracie. Decat o pagina din care nu inteleg nimic, prefer 3 randuri care imi deschid perspectiva
Mdaaa....multa teorie - Ionut
20 ianuarie 2010da….daca mai devreme vb retoric, de data asta ma simt nevoit sa-ti raspund (succint si la obiect – pe intelesul tau) : TREBUIE SA STII DESPRE, CU CE SI CUM SE MANANCA o anumita chestie ca sa intelegi comentariile la adresa respectivului subiect. Daca esti implicat cu bani intr-un anumit lucru nu inseamna ca stii cum functioneaza – LOGIC cei care cumpara masini nu stiu si sa le vanda sau mecanica.
Mdaaa....multa teorie - Ionut
20 ianuarie 2010Un mic si ultim comentariu si am inchis subiectul : ca sa poti intelege ceva…orice…initial e nevoie de RABDARE: sa citesti, sa asculti, sa scrii, apoi vin cunostiintele care fac respectivele detalii sa poata fi intelese, dar fara rabdare………!!!
Dragos Dragoteanu
20 ianuarie 2010@ Mdaa Ionut
La naiba,in puii mei,cu rabdarea ta in imobiliare! E ca si cum ai o tipa supermisto linga tine care te cheama si tu ii spui…RABDARE! Tu te apuci sa citesti,asculti muzica,mai scrii ceva si ea isi face alte cunostiinte intre timp si trece direct la treaba! Evident. in imobiliare,doar nu v-ati gandit la altceva.
Popescu
20 ianuarie 2010Ionut, daca tot ai inchis subiectul, nu ma refer la oamenii care au ceva de spus, ci la cei care nu au nimic de spus, dar reusesc sa faca chestia asta cu foarte multe cuvinte
Dan
20 ianuarie 2010Ionut,
crezi ca am o impresie proasta despre Dragos?!!! Te asigur ca te inseli amarnic, ma opresc aici pt a nu fi acuzat de pupin******. Cel mai important este faptul ca-l cred sincer ca a reusit prin fortele lui proprii, pt mine nu toti oamenii bogati din tara asta au facut bani prin privilegii politice, foarte multi da dar nu toti, nu ma confunda cu un tip – anarhist de „stinga” pt ca te inseli amarnic. Recunosc sint furios peste masura de rahatul in care se afla tara asta si probabil citeodata mai sint si orbit de furia asta, dar pe ansamblu nu sint un om de stinga absolut deloc.
Sincer nu-mi dau seama ce te-a facut sa sari in sus, nu vad nici diferentele intre ce ai scris tu despre politica si ce am scris eu.
Era vorba de un raspuns dat lui Dragos pt „admonestarea” lui ca stau „pierdut” prea mult in politica si vis-a-vis de „necorelarea” parerilor fata de sistemul bancar.
Pentru mine respectul – daca la asta te referi – nu inseamna tot timpul linguseala. Sint un om liber la fel ca si Dragos si-mi place sa ma exprim liber si sa pot sa-i spun ca eu altfel vad anumite lucruri atunci cind cred ca nu sint in acord cu el.
Nici pe Popescu sa stii ca nu-l desconsider, cu toate ca ne manifestam de pe pozitii diametral opuse si uneori se vede ca un mic razboi „troian” dialogul dintre noi.
Probabil cel mai mult te-a deranjat parerea mea despre comentariul Elenei (banuiesc – dar nici aici nu sint sigur). IONUT parerea mea este ca e un comentariu fortat (POT SA MA INSEL). Nu vreau sa mai vad oameni simpli in situatii disperate, mai ales datorita unei eventuale manipulari precum cea din anii precedenti – eu nu sint „rechin”, probabil din cauza asta nici nu am ajuns foarte departe in acest domeniu – este o parere pe care mi-o exprim, nu trebuie sa fie lumea de acord cu ea.
Eu ma semnez GOGU nu am facut nimic „ascuns” daca la asta te referi – acolo am fost mult mai acid inclusiv cu imopedia atunci cind am crezut ca doreste o „manipulare” media pt revenirea preturilor din trecut.
Eu am mult mai mult de cistigat, daca piata si-ar reveni miraculos, pt ca scap de imobiliarele mele si plec invirtindu-ma de aici. Am facut prostia de a alege sa stau aici iar acum e prea tirziu (a nu se intelege ca-s foarte batrin ca nu sint) sa o iau de la capat dincolo cu miinile aproape in buzunar. Din cauza asta am inceput sa regret enorm ca nu am „speculat” si eu in 2007-2008, acum nu mai eram in tara – garantat. Nu sint genul insa care sa ma mint singur sau si mai grav sa incep sa-i imbrobodesc si pe altii ca treaba merge bine doar pt a-mi vinde „actiunile” imobiliare. Prefer sa pot face oameni cu mult mai multa putere decit mine sa inteleaga ca trebuie sa incepem o reconstructie (macar in imobiliare) daca nu si in celelalte segmente ale societatii noastre pe baze solide, ca sa ajungem o civilizatie puternica si sa nu mai plecam capul in fata oricui.
Oricum mi-ai tras un mare semnal de alarma prin faptul ca sint citit cu mult mai mult decit am crezut eu si probabil ca fara sa vreau creez curente de opinii puternice – nu esti singurul care mi se adreseaza direct, dar esti primul care mi-a deschis ochiii in schimb.
Am sa iau o pauza prelungita atunci (Popescu nu te bucura – cu mine sau fara mine tot atit de reala o sa ramina situatia 🙂 )
Toate cele bune la toti!
Mdaa.....multa teorie - IONUT
21 ianuarie 2010Danee…..Daneee!!! Am si scris ca nu iau apararea nimanui, nici a lui Dragos nici Elenei, doar ca poate eu am ajuns la momentul in care nu mai astept multe lucruri „de sus” si nu sunt convins ca se mai pot schimba multe…in general. Oameni disperati in situatii nasoale sunt peste tot si vor fi, pana la urma ei sunt efectul si cauza in acelasi timp pentru imbogatirea altora. Imi pare bine ca sunt primul care ti-a deschis ochii asa cum ai zis, numai ca nu vreau sa am dreptate in situatiile astea.
In ce priveste faptul ca…esti formator de opinii si altele…cred ca mergi prea departe, faptul ca ne dam aici pe un blog unul cu parerea despre „obuzele ce trec ” prin capul altuia este altceva.
Mdaa.....multa teorie - IONUT
21 ianuarie 2010loool Dragos (faza cu femeia supermisto) – ai intees la ce ma refeream sau asa imi place sa cred. Si….degeaba vreau eu daca ea nu,tot „trebe RABDARE” pana este ea pregatita in puii mei, ca altfel ne jucam mahjong sau solitaire singuri. Tot femeia este stalpul casei, ea il sustine i daca vrea tot ea il darama…asta e decand lumea, chestia e ca este atat de inteligenta (constient sau nu) incat ne lasa pe noi sa credem ca suntem COCOSI !!!
Dragos Dragoteanu
21 ianuarie 2010@Mdaa…Ionut
Multa teorie = saracia practicienilor.
Mdaa.....multa teorie - IONUT
21 ianuarie 2010Maculatura unuia = o caramida mica sau mai mare in experientza altuia
Popescu
21 ianuarie 2010Dragos: bariera si taxa de acces? In ce fel? da-mi niste idei..
Se poate valorifica vanzand drept de acces celor care au nevoie, altfel nu ma pricep in ce fel
Dragos Dragoteanu
21 ianuarie 2010@Popescu Terenul e al tau.Tu il inchiriezi unei firme,evident a ta.Drumul astfel construit pe terenul tau trebuie ingrijit/intretinut si asta costa.Tu dai drept de acces/servitute,dar nu esti obligat sa-l dai degeaba,sau sa nu cesionezi drepturile tale unui tert.Apoi,ai facut o investitie in drumul ala si banii trebuie recuperati.Mai spui si ca siguranta celor care intra e esentiala si ai facut o mica afacere de unde pica,chiar daca nu curge.Investitie minima,cash-flow constant!Suna bine?
Popescu
21 ianuarie 2010Sugestia mea de subiect de abordat in articolul viitor, il reprezinta TVA care se aplica la persoane fizice la vanzarea de imobile.
studiu de caz il reprezinta cazul Negoita
http://media.imopedia.ro/stiri-imobiliare/robert-negoita-a-contestat-sechestrul-anaf-pe-bunuri–instanta-a-stabilit-o-cautiune-pentru-a-judeca-11088.html
Dragos Dragoteanu
21 ianuarie 2010@Popescu
Nu merita subiectul,e clara speta.Statul taie si spinzura si atunci cand greseste si nu are dreptate.Aici are dreptate!Acum e in „foame” de bani si rade tot.Cu toate astea trebuie sa-ti spun ca e doar inceputul sfirsitului pentru unii.Mi-aduc aminte ca am cumparat un teren scump si am introdus clauza speciala legata de plata TVA.Spre deosebire de multi alti „experti” imobiliari,eu-mai prost din nastere-am intrebat,am citit,m-am interesat si am fost dispus sa platesc cei mai buni avocati si fiscalisti ca sa-mi dea solutia legala corecta si acoperitoare.Altii sunt destepti si interpreteaza legea dupa bunul plac.No risk,no fun!
Mdaaa....multa teorie - Ionut
21 ianuarie 2010Ultimile mele 3 posturi (dr. la replici) de astazi dimineata nu sunt….sa inteleg ca sunt banat ? DE CE?
Ionut
21 ianuarie 2010Unul era pentru Dan altul pentru Popescu, banuiesc ca este o eroare de soft sau ceva, nu as vrea sa banuiesc altele.
Ionut
21 ianuarie 2010oooo..kkkkkk acum sunt, mai devreme nu erau, oricum faza ma face sa pic de gugustiuc …asta e!
Ionut
21 ianuarie 2010Stiu ca poate Popescu va sari la beregata mea acum (sunt sigur), dar….(sunt baiatul cu „dar-urile”) chiar nu putem dezbate ceva original sau ceva ce nu a fost dezbatut asa mult ? CHIAR TREBE SA FIM ASA O TURMA UNITA ?? Apropo de ce se discuta mai devreme – beletristica !!! Discutand ceva asa doar de dragul conv. nu e beletristica ? Parca ar fi trebuit ca acest blog sa fie ceva constructiv (asta e ideea in general la un blog de genul asta) si nu ceva unde sa pierzi timpul intre niste ore plictisitoare la munca sau in ce face fiecare….in loc sa te dai cu capul de pereti, scrii pe blog.
Hai sa repetam ce au zis altii, sau alte articole si asta sigur ne face mai inteligenti. Ca sa nu mai spun de probleme personale cu portofolii imobiliare si altele….scuze „guys” dar nu mi se pare normal.
E un blog care se vrea profesionist legat de o problema majora care a afectat intreaga lume si nu un chat despre terenul unuia sau altuia…pt asta exista oameni competenti pe care deobicei ii platesti…si …hmmmmm….cred ca se numesc BROKERI, CONSULTANTI, AGENTI……etc
Dragos Dragoteanu
21 ianuarie 2010@Ionut
Zii concret ce subiecte vrei sa dezbatem si incepem imediat!
Ionut
21 ianuarie 2010Si acum parca vad : „Bine bah ca esti tu destept…propune tu ceva !”
EX: Dc nu discutam despre masuri anti-criza in imobiliare –
1. lupta cu mentalitatea end-userului( = cumparatorul – sa ma scuze cei pt care pare beletristica) ,
2. business-ul underground de aici care si ajuta dar si pune piedica,
3. lipsa unui organ centralizator in domeniu, abilitat sa faca o statistica si sa dea comunicate nu toate maimutele de la TV care nu fac altceva decat sa citeasca de pe prompter sau sa faca o campanie de PR unuia sau altuia,
4. neimplicare sistemul de asigurari sau bancar in tranzactiile imobiliare asa cum e intr-o piata matura
5. ETC
6. ETC
7. ETC
Dragos Dragoteanu
21 ianuarie 2010@Ionut
Spune tu ce gandesti despre fiecare subiect in parte si noi vom spune parerea noastra.E ok?
Ionut
21 ianuarie 2010Daca cumva este un blog destinat celor care au investit in imobiliare, au cumparat, speculat etc – sa-i spuna si prostului asta de „mine”, cred ca e destinat tuturor din bransa vanzator, cumparator, intermediar, consultant, simplu cetatean etc. Imi place sa cred ca e ceva destinat tuturor interesati si nu o nisa pt unii. Eu de ex sunt un amarat de sales si executive manager de cativa ani si nu am zeci de terenuri in portofoliu sau altele….. VAD CA E LA MODA fiecare sa se laude cate terenuri are si cand sa vanda.
Daca cumva asta este acest blog imi pare rau ca am intervenit pana acum si imi cer scuze pt impertinenta de a-mi da cu parerea.
Dragos Dragoteanu
21 ianuarie 2010@Ionut
Bai ionut,ce ti-a venit,ai dormit prost?Pai tocmai asta e frumusetea acestui blog!Poate sa intre orice jucator din acest domeniu,fie ca are de vanzare sau cauta un loc de veci,fie ca e mic/mare specialist/manager/spectator/investitor/speculant/incepator in imobiliare.Cu cat sunt mai mult idei,cazuri,framantari,experiente,povesti etc cu atit mai bine.Invatam unii de la altii si poate gasim solutia salvatoare sa pacalim criza.Doar suntem romani.
Ionut
21 ianuarie 2010Gata m-am racorit, am scris mai multe posturi ca sa nu mai fac FLUVII cum zicea un contemporan…Popescu parca il cheama. Gandesc mult …asta e !
Ionut
21 ianuarie 2010@ Dragos
Exact my point – cum spune amaratul ala care a adus criza. DAR cand exprimi o parere, se pare ca sunt multi care iti dau un : JAP – JAP 2 palme pt ca nu discuti despre cel doare pe el : cate terenuri are si vai ce se face dak vinde acum sau mai tarziu. Altii mor de foame sau sunt nevoiti sa vanda urgent si nu au cui ..etc.
Afecteaza pe toti nu numai pe unii.
Si alta parere DECAT A LOR = teorie, beletristica, fluvii samd.
Eu am comentat strict la obiect legat de afirmatii facute de altii.
Altii au comentat felul si cat de mult sau nu am scris eu.
COMENTATI VA ROG CE SCRIU – NU CAT DE MULT !! daca nu exista rabdare sa se citeasca – aveti telecomanda la indemana, sau….IGNORATI-MA
Dragos Dragoteanu
21 ianuarie 2010@Ionut
1. Lupta cu mentalitatea cumparatorului final
Problema nu e la ei ci la sistemul bancar.Atata timp cat bancile sunt sponsorizate cu dobinzi mari si fara riscuri de BNR,end-userul e spectator.E ca la teatru,piesa se joaca pe scena si noi platim bilet.Cand vom fi invitati in scenariu numit RELUAREA CREDITARII vom putea vorbi de mentalitatea consumatorului in imobiliare.
Ionut
21 ianuarie 2010Asa sunt eu mai incisiv cand consider ca trebe. Deobicei nu-mi dau pantalonii jos si intorc spatele asa usor , merg ca un kamikaze cand stiu ca am dreptate. DEFECT PROFESIONAL.
Ionut
21 ianuarie 2010@ Dragos – nu sunt eu mai cu mot, nu imi pot spune eu parerea si apoi sa se comenteze pt ca nu e monopolul meu si nici nu mi-am dorit asta. Tu ai cerut idei despre un viitor subiect, Popescu si-a dat cu parerea, iar eu mi-am dat cu parerea despre ce a zis Popescu. + alte cateva opinii personale.
Cred ca am pastrat tiparul despre care vb – fiecare cu parerea lui etc. Altii au atacat ce am spus, nu am facut altceva decat sa raspund mai spumant unor „atacuri” gratuite si puerile ( ca scriu fluvii, etc). Daca raspunsul e mai dur decat atacul in sine asta nu e vina mea.
Ionut
21 ianuarie 2010Cu spectatorul ai dreptate Dragos, dar…o sg precizare care nu face decat sa intareasca ce spui : suntem INGRATI
Ne-am complacut si ne complacem in postura asta, e mult mai confortabil sa asisti decat sa intervii, sa ai taria sa spui NU atunci cand nu te pricepi la un lucru.
Romanii nostrii sunt toti 22 antrenori, 22 de presedinti etc, dar cand ii pui sa faca ceva propriu zis…..fluiera !!
M-a uimit ceva tare de tot, sincer.
In 2008 am participat la conventia pe imobiliare de la Intercontinental si….vb de la primarie, arhitectul sef, directorul pe dezvoltare imob. etc….stabii lu Peste prajit si of course ca ABERAU – TEORIEEEEE tata cat cuprinde.
Cei din sala ….pauza stateau exact cum spui ca la teatru si ascultau, sg comentarii erau intre ei si atat.
Am luat microfonul de la cineva care il tinea…. de decor cred, in mana si am lasat niste obuze care intamplator in acel moment treceau prin cap.
Normal ca ..nahh !! un pusti sa indrazneasca sa ridice niste probleme, de atfel logice si de bun simt, a fost o problema normal.
Dupa care a incept sala sa aplaude si sa sustina tot ce am zis, fiecare virgulitza era sustinuta si aplaudata.
Nimic de comentat DAR….EXACT ce spuneam, suntem prea comozi sa intervenim, si IN ANUMITE MOMENTE SAU SUBIECTE PARCA NU ESTI FERICIT CAND TI SE DA DREPTATE.
Pt ca subiectul e asa de sumbru si delicat incat dreptatea nu face altceva decat sa amarasca si mai mult.
Dragos Dragoteanu
21 ianuarie 2010@Ionut
Daca esti tanar,LUPTA! Ai dreptate,romanii se pricep la toate mai putin la ceea ce trebuie sa faca sau pentru ce sunt platiti sa faca.
De ce crezi ca nu particip eu prea des la astfel de conferinte? Pai invita toate VIP-ulile (nu e scris gresit!) din domeniu imobiliar care in viata lor nu au rezolvat probleme practice,dar sunt experti la dat din gura.Tu iti dai seama ca daca ma duc eu si deschid gura intr-o sala fac realmente spectacol!!!
Cat priveste amaraciunea iti dau un antidot.Te duci la baie,scuipi-ca si cum ai scuipa pe vorbitorii care bat campii-,treci pe la bufet si iei ceva dulce si apoi iti vezi de afacerile tale.E simplu,eficient si mai sanatos.Incearca numai.
Popescu
21 ianuarie 2010Ok, te rog confirma-mi daca am inteles bine cu drumul, banii se scot din:
-vanzarea dreptului de acces + taxa anuala de intretinere (crearea dreptului de servitute de trecere in favoarea cuiva referitor la un teren anume). In acest caz, ai o intrare de cash prin vanzarea dreptului de servitute, si .. ce altceva? Poti sa le mai iei niste bani anual pentru inretinerea drumului, dar cat poti sa le iei ?, nu sume foarte mari
-„inchirierea” dreptului de acces: daca vrei sa ai acces, platesti lunar/anual suma de …
ca si chirie + suma de pentru intretinerea drumului. Cunosti cazuri concrete de genul asta, ca eu nu am auzit?
Si nici nu as stii la cat sa evaluez o chirie la un drum..
Dragos Dragoteanu
21 ianuarie 2010@Popescu
Stii cine a inventat sexul oral?…Raspuns:evreii,sa-l practice degeaba!Mai,Popescule,tu crezi ca eu sunt timpit sa-ti dau totul mura-‘n gura?Puneti tata capul la contributie ca ai potential.Sfat ajutator(fiindca imi esti simpatic): combina ce ai scris si „alearga” la un avocat destept sa te „lumineze”!Macar asa simti si tu ca ai invatat ceva de pe blogul meu.Succes si taxeaza-i mult!
mihai
21 ianuarie 2010Domnule Dragoteanu va multumesc pentru raspunsul de la punctul 58. Am o intrebare : cand va infiintati o scoala de business si de ce nu ceceti asociatiilor din domeniul imobiliar,ca in viitor dupa ce criza vatrece, sa apara un mecurial (informativ) al preturilor apartamentelor?
Dragos Dragoteanu
21 ianuarie 2010@mihai
Scoala fac numai cu copiii mei.Despre asociatii numai de bine!Merci.
Ionut
21 ianuarie 2010Ca sa revin la ideea blogului, e greu sa recunosti astazi o afacere imobiliara atata timp cat afacerea in sine sufera crunt in acest moment.
Ce este si mai grav este faptul ca exista doar 5 din cei 100 de consumatori amintiti(asta pt cei care au citit tot postul initial si nu l-au trecut la capitolul beletristica), care isi pun intrebari logice si au o gandire matura intr-o piata imatura.
Dragos Dragoteanu
21 ianuarie 2010@Ionut
Doar nu vrei sa recunoasca tot poporul unde se pot face afaceri imobiliare adevarate.Asa toti romanii ar fi bogati si fericiti.
Ionut
21 ianuarie 2010Lupta cu mentalitatea nu ar trebui lasata in stand-by, ar fi trebuit sa fie primul lucru pe agenda fiecarui intermediar pt ca ei sunt prima baza, primul contact de cele mai multe ori cu, clientul. In momentul cand foarte multi din breasla afiseaza un comportament neprofesionist in serviciile pe care le presteaza e normal sa apara o aversitate a clientului fata de intermediari si sa fie huliti.
Noi ar fi trebuit sa fim cei care sa educam clientul si mentalitatea acestuia.
S-a mers pe castig cu orice pret in dauna profesionalismului.
Stii ff bine Dragos ca afara se da cheia agentului, si tranzactia o face acesta impreuna cu bancile celor doi clienti.
Ar fi trebuit ca intermed. sa fie vazut ca o piesa indispens., chiar daca un rau necesar, in tranzactie si nu ca niste lingusitori avizi dupa amaratul de comision, asa cum ff multi clienti au vazut agentiile.
NU s-a stiut a impune respect si de aici a avut toata lumea de suferit.
Dragos Dragoteanu
21 ianuarie 2010@Ionut
Stai linistit,asa se va ajunge si in Romania dupa ce se termina criza,care nu a inceput inca.Are si ea rolul ei pozitiv.Si acum continui cu alt subiect ridicat de tine anterior:
2. Afacerile(banii) la negru din tranzactiile imobiliare,ajuta mai mult sau se pierde mai mult??
Raspunsul meu ti-l dau prin doua intrebari(deocamdata):
A – Ce tara are cei mai multi bani negrii din Europa ( in bancnote de 500 euro ).Elena,se aude ?
B – Cum e mai bine: sa furi sau sa fii furat ?
ASTEPT RASPUNSURI DE LA PERSOANE COMPETENTE! Toti cititorii sunt invitati la acest subiect sa participe!
livium
21 ianuarie 2010Eu simt pe pielea mea ce inseamna perioada asta nasoala in imobiliare (chiar fac atac de nervi la auzul cuvantului „criza”). Am lucrat in imobiliare si acu’ rezist cu ultimele forte. Psihologic este ffff foarte dificil. Segmentele pe care am lucrat, au fost rezidentialele – case/vile si terenuri in Bucuresti. Ce se intampla acuma pe piata asta? Cumparatorii se retrag de pe piata pentru ca nu stiu cum le vor evolua afacerile iar vanzatorii sunt blocati in capcana pretului de achizitie sau sunt niste imbecili.
Dragos, cum iesim din incurcatura? Banui ca si la tine lucrurile merg greu!
Dragos Dragoteanu
21 ianuarie 2010@livium
Solutia individuala!Fiecare se descurca cum poate.
Popescu
21 ianuarie 2010Dragos!! glumesti.., pai la avocat ii explic eu ce sa faca..ce sa ma lumineze. Fluxurile de bani sunt aceleasi indiferent de forma juridica in care vin
Popescu
21 ianuarie 2010Referitor la TVA: speta e clara cu Negoita. Problema alta e:
-ani de zile nu au existat Norme de Aplicare, daca te duceai sa te inregistrezi ca platitor ti se spunea ca nu au norme
-daca chiar reuseai sa te inregistrezi, nu era nimeni in stare (de la Fisc) sa iti explice cum se face si deducerea TVA, ca TVAul asta e si el: de plata si de incasat
-Fiscul a tratat cu maxima toleranta aceste aspecte, ani de zile, in loc sa le atraga atentia la timp. Acum ii ia dupa 3 ani si zic: ia plateste tu penalitati pe 3 ani, care tripleaza suma de plata
-daca chiar vroiai sa fii mai catolic decat Papa si te apucai sa platesti TVA cand nimeni nu platea (ma refer la p.f. care faceau blocuri), atunci erai scos din business, pentru ca concurenta ta nu platea. Cum poti concura cu unul care nu-si plateste taxele?
Multi nu au platit TVA din ignoranta crasa. Pur si simplu nu aveau habar, nu ca nu vroiau. Eu cred ca lipsa de transparenta si informare agresiva, lipsa de norme metodologice pica si in seama statului.
Eu te inteleg ca tu ai facut nu stiu ce clauza la nu stiu ce teren, dar eu am niste banuieli ca se mai pregatesc niste „interpretari” la Codul Fiscal, si o sa te trezesti peste 1-2 ani cu nu stiu ce chestii de plata, de care nu stiai, ba mai platesti si penalitati la ele.
Sa nu ma intelegi gresit, nu vreau sa iau apararea vreunui EVAZIONIST, dar vreau sa critic pe fata atitudinea parsiva a statului care se manifesta prin lipsa de transparenta, lipsa de cadru legal complet, lipsa de comunicare clara si eficienta, care te transforma pe tine Dragos Dragoteanu -oricat de smecher te crezi si cu avocati tari- in EVAZIONIST INVOLUNTAR. Dar nu grija ta o duc eu DD, ca stiu ca esti baiat destept si o sa te descurci, ci a miilor de romani care or sa devina EVAZIONISTI INVOLUNTARI in urmatorii ani. Asta trebuie infierat.
Dragos Dragoteanu
21 ianuarie 2010@Popescu
1- Negoita tot ce a facut e premeditat!Daca nu cistiga procesul(si NU CRED!) nu il vad bine!
2- Salariatii Fiscului luau aceleasi salarii chit ca erau Norme de aplicasre sau nu.Tipic romanesc!
3- Pai tu la aia de la Fisc te-ai dus sa iti explice?Cine a avut creier a plecat de mult si are firma de consultanta.Mai invata!
4- Li se rupe celor de la Fisc de cat plateste „bivolul”- contribuabil penalitati!Salariul lor a fost acelasi…acum mai mic!
5- Cand ti-am dat exemplu concurentei neloiala a ANL-ului ai sarit la mine.E acelasi lucru si aici;
6- Ma faci de ris cu gandirea asta despre stat!Statul e dictatorul suprem pe piata imobiliara din Romania!Piata el o face!!
7- Stai linistit pentru mine,eu platesc banii multi lunar la avocati si fiscalisti ca sa dorm linistit noaptea.Sunt de mult in „”bataia pustii”!
8- Infiereaza Popescu Guvernul! Ce mai astepti?Nu intelegi ca asta e doar inceputul prigoanei si haituielii fiscale pe fata??
Alexandru Tudor
21 ianuarie 2010Salut Dragos, sunt off-topic dar eram curios ce parere ai de asta (sunt convins ca ai citit articolul):
http://www.zf.ro/companii/cea-mai-mare-tranzactie-pe-birouri-transelectrica-a-inchiriat-jumatate-de-cladire-la-piata-unirii-pentru-16-5-euro-mp-5327111/
Dragos Dragoteanu
21 ianuarie 2010@Alexandru Tudor
Nu am nici o parere.Declar public ca sunt un prost!”Prietenii stiu de ce”.
Popescu
21 ianuarie 2010Livium, Einstein spunea: cea mai grava criza este criza incompetentei.
Gasesc pe net, vila de vanzare 135k intr-o anume zona. Mai sa fie imi zic, parca e prea ieftina,ia sa intru pe situl agentiei sa vad detalii. Intru la agentie, si ce sa vezi, pretul era de fapt 315k (manipulare de trei lei, asta e nivelul imobiliarului roman).
Nu ma multumesc cu atat si sun la agentie, „dna care se ocupa de zona nu a ajuns inca la birou -era 10.30-, dar lasati numarul si va suna ea cand se intoarce”.
Am lasat numarul, credeti ca m-a mai sunat cineva pana in ziua de azi? Asta se intampla acum 1 sapt.
Si acum te intreb pe tine, care e criza voastra a agentilor cand un agent isi permite sa nu sune inapoi un client care si-a manifestat interesul pentru o vila de 315k???
Firma era Capitalimob.ro, le doresc mult noroc in afaceri, pentru ca ..chiar au nevoie..
Ionut
21 ianuarie 2010AM O INTREBARE : Raspunsul necesita obligatoriu inteligentza…lol !!!
CE mama naibii mai putem salva din Imobiliare ???
Dragos Dragoteanu
21 ianuarie 2010@Ionut
Imobiliarele nu sunt pentru oricine!Se salveaza cine poate.
Popescu
21 ianuarie 2010Pai eu infierez Guvernul, dar cine sunt eu si ce canale de comunicare am? Tu esti lider de opinie pe imobiliare, ai blog – canal de comunicare. Ai si alte canale de comunicare, daca vrei sa faci o declaratie publica pe zona asta, sunt sigur ca se gasesc cateva televiziuni sa-ti ia interviuri..
Nu intelegi ca nu Negoita ma ingrijoreaza pe mine (ar fi chiar culmea sa ii port eu de grija lui Negoita, care s-a bazat pe sprijinul politic ca sa fenteze Fiscul), ci faptul ca nu mai stii pe ce norme legale sa iti faci afacerea ca sa nu devii evazionist involuntar?
Nu intelegi ca Maria Sa Statul, IN MOD INTENTIONAT lasa niste zone neclare, ca sa gresesti fara sa vrei si apoi sa vina peste tine? Dupa nu stiu cati ani?
Dragos Dragoteanu
21 ianuarie 2010@Popescu
Eu inteleg,altii nu inteleg.Solutia e individuala, de la caz la caz.Fiecare isi pazeste pielea cum poate si e responsabil pentru asta.Am avut odata un client care mi-a ramas in memorie cu o fraza antologica…Il intreb:”Ce mai faceti domnule x?”.
Raspuns:”Bai Dragos,ziua si noaptea ma gandesc cum sa fur statul!”.Eu continui…”Bine,dar nu mai obositi?”.Raspuns:”NU,ca nici statul n-a incetat sa ma fure cu taxe si impozite!”
Popescu
21 ianuarie 2010Nu eu m-am dus la Fisc sa intreb, am prieteni care au facut-o. Eu nu sunt in situatia sa fi facut tranzactii fara sa fii platit TVA, dar modul cum se pune problema imi creeaza un mare sentiment de nesiguranta.
Tu stii cati sunt in situatia de a trebui sa plateasca sume imense ca TVA (imense pentru ca sunt triplate de intarzieri)?
Vorba lui Biris, Statul, in loc sa se trezeasca cu nu stiu cate zeci de miloane recuperate, se va trezi cu cateva zeci de mii de procese, propriri, executari, bani mutati in afara. Nu asta e cadrul perfect in care imi doresc eu sa imi desfasor eu activitatea imobiliara.
Pentru ca daca greseau 5 din 100, puteai sa zici ca da, asta e rata normala/statistica de evaziune. Dar daca 95 din 100 sunt in situatia asta nu mai e vorba de evaziune ci de altceva, spune-i tu cum vrei.
Dragos Dragoteanu
21 ianuarie 2010@Popescu
Eu o numesc generic : sex oral comercial! In acest caz,imobiliar.Cat priveste comentariul tau anterior cu posibilitatile mele de comunicare,iti reamintesc ca eu sunt un „neica nimeni ” in acest domeniu comparativ cu posibilitatile altora….Singura deosebire e ca eu am curajul sa vorbesc deschis,public,fara frica si sunt aparat de faptul ca pot sa justific oricind orice suma de bani castigata si nu am 1 Ron datorie la nimeni,cu atit mai putin la fisc.
livium
21 ianuarie 201095 Popescu – M-au sunat persoane a caror prima intrebare era „Domnule, mai lucrati in imobiliare?…ca am un teren de vanzare…o casa, samd”. Ideea este ca foarte multi au abandonat meseria asta si e foarte bine.
Parerea mea este ca tu nu vei lucra bine niciodata cu un broker sau agent imobiliar, pentru ca sincer cred ca te consideri destul de istet sa-ti gasesti singur o casa. Pentru cei din aceasta tipologie de cumparatori sau vanzatori, exista site-urile sau sursele FSBO.
Daca vrei totusi sa lucrezi cu un broker si vrei sa eviti faze penibile ca cea descrisa de tine, ar trebui sa procedezi astfel: mai intai sa-ti alegi un broker in care sa ai incredere (atat cat se poate avea), cel mai bine un broker recomandat si explica-i ce vrei, ce cauti, cati bani ai, fa un contract cu el si pune-l la treaba sa-si merite comisionul. El treba sa faca un CMA si sa-ti prezinte vreo 10 oferte din care tu sa-ti alegi casa visata. Daca in cele 10 oferte, exista cel putin trei care sa-ti satisfaca cerintele si tu tot spui „pas”, atunci treba sa-i platesti munca facuta.
papagalul imobiliar
21 ianuarie 2010Foarte slabe postarile tale… de ce? Pentru ca sunt privite din unghiuri foarte inguste.
Ce scrii tu nu sunt parerile unui expert imobiliar ci ale unui eventual dezvoltator imobiliar…. un dezvoltator nu e un expert imobiliar… locatie , locatie, locatie este un principiu beton. Dar nu l-ai inteles… acest principiu face diferenta daca vorbim de valoarea imobilului nu de faptul ca ar fi mai usor vandabil sau mai usor de inchiriat.
Si acum axioma Papagalului imobiliar : orice imobil din lumea asta se vinde sau se inchiriaza in orice moment cu conditia sa aiba pretul corelat cu piata imobiliara din momentul ala.
Raspunsul la intrebarea din titlu este: consulta un consilier imobiliar adevarat ! Nu-l gasesti? Inseamna ca esti un multilateral dezvoltat si te vei descurca singur….sari o agentie si ai castigat 2-3%… vezi ce usor se fac banii? deocamdata romanii sunt foarte destepti si n-au nevoie de sfaturi avizate, o au pe Andreea Esca&co care cunosc….
Dragos Dragoteanu
21 ianuarie 2010@papagalul imobiliar
Ai dreptate!Postarile mele sunt foarte slabe.De ce?Fiindca nu sunt papagal ca tine. Criza usoara!…………….
papagalul imobiliar
21 ianuarie 2010daca nu eram un papagal nu stateam sa repet principii simple care pentru multi sunt mecanica cuantica… m-ai surprins ca nu l-ai sters… perfect! ai o sansa sa intelegi fenomenul… poti iesi din criza fara probleme financiare deosebite, asta neinsemnand ca ai si inteles ceva…
Dragos Dragoteanu
21 ianuarie 2010@papagalul imobiliar
Nu am de ce sa sterg un papagal.Uite cum facem,vorba lui livium.Daca iti schimbi pseudonimul intr-unul serios si dezbati orice subiect cu argumente,te las in continuare pe blogul meu.Daca nu,tin la pasari care stau in colivie si le las libere pe alt blog.Daca iti convine bine,daca nu asta e.Alegerea iti apartine.
livium
21 ianuarie 2010Chiar nu se poate discuta constructiv.
Dragos Dragoteanu
21 ianuarie 2010@livium
Se poate livium si va supun discutiei subiectul propus de Ionut:
„Rolul banilor negrii in piata imbiliara?Avantaje-dezavantaje?”
Ion Pribeagu
22 ianuarie 2010Pentru Dragos -un blog bun si civilizat
Robert este un american de etnie japoneza si impreuna cu sotia au avut succes in 2000-2008 pana cand piata creditelor s-a evaporat, altfel in ultimul timp 2005-2008 vindeau mai mult carti despre real estate si mododalitatea de a obtine creditare care se baza pe declaratii mincinoase despre venituri si conditia financiara.
As face o corectie aici – si in SUA exista aceste probleme tip prima casa cu creditari pentru anumite categorii sociale care au dat chix dar salvate de Obama cu progarme guvernamentale
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@Ion Pribeagu
Doar nu credeati ca au inventat romanii excrocheriile imobiliare.Sunt patentate de mult in pietele mature si avansate.
Ion Pribeagu
22 ianuarie 2010Rolul banilor negri pro/contra
Pai daca nu erau banii negri de unde sa faci profituri mari in timp scurt si cin poate oase roade cine NU nici carne moale….dar, pentru ca totdeauna exista un DAR daca nu este in timp controlat atat cat poate fi controlat (procentaj mic) poate destabiliza piata organizata dar banii negrii nu vor putea fi eliminatii atat timp cat se lucreaza cu lichid/CASH unde mai toti jucatorii daca sunt corecti jocul este BUN dar..aici apar problemele si pot distruge jocul si jucatorii (ma refer la sume mari pentru jucatori mici)
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@Ion Pribeagu
Cred ca niste exemple concludente ar fi mai convingatore pentru cititori.
Ion Pribeagu
22 ianuarie 2010Se stie ca Bucurestiul ca si Los Angeles vor fi lovite de un cutremur foarte puternic care daca ne uitam acum la Haiti putem trage niste concluzii – eu l-am apucat pe ala din 76 si chiar daca nu am fost in Bucuresti am fost ingrozit – si acum daca se va intampla preturile vor merge jos automat – concluzie- daca este pentru locuit nu prea ai incotro dar daca este investitie atunci devine riscant.
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@Ion Pribeagu
Corect!Sunt de aceeasi parere si i-am scris pe larg lui Popescu parerea mea.
Ionut
22 ianuarie 2010Rolul banilor negri…..ideea in sine este retorica pt ca „esact la fel” ca si mariajul nedorit dar necesar, intre POLITIC si ECONOMIC, exista decand lumea. Daca am fi respirat aerul unei societati asemenea SUA pana in ’80 (spre ex.), unde fiscul era mai rau decat crima sau drogurile – unde trebuia jusificare pt ultima scobitoare din casa; atunci da – BANII negrii erau un subiect TABU sau o problema grava in societate.
DAR…(sunt ala micu’ si rau cu „dar-urile”) respiram un aer imbacsit de ..cica o democratie unde animalele politice si nu numai au indus o mentalitate de scapa cine poate si de teoria celui mai puternic care intodeauna isi poate plati scaparea sau supravietuirea.
Nu poti fi corect cu un stat care te ……de cate ori are ocazia, prin urmare evaziunea fiscala, morala etc este un mod de viata si supravietuire si nu un artificiu fiscal.
Pe langa toate bubele „din capul babei mele” piata fortei de munca a pus un umar de ajutor destul de mare prin lipsa unei centralizari corecte, prin persimivitatea acordata angaj. lasand neplata taxelor si neinregistrarea salariilor reale….pe ultimul loc; de aici si credite care nu pot fi acordate chiar daca se castiga de ‘n ori mai mult decat este inreg.
Logica ce deriva este simpla si la indemana oricui – (nu cred ca inca mai exista ignorantzi, sau imi place sa cred, care nu stiu sau nu pot face o simpla deducere) – s-a cumparat cu banii jos/cash.
Intr-un interval care a fost si va fi relativ, acest undergrond al pietei era undeva de 60-70 % din puterea de cumparare.
Underground-ul imobiliar a stat la baza balantei deficitului intre cerere-oferta imobiliara, dictand fff multe reguli nescrise (maj. sunt nescrise) ale jocului. SPECULA in sine si BOOM-ul au fost efecte ale cauzei dar….tre sa fim sinceri ca asta a imbogatit pe majoritatea, si a facut mult mai interesant JOCUL in sine.
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@Ionut
Ne-ai pus sa incepem comentarii pe un subiect foarte interesant.Te rog mult,fii mai concis in discutii,mai pragmatic,structurat si-daca se poate-incearca sa dai exemple concrete, de principiu.Altfel,intram direct in detalii si cititorii nu vor intelege mare lucru.Incearca te rog o reformulare.Merci anticipat.
AristotelCostel
22 ianuarie 2010Pai, n-am investitii in imobiliare. Pe la sfarsitul lui 2007, cand s-a impotmolit piata terenurilor, eu deja aveam un an de zile de cand eram oripilat de „sfaturile” „specialistilor” imobiliari.
Urmaresc discutiile de pe aici din motive de „alinuta sadicuta”. Divagatiile privind seriozitatea, temeinicia, consilierea, locatia, oportunitatea nu lasa loc de discutie si transarea subiectului din perspectiva esentiala a momentului.
Criza creditarii, criza globala, va duce la schimbarea capitalismului financiarist din prezent ceea ce inseamna ca domeniul imobiliar, asa cum il stiati si pretindeti in continuare ca ar mai fi si astazi… va deveni, de fapt… o simpla amintire urata.
Locul fazanilor bursieri din ’29 este luat acum de marii si micii… trumpi.
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@AristotelCostel
Am un amic care atunci cand aude o aberatie exclama razand cu lacrimi:” Esti genial!”.Asa si tu, pentru mine.Pacat de tine.
Popescu
22 ianuarie 2010Dragos, nu tine asta ca esti un neica nimeni. Esti unul dintre agentii economici de anvergura din industria imobiliara. Mai mult decat atat, avand in vedere ca esti intermediar imobiliar si deci ai contact cu zeci-sute de actori din industrie, ai posibilitatea sa ai o imagine sintetica si de ansamblu asupra problemelor cu care se confrunta acestia, inclusiv de natura fiscala.
Initierea unui dialog cu autoritatile prin intermediul media, la initiativa unor agenti reprezentativi din industrie, este deosebit de util pentru toata lumea, numai ca cineva cu curaj trebuie sa aiba initiativa. Nu este vorba de criticarea Fiscului ci de initierea unui dialog, pentru a evita sa ne transformam intr-o tara de evazionisti involuntari.
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@Popescu
Stilul meu de negociere cu institutiile statului e primitiv!Eu ori platesc ori le transmit ca ne vedem la Tribunal.Am destule procese cu autoritatile si stiu ca numai instanta imi poate da dreptate.Am un mare defect Popescu.NU DAU SPAGA! Am preferat sa intru in faliment cu o firma de publicitate prin 2002 decat sa”pun botu”la
sistemul repartizarii publicitatii in functie de cat cotizezi.Nicio pierdere!
Cat priveste numele meu si al firmei,crede-ma,daca eu as fi reprezentantul celor care lupta cu statul ar fi jale pentru nenea Boc.Stilul meu e cu pumnul pe masa!Eu nu ma duc sa cer,eu ma duc sa dau! Stii tu ce…
Te anunt ca sunt membru fondator al Asociatiei pentru Locuinte Noi si exista o alta asociatie infiintata recent care se ocupa/lupta contra abuzurilor fiscului.O sa-ti trimit numele ei si merita sa te inscrii acolo.Daca aveti nevoie de purtator de cuvant…MA BAG!
Se numeste Asociatia pentruPrevenirea Abuzurilor Fiscale si pt. detalii:www.abuzuri-tva.com si secretariat@abuzuri-tva.com.
Popescu
22 ianuarie 2010Aristotel, eu unul mi-am dat seama ca nu ai investitii imobiliare, mi-am dat seama dupa cum comentezi.
Ionut
22 ianuarie 2010@ popescule mancati-as…..SI DACA NU ARE INVESTITZII IN IMOBILIARE CE?????????
Toata lumea ta se ghideaza dupa cine are si cine nu are sau cum daca e asa…..ollleeeellleee mancati-as cum spunea Nea Marin.
Ti-am mai zis mai jos odata si repet, daca TU Maria Ta ai asta nu te face un cunoscator in domeniu CLAR ???
DACA, cumperi o masina nu te face un bun vanzator auto sau un mecanic. Observ ca toate posturile tale, sau raspunsuri sunt centrate pe EU FAC, EU AM, TU NU AI, TU NU STII, CE VOI FACE EU, si nu in ultimul rand…..DRAGOS zi-mi si mie ce sa fac !
Daca astia sunt ultimii bizoni ramasi in imobiliare ( nu mai zic de tenta de modestie falsa si crasa in ex de mai devreme – vai draga …am cerut unui ag info despre o vila de 315 k, adik uite cati bani am eu – sa-i cheltui sanatos) …. ne meritam soarta „mai draga mai” !!! sau sunt tentat sa renunt dupa 12 ani de vandut unor bizoni ca tine.
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@Ionut
Renunta frate sa vedem daca moare cineva?!…Ce sfat sa-ti dau?Ma depaseste!
Popescu
22 ianuarie 2010Referitor la banii negri: stiti cand a pornit isteria imobiliara in Spania?
cand s-a trecut la euro: datorita faptului ca cei care aveau bani negri, la saltea nu ii puteau converti in euro, pentru ca banca iti cerea sa ii justifici, toti acesti bani negri si-au gasit refugiul in imobiliare. S-a construit in isterie, doar ca sa nu ii piarda.
Apropo, industria constructiilor este principala industrie de spalat bani. Uitativa prin filmele italiene, toti mafiotii au firme de constructii.
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@Popescu
1.Totii banii negrii din Germania,Irlanda si alte tari grele au ajuns in…Andaluzia!
2.Mafia italiana a mai investit intr-un sector interesant-colectarea gunoiului.Prigo,nu esti prost!
Ionut
22 ianuarie 2010MDA….Adik ma ignori, hai sa-ti spun eu de Spania ca vad ca …esti un pic mai mult parale. Spania dragii mei este cam asa:
salariile normale nu depasesc 2000 cu usoara marja ascendenta asta pt ca Spania nu are infrastructura economica. Taceti !!! ( pt ca multi acum se vor grabi sa-mi bage carne in frigider – apropo… nu mananc de porc!!). MA REFER la industrie etc. NU EXISTA INDUSTRIE in Spania, singurele venituri la buget sunt asigurate de exportul de fructe exotice, stim cu totii mirajul capsunarilor etc si aportul adus de TURISM. In rest OHAAA Popescule. Joburile majoritare sunt pe agricultura (fructe) si turism….asa ca POPESCULE – inca odata WRONG !!!
Asta pt ca dupa ce m-ai atacat in mod pueril cand mi-am facut intrarea pe blog, observ ca acum ma ignori dar intr-un mod parsiv imi rasp si comentezi subiectele propuse de mine.
SA STII CA NU MEREU CINE RENUNTZA ESTE SI CEL INTELIGENT !!!
PS: naiba te-a pus sa te iei de mine ??? looooool
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@Ionut
Daca nu schimbi tonul si abordarea te rog renunta!
Popescu
22 ianuarie 2010Ionut draga,
E important pentru mine cand citesc opinia cuiva aici, daca e chiar implicat in imobiliare sau nu. Intr-un fel ponderez opinia unuia care face imobiliare zi de zi, cum e Dragos, decat a unui voyerist imobiliar.
Un voyerist imobiliar isi da si el cu parerea despre ce citeste prin ziare, vede la televizor. El nu are contact cu piata reala si deci e foarte posibil ca opinia lui sa fie eronata. De cele mai multe ori, nu face decat sa isi exprime niste frustrari, blogul e un mijloc de refulare. E frustrat ca nu a cumparat atunci cand erau preturile mici sau ca nu poate vinde acum ce detine din intamplare. Evident, pentru toate acestea, trebuie sa gaseasca un vinovat: de regula vinovatii sunt: tara asta de rahat, lacomia dezvoltatorilor care isi fac vacante in Caraibe etc. Niciodata, dar niciodata nu ei sunt vinovati pentru propriile esecuri.
Cine e implicat in imobiliare, intra pe acest blog ca sa caute solutii, sa faca schimb de idei constructive, sa-si largeasca orizontul. Un voyerist intra ca sa se descarce, ca sa gaseasca tot felul de motive care sa le justifice lipsa de realizari, si ca sa ii injure pe primi pentru ca nu ii inteleg, asa cum faci tu.
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@Popescu @Ionut
Subscriu.
Ionut
22 ianuarie 2010LOOOOLLL…..Deci POPESCULE !!! Esti unul singur si de aceea eu nu am inceput blogul ca si tine laudandu-ma cu ce am sau ce fac :
Lucrez in imobiliare de la varsta de 13 ani (familia mea a avut a 2 sau a 3 agentie din Bucuresti – inchisa in 98) .
Din 98 sunt in flux continuu in imobiliare plecand de la agent, consultant, coordonator, director de vanzari, executiv; iar de 2 ani coordonez procesul de vanzare si marketing al unor dezvoltatori imobiliari, al unor complexe imobiliare. Asa ca turistul imobiliar de care vb cred ca si in SOMN te poate invata ce inseamna IMOBILIARELE pt ca draga POPESCULE…. am luat parte la nasterea lor in Romania si am trecut prin toata adolescentza lor la noi.
ASA CA……..nu ai gasit persoana asupra careia sa-si directionezi tu FRUSTRAREA contului gras si a portofoliului pe care il detii …tu care esti tu !!!!
AristotelCostel
22 ianuarie 2010@Popescu
E „frustrat” ca unii si-au gasit drept indeletnicire imbogatirea din prostire pe fata.
Uite, te duci tu frumos la banca, semnezi ca te angajezi sa platesti tot restul vietii tale foarte multi bani la banca, iar banca mi-i da mie… acum. Ca sa justificam teapa asta iti dau tie o… imobiliara.
„Implicat in imobiliare” inseamna „blocat in imobiliare”, adica FRUSTRAT.
Solutiile stau in reglementarea sistemului si dezvoltarea economica sustenabila si nu vor veni de la pocnitorile politice din Romania. Globalismul a permis o anomalie, unii smecheri au profitat de ea si s-a gătat.
Popescule, ia-mi blogul cap coada si cauta-mi nod in papura, identifica-mi opiniile eronate si fa-ma de cacao.
Si ce-ai vrea… in adancul sufletului tau? Sa-mi cumpar o imobiliara acum… sa fiu constructiv. 🙂
Taticule, ma intreb cum s-or simti domnii care m-au facut in toate felurile de la inceputul crizei incoace si care n-au vandut cloace si parloage pe… carute de bani. Asta da „lipsa de realizari”. 🙂
Popescu
22 ianuarie 2010Ionut, pai daca te ocupi de marketingul dezvoltatorilor, hai sa discutam la concret. Care crezi tu ca sunt greselile facute de dezvoltatorii care stau blocati acum?
E adevarat, si ce parere ai de cercul vicios banca-dezvoltator prin care acesta din urma nu poate scadea preturile deoarece banca i-ar reevalua intregul credit, deci l-ar obliga sa vina cu bani de acasa?
livium
22 ianuarie 2010Bai, certati-va in alta parte.
Tot e bine ca in Spania exista aceste doua ramuri bine dezvoltate, agricultura si turismul. Asta arata ca-s baieti destepti. Si oricum in spatele acestor domenii, sunt alte si alte industrii care functioneaza. Sa nu le plangem lor de mila. Cunosc spanioli veniti in Romania care stiu sa faca afaceri si sa scoata profit din ele (constructii). Spuneti voi cati romani fac afaceri prin alte parti (nu slugareala).
In legatura cu banii negri din imobiliare, e clar ca aici s-au bagat multi bani: de romani, de evrei, de greci, ciprioti, spanioli, italieni etc. Problema este ca ar fi trebuit ca acei bani sa produca bani curati, care…oricum trebuiau sa plece inapoi. Acu’ sunt blocati pe terenurile de toate felurile din tarisoara noastra. Dragos stie sigur cum sta treaba, toata centura Bucurestiului e impanzita cu Euroest. Sunt sigur ca ai intermediat vanzarea a sute sau mii de hectare de pamant, ce urmau sa faca asa zisii investitori cu terenurile cumparate?
Popescu
22 ianuarie 2010Aristotel, prefer sa discut cu unul blocat in imobiliare dar care sta zi si noapte si se gandeste cum sa gaseasca solutii. Mintea unuia ca asta e activa. Nici nu stii la ce nivel de dezvoltare se poate ajunge cand esti motivat de o situatie de criza.
„Criza naste solutii” Einstein, daca nu ma crezi pe mine.
Ionut
22 ianuarie 2010@ Popescule…..hai lasa !!! pana acum eram frustrat si altele, eram turist care se refuleaza si nu aveam nimic in comun cu imob..pana in momentul in care am inceput sa ma laud (ce urasc cel mai mult), acum vb cu mine !?
POti vb doar cu cei care se lauda ? doar cu cei care au portof. in imob? doar cu cei care au cu ce ?
Parerile mele sunt mult prea mici pt lumea TA ! si eu, si aristotel, si Dan parca, singurul mogul de rangul tau e Dragos asa ca baga mare cu pupinc…..smul poate poate te ajuta si pe tine gratis cu un sfat, o oferta ceva.
Ionut
22 ianuarie 2010Deci …Dragos „Cine e implicat in imobiliare, intra pe acest blog ca sa caute solutii, sa faca schimb de idei constructive, sa-si largeasca orizontul. Un voyerist intra ca sa se descarce, ca sa gaseasca tot felul de motive care sa le justifice lipsa de realizari, si ca sa ii injure pe primi pentru ca nu ii inteleg, asa cum faci tu.”
Asta este replica-atac …al nu stiu catelea la adresa mea a lui POPESCU.
Vad ca este sg care are drept la replica restul suntem simpli voyeuri.
OOOO.KKKK ….. o iau pe urmele lui DAN care daca nu ma insel a plecat cam din acelasi motiv.
Discutii cat mai constructive iti doresc Dragos.
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@Ionut
Pacat ca renunti la lupta.Esti totusi tanar,asa ca poate te mai gandesti…
Popescu
22 ianuarie 2010Ionut, un dialog are argumente si contrargumente. Le poti numi si atacuri daca te face sa te simti mai bine.
Daca nu ai nimic concret sa spui referitor la imobiliare si ce faci in fiecare zi, ci vorbesti vrute si nevrute pe aici, din partea mea, ori ca pleci ori ca ramai, tot inexistent esti..
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@Popescu
CALMAAAA!!!
AristotelCostel
22 ianuarie 2010@dragos
Problema: „Esti genial” vs. „criza nici n-a inceput in Romania”.
Cauza: piata blocata.
Doleante: revigorarea…. creditarii. 🙂
Tratament: raspunsurile nu le gasesit in doxatul domeniu imobiliar, unde intreprinzi zilnic „cursa soarecelui”, cloaciada globala a fost doar unul dintre efectele dezvoltarii aberante a sistemului financiar. Reglementarea sistemului financiara elimina efectele aberante.
Traducere: oricate texte incurajatoare v-ati adresa intre voi si oricat ati investi in manipulare sunteti la mana „fluxurilor financiare” care au venit ODATA… si au plecat. 🙂
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@AristotelCostel
Genial ai fost,genial ramai!…
Ionut
22 ianuarie 2010@ Dragos
„DACA, cumperi o masina nu te face un bun vanzator auto sau un mecanic. Observ ca toate posturile tale, sau raspunsuri sunt centrate pe EU FAC, EU AM, TU NU AI, TU NU STII, CE VOI FACE EU, si nu in ultimul rand….–.DRAGOS zi-mi si mie ce sa fac– !”
nu era adresata tie, ..sa-mi dai mie un sfat , ci cum se sfarseste orice post a lui Popescu, catre tine.
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@Ionut
Spre deosebire de tine,Popescu asta vine cu ceva constructiv,chiar daca uneori baga strimbe sau vorbeste prostii.Tu in schimb,ai niste idei foarte bune,ai propus niste subiecte de dezbatere supermisto si nu vrei sa ti se spuna nimic contra.Fii dur,lupta pana la capat chiar daca nu-ti convine.Altfel castiga unul ca Popescu…
Popescu
22 ianuarie 2010Dragos, o sa intru pe siturile asociatilor de care imi zici.
Cu Autoritatile nu trebuie luptat, ci initiata o comunicare mai eficienta. Sistemul e bulversat prin definitie, gandeste-te ca datorita schimbarilor politice, azi au un sef maine altul.
Iti dau un exemplu: daca iesea Geoana, se facea amnistie la TVA persoane fizice pana in 2010, stiu asta de la niste „baieti”
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@Popescu
Ai fost la SPA la Vantu cu ei ? Nebunaticule!…
Popescu
22 ianuarie 2010Ionut, iarasi te vad bulversat, asta nu e forum de discutii ci blogul personal al lui Dragos Dragoteanu, si de asta se poate ca adresarile sa fie in consecinta
livium
22 ianuarie 2010Aristotele, adevarul este ca ai si tu rolul si locul tau in societate. De unde inversunarea asta a ta impotriva celor din imobiliare, chiar nu o inteleg…Banui ca-ti aduce trafic. Dar formator de opinie, nu esti, nu ai succes la treaba asta. Poate daca ti-ai schimba un pic tonul si limbajul…In schimb cateodata esti haios si o mai si nimeresti (ai capatat experienta iar virtualul este full de surse). Auzi frate, „fluxuri financiare”…bai, dar chiar asa si este, fara misto!
Haide, bafta!
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@livium
O stii p-aia:”Mare ti-e gradina Doamne si multi au sarit gardu”!?…Se potriveste perfect cu Aristotel,care sta pitit dupa gard si mai scuipa pe trecatori ca sa se faca remarcat!
AristotelCostel
22 ianuarie 2010@livium
De unde?
Am instigat eu „medianul rapanos pe care nici nu-l luati in discutie”, sa opteze pentru varianta rata 750 Euro/luna 30 de ani, in loc de 250 Euro chirie lunara pe aceeasi cloaca… de dragul randamentelor in imobiliare?
Sa fi facut Zilisteanu&co treaba asta?
Am recunoscut intr-un post de acum 3-4 luni ca preiau informatii din anumite surse si, da, sunt intr-atat de prost si, deci, norocos, sa le preiau pe alea… valabile. 🙂
Acum in imobiliare s-au concentrat toti inteligentii… ghinionisti. 🙂
livium
22 ianuarie 2010Zilisteanu nu mi-a placut nici mie, niciodata! Nu stiu cine il impinge pe asta pe sticla, ca vorbeste numai tampenii. Si e si urat ca dracu’.
Eu lucrez in imobiliare de putin timp, din 2008. Nu m-am ocupat niciodata de apartamente vechi, asa ca…
Am incercat sa lucrez cu cei care au bani dar nu au timp sa-si caute singuri o investitie imobiliara, fie casa, fie apartament sau un teren.
Si acu’, intr-adevar, in imobiliare au ramas inteligentii.
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@livium
Sa crezi tu asta….Gradina Domnului e plina de prosti si multi au bani si sunt saraci cu duhul!Potentiali clienti…
Valentin Ionescu
22 ianuarie 2010Mai oameni buni!
Lipsesc si eu o dimineata si va luati la omor intre voi…
Hai sa va spun eu unde gresiti:
Am mai spus, aproape de lansarea acestui blog, ca Dragos are de oferit mult mai mult decat ii cereti voi, doar sa stiti ce si cum sa-l intrebati. Ori, vad ca preferati sa va masurati in muschi intre voi 🙂 , in loc sa incercati sa invatati cate ceva de la un vanzator innascut si unul dintre cei mai buni practicieni din real-estate-ul romanesc.
Eu am investitii, ba nu, eu sunt mai bun pentru ca sunt director de marketing si vanzari, ba eu pentru ca am 40 de ani de imobiliare, si in timpul asta il reduceti pe Dragos la calitatea de arbitru in certurile voastre.
Iar vis-a-vis de „eu nu mai scriu aici, plec”, uite, AC poate sa fie martor, eu am avut aceeasi prima reactie pe blogul lui Manole, prima oara cand am simtit ca as avea de spus ceva la un post acolo, si drept reactie a tabarat toata lumea pe mine 🙂 .
Primul impuls a fost sa nu mai scriu, iar pe urma, incurajat de ionut si nu numai, am incercat sa imi dau seama ce vor de la mine. Rezultatul? Voiau niste raspunsuri, si refuzand sa le dau ar fi insemnat sa intaresc trend-ul manifestat in anumite cercuri, cum ca suntem toti niste idioti agramati si fara substanta.
In momentul in care scrii pe un blog inviti la comunicare; nu scrie nicaieri ca trebuie sa fie numai lapte si miere, si trebuie sa-ti asumi aceasta comunicare, asta daca ai ceva de spus.
Deci, sfatul meu: incercati o forma de comunicare mai la obiect si veti avea de castigat aici la Dragos.
PS: Mai povestiti-mi si mie cum e cu Spania aia rustica si idilica, fara industrie si plina de campuri de capsuni si castraveti.
Este adevarat, Spania nu are industrie, si asta pot sa v-o spun eu care am locuit 6 luni la 5 km de una din cele mai mari rafinarii din Europa si la vreo 20 de una din cele mai mari centrale nucleare, si care in fiecare zi – inainte de a ma muta la Barcelona – faceam naveta cu masina 200 km pe zi si treceam pe langa cel putin 100 de fabrici, inclusiv Audi, Seat, Roca, piese auto, instalatii sanitare, parchet, gresii, faiante, echipamente electrice si electronice, aparatura electrocasnica, constructii barci si yachturi de agrement, etc etc etc…
Am eu o vorba: hai sa vorbim ca sa vorbim…
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@Valentin Ionescu
Vali,am auzit ca-ti deschizi blog? Am informatii la prima mana sau ne pui in fata faptului implinit?Oricum,felicitari,eu stiu raspunsul!
Ionut
22 ianuarie 2010Altcineva care da sfaturi…nu asta se pare ca se face aici numai despre subiectul de fond al blogului nu se discuta. Exact asta este motivul pt care am devenit asa de „acidulat”.
DISCUTATI FRATILOR DESPRE IMOBILIARE ….NU DESPRE VOI SAU DESPRE CUM SCRIE ALTUL.
Traiasca Romania plina de „antrenori si comentatori”…la altceva fluieram.
Ne-o MERITAM…..tot ce se intampla.
Ionut
22 ianuarie 2010Asta inseamna la tine industrie Valentin ?? reprezentante Audi si altceva ce ai mai zis? sau fabricutze destinate strict locuitorilor din regiunea respectiva ?
O’i fi eu tanar dar ceva cunostiinte despre micro si macroecon. am, se pare ca multi nu. Eu ma refeream la combinate, la exporturi diverse (nu doar de capsuni si portocale) ….la cu totul si cu totul altceva. Vb limbi diferite Valentin.
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@Ionut
S-a pricopsit cine s-a angajat cu tine!Iti sare tivna din orice.SFAT!!! Stai jos,i-ati ceva si noteaza,conspecteaza ce merita de pe acest blog si, POATE,
cu putin efort,mai inveti si tu ceva imobiliare.Mai baiatule…daca-mi raspunzi ca director de marketing (ceea ce zici ca esti!) cine decide politica de marketing a unei companii imobiliare pe piata?…iti dau un premiu surpriza! Hai,arata-ne ca nu-ti iei salariu degeaba!( ca tot ai vrut sa vorbim imobiliare)
Ionut
22 ianuarie 2010Sa-ti reamintesc (dar cred ca ar trebui sa stii mai bine) ca Spania a fost una dintre primele tari care au anuntat recesiuneaaaa ??!! Sa-ti reamintesc ca HERCESA a fost una dintre primele companii care au intrat in insolventza ???
Valentin Ionescu
22 ianuarie 2010@Dragos
Ca de obicei ai informatii la prima mana, deformatie profesionala la un consultant de investitii 🙂 .
Da, urmatorul blog afiliat Imopedia va fi al meu, incepand cu saptamana viitoare.
Asta nu inseamna ca nu ma voi mai simti aici la fel de bine, pentru ca sunt 2 lucruri complet distincte si total neconcurentiale.
Si sper ca si viceversa.
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@Valentin Ionescu
Mie mi-ar fi placut sa fie un blog concurent!Stii doar ca imi plac provocarile.Respectul si placerea sunt reciproce.SUCCES!
Ionut
22 ianuarie 2010Produsul si Bugetul alocat (de ele depind ff multe lucruri). Nu am pretins ca sunt absolut nimic, am raspuns unui contemporan de aici la termenul de frustrat care mi-a fost atribuit.
Tzandara nu-mi sare din orice, stiu sa fac deosebirea intre angajator/coleg/prieten/alta persoana din breasla sau un necunoscut.
Ce nu accept este persiflarea celor care le dicteaza unul din cei 2 neuroni ca sunt superiori multora si jap-jap 2 palme in stanga si dr.
Ionut
22 ianuarie 2010Nu am pretins si nu voi pretinde niciodata Dragos ca stiu tot ce se poate stie despre imobiliare, cine ar face-o sau o face e un idiot. Nu poti stii niciodata prea mult sau tot.
Referitor la cine m-a angajat pana acum sau m-ar angaja ?? iti voi raspunde intr-un sg fel :
vai si amar de cel care angajeaza doar marionete sau „yes sir men” !!!
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@Sper sa nu devii ArictotelCostel 2 !Ar fi pacat ca esti prea tinar…
Valentin Ionescu
22 ianuarie 2010@Ionut
Daca te referi strict la ponderea in cadrul PIB, ok, inclin sa-ti dau dreptate, predomina serviciile si nu industria, dar nici capsunile 🙂 .
Daca vorbim de implicatii sociale, de locuri de munca, de multe altele, nordul tarii este preponderent industrial.
Si nu vorbeam de reprezentante Audi, ci de fabrici Audi, Seat, Ford, GMC, Suzuki, Renault, si multe altele.
Ca sa nu mai vorbim de produse si derivate petrochimice (Catalunya), de produse de larg consum, de exporturi masive de produse alimentare, de finisaje pentru locuinte, obiecte sanitare, unde sunt leaderi de nisa in Europa, produse siderurgice si metalurgice (Tara Bascilor), energie electrica neconventionala (sunt printre cei mai mari producatori din lume) etc.
Intrebarea mare in Spania este daca industria va supravietui acestei crize, si nu daca exista.
Hercesa? Problema cu gigantii imobiliari a fost ca s-au extins exponential, proportional cu capacitatea de indatorare la care se pozitionau, fara acoperire, sperand ca acel vis frumos numit „la burbuja” va mai tine un an, doi. Realitatea i-a invatat ca nu poti sa faci afaceri bazate pe speranta, ci pe studii/cifre, deoarece semnale de alarma existau din 2005-2006.
Si vis-a-vis de apelative, sunt de acord cu tine, nu-si au rostul aici.
Ionut
22 ianuarie 2010SI…..de unde acum aversiunea ta Dragos contra mea? pt ca Valentin mi-a raspuns la ce am zis eu despre Spania..iar eu am facut acelasi lucru la randul meu ??
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@Ionut
Raspunde la intrebarea cu marketingul tinere,sa-ti spun cat valorezi pe luna!…
Ionut
22 ianuarie 2010Multumesc Valentin, nu e vb daca imi dai sau nu dreptate(la PIB ma refeream)…este asa …si au spus-o si demonstrat-o si singuri.
In ce priveste apelativele…..atat pot, atat arata !!!
livium
22 ianuarie 2010Spania nu e cumva a doua tara din lume (dupa Italia) ca suprafata viticola?
Adica vii…vin…
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@livium
Se vede ca se apropie weekendul…te gandesti la tulburel deja!Ia mai baga o portie de munca si sambata,macar.N-o sa-ti dauneze sanatatii….
Valentin Ionescu
22 ianuarie 2010@Ionut
Da, la PIB e clar ca ai dreptate, mai putin la partea cu agricultura:
Año Agricultura y pesca Industria Construcción Servicios
1970 11,0 34,0 8,8 46,3
1980 7,0 28,6 7,9 56,5
1990 5,5 25,1 8,8 60,6
2000 4,4 20,9 8,3 66,4
2005 3,1 18,4 11,6 66,8
2008 2,8 17,3 11,6 68,3
@livium
Ba da, vii=Ionut, vin=eu, adica in ceea ce priveste viticultura pe de-o parte, dar si industria producatoare de vin pe de alta parte 🙂 . Deci se exporta vin, si nu struguri. I rest my case…
Ionut
22 ianuarie 2010Ok, concluzia este ca se poate purta o conv. in limita bunului simt si al respectului reciporc…scuze reciproc. Poate sunt eu mai recalcitrant cand e vb…..de ce am mentionat mai devreme …DAR SE POATE necontand cine are sau nu dreptate unul sau amandoi…ci asa de placerea conversatiei si al diversitatii.
Ca dovada ca VALENTIN IONESCU dak este cine cred ca este….poate discuta de la egal la egal si nu de pe pozitii superioare in stratosfera in care se cred unii. (aviz amatorilor)
Ionut
22 ianuarie 2010Dragos…mai jos…..am raspuns de mult timp la intrebare, daca te multumeste bine, daca nu, asta e valoarea mea pe luna, pe marte oriunde ar fi.
papagalul imobiliar
22 ianuarie 2010am vazut cetateni pasionati de domeniul imobiliar. pe mine astia ma intereseaza… ca sa avem o discutie serioasa despre evolutia pietei imobiliare trebuie sa o abordam avand ca obiect de studiu potentialii cumparatorii care vor fi multi pentru ca nevoia de spatiu locativ n-a disparut sub bagheta magica a crizei:
– de ce cred ei ca am intrat in criza?
– cat de tare s-au speriat de imobiliare in perioada crizei?
– le-a maturizat cererea in vreun fel sau ramanem la snobismul autentic bazat pe sabloane?
despre finantare cred ca nu trebuie sa discutam pentru ea va veni …
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@papagalul imobiliar
Iti repet pentru ultima oara…Daca nu-ti schimbi pseudonimul te scot de pe blog.E pacat de tine Sorine,fiindca stii cate ceva in domeniu imobiliar si ai potential.Hai,te rog,nu o sa mai insist inca o data.
Ionut
22 ianuarie 2010Reiau dak e nevoie….Produsul, Bugetul alocat si destul de mult si consumatorii dicteaza politica….dar am raspuns de acum o ora si ceva( la 3-5 minute dupa intrebare ca nah…..mai si muncesc cica si nu am vazut instantaneu).
Deci nu mi-a luat pana acum sa-ti raspund.
Ionut
22 ianuarie 2010@ Dragos – asta este raspunsul de muuulllttt mai devreme
Ionut
22 January 2010 :: 3:29 pm
Produsul si Bugetul alocat (de ele depind ff multe lucruri). Nu am pretins ca sunt absolut nimic, am raspuns unui contemporan de aici la termenul de frustrat care mi-a fost atribuit.
Tzandara nu-mi sare din orice, stiu sa fac deosebirea intre angajator/coleg/prieten/alta persoana din breasla sau un necunoscut.
Ce nu accept este persiflarea celor care le dicteaza unul din cei 2 neuroni ca sunt superiori multora si jap-jap 2 palme in stanga si dr.
Ionut
22 ianuarie 2010Valentin am o intrebare pertinenta adresata strict tie (doar daca detii ceva info, nu speculatii sau altele – adik e doar ca info si NU CA DEZBATERE aici):
stii cumva sub ce forma va apare Prima Casa ca si noutati sau legiferari ?
Ionut
22 ianuarie 2010@ dragos
Si…pt ca observ ca-mi este luat fiecare cuvant intors si comentat, eu nu am afirmat ca sunt director de marketing – daca tu gasesti eu mananc fraza aia.
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@Ionut
Atunci ce functie detii,ca sa-ti punem o intrebare dedicata?
livium
22 ianuarie 2010Dragos, din cand in cand, chiar beau unu-doua pahare cu vin, cand ajung seara acasa. Chiar am o pasiune pentru vinurile bune, mi-ar fi placut sa fiu somelier. Si la noi, ca si in alte parti, afacerile se mai fac si la sprituri
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@livium
Daca nu am mai face si cate o gluma sau nu am mai spune un banc in domeniul asta ar fi jale.Stii ca trebuie sa-ti mentii tonusul si prin umor.Drept urmare,te rog,nu te simti jignit,considera ca te-am facut oenolog si bucura-te de cele mai alese vinuri.E o meserie supermisto.In rest,imobiliarele sa fie hobby-ul de baza!
Valentin Ionescu
22 ianuarie 2010@Ionut
Nu stiu Ionut, si nu sunt genul care sa divagheze doar din imposibilitatea de a admite ca nu stie ceva 🙂 . Deocamdata baietii sunt in faza – extrem de familiara dealtfel – de a lansa diverse variante posibile pentru a testa reactiile din piata. Deci cred ca inca nu putem lua de baza nici una din cele vehiculate pana acum.
Oricum, sper sa iasa din zona extrem de nociva de stabilire fortata de preturi cu care au inceput (60 de mii, in conditia in care media preturilor tranzactionate abia a depasit 40) si care a avut drept unic efect crearea acestui nivel psihologic care a oprit caderea libera a preturilor, mai ales la rezidential vechi. Daca se evita asta, de aici ar fi plecat obligatoriu si scaderi mai puternice la nou, dar in conditia in care noul si vechiul, in aceeasi zona, au preturi foarte apropiate…
Parerea mea.
Ionut
22 ianuarie 2010Tinand cont ca exista un deficit inca destul de mare cerere/oferta, cred ca a fost o pietricica aruncata in ocean…tot raportul de forte intre putere de cumparare/oferta si stand-by-ul psihologic va avea un cuv greu de spus.
Mi-e frica sa nu impuna si sa transforme Programul intr-un joc de interese bagand pe gat ANL-ul, pt ca…nu e normal statul „sa cumpere” prin banii amaratilor si tot el sa incaseze prin ANL.
Valentin Ionescu
22 ianuarie 2010Papagalul
– de ce cred ei ca am intrat in criza?
– din cauza cresterii nesimtite a preturilor, fara precedent si neluand in calcul puterea reala de cumparare a segmentului de consumator final REAL targetat. Asta, combinata cu criza creditelor, care pentru un alt segment important, este motivul major
(NA: e parerea majoritatii cumparatorilor cu care am avut eu contact in ultimele 6 luni in rezidential, si nu vreo axioma sau parere personala, desi in unele privinte se apropie mult de ceea ce cred eu)
– cat de tare s-au speriat de imobiliare in perioada crizei?
– nu atat de tare ca in alte tari; sa nu uitam ca traim intr-o tara in care actiunile la bursa sunt considerate investitii secundare/alternative, si nu imobiliarele, ca in majoritatea tarilor dezvoltate, intr-o tara cu un cult puternic al proprietatii imobiliare
Hai sa zicem ca aceasta perioada a impus mult mai multa atentie si mult mai multa diligenta inainte de luarea unei decizii
– le-a maturizat cererea in vreun fel sau ramanem la snobismul autentic bazat pe sabloane?
– aici iar pot sa-ti raspund concret, dupa un studiu de caz realizat la TIMON in decembrie pe un esantion de 152 de persoane care au apelat la serviciile noastre gratuite oferite acolo (am fost acolo consultantul publicului, o chestie noua in varianta beta, ideea lui Vlad Vlasceanu si care a prins foarte bine la end-useri):
Incepem sa ne confruntam cu o noua generatie de consumatori finali, mult mai selectivi si mai educati, ale caror criterii la achizitionare sunt strans legate de factori de environment, de comunicare, atentie la detalii tehnice, de structura, compartimentare, securitate, si multe altele care pana acum nu prea intrau in checklist-ul cumparatorului.
Inca exista factorul de snobism, dar el nu mai este preponderent, dovada inceputul migratiei dinspre nord-vile spre centru/semicentru- apartamente a multora dintre acei snobi care nu au luat in calcul la achizitionare multi factori vitali de habitat de la care s-a facut rabat, costuri de intretinere pe care nu si le permit, etc, si acum sunt sufocati de urmarile deciziei luate doar din dorinta de a epata…
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@Valentin Ionescu
Bravo Vali,raspuns de nota 10!
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@Valentin Ionescu
Vali,puncteaza te rog pe viitor cu cifre atit intrebarile cit si raspunsurile.Ne va fi mai usor tuturor sa le urmarim.Valabil pentru toti comentatorii!Multumesc anticipat.
Valentin Ionescu
22 ianuarie 2010Mi-ar face o mare placere sa citesc si parerile altora pe aceasta tema. Papagal papagal, dar e prima intrebare la obiect si legata strict de munca noastra de zi cu zi.
Ionut, e o mare provocare si pentru tine seria asta de intrebari. Aici ai ocazia sa-i raspunzi si lui Dragos mai la obiect vis-a-vis de cat valorezi 😉 , pentru ca un practician foarte bun ca el va aprecia enorm niste raspunsuri la niste intrebari STRICT de marketing imobiliar (felicitari papagalul imobiliar!).
Eu unul stiu ca o voi face.
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@Valentin Ionescu
Daca vrei si raspunsurile mele pe scurt ti le dau acum,pe lung-in urmatorul editorial-duminica seara!
1. Se vede cu ochiul liber criza!Singurele diferente intre jucatori sunt:cum o percep,cit de pregatiti sunt si,mai ales,cit de aproape sunt de ea.Unii au intilnit-o de mult si sunt panicati;
2. Nivelul nesigurantei individuale blocheaza gandirea si investitiile imobiliare au trecut in plan secundar.Personal ii inteleg.Factorul uman-frica(teama fata de risc)- isi pune amprenta;
3. Se spune ca daca vezi un leu pe jos,ca sa-l ai trebuie sa te apleci…Din ce in ce mai multi romani vor face genoflexiuni in viitor.Inainte dadeau cu piciorul sau radeau.Diferenta de vremuri!
Papagalul Imobiliar
22 ianuarie 2010@valentin. bine, dar care e concluzia ta? piata va fi orientata inspre ce? preturile vor fi cum? rezidentialul nou va fi orientat inspre ce? rezidentialul vechi reabilitat termic va fi competitiv celor noi?
eu vreau sa lansez o teorie de-a mea:atata timp cat cumparatorul nu va raporta cererea pe care o are la nevoile(!!!!) si veniturile(!!!!) lui, societatea romanesca va suferi si alte convulsii . pentru ca sa stii ce nevoi ai , iti trebuie o cultura pe noi nu o avem…inca . deocamdata suntem la nivelul la care ne dam toti banii pe o masina.
Valentin Ionescu
22 ianuarie 2010Daca vrei sa vorbim la timpul viitor, nu m-ai nimerit. Exista (inca) pe piata la ora actuala destui analisti, experti, nostradamusi, care prin intermediul energiilor oculte si al astrelor te vor lamuri cu privire la evolutia „previzibila” si „clara” a unei piete imprevizibile, imature, lipsita de cei mai elementari indici atat de necesari emiterii unor asemenea predictii la modul fondat si serios.
Meseria mea este sa raspund la intrebari legate de ziua de astazi, sa gasesc si sa implementez solutii valabile in piata astazi, care se vor ajusta si adapta din mers, zi de zi, la evolutia ulterioara a pietei.
Cine iti va spune ca stie acum directia de evolutie a pietei imobiliare romanesti minte, poti sa-i comunici linistit asta din partea mea.
Iar in ceea ce priveste educarea cumparatorilor, are criza grija de asta. Cati crezi ca isi vor mai dori apartamente imense cu pret/costuri de intretinere pe masura, pe care nu si le permit, ca sa continue acest trend in constructii, in conditia in care deja parcheaza masina 3 strazi mai departe de domiciliu ca sa n-o gaseasca firma de leasing? Deci nu va mai exista oferta decat proportionala cu cuantumul cererii SUSTENABLIE pentru nisa respectiva, nu se va mai construi, deci in primul rand nu se va mai finanta genul asta de proiect SF, fara un target real si la parametri raportati clar la puterea de cumparare si nu la figurile din capul lor, pentru ca epoca subprime a devenit istorie. Si fara finantari trase de par, fortate, nu se mai poate vorbi de snobism ca si factor primordial pe care va miza politica de marketing a unui dezvoltator, implicit caracteristicile majore ale produselor lor.
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@Valentin Ionescu
Te asigur Vali ca,atunci cand am vorbit de costurile lunare ale intretinerii la locuinte,multi au zambit.Tu demonstrezi ca stii imobiliare.Te felicit!
Papagalul Imobiliar
22 ianuarie 2010valentin@ nu vorbim de certitudini (numai imbecili au) , vorbim de opinii. iti dai seama ca eu am pareri pentru tot ce am pus in discutie, vreau o confruntare de idei care poate fi folositoare. trebuie sa ai pareri. daca ti-ar cere parerea un dezvoltator , ce ar trebui sa dezvolte si unde? daca un client necajit iti cere o parere pentru viitor, trebuie sa poti sa-l consiliezi. spre asta trebuie sa mergem spre o consiliere de calitate, nu spre capace si japci … mai ramane sa existe si oameni dispusi sa asculte pareri de specialitate …
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@Papagalul
Stii cum am facut eu banii in imobiliare?Din certitudini…Singura necunoscuta a fost cand certitudinea se va transforma in bani? Deci,sunt un imbecil cu diploma!Imi place de mine.
livium
22 ianuarie 2010Hai sa discutam mai concret de atat. Haideti sa luam un caz real! Soseaua Nordului. Apartamente pentru clasa de mijloc (70-80% din ele). Cei care au cumparat acolo in 2007/2008 s-au aruncat cu capul inainte? Acuma nu mai fac fata cheltuielilor locative? De ce? Sau ce s-a intamplat, de ce credeti ca cele mai multe apartamente la vanzare, de peste 300.000 euro,sunt in zona asta?
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@livium
De parcul Herastrau si tot ce genereaza el ai auzit? D-aia!..Apropo,e cel mai mare parc din Europa de est.Stii cit iti ia sa-l ocolesti?Incearca livium!
livium
22 ianuarie 2010Dragos – referitor la ofertele multe din Soseaua Nordului, eu m-am gandit la calitatea vietii de acolo, bloacele (poate nu toate) sunt atat de aproape unele de altele ca poti vedea linistit in baia vecinului. Strazile sunt inguste samd. Dar stii ce-i culmea? Sunt oameni, care considera o oportunitate ACUM sa cumpere acolo pentru ca spun ei, au scazut preturile la 2800-3000 de euro/mp, fata de 4000 cat se cerea si se vindea acu vreun an si mai bine. Vor sa dea bine la prieteni, pentru ca vezi e „cool” sa locuiesti in S. Nordului. Snobismul de care spunea Vali mai jos.
Care sunt caracteristicile unei locatii bune dupa parerea ta?
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@livium
Se vede ca sunteti nou in imobiliare!Pentru mine,Sos. Nordului e NUMAI SOSEAUA NORDULUI,cu imobile strict la strada respectiva,vedere la parc.PUNCT!!Asta e o locatie.In spate e „la peluza”.
alma
22 ianuarie 2010Uau! Da’ ce clasa de mijloc mai avem noi sa-si poate permite sa cumpere la 3000 euro/mp?
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@alma
Ai inviat!?Ma bucur ca esti din nou printre noi.Alma,asa-zisa clasa de mijloc traieste din plin criza economica si e cea mai afectata financiar si …moral.Concret,in mod normal,”enoriasii” acestei clase sociale sunt intreprinzatorii medii,antreprenori din toate domeniile.In mod cert,in 2009 aproape toti au fost afectati mai mult sau mai putin.Acum,cei care au rezistat,isi ling „ranile” si-si numara fiecare banut ca sa mearga mai departe.In aceste conditii,clasa de mijloc a cam disparut!De ce moral?..Aici trebuie sa-mi raspunzi tu!
Ionut
22 ianuarie 2010Alma, dar cine a spus ca este vorba de clasa de mijloc???
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@Ionut
Dar cine vrei Ionut sa cumpere acolo,”capsunarii” din Spania?
Papagalul Imobiliar
22 ianuarie 2010@dragos tu ai facut banii datorita unei conjuncturi sau cel mult datorita unor idei devenite certitudini. nu esti atat de trufas , ai auzit tu undeva ca daca esti increzut ajuta… poate… sunt de acord ca daca esti modest nu poti sa vinzi dar in cazul tau e ca si cum te-ai lauda ca esti sanatos. banii nu sunt o garantie ca esti sau nu imbecil.
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@Papagalul
Hai sa-ti vind un pont tare de tot!…Nici un supervanzator ca mine nu e sanatos la cap! Trebuie sa fie ALTFEL! Trebuie sa fie departe de „turma”cu alte idei ,stil si „stofa” de vanzator.Eu sunt mandru de „boala”mea!…
Cat priveste trufia,eu am furat meserie de la altii mult mai tari ca mine,care fac un adevarat spectacol din procesul de vanzare si-l duc pana la stadiu de arta.Nu exagerez!
Papagalul Imobiliar
22 ianuarie 2010pseudonimul meu nu-i bascalie… eu chiar ma simt un papagal din motive foarte clare… pana la urma autoironia ne ajuta sa ne mai astupam din minusuri…
Dragos Dragoteanu
22 ianuarie 2010@papagalul
Bine!..Daca prind comentarii la misto sau bascalie imobiliara,te scot!Nu ma pune la incercare ca ar fi pacat sa vezi doar pe sticla ceva in care ti-ar placea sa te implici si am vazut ca poti.Merci pentru intelegere.
Ionut
22 ianuarie 2010Dragos, tocmai asta spueam si eu ca nu clasa de mijloc, cum spune Alma, cumpara in Soseaua Nordului, ci o clasa peste medie… so…
Dragos Dragoteanu
23 ianuarie 2010@Ionut
Care e clasa peste medie pentru tine?Din cine e formata,cat castiga pe luna si cati bani are cash in banci?
ciss
22 ianuarie 2010Nici macar nu am parcurs articolul pentru ca m-am „impiedicat” de MOTTO !
Va spune ceva afirmatia ” PRIMA CASA nu face obiectul interesului firmei mele ” ?
Adica D-vs tratati clientii selectiv ? Inseamna ca atunci motto-ul D-vs este 100% adevarat … Imobiliarele nu sunt pentru cei ca D-vs !!!!!!
Daca vi se pare ca ati pasit pe o treapta superioara numai pentru ca EUROEST se pretinde o MARE Agentie atunci gresiti, de fapt ati INVOLUAT stimate domn, nu BANUL va face haina, ci omenia pe care ati uitat-o sau nu o cunoasteti inca !!!
Daca doriti va caut si va gasesc interviurile contradictorii pe care le-ati dat si in care va contraziceti singur si vi le pun la dispozitie in forma originala .
Jalnic, dar nu pot sa trec mai departe de MOTTO. Pentru cine cunoaste, „ati exprimat TOT” numai in 4-5 cuvinte !!
Va doresc numai bine din partea celor care nu isi permit sa ofere atat cat pretindeti .
Dragos Dragoteanu
23 ianuarie 2010@ciss
RECONFIRM pentru vedete imobiliare ca tine:
1. Euroest nu s-a ocupat/nu se ocupa de Prima casa,nu ne intereseaza astfel de tranzactii si o sa-ti explic si de ce?Munca pentru o astfel de intermediere nu este cu nimic mai simpla decat pentru una mult mai mare.
2. Euroest trateaza clientii selectiv!Suntem una din foarte putinele agentii din Romania care ne permitem sa refuzam clienti sau sa lucram cu cine consideram ca merita sa fie servit profesionist;
3. Aveti dreptate…imobiliare nu sunt pentru cei ca dvs! Aici va incadrati perfect in motto-ul meu,de care ati ramas socat fiindca ati aflat un simplu adevar care v-a atins unde va doare.Nu sunteti singurul;
4. Va invit sa postati pe blogul meu interviurile mele contradictorii.Hai,la treaba,nu mancati cacat fara sa munciti putin.Va astept!
Valentin Ionescu
23 ianuarie 2010@Papagalul Imobiliar
Opiniile mele? Ai sa le vezi luni pe Imopedia, deja le repet pe toate blogurile de vreo 8-9 luni de zile si chiar am obosit, nici macar nu e constructiv. Daca ma intrebi ceva concret ca si mai jos, cu cea mai mare placere.
Oricum, pe scurt, exista ceea ce eu numesc standard minim de civilizatie, si care trebuie respectat de orice dezvoltator; un minim de decenta habitationala la un pret raportat la veniturile targetului real de cumparatori potentiali. De aici ar trebui sa plece totul la ansamblurile noi, si sunt de acord cu cei care spun ca acest minim ar trebui sa fie cat mai apropiat de 700 euro/mp. OK, atat de apropiat incat sa nu faca rabat de la nici un criteriu major de confort micro sau macro.
Dupa care sa urmeze, in functie de cerere, segmentele superioare, in locatii deosebite, cu valente de lux, pentru care intotdeauna va exista cerere intr-o capitala europeana ca Bucurestiul.
Deci, nu pot descrie sfatul pe care i l-as da unui dezvoltator fara sa stiu daca a cumparat deja terenul, unde este acesta, ce suprafata si indici urbanistici prezinta, ce costuri de finantare are, pentru a putea incepe un studiu serios de fezabilitate (pe care nu pot oricum sa-l fac singur, doar ca, spre deosebire de multi altii, eu recunosc 😉 ).
Consiliere de calitate oferim toti cei care avem pretentia ca suntem profesionisti in imobiliare, nu? Cel putin cei care am ramas, sau o buna parte dintre noi.
In ultima ta propozitie, cea mai la obiect, ai sintetizat prima mea luna in Romania, recte august 2009, cand am batut la multe usi de dezvoltatori, am fost primit foarte bine, dar NICI UNUL dintre cei cu care am stat de vorba nu era dispus sa asculte solutii. Zambeau condescendent, aprobau din cap ceea ce ziceam, dar se gandeau deja la weekend.
Imi pare rau sa observ ca numarul celor care in august zambeau superior si spuneau (exemplu concret): „ceea ce propuneti dvs nu e compatibil cu sistemul nostru de lucru” se imputineaza pe zi ce trece, deja vreo 3 sunt in blocaj total. Deci, majoritatea sunt inca dependenti de sistemul lor de lucru, acelasi care i-a adus aici…
Cu exceptii, tineri deosebiti si competenti pusi in fata faptului implinit de catre dezvoltatori, cum ar fi de exemplu Antonio Zarnescu, sau Vlad Stoichitescu, in fata carora eu am fost cel obligat sa ridic din umeri si sa le dau dreptate ca nu existau solutii imediate…
Valentin Ionescu
23 ianuarie 2010@Dragos
Multumesc, normal ca voiam sa citesc in primul rand parerea ta, si abia astept editorialul de luni. Buna rau aia cu dictatura, te-am citat vrand-nevrand intr-un interviu 🙂 , pentru ca e greu sa definesti altfel ceea ce va urma.
@Ionut
Inca asteptam un raspuns de la tine la intrebarile lui P.I. Ai aratat dorinta arzatoare de a sta de vorba de la egal la egal pe teme concrete cu profesionisti, demonstreaza-ne ca esti capabil. Si nu mai face pe domnisoara, ba ca scriu, ba ca nu mai scriu, pentru ca aici suntem intre noi si nici macar nu are importanta ce scrii, oricum nu te cunoaste nimeni. Pana acum doar eu si Dragos semnam cu numele complet, si asta ar trebui sa spuna multe.
Deci lasa fazele astea de domnisorica, pentru ca atatia ani in imobiliare te-au invatat pana acum cat de ai naibii suntem toti din bransa asta, si nicidecum ca ar avea aici cineva ceva cu tine, si raspunde la intrebare, ca sa ne ajuti si pe noi sa ne formam o parere despre tine, despre opiniile tale vis-a-vis de piata.
Asta daca vrei sa se termine cu balariile si sa alunecam in concret, in cotidian.
@P.I.
Sincer, mi-as dori si raspunsul tau la ceea ce ne-ai intrebat.
Valentin Ionescu
23 ianuarie 2010@Popescu, @Dan @Ionut
Aveam pretentii de la voi… Hai sa ne luam jucariile si sa plecam acasa.
Comunicarea este segmentul la care noi, romanii, stam cel mai rau. Dar refuz sa cred ca atat de rau incat sa pornim de la intentii constructive, de a crea aici un mediu propice de discutii la obiect, chiar de cazuistica, pentru ca aici chiar aveti/avem pe cine intreba, la certuri sterile si concursuri de body-building combinate cu cursuri de anger management si terapie de grup pentru mania grandorii 😀 .
Are vreo importanta aici atitudinea oricaruia fata de voi??? Chiar si a lui Dragos??? Eu, sincer, daca Dragos imi raspunde la intrebari atunci cand am nevoie de el, poate sa ma si injure, nu dau 2 bani pe forma la care imi raspunde, atata timp cat nu imi cere bani :D.
Macar atat si tot puteati sa invatati de la „prietenul” nostru AristotelCostel, care, desi are problemele lui existentiale cu noi, COMUNICA aici, desi mai exista 100 de bloguri de imobiliare unde nu a scris niciodata un rand.
Mie unul, asta imi spune multe, venind de la un om care din 2007 tragea semnale puternice de alarma pe toate canalele de comunicare ce ii stateau la dispozitie, cu privire la ce ne asteapta si cum s-ar putea evita, si pentru asta eu personal trec peste tonul cu care comunica si incerc de fiecare data sa descifrez mesajul real. Ei bine, de o buna bucata de vreme am inceput sa reusesc 😉 .
Ionut - cel cu MDAAA....multa teorie
23 ianuarie 2010@DRAGOS si Valentin
La intrebare am raspns de 3 ori pana acum mai ieri la ora 3.40 cred si apoi am reluat rasp.
In schimb aseara si am copy/paste mai jos este un alt Ionut – eu dupa ora 6 /18 aseara nu am mai postat…..ex mai jos nu mai sunt posturile mele.
Este alt Ionut – daca e din intamplare ok, daca nu ..iarasi nu am ce sa fac dar se poate dov ca sunt ip diferite.
Ionut
22 January 2010 :: 10:41 pm
1 (0/1) NU sunt de acord Sunt de acord
Dragos, tocmai asta spueam si eu ca nu clasa de mijloc, cum spune Alma, cumpara in Soseaua Nordului, ci o clasa peste medie… so…
Ionut
22 January 2010 :: 9:30 pm
0 (0/0) NU sunt de acord Sunt de acord
Alma, dar cine a spus ca este vorba de clasa de mijloc???
Dragos Dragoteanu
23 ianuarie 2010@Ionut
Vezi maestre care e riscul sa comentezi sub un pseudonim de 2 lei?Te confunzi cu „turma”!Ia fa bine si i-ati un nume de „scena” care sa te diferentieze de restul.E greu?
papagalul imobiliar
23 ianuarie 2010Daca e sa vorbim despre viitorul imobiliarelor trebuie sa plecam de la premiza ca este nevoie de spatiu locativ de orice fel de calitate.
Al doilea lucru pe care eu il am in vedere este faptul ca in orice societate civilizata din lumea asta ca sa-ti iei casa te imprumuti pe 25-30 de ani sau pe 100 (in unele cazuri). Daca suntem de acord ca pe termen mediu vom atinge 60-70% din veniturile din UE, trendul nu poate fi decat de crestere . Cine zice ca in imobiliare nu va mai fi ce a fost , a invatat imobilare de la Andreea Esca. Intradevar , ideea ca orice investitie in imobiliare va aduce bani, se va atenua. Investitiile vor trebui facute cu cap.
Cumparatorii nu s-au speriat de imobiliare dar criza a dat apa la moara celor carora li se pare mai comod sa stea cu parintii dacat sa se imprumute 30 de ani. Pe astia i-am pierdut o vreme…
Mai bine stam in chirie? Ok . Si asta inseamna dezvoltare masiva in imobiliare. Se va dezvolta mai organizat aceasta ramura. Investitorii de afara cunosc bine si afacerea asta… Ei ne dau ce vrem.
Am auzit pe multi care cred ca acesta criza a venit din cauza ca preturile erau umflate. Gresit . Lipsa de finantare ne-a adus aici. Ceea ce uita multi este : CUMPARATORUL STABILESTE PRETUL!!!! nu agentia , nu dezvoltatorul.
Daca vorbim de maturizarea cumparatorului , eu astept ca oamenii sa inteleaga ca o locuinta mare nu e neaparat o locuinta buna. O locuinta noua nu este neparat o locuinta mai buna dacat una veche. Astept sa nu mai vad imbunatatiri de lux in locuinte de nivel economy sau mai jos….
Daca ne vom educa, vom obliga dezvoltatorii la o extindere logica, solida. Inca o data, ei ne dau ceeea ce cerem… Ei stiu ca o locuinta noua poate fi si lowcost, adaptata dupa nevoile societatii. Ei doar asteapta ca , noi, romanii sa nu ne mai credem milionari excentrici si sa ne mutam in locuinte care sa ne satisfaca nevoile nu vanitatea.
Dragos Dragoteanu
23 ianuarie 2010@Papagalul
De acord cu remarca ta privind evolutia acestei piete.Imobiliarele vor redeveni ce au fost si mai mult decat atit!Ca amploare,cautare si …preturi(insa selectiv!)
STEFA
23 ianuarie 2010VAND OKAZIE, BERCENI, AL. OBREGIA, BLOC MIXT, CONF.2, O GARSONIERA, SD, ET. 10, RENOVATA, AMENAJATA 2010, TOTUL NOU, CONTORIZATA, INTERFON, USA METALICA, BLOC FOARTE CURAT.
27500 EURO
LIBERA
CAD + INTAB.
0733076235
0728902372
Dragos Dragoteanu
23 ianuarie 2010@STEFA
Pretul e ok,numai potentialii cumparatori sa si vrea.Succes!
Lucia
23 ianuarie 2010Buna ziua,
Cu riscul de a va supara va pun o intrebare care ma framanta de ceva vreme…
Imi doresc un apartament cu 4 camere in zona Unirii Fantani (nr cu sot), Urmaresc aceste apartamente cam de 1 an de zile si am constatat ca pretul lor tot a scazut.
Am fost la un pas de a cumpara un astfel de apartament la etajul 4 la 169.000 Euro dar in ultima clipa m-am razgandit.(acest ap pana acum nu s-a vandut).
Si acum intrebarea directa: Ce ma sfatuiti sa fac? sa mai astept? sa cumpar?
Banii acestia sunt munciti si fiecare mie de Euro ma „doare”…Daca este o intrebare idioata imi cer scuze
Multumesc anticipat Lucia
Dragos Dragoteanu
23 ianuarie 2010@Lucia
Nu ne deranjezi Lucia,intrebarea ta e pertinenta si constituie un caz concret.Raspunsul meu nu este legat neaparat de apartamentul respectiv ci de preturile actuale din zona respectiva.Personal,daca ar trebui sa cumpar un apartament la Unirii-Fintini,pretul maxim pe care as fi dispus sa-l platesc ar fi 2.000 euro/m.p. SUPRAFATA UTILA! Atentie,in suprafata utila nu intra partile comune ale blocului,balcoanele,terasele,zidurile! Util=pe unde poti sa calci in interiorul apartamentului.De ce am zis pret maxim?Pentru ca,la acest pret,trebuie sa ai vedere la fantini pentru cel putin jumatate din numarul camerelor si apartamentul sa arate bine.Daca e asa cum a fost construit/finalizat de pe vremea raposatului,NU merita mai mult de 1.500 euro/m.p. UTIL! Trebuie sa mai vezi si alte optiuni inainte sa iei decizia.In privinta valorii unei mii de euro iti spun o poanta care circula inainte de criza economica prin Romania….”Stii ce face romanul cand nu mai are bani?Schimba 100 de euro!”. Acum,draga Lucia,aceleasi persoane cu aceleasi mentalitati se uita la O SUTA DE EURO ca la o icoana,o intorc pe toate fetele si ii vor recunoaste ADEVARATA valoare.Concluzie:nu negocia la intervale de 1.000 euro.Negociaza pentru fiecare euro!!! TU FACI PRETUL CORECT !!!!!!!!!!
Valentin Ionescu
23 ianuarie 2010@Ionut
Nu ma refeream la intrebarea lui Dragos, ci la cele 3 de la #144 ale (lmao) papagalului imobiliar – hai mai omule schimba-l te rog, nu vezi cum suna?
Au componenta solida de marketing imobiliar si sunt foarte pertinente si la obiect. Mai mult, am raspuns toti 3 la ele, si eu unul sunt interesat si de pozitia ta.
Multumesc
Dragos Dragoteanu
23 ianuarie 2010@Valentin Ionescu
Vali,vreau parerea ta despre avantaje-dezavantaje bani „negrii” in imobiliare,raportat la ce ai vazut/simtit in Spania!
Valentin Ionescu
23 ianuarie 2010Dragos, eu cred ca banii negri ce se vehiculeaza in Romania sunt unul din motivele pentru care situatia de la noi este atipica si nu supusa sabloanelor din tarile dezvoltate.
Si in Spania se vehiculeaza – la un nivel ceva mai mic totusi – aceleasi sisteme de money laundry. Pana acum erau banii negri ai englezilor, irlandezilor si francezilor, iar mai nou, de cand cu criza, se spala sute de milioane ai mafiei sarbe si croate din Italia, care au inceput sa migreze pe taramuri mai prietenoase de cand italienii – adusi la disperare in propria lor tara – au inceput sa ia masuri drastice si sa ii oblige sa plece.
In plina perioada de criza(2008-2009), un grup de acest gen, rromi din Croatia, au cumparat in 2008 in zona turistica a Tarragonei 14 vile cu preturi cuprinse intre 300 de mii si 2 milioane, NUMAI PENTRU EI, deci ca si resedinte.
Dupa care au anuntat agentia ca peste o luna doua vor incepe sa investeasca, deci sa pregateasca oportunitati.
Totul cu cash, totul cu declaratii false cu privire la preturi (cel mai mare pret declarat a fost 580.000 euro, si asta la vila de 2 milioane (aceea a fost a bulibasei :D).
Avantaje? Pe termen scurt, infuzie de equity in piata, o aparenta normalitate, deblocarea partiala a anumitor nise de piata, etc
Dezavantaje? Subminarea economiei nationale, contributie enorma la cresterea deficitului bugetar, care stimuleaza politici financiare/fiscale/antisociale extreme si cu efecte grave pentru marea masa a cumparatorilor potentiali din orice piata, deci contributie majora la blocajul sectorului imobiliar in ansamblu.
Valentin Ionescu
23 ianuarie 2010Si vorbim de spalari de bani intr-o tara unde bancnota de 500 de euro cu greu poate fi schimbata in alt loc decat la banca si este denumita de populatie „Bin Laden”. De ce? Toata lumea stie ca exista, dar nimeni nu a vazut-o…
Deci marea masa a populatiei nici nu prea are de-a face cu cash, la ei totul se invarte in jurul cardurilor, daca le blochezi cardul i-ai terminat, pentru ca foarte putini din ei sunt capabili sa economiseasca. Sunt, vorba lui AC, sclavii moderni, dependentii de credit, oamenii pe care daca ii intrebi cat au dat saptamana trecuta pe o plasma noua iti vor raspunde senin: zece mii pe luna!
Asta e o alta problema majora a lor, inca nu s-au obisnuit cu euro, ei intai calculeaza totul mental in pesetas si pe urma, vrand-nevrand, in euro.
Dar daca le oferi o oportunitate de a pacali statul, NO PROBLEM!
Dragos Dragoteanu
23 ianuarie 2010@Valentin Ionescu
Eu stiam ca in Spania,sunt cele mai multe bancnote de 500 euro in cash la populatie.In plus,nemtii care vor sa scape de fiscul german au investit masiv in vile pe coasta Andaluziei,unde exista o adevarata comunitate vorbitoare de limba germana,la care s-au alaturat si „credinciosi” din tarile Scandinaviei.Situatia in Romania e,din punctul meu de vedere,similara cu tipicul european,cu mentiunea ca s-au cumparat cu predilectie terenuri in tara si proprietati tari in strainatate.Terenurile agricole,cele industriale in suprafete mari si vile adevarate pe Coasta de Azur sunt doar cateva exemple de investitii cu dedicatie si predestinate.Toate aceste fenomene intimplate in tara eu nu le consider subminarea economiei pentru ca banii vanzatorilor ajung in consum,in economie si intra in circuitul oficial in final.
Personal,latura negativa a afacerilor facute cu bani negrii o simt ca se reflecta acum in nivelul creditarii.Astfel,daca ma refer la clasa medie a investitorilor pe real estate(se aude alma?),acestia nu sunt eligibili sa ia un credit serios in acest moment tocmai pentru ca nu pot justifica cu acte/cifra de afaceri/profit/afaceri sanatoase/dividende etc. capacitatea de rambursare a banilor.In acest context nefericit sunt multi romani care vor dar nu pot sa intre acum pe real estate-ul oficial.Speculatiile de odinioara nu mai intra in discutie acum si toti cei care s-au bazat NUMAI pe acest tip de afaceri sunt exclusi de la credite.
Papagalul Imobiliar
23 ianuarie 2010@ dragos banii negrii , de multe ori, sunt vaselina care unge economia. sunt nocivi in sensul in care nu sunt purtatori de taxe in prima faza dar eu cred ca ajuta economia prin actiunile ulterioare. provenienta lor ma pune pe ganduri cand vine vorba de traficuri de orice fel cat si folosirea lor in scopuri de artificii sau finantari criminale. in rest, banii sunt bani…
Dragos Dragoteanu
23 ianuarie 2010@Papagalul
Cam asta am spus si eu in raspunsul dat lui Valentin…
Ion Pribeagu
23 ianuarie 2010Criza vazuta de Saturday Night Live – nu a mai fost data pe TV dar circula intre cei care…. http://msunderestimated.com/SNLBailoutSkit.wmv …….e criminala…
la fel ca si aia cu restaurantul din Berlin dar cu umorul englezesc. Deci practic criza se poate trece numai in anumite NOI reguli de creditare (NU furt la drumul mare ca pana acum) bancare iar despre afacerile imobiliare acestea la fel ca si toate afacerile ajung la o anumita saturatie si atunci raman in joc numai cei puternici care nu traiesc de azi pe maine
Dragos Dragoteanu
23 ianuarie 2010@Ion Pribeagu
Tare filmul !…Popescu,ce parere ai?
alma
23 ianuarie 2010Pai, Dragos, ce fel de clasa medie e asta daca nu e capabila sa ia un credit legal?
Stiu si eu ca sunt bani negri in economie, dar eu ma refeream la o clasa medie, bine definita, bine consolidata, legala.
Probabil ca pe asta au mizat si dezvoltatorii: punem pretul mare ca si asa sunt destui bani negri si vor veni sa-i spele la noi!
E, ete ca au luat teapa! Nici macar banii negri nu mai pot sa-i atraga!
Dragos Dragoteanu
23 ianuarie 2010@alma
Nu te bucura ca te ajunge!…
CLASA MEDIE E PE CALE DE DISPARITIE iar clasa peste medie are mari probleme existentiale si a cazut oricum o treapta mai jos ca nivel de trai! E ceea ce simt eu in piata.Din pacate!
Valentin Ionescu
23 ianuarie 2010@Dragos
M-ai ghicit, ma refeream in primul rand la efectul asupra finantarii si costurilor ei, precum si a neeligibilitatii multora care au venituri bune pentru credite. Adica la reculul resimtit tot de populatie. In rest, in afara de provenienta lor, care poate fi (sau nu) din nenorocirea unor oameni, efectul asupra pietei imobiliare este Ok, vorbim despre multi bani care reintra in circuit si singurul pagubit in prima instanta este statul, pentru care, sincer, nu simt nici eu vreun regret. Inca nu am reusit sa aflu, dupa 20 de ani, pentru ce am platit extrem de multi bani ca si impozite…
Si, in ceea ce priveste Spania, eu vorbesc numai despre ceea ce am trait, sf. 2007-jum. 2009, deci perioada de criza, cand chiar umblam o ora sa schimb o bancnota de 500, deci la nivel de zi cu zi nu e chiar asa cum se aude. Cel putin in Catalunya; eu nu stiu Andalucia decat prin prisma turistului, dar acolo era saracie mai mare decat in Catalunya, lumea migra pe capete cautand de munca spre nord, iar multi dintre nemti si englezi se intorceau acasa dupa faliment.
livium
23 ianuarie 2010Am un client care acum ceva timp in urma, mi-a spus ca in romania toti se asteapta/asteptau ca in 10-15 ani sa-si recupereze investitia in real estate. Afara, un termen de recuperare a investitiei de 25-30 de ani este unul optimist. Avem multe de schimbat si de invatat. De la zero! Valentin, Dragos impartasiti-ne mai multe din experienta voastra! E o cauza nobila la mijloc. Pana la urma profesionalizarea agentilor/brokeriloe etc ajuta pe toata lumea si de aici ar trebui inceput.
Dragos Dragoteanu
23 ianuarie 2010@livium
Incepem cursuri complete de luni!…Fara misto!
Ramaneti pe „receptie”! Urmarind discutiile de pe acest blog si cel care va aparea luni-al lui Valentin Ionescu- tot pe Imopedia,aveti sansa sa mai invatati cate ceva.Si noi de la dvs.si altii ca dvs.
Ion Pribeagu
23 ianuarie 2010Stimati blog-eri am sa intru si eu in discutie cu toate ca nu sunt/lucrez in imobiliare dar daca am facut ceva bani sunt din ” speculatii ” pe PCR/romaneste sau investitii private in economia libera prezenta. Am sa incep cu investitia prin simpla cunoscuta tuturor afaceristilor zicala ” cumpara ieftin si vinde scump ” dar pe cat este de simpla pe atat de dificila intrucat trebuiesc trei lucruri ..ha ha ha voi care lucrati le stiti dar eu o stiu pe asta ” bani, locatie, timp ” pentru ca altfel daca nu le ai pe toate deageaba – asta diferentiaza pe cei care au si cei care nu au ca altfel multi teoreticieni…. altfel fara timp vinzi scump cumperi scump, vinzi ieftin, cumperi ieftin dar daca ai volum/esti profesionist ramai in business daca nu esti eliminat si vei reintra foarte greu in noile conditii bancare de creditare.
Acum despre banii negri…pai fara ei in conditiile impozitarilor romanesti inventate de pcr-isti cine putea sa mai ramana privat cu exceptia LOR, adica politicienii si mafia protejatilor guvernului. Este foarte adevarat ca asta cam strica rapoartele statistice dar ganditi-va la evaziunea facuta de guvernanti, mplatiti de pomana sa nu faca nimic, ca toti vor sa lucreze la stat/adica sa stea degeaba si sa colecteze ciubucuri ca de suntem in balcani….au inceput si aia prin vest si chiar in america. Daca se vrea o economie sanatoasa trebuiesc eliminate BUBELE toate nu numai una doua in partile ne-esentiale… pentru cei interesati eu vreau nu vreau platesc/beau grigore aghiazma
Dragos Dragoteanu
23 ianuarie 2010@Ion Pribeagu
Experienta din afara sistemului imobiliar e binevenita.Cred ca sunteti un fel de „vultur” imobiliar care pluteste peste ofertele din domeniu cautand opotrunitati.Imi place fenomenul!Din cel 3 lucruri enumerate ca esentiale pentru a face ASTAZI imobiliare de succes vreau sa fac cateva remarci:
1- Banii sunt cei mai importanti in actualele conditii de piata,cu atit mai mult cu cat exista cash pe undeva si in cantitati cat mai mari;
2- Locatii bune exista si vor exista intotdeauna disponibile la vanzare,chiar daca mai necesita timp sa se „coaca”;
3- Timpul. Aici gresiti! Trebuie sa fiti dispus sa platiti munca unui om bun sa caute oportunitati si dvs. sa luati doar decizii.Mai ales daca nu lucrati in domeniu!
Bubele din imobiliare nu pot fi eliminate cum nici coruptia nu poate fi eradicata!
Ion Pribeagu
23 ianuarie 2010Sfat Pentru Lucia de la Ion Pribeagu – Daca apartamentul este cel care-ti place cumpara acum daca ai banii (asta nu este investitie pe termen scurt) dar negociaza la sange si te vei bucura ca stai acolo unde de fapt vrei (boieria se plateste ca si prostia de fapt) dar daca-l pierzi vei regreta pentru o mie sau cateva….asta este viata.
Dragos Dragoteanu
23 ianuarie 2010@Ion Pribeagu @ Lucia
Sunt de acord cu sfatul lui Ion Pribeagu…Lucia,orice imobil are un destin,ca oamenii!
Ion Pribeagu
23 ianuarie 2010Intrebare pentru finantisti blog-eri – se vorbeste aici de cresterea sau scaderea valorii imobiliarelor dar ce ziceti de valoarea intriseca a acestora ca degeaba vindem peste 5 ani mai scump cu 20 la suta daca devalorizarea atat a leului cat si a valutelor sare de 20 la suta si aici ma refer in special la euro si dolar ca vad francul elvetian sta BINE la fel ca si valuta Chineza (s-a intarit cu aproape 25 la suta fata de dolar in ultimul an) si a inceput (de curand) sa circule liber in asia de sud est.
Dragos Dragoteanu
23 ianuarie 2010@Ion Pribeagu
Foarte buna intrebare pe care o supun discutiei generale. Valentin-Popescu-se aude?Evident si pentru oricine se simte capabil de raspunsuri pertinente!
Dragos Dragoteanu
24 ianuarie 2010@Ion Pribeagu
Uite cum pun eu problema in fata clientilor pe care-i sfatuiesc direct si le iau si bani pentru asta:
1. Ii intreb direct cati bani au disponibili pentru investitii,in general vorbind;
2. Aflu de la ei cat primesc dobanda de la banca pentru sumele respective;
3. Orice oportunitate imobiliara pe care o prezint o raportez la plus valoarea adusa PESTE dobinda bancara;
Personal,valoarea proprietatilor mele e data de suma pe care o pot obtine imediat prin vanzare.Pana nu vinzi valoarea E ZERO,daca te raportezi strict la lichiditati!In piata imobiliara,am intilnit nenumarate moduri de gandire fata de acest subiect.Exista cazuri concrete in care persoane serioase calculeaza/anlizeaza valoarea imobilelor in moduri diferite:
– A – se raporteaza la ce credit pot lua pe imobilul proprietatea lor,daca vor sa acceseze lichiditati bancare;
– B – se raporteaza la ce cash flow obtin lunar din imobilul respectiv,venituri certe si constante;
– C – se raporteaza la vanzari realizate pentru proprietati similare in zona,dovedibile cu acte;
– D – se raporteaza la pretul platit la cumparare si rata anuala a inflatiei sau la diferiti alti indici;
– E – se raporteaza la metoda costurilor constructiei pentru un imobil identic,chiar daca orice imobil e unic;
– F – se raporteaza la castigurile/pierderile bursiere de la achizitia imobilului la zi;
– G – se raporteaza la analize,statistici,zvonuri,show-uri imobiliare si vise personale!
Valentin Ionescu
23 ianuarie 2010@livium #179
Daca vorbim de ceea ce englezii numesc „the astute investor”, ce spui tu acolo cu 25-30 de ani e mult.
La o rata de rentabilitate de 6% net, care e MINIMUL luat in considerare la o investitie mica, de obicei pentru rezidential buy-to-let, amortizarea se face cam in 15 ani, deci este termenul MAXIM de amortizare acceptat de investitorii particulari din occident.
La noi, perioada de amortizare la multe investitii a fost de o zi sau o saptamana, daca vorbim de profesionisti.
Acum, in criza, nici nu se discuta de 15 ani, se cauta 8-10 ani perioada de amortizare.
Vorbim de 10-15 ani numai la investitorii de mana a 3-a, a 4-a, zisi si „de duminica”. Acestia au auzit de noul Eldorado, alias la burbuja inmobiliaria, alias subprime heaven, si s-au grabit sa-si stranga toate economiile, sa se mai imprumute si pe la banci vreo 40-50 de mii, ca sa cumpere ceva, orice, pentru ca oricum pretul va creste, si sa-l revanda dupa un an doi pentru a cumpara cu banii obtinuti astfel un conac in Anglia, un penthouse in Manhattan, un Bentley pentru cafea si 2 Hummer pentru arat, discuit si semanat mosia.
Deci, cineva trebuia sa le spuna ca, de obicei, atunci cand ceva suna prea frumos ca sa fie adevarat, ASA ESTE!
Lor nici macar multi dintre agentii la care au apelat pentru a-i ghida in luarea unei decizii nu le-au spus ca va fi o investitie de durata, ca de fapt cumpara la a 7-a mana, etc etc.
Acei rechini despre care vorbeste Dragos au iesit din combinatie de mult, au capitalizat pana in 2008, si acum stau cu valiza de bani pregatita si asteapta.
@Ion Pribeagu
Talent maxim filmul 😀 . Pacat ca nu a mai ajuns pe sticla…
Valentin Ionescu
24 ianuarie 2010@Ion Pribeagu
Daca vorbim de valoare intrinseca, pai atunci putem linistiti sa-i facem mincinosi pe cei care afiseaza procente exorbitante de scadere ale preturilor in ultimii 2 ani, daca ne raportam la scaderea leului.
Calculati cat au scazut in lei, nu toata Romania este platita deja in euro…
Se vede ca ai rulat ceva banuti in imobiliare 🙂 . Si ai sa mai rulezi, asta e boala grea, mai ales daca ai inceput sa te pricepi.
papagalul imobiliar
24 ianuarie 2010Ion Pribeagu@ cresterea valorii unui imobil pe 5 ani , nu-ti acopera decat devalorizarea monedei in care ti-ai fi tinut banii? esti castigator, inseamna ca ti-ai pus banii la adapost… e si asta o realizare… unde mai pui ca multe imobile cu exceptia unor terenuri pot sa-ti aduca un profit prin inchiriere. mai mult, sa nu uitam ca imobiliarele sunt ,in teorie, o investitie pe termen lung…
ps ca si poanta:cand eram mai tanar si mai papagal decat acum , am facut o investitie intr-o pensie privata. randament de vis… dar ma bucur ca am ajutat niste necajiti sa-si ia salarii de 90.000-100.000 de Eur pe luna… si cu asta v-am pupat…
Popescu
24 ianuarie 2010Dragilor, ma bucur de turnura pe care au luat-o discutiile, imi pare rau ca nu ma pot implica, sunt la munte dar va citesc pe telefon
Ionut....MDAAA multa teorie
24 ianuarie 2010@ Valentin (mi-ai cerut parerea la niste dileme)
In legatura cu de ce si cine ne-a speriat (la modul general vorbind) pot spune un sg lucru:
– Daca am fi vb de o piata matura unde profit/return s-ar fi masurat in ani de zile 10-20, atunci da…frica ar fi fost fundamentata.
Va reamintesc ca, conform PriceWaterHouse in 2005/6 Romania a fost pe primul loc in lume la acest capitol – profit in inv imobiliara.
La noi marja de profit a fost undeva de 50-70 % anual nu la deceniu asa ca SPECULA a fost cea care a dictat regulile jocului si nu cine stie ce simt de business extraordinar al vreunuia sau altuia.
– Efectul de turma si metalitatea de roman ( cea mai fatala boala) a
primat ca si cauze ale BOOM-lui si evolutiei imobiliare.
– Logic, banii nu au disparut peste noapte din buzunarul jucatorilor cu atat mai putin cu cat au fost facuti tot peste noapte.
Gandestete ca un portofoliu al unui investitor in afara va ramane neschimbat cel putin cativa ani (vb de acei 10-20 ani de amorsare)..ceea ce la noi era sinucidere curata, cine cumpara, in cateva luni avea sansa vietii de a dubla valoarea asa ca……SG cauza a fost una psihologica dictata de efectul de turma.
Ne aflam mai mult intr-o criza psiho decat una reala – toata lumea tine banii la ciorap.
In ce priveste SNOBISMUL, cred ca romanul va invata usor sa-si mai taie din lungul nasului si va incepe sa se simta singur 2 persoane intr-o locuintza de 300 mp.
DACA EDUCAREA si SELECTIA NU SE NATURAL ….e timpul sa se faca fortat. Problema este ca pe langa castigul maturizarii pieteii vom avea si mult de pierdut.
Valentin Ionescu
24 ianuarie 2010@Ionut
Multumesc, asta voiam de la tine. Nu putem sa incepem sa ne cunoastem decat asa, cu raspunsuri reale la intrebari reale si la obiect.
Dragos Dragoteanu
24 ianuarie 2010@Valentin Ionescu
Te rog sa raspunzi public cum calculezi tu valoarea unui imobil ASTAZI,in Romania,in actuala conjunctura a pietei? Subiectul ultimului editorial asta a fost si toti comentatorii au vorbit frumos,dar mie imi plac lucrurile clare.Singurul care a ATINS CONCRET subiectul a fost Ion Pribeagu la intrebarea legata de inflatie.Astept ca toti cei care se cred competenti in domeniu imobiliar sa-si spuna punctul de vedere!
Avem un imobil !..Ca sa stim cat ar putea sa faca peste 5,10 ani,trebuie sa stim mai intai sa-i calculam valoarea ACUM.
Valentin Ionescu
24 ianuarie 2010@Dragos
Parerea mea personala:
Valoarea unui imobil AZI, in conditiile date de piata actuala, cand nu ai indici clari la care sa te raportezi, sau un curs firesc al pietei, este pretul pe care il poti obtine in maxim 30 de zile de la emiterea unei oferte de vanzare.
Dragos Dragoteanu
24 ianuarie 2010@Valentin Ionescu
Ma asteptam la mult mai mult de la tine!…Lasa yield-urile si XL-urile,fara chirii sau alte venituri dintr-o eventuala exploatare imobiliara,CUM FACI ??? Raporteaza-te la…tine,folosindu-te de altii ! Hai,vreau inovatie,nu intuitie,nu tipare standard!!
alma
24 ianuarie 2010Cred ca trebuie gasita o unitate de masura etalon alta decat banii.
Daca azi , vanzand o anumita proprietate reusesc sa cumpar o anumita cantitate de bunuri si servicii de un anumit fel si peste 10 ani vanzand acceasi proprietate voi reusi sa cumpar minim tot aceeasi cantitate de bunuri si servicii ca prima data inseamna ca valoarea a fost conservata.
Nu conteaza pana la urma cu cat vand ci ce reusesc sa fac cu banii obtinuti.
Am intalnit oameni care au spus ca daca vindeau apartamentul acum 2 ani cu 150000 euro nu reuseau sa-si construiasca o casa in zona limitrofa a Bucurestiului. In vara trecuta au vandut apartamentul cu 90000 euro si au reusit cu banii astia sa-si construiasca casa dorita.
Dragos Dragoteanu
24 ianuarie 2010@alma
Exceptionala interventie,dar vreau sa ne limitam doar la cash,nu la puterea lor pe alte piete ,ci strict la cantitatea lor!Aici cum vezi treaba?
alma
24 ianuarie 2010La imobile obisnuite numai daca se calculeaza valoarea de inlocuire. Caz in care locatia conteaza foarte mult.
Cred.
Dragos Dragoteanu
24 ianuarie 2010@alma
Mai alma,tu lucrezi mult cu cifre,poate in audit/contabilitate etc. Vreau ALTCEVA!…In imobiliare, afacerile mari nu se fac cu „cred”!
Dan
24 ianuarie 2010Valentin, Dragos, am zis ca iau o pauza nu ca am plecat ca o „fata mare”, regindesc pozitia „verbala” de „combatere”… mai fac si injectii pe deasupra iar modul in care scriu acum este aproape contorsionat… stai ca revin cu Obama drept bodyguard la afirmatiile privind viitorul imobiliar.
Toate cele bune si
Popescu, Ionut, Aristotel, Alma nu capitulati 🙂
Dragos Dragoteanu
24 ianuarie 2010@Dan
Ia o pauza,dar nu sta prea mult afara.Asteptam sa-ti „dezgheti” mintea!
Valentin Ionescu
24 ianuarie 2010@Dragos
Imi pare rau sa te dezamagesc, dar nu pot sa inventez raspunsuri de dragul de a parea altceva decat sunt.
Calcule, yielduri, XL-uri, evaluari comparative (cu ce?), toate sunt frumoase si dau bine la CV 🙂 , dar eu vorbesc numai despre ce stiu.
Si ceea ce am scris am invatat pe pielea mea, atunci cand fortat de nevoia de cash am vandut la urgenta in 2 saptamani cu 20 de mii de euro un teren cumparat cu 30 de mii, si despre care stiam sigur ca valoreaza 100; ba mai mult, la o luna dupa vanzare am primit oferta de 80 de mii, care era deci valoarea de peste o luna si nu de AZI. Ori, tu m-ai intrebat la modul generic valoarea unui imobil AZI. Pai, daca nu ne raportam la randament, la nimic, sunt 2 variante:
1. Dpdv al vanzatorului, mentin ceea ce am scris, adica exact cat poate lua pe el AZI, asta daca TREBUIE sa vand, pentru ca despre asta vorbim, valoare reala si nu teoretica
2. Ca si cumparator, nu pot sa ma raportez decat la randament, sau daca e pentru mine, deci mi-l permit si mi-l doresc, dispare ideea de randament, si as da MAXIM 60% din valoarea din 2007(si sunt foarte generos, in conditia in care mi l-as dori foarte tare)
Dragos Dragoteanu
24 ianuarie 2010@Valentin Ionescu
Gandirea ta e corecta pana la un punct.Hai sa-ti spun cum fac eu si nu trebuie sa ma copiati!
Totul porneste de ce parte esti (nu-i asa alma/popescu/etc?) vanzator sau cumparator,ce scrie in dreptul tau.Deci:
1. Daca esti vanzator,raspunsul tau e foarte bun,ai procedat corect ca ai vandut sub pret daca aveai nevoie de banii respectivi pentru ORICE!Asta e pentru mine dovada suprema a unui bun afacerist,sa vinzi sub pretul de achizitie;
2. Daca esti cumparator eu am doua variante.Una v-o pot spune,de una o sa aflati cand ne vedem fata in fata pentru acelasi scop:cumpararea aceluiasi imobil!
Cum fac azi cand INTENTIONEZ sa cumpar un imobil?Sunt mai multe etape,puteti sa le spuneti cum vreti:
A – „preludiu” imobiliar – vad despre ce e vorba,dau tarcoale,vad tot ce misca in jur,ma gandesc,analizez sansele sa”pipai” obiectivul fara sa bata la ochi,intreb si culeg informatii,verific tot ce misca legat de ce ma intereseaza.Intr-un cuvant…incerc sa-mi dau seama daca sunt compatibil cu imobilul respectiv dpdv comercial (financiar,tehnic,jurudic etc).Daca il simt,ma sfatuiesc cu oameni de incredere din afara sferei de influenta imobiliara.Ii intreb ce vad ei in imobilul respectiv,daca ma lasa sa ma „indragostesc” de ce le arat.
B – „atacul” tintei – trec direct la cucerirea obiectivului,prin orice mijloace legale posibile,de la discutii „intimplatoare” pana la negocieri sfisietoare,pe si pe linga subiect,deviza fiind una singura:pentru un imobil este un singur cumparator final.Sper sa fiu EU!
C – „jocul” – apogeul „cuceririi e ca la deschiderea unui seif(daca gasesti /stii codul) sau ca la cucerirea unei…femei.Scuza-ma alma,dar si nevasta-mea citeste cateodata comentariile si a zis ca nu sunt intreg la cap!De fapt stia!…
CONCRET : propun vanzatorului sa facem 3 evaluari oficiale autorizate!!! Una el,una eu (cu oamenii mei de la Euroest) si una un evaluator de la orice banca vrea vanzatorul- cu motivul ca vrea sa obtina un credit pe imobilul aflat in discutie.Fac o medie intre cele 3 si ramane sa adaug EU (nu vanzatorul) un „indice” in functie de atractia finala asupra obiectivului.Plus valoarea mea poate fi intre 20% si MAXIM 50% din suma medie rezultata in urma celor 3 evaluari.Atentie! Daca vanzatorul nu vrea sa faca el evaluarea nu-i nimic!Fac doar 2 – una a mea si una a bancii(le platesc eu),i le pun in fata si-i spun ca eu apreciez mai mult valoarea imobilului si sunt dispus sa negociez.In schimb,ii dau clar de inteles ca nu-mi place sa „cochetez” prea mult cu provocarile,ca daca nu e imobilul respectiv,mai sunt imobile de vanzare si,mai devreme sau mai tarziu,oportunitati vor exista in piata imobiliara.Valoarea unui imobil e cat pot eu sa ofer,cat sunt eu dispus sa dau!Daca altii dau mai mult,e dreptul lor si va fi „iubita” lor.Daca ne placem ne luam daca nu… mai cautam!Fiecare imobil are o istorie,un destin,un sfirsit! Pretul e doar un detaliu de moment.Azi are o valoare,maine alta.VALOAREA E DIFERITA IN FUNCTIE DE OM SI PIATA!
Valentin Ionescu
24 ianuarie 2010Dane, ma bucur ca nu ai disparut din peisaj! Te asteptam
Sa-i spui lui gogu ca si pe el 😀 .
livium
25 ianuarie 2010Nu poti calcula valoarea unui imobil, ci cel mult poti face o estimare a valorii de piata.
Si depinde despre ce vorbim, ce fel de imobil, unde este, raritate, unicitate…tot felul.
Se poate inchiria, nu se poate…hai sa luam un caz concret. da-ne un caz concret.
De exemplu…o vila de xmp, cu teren atata, amplasata pe bld…
Dragos Dragoteanu
25 ianuarie 2010@livium
Vino tu te rog cu un exemplu concret si noi iti spunem unde gresesti,daca gresesti sau cum vedem noi calculul nostru.Pune ce vrei pe blog cu cifre,date concrete si analize.Vrei un studiu de caz,da exemplu concret si noi comentam.
Nelamurita
25 ianuarie 2010am citit toate comentariile si tot as vrea sa va intreb ceva: pana la urma considerati ca apartamentele din centru (blocurile fara buline, sunt cateva), de pe Calea Victoriei de ex., sunt sau nu o investitie, generic vorbind ? („generic vorbind” – ignorand haosul preturilor din momentul de fata din piata)
(eu ma pregatesc sa cumpar o garsoniera, pt. investitie, scopurile principale fiind (a) sa nu tin banii in banca, dobanzi proaste, nesiguranta si (b) sa fie ceva cu un potential de exit satisfacator; am ales ceva la aprox. 2000 eur/mp, undeva in aceasta zona, caut de vreun an ceva central care sa nu fie intr-un bloc cu bulina [avand in vedere ca lista tocmai ce s-a extins anul trecut cu inca vreo 2000 de cladiri, este o cautare aproape innebunitoare…] si evident ca am sa cumpar oricum, dar sunt curioasa care este parerea dvs.)
judecata mea in privinta valorii unui apartament a fost urmatoarea, poate gresita, atata am putut, nu lucrez intr-un domeniu tehnic/cu cifre :))
– centrul orasului ramane centru, indiferent de dezvoltarea ulterioara, si existand un numar limitat de constructii si potential de construire limitat, am presupus ca asta e o zona cu potential de crestere de pret (cantitatea limitata a unei resurse fiind direct proportionala cu pretul). Cresterea valorii nu cred ca va fi mare pe termen scurt-mediu (preturile sunt deja f. mari in raport cu puterea de cumparare/cererea solvabila), ci oarecum medie pe termen lung, datorita dezvoltarii economice, i.e. faptului ca suntem o piata de desfacere destul de importanta a UE, si nu vom fi lasati sa cadem. too big to fail adica.
– orice bulina face ca valoarea imobilului sa fie de fapt zero, pt. ca daca vine cutremurul, nu va conta ca l-am luat ieftin, banii mei vor disparea instant. societatile de asigurari asigura imobilele la o anumita suma, dar e destul de mica, iar costurile cresc cu cat e vorba de ceva mai dubios. motiv pt. care am evitat chiar si cladiri din lista „extinsa” de risc (cele adaugate recent si neincadrate intr-o clasa de risc specifica)
– semicentral, valoarea o sa creasca probabil putin [pt. ca de cum se va dezgheta piata, probabil ca multa lume ar face un mic efort suplimentar ca sa cumpere ceva in iancului/tineretului, rather than dristor/militari], dar avand in vedere cat s-a cumparat, va mai trece, am considerat eu, destul de multa vreme (peste cinci ani) pana cand cererea va determina o crestere de pret in zonele semicentrale. Si am vrut sa fiu sigura ca am posibilitatea de exit mai devreme de cinci ani, nu se stie niciodata.
– cartierele si locuintele „muncitoresti” (mici, inghesuite, infrastructura proasta) cred ca vor scadea ca pret, pe masura ce standardele de viata ale populatiei vor deveni mai mari, odata cu inevitabila dezvoltare economica. Inevitabila pentru ca de jos, nu se poate merge decat in sus, nu sunt destul de apocaliptica incat sa consider ca va veni un razboi mondial declansat de banci si imobiliaru cel rau
– casele noi… am incercat sa fac o cercetare, nu am aflat mare lucru. Intr-un mesaj la o postare anterioara a dvs. va intrebam de ce considerati ca e preferabila o casa nou-construita uneia vechi. Ati raspuns ca nu toate sunt, asa este, iar eu avand o neincredere foarte pronuntata in (a) informatiile dezvoltatorului/constructorului, (b) profesionalismul agentilor imobiliari, care ar spune orice ca sa vanda, am preferat sa nu ma ating de acest segment, ca sa nu ma trezesc ca-mi cade casa-n cap, nu la cutremur, ci la un „stranut” venit din Vrancea…
– ar mai exista o categorie, si nu stiu daca am facut bine ca am evitat-o… aceea a imobilelor centrale ciudate (demisoluri, apartamente cu baia la demisol, apartamente de 18 mp etc.). Am evitat-o pt. ca eu in calitate de cumparator ma gandesc de o mie de ori inainte sa vizionez macar asa ceva, si ca vanzator, m-am gandit ca as fi pusa in situatia unui exit foarte dificil (in cazul in care as avea nevoie de el).
In consecinta, am cautat ceva pe segmentul rezidential ultracentral/central, fara bulina, in principal pentru ca doresc sa am un exit cat de cat satisfacator in caz de nevoie. As vrea sa stiu ce parere aveti despre acest segment, cu mentiunea ca stiu ca toate previziunile noastre sunt apa de ploaie, ca poate maine vine un cutremur, se supara Osama pe Obama, da Volskbank faliment sau cine stie ce alte surprize ne asteapta, imposibil de luat in calcul.
🙂 dar jocul de-a previziunile este foarte interesant.
va multumesc,
A.
Dragos Dragoteanu
25 ianuarie 2010@Nelamurita
1.Cumpara cat mai in centru si in imobil cat mai nou posibil.Nu gresesti! E exact ca in dragoste…ai vazut,ai simtit ca te vei simti bine in imobilul respectiv,IA-L !Nici in dragoste,nici in imobiliare nu exista garantii.Cum ai grija de locuinta ta asa te vei simti cu/in ea.Si nu uita!…Intotdeauna,dar intotdeauna,dupa ce vei cumpara imobilul „vietii tale”,vei vedea altele mai bune,mai frumoase,mai noi (tinere) si o sa te gandesti ca poate n-ai facut alegerea cea mai buna.Repet,e exact ca in dragoste…poti sa faci exit oricind!Succes!
livium
25 ianuarie 2010Sunteti investitor, ok? Bun, asta inseamna ca trebuie sa aveti in vedere o rata de capitalizare (yield) de cel putin 12%. Yield-ul e o chestie cateodata subiectiva, fiecare are alt punct de plecare si depinde de la investitie la investitie. Bun, in continuare ar trebui sa vedem cam cu cat se inchiriaza o garsoniera in zonele centrale. Zicem 350 de euro? In 12 luni avem 4200 euro.Treba sa dam deoparte niste cheltuieli ( impozite, asigurari, reparatii etc) si mai luam in calcul si niste pierdei din neocupare si/sau neincasarea chiriei. Fara sa fiu deloc riguros, dau jos din cei 4200, cam 1000 euro (aprox. 25%). Raman 3200euro/an. 3200:12%=26.700Euro. Cam in acesti bani merita facuta investitia. Acum sunt loc de interpretari: chiria e mai mare sau mai mica de 350? Depinde de locatie, de finisaje, de noroc. Yield-ul e prea mare sau pot merge si pe 8-10%? Daca merg pe 8%, atunci pot urca pana la 40.000 euro. Si nu uita, profitul se face la cumparare!
Succes.
Dragos Dragoteanu
25 ianuarie 2010@livium
Atentie! Cel mai mic profit se face la cumparare.Profitul adevarat se face in timp din exploatare (cash-flow) si cresterea valorii imobilului-urmata de vanzare..Aici e „bataia pestelui”!…
Ion Pribeagu
25 ianuarie 2010Dragos, am luat legatura cu un constructor/developer si din vorba in vorba am aflat cateva lucruri de luat in considerare in actuala situatie – valoarea terenului in afara unui oras la munte (cumparat prin anii 98 destul de ieftin), munca/constructia (cinstita cu muncitori platiti corect si taxele aferente) finisate, cu un profit (?% ) nedeclarat zice el ar fi cam 800-850 de euro mp deci de aici in sus incepe sa apara profitul investitorului sau comisionul agentului – bineinteles ca valoarea va creste sau scade in functie de valoarea terenului, locatie si nevoia jucatorilor (vanzator sau cumparator)
Deasemenea in timpuri bune – creditarea usoara va mari preturile si dimpotriva dar un bun agent atat atunci cand cumperi cat si atunci cand vinzi poate ajuta un cumparator sa negocieze un pret decent (evitarea agentului este gresita) pentruca el poate negosia fara problema noului venit controlat de emotii si nestiinta negocierilor
(am vazut sfaturile tale – extra bune)
In privinta blocurilor vechi, cu exceptia axei vrancea-Bucuresti le recomand cu toata increderea dar mai adaugati cca 200-300 de euro mp pentru refinisare si lucrul cel mai important vecinatatea unor propietari ex/muncitori acum pensionari fara bani dar si foarte necivilizati alcolisti sau zinga ro.
Dragos Dragoteanu
25 ianuarie 2010@Ion Pribeagu
E mult de discutat pe tema asta…Puneti intrebari cu 1,2,3,etc daca vreti rasunsurile mele clare si la obiect.Merci anticipat!
Popescu
26 ianuarie 2010Referitor la intrebarea 182 a lui Pribeagu:
1. Daca cumperi un apartament cu 100,000 euro care peste 5 ani ajunge la 130,000 euro, lucrurile stau asa:
-de la 100k la 130k este CRESTERE NOMINALA de 30%
-daca din cei 30% scazi inflatia la euro (sa zicem ca a fost 10% pe perioada de 5 ani), avem o CRESTERE REALA de 20%;
2. Cat priveste raportarea la mai multe valute, sesizez oarece confuzie la tine. Cum sa faci sa cumperi ceva care sa creasca si in euro, dar si in lira sterlina si sa nu scada in yen japonez? Intrebarea asta nu prea are de-a face cu zona imobiliara.
Daca tu cumperi un imobil in euro, iar valoarea imobilului scade in yeni, inseamna ca tu te-ai expus RISCULUI VALUTAR si ai pierdut. Acoperirea riscului valutar referitor la diverse monede este o alta zona in care exista intrumente specifice: contracte futures/forward.
Eu zic sa renunti sa impusti 10 iepuri dintr-un foc, daca ai fi atat de priceput sa jonglezi pe zonele astea, te-ai lasa in secunda doi de imobiliare, acolo chiar se fac bani seriosi cu cateva clickuri de mouse..
Dragos Dragoteanu
26 ianuarie 2010@Popescu
Da daca eu lasam banii la banca in euro cit castigam in 5 ani din exemplul tau?
Popescu
26 ianuarie 2010Dragos, am citit cu atentie sfaturile tale referitoare la evaluarea unui imobil din perspectiva de cumparator/vanzator. Am urmatoarele intrebari/observatii:
1. Cum iti alegi persoanele carora sa le ceri o „second opinion”? Eu personal am luat numai tepe cerand parerea „satului”, ceea ce m-a condus la concluzia ca e bine sa fii foarte atent pe cine intrebi.
2. Referitor la evaluare, as mai adauga ca ar trebui sa tinem seama de COSTUL DE OPORTUNITATE (ce alte investitii putem face cu banii respectivi). Privind lucrurile prin prisma Costului de oportunitate, evaluarea capata brusc o alta dimensiune:
-in primul rand trebuie sa diferentiem evaluarea daca achizitia este facuta de un investitor profesionist sau de un utilizator final: astfel inv prof compara suma ceruta pe un imobil cu alte oportunitati pe care le are pe diverse piete/in diverse tari. Un ut final nu prea are cu ce sa compare pentru ca el nu investeste, poate cu chiria pe care o plateste.
Prin prisma asta, acelasi imobil poate sa valoreze 80k pentru un inv prof si 105k pentru un ut final.
-la niv unui inv profesionist lucrurile se desfasoara asa: daca el are o oportunitate de imobil la 100k care ii aduce castig 30% in 2 ani, dar in alta tara i se ofera o alta oportunitate care ii aduce 40% in 2 ani, brusc termenii evaluarii se schimba. El va oferta imobilul la 80k astfel incat sa depasesca costul de oportunitate al banilor de 40%, desi pentru un end-user acelasi imobil valoreaza 105k
Se poate vorbi f mult despre evaluare, principii, rationamente, yielduri sau exceluri..
Dragos Dragoteanu
26 ianuarie 2010@Popescu
1.Am o sotie mai buna ca mine la imobiliare,dar nu vinde servicii imobiliare la altii!Doar mie si pe bani grei!!
2.Lasa Popescu,rezuma-te la Romania,ca doar nu vrei sa faci studii de oportunitate in Haiti acum!?…
Ai dreptate ca se poate vorbi mult,conteaza sa ai subiecte reale ca la teorie ne pricepem toti.
Ion Pribeagu
26 ianuarie 2010Eu nu rasund nimanui ci pun in discutie intrebarea lui Dragos
Din titlul acestui comentariu eu l-am mirosit investitie si ma gandesc (nefiind de meserie financier) sa iau niste povete gratis de la niste alti investitori in cazul acesta specialisti in imobiliare si sunt specialisti (unii) altii doar teoreticieni dar toti au ceva de spus si daca filtrezi comentariile poti invata ceva gratis. Asadar cum spunea cineva mai devereme ca sa cumperi ceva ai nevoie si tu de niste CASHcaval ziceam noi pe timpuri si daca vrei sa nu se strice trebuie rulat iar asta se poate face cu mai mari, medii sau mici riscuri. Binenteles ca cel mai usor este colectare dobanda de la banci dar daca devine impozabila prea mult … urmeaza joaca la bursa/e si imobiliarele in principal apartamente mici/garsoniere usor de inchiriat tineretului LIBER care de abia asteapta sa fuga de acasa si sa stea singur (platind chirie – dobanda banilor tai) totul este chiria/dobanda sa fie APROXIMATIV EGALA si garantez ca daca ai si cumparat ieftin vei obtine aceasi bani pe apartament si peste 5-10-25 ani (daca il tii atat)sau mai mult… totul depinde de agentul vanzator sa gaseasca cumparatorul cu bani si va rog sa ma credeti ca totul se vinde chiar in profit daca ai si putin noroc
Dragos Dragoteanu
26 ianuarie 2010@Ion Pribeagu
M-ati omorit cu..”totul se vinde chiar in profit daca ai putin noroc”! Atunci,Doamne ajuta!!
Popescu
26 ianuarie 2010Dragos, daca lasai in banca probabil castigai mai mult. exemplul era la nivel de definitie crestere reala/nominala.. Poti sa ai si crestere reala negativa
Popescu
26 ianuarie 2010Conceptul de cost de oportunitate este unul de baza in domeniul investitional. Chiar si tu cand compari cu dobanda la banca, tot un cost de oportunitate este. Exemplul cu Haiti nu are nici o relevanta, poti sa alegi o oportunitate din Galati sau Lehliu Gara
Ion Pribeagu
26 ianuarie 2010Dragos, si toti vanzatorii (inclusiv agentii) vreau sa mai zic aici ca reclama este sufletul comertului si manipularea cumparatorului – este foarte importanta si mult mai usoara daca el nu are de partea sa un sfatuitor/agent bun.
Nelamurita
26 ianuarie 2010Va multumesc pentru sfat.
:)) si sincer, multumesc si pt. imbarbatarea cu dragostea, fiindca da, azi am semnat si tot azi rasfoind anunturile am vazut inca doua garsoniere pe care DAAAAAAAMN cum de nu le nimerisem inainte :)) mereu e unu mai frumos ca al meu !
@livium: 1. multumesc pt. sugestii, mi-am copiat acel paragraf ca sa fac analiza de text si sa pricep ce spuneti 🙂 si 2. chiria aia mi se pare optimista, eu prefer sa fiu pesimista in planificari (de ex. presupun ca for a while o multime de lume va prefera sa inchirieze decat sa vanda, si atunci chiriile poate scad? zic si eu). anyway, nu stiam de astfel de „metode”, deci raman recunoscatoare.
(ca fapt divers: calea victoriei pe la Capsa, bloc din 1968 or smth, etaj median, cu niste grinzi de 80 de cm. care, indreptatit sau nu, m-au facut sa ma simt safe, l-am scos la 1700 eur/mp)
alma
26 ianuarie 2010Reclama este sufletul comertului dar reclama mincinoasa este pedepsita prin lege.
Suna destul de cinic „manipulare usoara a cumparatorului daca n-are de partea lui un sfatuitor/agent bun”
Ion Pribeagu
26 ianuarie 2010Daaamn, … este adevarat, socoteala din targ nu se potriveste cu cea de acasa… iar in curtea vecinului iarba este mai verde.. intotdeauna dar important este ca s-a facut pasul inainte… aviz amatorilor, discutiile au ajutat cumpararea cu numai 1700 in loc de 2000…bravo Dragos
Alexandru Suciu
27 ianuarie 2010Buna dimineata,
Apropo de tema acestui articol am si eu o intrebare. Cunoasteti bine proiectul Allegria Residence de pe sos. Bucuresti-Oltenita. As putea avea o parere obiectiva despre acest proiect rezidential?
Va multuesc anticipat.
Dragos Dragoteanu
27 ianuarie 2010@Alexandru Suciu
E ca orice proiect comun din afara Bucurestiului,cu avantaje si dezavantaje.
Ion Pribeagu
27 ianuarie 2010Intrebare – Case ieftine
In SUA merg bine mobile homes and manufactured homes in toate perioadele dar mai ales acum pentru cei care pierd casele de peste 150,000 pot cumpara mobile sau manufactured homes – trebuie doar sa ai teren si ratele sunt foarte rezonabile. Am vazut ceva pe la noi dar cam scumpe si nefinisate si cred ca avem acest segment de clasa sociala care si-ar dori o casa ieftina dar pot fi folosite si case de vacanta
Dragos Dragoteanu
27 ianuarie 2010@Ion Pribeagu
Cine va inventa case pentru cei carora bancile le va lua casele va face imobiliare de succes garantat in viitor.
Alexandru Suciu
28 ianuarie 2010@Ion Pribeag, Dragos 209:
Tocmai am lasant o intrebare pe blogul lui Vali despre cum credeti ca ar primi piata din Romania urmatorul concept de locuinte: http://rezidentialex.ro/living-in-a-box
Acest sistem constructiv permite realizarea de locuinte, campusuri universitare, spatii de birori si chiar hoteluri. Sistemul este ecologic, modular si arata binisor, zic eu. Astept parerea voastra.
Dragos Dragoteanu
28 ianuarie 2010@Alexandru Suciu
Cred ca acest concept ar prinde foarte bine pentru bordeluri.Daca are izolatie fonica perfecta e ideal pentru asa ceva!Trebuie doar sa mai astepti sa dea politicienii legea cu prostitutia si o sa vezi dezvoltatori interesati de acest produs imobiliar nou.O sa fie clienti dedicati….tir-istele de pe centura,care vor schimba cabina cu…containarul din spate!Spatiu mai mare,loc pentru desmat si imaginatie pentru soferi.Poti sa faci si un complex rezidential cu numele sexyland!Ai variante…
Ion Pribeagu
28 ianuarie 2010Dragos, manufactured homes – site: http://www.factoryexpodirect.com – am fost si l-am vizitat are izolatie buna si in functie de marime poate fi numita casa sau locuinta puse pe un teren cautat pot fi vacation homes – pe la 2 mai/Mangalia sau la munte dar nu e rea nici idea de bordeluri/chicken ranch, totusi eu credeam ca pentru prostitutie sa-r preta niste motorhomes ca te poti deplasa daca se strica ” zona „
Dragos Dragoteanu
28 ianuarie 2010@Ion Pribeagu
In Japonia exista asa ceva pentru tineri.Vorbesc serios!Vii,platesti cateva ore,te simti bine si te duci la munca mai proaspat si vioi!Diferenta intre romani si japonezi e ca noi mai stam sa vedem ce se intimpla maine,apoi poimaine si daca nu cumva munceste altcineva in locul nostru.
Ion Pribeagu
28 ianuarie 2010Alexandru – am vazut asta de mult si ar ar fi o varianta pentru unda de propagare a cutremurului (sunt metalice/sudate si deasemenea in Los Angeles (bine izolate) dar asta merge pentru homeless sau poate chiar studenti….cu un pol pe noapte stai la cutie, oricum vin turmentati si acolo doar „unii” dorm – chiar ma gandesc la 2 Mai intr-o curte mare pui 10 buc de 20FT ($1,000 buc) containers cu latrina in curte langa fantana si faci un ban gramada vara cu tineretul
Ion Pribeagu
29 ianuarie 2010Made in Romania – Se doreste ca in west inclusiv SUA dar operate de ..NOI/Romani
pai fratilor noi avem notre maniere de interpretare si dupa ce vedem la toti, luam ceva de la fiecare facem o potroceala o lasam la sedimentat si obtinem Made in Romania – pai cum sa fie ca afara la noi inauntru ca nici vara nui ca iarna si uite asa ..tra la la
(Noi nu avem MLS – sistem multiplu de listare independent (nu vreo alta camera de comert care este si agentie de imobiliare) la care agentii listeaza si au acces la info de la celelete agentii.
Deci daca vrem ceva ca de altundeva trebuie copiat fara ” inbunatatiri sau omisiuni”
si atunci poti cere sa listezi numai cu mine, tu te ocupi de reclama, publicitate de toate felurile si agentii cauta fiecare vanzatorul sau cumparatorul – DECI MLS si apoi
potopul
Dragos Dragoteanu
29 ianuarie 2010@Ion Pribeagu
Exista sistem MLS in Romania.
Ion Pribeagu
29 ianuarie 2010Banca Imobiliara – Propunere Un nou proiect toate firmele imobiliare si brokerii intr-o banca solida care sa faca numai imprumuturi imobiliare …risk limitat intrucat este guvernata de specialisti investitori (shares holders or LTD)- ce sanse ar fi sa se stranga investitori intr-o banca de investitii specializata
Dragos Dragoteanu
30 ianuarie 2010@Ion Pribeagu
Buna idee!Stii cate fonduri de investitii imobiliare exista in Romania?Iti spune Dragoteanu…UNU!Unu singur!!Chiar daca ideea e buna tin sa te asigur ca eu garantez numai pentru deciziile mele,nu la gramada.Raspunderea colectiva e valabila unde se fura!
Hai sa-ti dau un exemplu concret.Stii ce-si doresc membrii unui consiliu de administratie in general?Iti spune tot Dragoteanu.ro:
1. ultimul model de limuzina,la alegere;
2. cele mai misto asistente,daca se poate si destepte dar nu neaparat;
3. SA NU IA NICIO DECIZIE!Leafa merge,timpul trece,noi „muncim”cu drag!
Concluzia mea personala: De multe ori,bugetarii sunt mult mai bine pregatiti si mai responsabili decat vedetele din multinationale!
livium
30 ianuarie 2010Dragos, un studiu de caz, ceva!? Multumesc.
Dragos Dragoteanu
30 ianuarie 2010@livium
Maestre,spune-mi ce te framanta,scrie-mi punctual cu 1,2,3..si-ti voi raspunde imediat.Studiile de caz vin,dar toate la timpul lor.Uite,ca sa-ti dau „apa la moara”….Ce ai face tu daca ar trebui sa alegi prin programul Prima casa una dintre variantele:sa construiesti o casa, avand terenul in proprietate, sau sa cumperi un apartament de pe schita,de la un dezvoltator privat?Repet,ambele prin programul Prima casa!Unde crezi ca ar fi riscuri mai mari sau batai de cap mai multe?Munceste putin te rog!…
Ion Pribeagu
30 ianuarie 2010Dragos, dupa cum vezi pribegesc de cativa ani buni nu era MLS cand am plecat iar in vizite nu am timp de cercetari ci doar pipai/adulmec piata – ma retrag curand liber profesionist de profesie consultant (import/export SUA si transporturi maritime)
apropo tuturor – piata SUA cea mai ieftina la aceasta ora – auto, materiale de constructii, electro casnice (electrice atat cat se paote 110 v) utilitare, agricole etc., si inca sper case la container (doar asamblate)
Ion Pribeagu
30 ianuarie 2010Dragos, ref la banca imobiliara – eu cred ca fiind particulara si bine manageriata de catre cei ce au investit/consiliu atunci nu ar mai fi ce a fost cu inceputurile pietei libere ci un bun control al acestui capital – dosarele de imprumut aprobate local si re- aprobate de catre consiliu – investitii in dotari bancare si folosirea auto proprie cu ocazional/daca este necesar masina de firma (cheltuieli controlate – auto lease 15-20 de mii max) si lucratori pro nu fotogenice – experienta in trade – ma gandeam cca 2-3000 de firme imobiliare investitoare si tot ele beneficiare de imprumuturi deci ruleaza banii lor care vor aduce profitul bine stabilit de la inceput si revanzarea acestor imprumuturi altor banci cu sacii mai mari si plini (chiar si atragerea ajutoarelor guv.sau BNR) si repet nu imprumuturi pentru dezvoltatori ci numai pentru cumparatorii adevarati cu cca 10-30 % avans (10% sume mari/30% mici) si proprietatea garantie inclusiv bonitate financiara) sa zicem participare min.1 actiune – 10,000 euro membri fondatori ..etc.,si eu sunt convins ca si romanii pot actiona organizat/parteneriat sau tovarasie capitalista
Dragos Dragoteanu
31 ianuarie 2010@Ion Pribeagu
Ioane,daca ai o propunere concreta in acest sens,chiar si indecenta imobiliar,telefoanele mele sunt publice.Iti dai seama ca daca m-as baga in asa ceva eu as fi seful! Doar n-o sa stau la mana unora care sa-mi spuna mie cu ce se mananca imobiliarele.Daca te gandesti la o banca in adevaratul sens nu e cazul,daca vorbim de un fond imobiliar e altceva.Asa evitam cat de cat BNRaul.La un moment dat,in vremurile bune,a venit un american la mine sa-mi propuna ceva asemanator,asa cum e in SUA.Am fost foarte transant si i-am spus ca nu am timp si chiar nu aveam atunci.Acum,orice e de discutat daca exista seriozitate.Ca un exemplu de incompabilitate intre mine si altii mult mai bogati ca mine,tin sa subliniez ca eu nu as fi facut investitia pe care a facut-o Patriciu in imobiliare!
Ion Pribeagu
31 ianuarie 2010Dragos – o vad ca o institutie fanciara/fond imobiliar sau banca cu circuit inchis si membrie eventual si un MLS propriu si condusa de profesionisti finante investitori impreuna cu mai greii investitori (specializati in imobiliare si posesori de actiuni mai multe) in care banul nu este la dispozitia personala si prin contract pe perioada angajarii raspund material altfel…..NU este angajat/NU are putere executiva.
(Banca/Fond de Credit Imobiliar pe scurt CASA NOASTRA – cred ca exista deja aceasta denumire dar e usor de imaginat) Eu cred ca cest fel de fond va aduce profit investitorului, sprijina sectorul imobiliare print-o informare la zi usor verificabila si deasemenea mai reduce (putin) influenta bancilor comerciale
Dragos Dragoteanu
31 ianuarie 2010@Ion Pribeagu
Gaseste investitorii „ancora” si intru si eu cu bani si stiinta in domeniu!
livium
31 ianuarie 2010intrebandu-ma pe mine, iti spun ca eu nu pot face nimic prin prima casa.
Dar daca as putea, as vrea o casa pe pamant (pt ca asta imi doresc), chiar daca inseamna batai mari de cap, riscuri, hartogaraie etc. Daca nu vrei batai de cap, iti iei apartament, riscuri mai mici.
Oricum asta e o chestie de la caz la caz, depinde ce vrea fiecare.
Dragos Dragoteanu
31 ianuarie 2010@livium
Maine,dau drumul la un nou editorial-studiu de caz,cum iti place tie.Dupa,mai vorbim!
Lucia
4 februarie 2010Buna ziua,
Revin cu o noua rugaminte.Am gasit un apartament intr-o vila pe o strada adiacenta cu Moise Nicoara(zona Alba Iulia) sector 3. Imi place foarte mult, dar am o problema mare. Nu gasesc nicaieri anul constructiei. Eu cred ca a fost construita in anii ’35. Vanzatorul mi-a spus ca a fost construita in anii ’50. Deci vorbim de un cutremur, cel din ’40.
Ce sfat imi puteti da? Sa cumpar un apartament intr-o cladire atat de veche?
Care credeti ca va fi soarta lui in 15-20 de ani.
Copilul meu in varsta de 9 ani credeti ca il va mai putea folosi?
Multumesc anticipat
Lucia
Dragos Dragoteanu
4 februarie 2010@Lucia
Uita de el Lucia,de dragul copilului tau si banilor munciti de tine!Daca chiar esti „innebunita” dupa blocul ala,cauta anul constructiei la S.C. Proiect Bucuresti S.A.!
livium
4 februarie 2010Din 35 incoace oricum au mai fost si alte cutremure, nu numai ala din 40. Fiul Dvs are 9 ani, atunci ar trebui sa mai reziste aceasta vila, inca 60-70 de ani de acum incolo. In varianta pesimista (din 1935), constructia va avea aproape 100 de ani, cand fiul Dvs. va avea 30 de ani. E o varsta la care poate se va gandi si el la un credit cu ipoteca, nu? Daca nu-i o intrebare capcana pentru Dragos si n-am picat eu de fraier la mjloc, sfatul meu este: NU! Daca tineti neaparat, faceti o evaluare si o expertiza, or sa va ajute macar la negocierea pretului.
Ion Pribeagu
22 februarie 2010Solicit agent pentru cumparare prin prima casa apt cu 2 camere in Bucurest
e-mail : tranav@yahoo.com
florin
9 aprilie 2010vreau sa cumpar un ap cu trei camere in rahova pe dumbrava noua 70 m patrati renovat cu parchet clasic termopan gresie faianta usi interior centrala cere 75000 euro ce sa fac ? merita?
Dragos Dragoteanu
9 aprilie 2010@florin
Tu esti intreg la cap? La banii astia iti iei vila in aceeasi zona!
florin
10 aprilie 2010multumesc pentru promtitudine .daca se poate sa primesc un sfat ,ar fii de mare ajutor ce sa cumpar de 70000 euro ?( ap 3 camere), am deja cu 2 camere si cam cat ar face un ap cu 3 cam in zona ,MULTUMESC
Dragos Dragoteanu
11 aprilie 2010@florin
45.000 euro maximum!
Nicolae
5 mai 2010Cu banii obtinuti din vanzarea unui ap. 3 cam.am cumparat un teren de 500 mp langa Buc.(Branesti),pe care am construit o casa de 270 mp locuibili. Totul bun si frumos dar… a intervenit divortul. Trebuie sa o vand neaparat.Ma poti ajuta?
Dragos Dragoteanu
5 mai 2010@Nicolae
Suna-l pe colegul meu COSTEL PRUTEANU – 0744.382.907. Daca ceri pret mare,uita de Euroest,fiindca pierdem timpul! Merci.
Nicolae
5 mai 2010160.000 euro.
Marinela
27 mai 2010Buna, cumpar un teren in Mangalia 500mp -9500 euro si contruiesc o casa pe structura metalica cu o rezistenta deosebita la actiunile seismice (total 45000 euro),sau cumpar in Cumpana (CTA) o casuta 2004 ,BCA ,utilata ,mobilata(85mp)la acelasi pret 45000 euro.Nu locuiesc in tara ,as vrea casa pentru „batranete”.
Multumesc expertului in domeniu!
Dragos Dragoteanu
27 mai 2010@Marinela
Pastrati banii pentru batranete!! Nu se stie niciodata cand veti avea mare nevoie de ei sau daca veti mai apuca batranetea!…
Cata
21 iunie 2010Detin un pachet minoritar de actiuni (2.8%) la societate care are inclus in capitalul social un teren de aprox. 5000 mp in Cotroceni – zona Opera Center. Presat de nevoia de cash, am scos actiunile la vanzare (in mediu restrans) si am primit doar o oferta sub 10.000 EUR. Care ar fi sfatul specialistului? Care ar fi valoarea corecta in zilele noastre? Multumesc!