Optimistii si pesimistii din imobiliare au, deopotriva, argumentele lor sa mai creada sau nu in acest domeniu.

In ultimii 20 de ani, nu putem vorbi de o revolutie imobiliara, decat la nivel juridic. Majoritatea imobilelor comuniste au fost vandute pe nimic titularilor de contracte. Astazi, peste 96% dintre romani detin o proprietate privata! Un procent record pentru o tara, avand in vedere ca in state dezvoltate, cu lunga traditie in real estate, procentul depaseste rareori 50%! Din punct de vedere al portofoliului imobiliar national, exista aproximativ 8 milioane de case (apartamente si vile). Din acest numar, imobilele noi (nu renovate sau consolidate), construite de la zero in ultimii 20 de ani,  nu depasesc cifra de 800.000. Acest procent mic, de circa 10 %, raportat la ultimile doua decenii, ne dezvaluie un adevar incontestabil. Romania are o piata imobiliara saraca, lipsita de o oferta serioasa, variata, din care un cumparator avizat sa aiba de unde alege.

Statisticile bancare estimeaza ca in ultimii ani peste 200.000 de imobile au ajuns in garantie la banci, ceea ce reprezinta un procent extrem de scazut, de aproximativ 2,5 %, din numarul imobilelor existente! Asta este o informatie pozitiva, care demonstreaza potentialul enorm de crestere a imobiliarelor in urmatorii 10-20 de ani. In tarile avansate economic, procentul depaseste lejer 10%! Faptul ca bancile nu au reusit sa dea mai multe credite decat in alte tari se datoreaza si politicii prudente a BNR. Prin parghile de care a dispus, Banca Nationala a influentat creditele imobiliare din Romania, care au fost si raman unele dintre cele mai scumpe din Europa. Daca a fost bine sau rau, ramane de vazut! Cert este ca multi contractanti de credite imobiliare si-au vazut drastic diminuate valorile proprietatilor cu care au garantat la banci pentru banii imprumutati. Deocamdata, dupa aparitia crizei, politica BNR a ajutat constant debitorii cu probleme, chiar si prin simpla mentinere a stabilitatii cursului de schimb al euro (mai putin pentru francul elvetian – datorita paritatii). La randul lor, bancile au oferit un suport temporar celor cu credite riscante, facilitand restructurari si refinantari celor care riscau sa intre in incapacitate de plata. Asta nu inseamna automat ca debitorii respectivi sunt acum fara griji, iar creditele lor nu pot deveni neperformante in viitor.

Chiar daca domeniul imobiliar a devenit neinteresant pentru multi potentiali investitori, fie romani sau straini, cine are ochi sa vada in perspectiva gaseste oportunitati certe.

Terenurile agricole sunt de 10-20 de ori mai ieftine decat in tarile europene cu traditie in agricultura si au o calitate a solului superioara. Reamintesc ca, inca din  1882, la Braila exista o bursa a cerealelor, de unde plecau cantitati impresionante de produse, pentru vremea respectiva. Avand in vedere anul agricol actual care a atins cote record pentru anumite produse, nu putem sa avem decat motive de bucurie. Pe langa latifundiarii autohtoni, fondurile de investitii straine sunt extrem de agresive in achizitiile de terenuri agricole. Chiar si exploatarea lor prin arendarea unor suprafete mari, constituie o afacere importanta in acest moment. Din anul 2014, cand, conform cerintelor Comisiei Europene, strainii vor putea detine terenuri in Romania, se intrevede o explozie a preturilor pe acest segment imobiliar. (Ministrul Agriculturii, Valeriu Tabara, a cerut oficial ca aceasta interdictie sa fie ridicata in 2017)

In Romania nu exista multe imobile de lux. Confuzia dintre o locuinta de clasa superioara, cu imbunatatiri peste medie, si un imobil cu adevarat de lux este evidenta printre detinatorii de proprietati. Imobilele premium sunt extrem de rare pe piata imobiliara actuala si este o lipsa acuta de oferte pentru acest gen de investitie. Deocamdata, privilegiul luxului absolut in rezidentiale este precum o „floare de colt”. Totusi, exista si astazi, pe timp de criza, cateva sute de romani dispusi sa plateasca pentru aceasta nisa imobiliara, doar ca sa traiasca in conditii de lux, impreuna cu familiile lor, in tara in care au facut averi sau detin afaceri prospere. Luxul din tarile cu traditie imobiliara nu are echivalent in acest moment in Romania. Acest lucru va fi exploatat curand de dezvoltatorii cu experienta si „pedigree” imobiliar, care vor fi capabili sa ofere calitate occidentala garantata si servicii imobiliare integrate, oamenilor care-si permit luxul de a trai in… lux!

Romanii au descoperit avantajele shopping-ului dintr-un singur loc. Acest lucru i-a determinat in ultimii trei ani pe retaileri sa cumpere pentru extindere aproape toate terenurile bune. Fuziunile si achizitiile intre greii din domeniu se fac si se vor extinde pana cand acest segment de piata se va satura. Cine va fi mai agresiv va castiga un procent mai mare dintr-o afacere sigura, care nu are cum sa dispara niciodata. In acelasi timp, mall-urile se repozitioneaza si-si redefinesc existenta. Unele se vor inchide, altele se vor (re)construi pe concepte noi, evitand greselile trecutului. Pentru moment, piata este deja supraaglomerata si, datorita conjuncturii economice globale, orice noi investitii devin mult prea riscante.

Proprietatile din Romania s-au impartit deja in doua categorii distincte: imobilele care conteaza si cele care nu mai conteaza. Cele care conteaza sunt vandabile oricand, chiar si in perioada de criza economica, la un pret mai mare decat cel de achizitie/constructie. Rentierii care obtin un venit anual constant peste cea mai mare dobanda bancara, luand in calcul si inflatia, se incadreaza in aceeasi categorie. Viitorul imobiliarelor va forma o noua categorie de dezvoltatori, care nu vor lucra niciodata pe stoc si vor livra numai produsele cerute de cei care pot cu adevarat sa cumpere, nu doar doresc!

Recesiunea economica globala a demonstrat ca si in Romania multe imobile nu mai prezinta interes pentru nimeni. Nu se pot vinde – indiferent de cat se cere pe ele – si nu mai sunt primite ca garantie de nicio banca. Acestea sunt imobilele care nu mai conteaza. Si vor fi din ce in ce mai multe. Pariul imobiliar este extrem de simplu si va fi castigat de cei care vor face diferenta intre imobilele care conteaza si cele care nu mai conteaza.