Ce este inflatia stie cam toata lumea din mediul de afaceri. Cum se manifesta ea in imobiliare? Exista inflatie in acest domeniu? La ce se raporteaza? Am pus aceste intrebari unui bancher si… a schimbat subiectul!

In ultimii ani, din pacate pentru economia tarii, preocuparea principala a romanilor cu lichiditati nu sunt investitiile in produse de folosinta pe termen lung. Cu atat mai putin in bunuri imobiliare. Ea tine de doua chestiuni psihologice: frica fata de risc si siguranta zilei de maine. Daca tot nu investesc, macar sa nu piarda. Asa apare si problema inflatiei. Statisticile arata ca depozitele populatiei au crescut in ultimii 4 ani cu 39,4 miliarde lei. Astfel, la nivel national, soldul depozitelor a crescut cu 46% fata de 2008. Este clar ca increderea in investitii noi este minima. Conservarea standardului de viata este in schimb o prioritate absoluta la nivelul fiecarei familii care vrea sa traiasca decent! Cam la asta se reduce mentalitatea economica a romanilor in acest moment.

Ce s-a intamplat cu inflatia in domeniul imobiliar, in conditiile in care, in perioada de criza, preturile imobilelor au scazut intre 40 si 90%? Daca portofoliile imobiliare ale bancilor cresc de la o zi la alta, executarile silite sunt din ce in ce mai multe, se mai pune problema inflatiei in acest domeniu? Depinde din ce punct de vedere o privim: ca potentiali investitori sau ca ofertanti.

Sa presupunem ca inflatia e un dusman economic. Pana acum, n-am vazut pe nimeni mort din cauza inflatiei in Romania. Deci, avem de-a face cu un inamic neletal. Cum ar trebui tratata inflatia in conditii de criza, in domeniu imobiliar? Cu respect? Cu grija? Sau cu rabdare?

Orice dusman financiar trebuie respectat. Cu atat mai mult inflatia, care trebuie atent monitorizata. Banii nefolositi se pot devaloriza in timp. Totusi, diferenta dintre “cosul zilnic” si imobiliare este ca de la cer la pamant. Omul trebuie sa manance zi de zi, dar nu este obligat sa cumpere un imobil oricand. Asa ca, inflatia si imobiliarele au o alta abordare economica, mult diferita fata de nevoile omului de rand. Altfel spus, depinde de ce nivel de investitie vorbim si, mai ales, pe ce perioada.

Grija pentru inflatie o ai atunci cand ai ce sa ti se devalorizeze. Daca n-ai nici bani, nici nimic de vandut, poti sa tratezi inflatia ca fapt divers. Daca ai lichiditati, ai o grija in plus privind o eventuala viitoare investitie. Daca te orientezi catre domeniul imobiliar, in perioade de criza, singura intrebare este cand si de ce sa cumperi. Pentru cei aflati in aceasta postura, de fapt, cand preturile scad, inflatia se transforma din dusman in cel mai bun prieten. E simplu! Ai cash, cauti un imobil la cel mai bun pret posibil, in cea mai buna locatie accesibila. Astazi, in Romania, exista “inflatie” de oferte pe piata. Cei care detin cash ies in castig absolut si inflatia este paralela cu preturile din imobiliare.

Cei care au avut rabdare in imobiliare in ultimii 4 ani au avut numai de castigat. Chiar daca tinta de inflatie a BNR nu a fost atinsa aproape in niciun an, valoarea banilor din depozite nu s-a depreciat, daca ne raportam strict la imobiliare. Din contra! Cei care au de gand sa investeasca in acest domeniu in viitorul apropiat sunt prietenii crizei. Cu aceeasi bani de acum 4 ani, plus dobanda anuala cumulata, fie ca vorbim de euro sau lei, orice persoana care a tinut banii respectivi intr-un depozit pana acum, isi poate permite astazi luxul de a cumpara de doua ori mai multe produse imobiliare. Criza este, bani sunt mai multi in depozite, puterea de cumparare a majoritatii romanilor a scazut de la an la an. Toate “ingredientele” inflatiei exista. Unde este inflatia in imobliare, pentru cumparatori? Ea, de fapt, nu se manifesta!

Pentru cei care vor sa vanda ceva in acest domeniu, inflatia se masoara in procentele din valoarea unui bun imobil pierduta in timp, din cauza crizei. Unitatea de masura este raportata la nevoia de lichidizare a proprietatii. Una este sa vinzi un imobil cand poti si iti doresti sa investesti banii in alt domeniu si alta este sa instrainezi proprietatea in caz de forta majora. Momentul vanzarii este esential si constituie reperul principal in obtinerea unui pret cat mai bun, la timpul potrivit. Cand vorbim de boom economic, fenomenul este exact invers. Pierde cel care amana cumpararea si preturile imobilelor cresc permanent. Banii lui se devalorizeaza si inflatia se regaseste in pretul de achizitie final.

La inchirieri de bunuri imobiliare, exista intr-adevar un indice de inflatie care se foloseste mai ales la contractele de inchiriere cu pret fix, pe termen lung, minim 5 ani. Dar, acolo vorbim de pret ferm, negociat pe toata perioada. In acest caz, reperele inflatiei tin de devalorizarea banilor incasati in timp, de cresterea tarifelor la utilitati si de costul banilor imprumutati de dezvoltator de la banci, care sunt incluse indirect in costul chiriei totale. Nu acelasi lucru se poate spune si despre valoarea de tranzactionare prin vanzare-cumparare a imobilelor pe o piata libera, supusa conjuncturilor economice schimbatoare.

Astazi, in Romania, inflatia in tranzactiile imobiliare este paralela si in sens opus cu inflatia in economia de subzistenta. Daca produsele din “cosul zilnic” sau preturile la majoritatea materiilor prime cresc, nu acelasi lucru se poate spune si despre preturile imobilelor in ultimii 4 ani. In aceste conditii, se naste o intrebare care nu a primit inca niciun rapsuns din partea bancherilor: de ce nu se relanseaza sistemul de creditare in tara noastra?

Fiind de 20 de ani pe piata imobiliara, imi permit sa incerc un raspuns, cel putin partial. Bancile au astazi un cost de oportunitate scazut in Romania si nu vor sa-si blocheze resursele actuale sau viitoare. Daca sistemul bancar ar risca sa deblocheze creditarea, banii din depozite ar intra in circulatie si inflatia ar creste. BNR nu are acest interes! De aceea economia functioneaza cu frana de mana trasa si cu sistemul de avarie aprins. Pentru ca ne concentram pe o inflatie marunta, in loc sa ne preocupam de proiecte importante. Punem inflatia zid in fata evolutiei tarii.